广州珠江建设发展有限公司、**等商品房委托代理销售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2023)粤01民终26542号 上诉人（原审原告）：广州珠江建设发展有限公司（曾用名：广州市住宅建设公司、广州市住宅建设发展公司、广州市住宅建设发展有限公司），住所地广东省广州市越秀区环市东路476号之一10-17层。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：**，广东连越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东连越律师事务所实习人员。 被上诉人（原审被告）：**，女，1994年2月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：***，广东红棉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州市广州制刷二厂（曾用名：广州制刷二厂），住所地广东省广州市越秀区纸行路51号2层部分、3、4层中的305房。 法定代表人：***，职务：经理。 委托诉讼代理人：**，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢梓皋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 原审第三人：广州市佛教协会，住所地广东省广州市越秀区西华路永安约31号。 法定代表人：耀智，职务：会长。 委托诉讼代理人：***，广东**律师事务所律师。 上诉人广州珠江建设发展有限公司（以下简称珠江建设公司）因与被上诉人**、广州市广州制刷二厂（以下简称制刷二厂）及原审第三人广州市佛教协会（以下简称佛教协会）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2022）粤0104民初38229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 珠江建设公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判排除**、制刷二厂对广州市越秀区xx直街52号首层房屋的执行，依法解除对广州市越秀区xx直街52号首层房屋的查封；××.判决**、制刷二厂立即将广州市越秀区xx直街52号首层房屋变更登记至珠江建设公司名下；4.本案的诉讼费全部由**、制刷二厂承担。事实和理由：（一）《执行异议和复议规定》第28条和第29条规定的情形都属于第27条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”例外适用情况。第一，《执行异议和复议规定》第28条和第29条都是对在“金钱债权执行中”案外人提出的“排除执行”的规定，包括排除“一般债权人”的执行和排除“抵押优先权人”的执行等涵义。首先，《执行异议和复议规定》第28条并没有“仅可排除一般债权人的执行”的意涵，第29条也没有“可排除抵押权人的执行”的意涵，不应对其作扩大化或缩小化的解释。其次，《执行异议和复议规定》第28条和第29条的区别在于，排除执行时对一般买受人的要求比商品房消费者严格许多。如对商品房消费者并没有“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的要求，也没有“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要求，此外在价款支付方面，一般买受人要求“已支付全部价款”，商品房消费者则仅要求“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”等。因此《执行异议和复议规定》第28条规定的是请求排除执行时的普遍情况，第29条规定的是请求排除执行时的特别情况。第二，《执行异议和复议规定》第28条和第29条的条文并列存在，适用对象和对不同的适用对象在请求排除执行时的实行条件要求不同。第28条规定的适用对象是“一般买受人”，是请求排除执行时的普遍情况，第29条规定的适用对象是“商品房消费者”，是请求排除执行时的特别情况，两个条文并不是互补的存在，故而认为第29条适用第27条规定的例外情形而第28条却不适用第27条规定的例外情形，显然不符合立法逻辑。其次，既然《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条和第2条已经明确作出了“商品房消费者的权益优先于抵押权”的适用规定，因此无须在《执行异议和复议规定》第28条和第29条中又再隐晦地内涵“第29条规定的商品房消费者可排除抵押权人的执行”而“第28条规定的一般买受人仅可排除一般债权人的执行”。（二）珠江建设公司在**、制刷二厂之间的执行案中提出排除执行的异议，符合《执行异议和复议规定》第28条规定的情形，珠江建设公司对涉案房屋享有的实体权利应当依法予以保护。第一，珠江建设公司对涉案房屋的权利符合《执行异议和复议规定》第28条规定的情形。1.珠江建设公司在法院查封涉案房屋前已经和制刷二厂签订合法有效的书面买卖合同，且已经全部付清房款。一审法院已查明珠江建设公司于1992年购买涉案房屋并付清了购房款的事实。珠江建设公司与制刷二厂的购房协议签订于1992年××月9日，购房款已于当年全额付清，制刷二厂也于1992年向珠江建设公司开具了房款发票，项目记载为“房屋拆建补偿款”或“购房款”，并盖有“转账付讫”的印章。2.珠江建设公司自1992年就实际占有使用涉案房屋至今。珠江建设公司与制刷二厂签订的购房《协议书》载明：“。乙方(珠江建设公司)在甲方(制刷二厂)交付使用前将余下××0万元补偿款全部付给甲方，甲方即将上述转让地方全部交付给乙方使用”。此外，一审法院已查明“2000年××月7日珠江建设公司与佛教协会签订的《关于一九九五年一月二十八日协议书的补充协议》载明制刷二厂已将其所有产权面积的房屋转让给甲方。另外，珠江建设公司提交的部分水电费交款证据、多份租赁合同等，均已充分证明珠江建设公司自1992年至今一直实际占有并使用涉案房屋。××.涉案房屋并非因珠江建设公司的原因未能办理产权过户登记。购房《协议书》签订时因涉案房屋未办理初始产权登记，且制刷二厂在后来办理了初始产权登记却未曾通知珠江建设公司，其后更于2001年4月2日将涉案房屋设立了抵押，珠江建设公司于2004年发现后立即向制刷二厂发出《律师函》要求其立即解除抵押登记以及办理将涉案房屋的产权过户给珠江建设公司的手续，然制刷二厂却违约并不履行相应义务。但位于xx直街，48号2楼201、202、204的三套涉案房屋由于制刷二厂未办理抵押，故珠江建设公司立即于2004年10月办理了产权过户登记，以上均足以证明了珠江建设公司在得知具备条件时已经及时行使了权利。第二，珠江建设公司购买并占有涉案房屋在前，制刷二厂以房抵押在后，属于“先买后押”的情形。在珠江建设公司已履行了合同义务及法定义务且对涉案房屋被查封没有过错的情况下，依法应当确认并保护珠江建设公司对涉案房屋所享有的物权期待权。首先，珠江建设公司与制刷二厂的行为属于“先买后押”的情形，而制刷二厂在全部收受涉案房屋交易对价后又抵押给他人的行为，是严重的违约行为。其次，本案涉案房屋的抵押权人未举证证明其在对涉案房屋设定抵押权时，已经按照行业规范的惯常做法，全面地对抵押物当时的现状进行了核查，尽到了必要的审查义务。本案最初的抵押权人为中国工商银行广州市大德路支行，**是中国工商银行广州市大德路支行抵押权权利义务的继受人，而案涉的首层物业在设定抵押登记时已被珠江建设公司购得并实际占有使用，但中国工商银行广州市大德路支行并未对该抵押物是否已经出卖或者是否有其他权利人的情况进行审查，以致发生本案的权利冲突，未尽应有的审慎注意义务。再者，珠江建设公司签订购房合同、已全部支付购房对价并合法占有涉案房屋在先，然而由于当时制刷二厂未完成涉案房屋的初始产权登记，后来又由于制刷二厂擅自将涉案房屋用于抵押，且未依合同约定履行办理产权过户的义务，导致珠江建设公司客观上未能及时办理涉案房屋的产权变更登记。珠江建设公司在完成购房缔约及履约时没有过错，故不应因合同相对人与其他案外人对其合法购买的财产设立抵押的共同过错而承担该财产遭受侵害的责任和后果。第三，“先买后押”情形下的一般买受人可依据《执行异议和复议规定》第27条、第28条的规定排除抵押权人的执行。1.最高人民法院(2021)最高法民终54××号案对“先买后押”情况下权利在先的购买人的物权期待权保护有重要的指导意义。最高人民法院在判决书中指出扰乱社会经济秩序的情形应当依法予以遏制，同时，应当通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济，“行政登记公示制度脱节的问题长期存在，使得购房者在履行完购房全部义务后，不能及时公示物权变动的状态，此时，合法占有可以作为公示的形式证明物权交付的结果，这在《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定中已经得以体现”。2.本案与最高人民法院(2021)最高法民终54××号的情况相似，均是“先买后押”情况下权利在先的购买人的物权期待权保护问题。本案珠江建设公司在购买并合法占有涉案房屋、履行合同及法定义务过程中均没有过错，取得涉案房屋的物权期待权在前；抵押权人对案涉房屋设定抵押权时并未对房屋的实际状态尽到必要的审查义务，存在过错，取得涉案房屋的抵押权在后。根据同案同判的原则，依法可适用最高人民法院(2021)最高法民终54××号案的判决精神，根据《执行异议和复议规定》第27条、第28条的规定排除抵押权人的执行。此外，参考《民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，本案是抵押权设立前抵押财产已经出售并转移占有的，珠江建设公司请求排除抵押权的执行与该规定有一定的相通之处，有相应的法理依据。（三）根据最高人民法院公报的最新指导性案例之意见，本案应确认珠江建设公司对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1.最高人民法院公报202××年第6期公报的指导性案例(2022)最高法民终××4号确认珠江建设公司对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。该《民事判决书》指明：审理执行异议之诉的一般买受人请求排除抵押权人的执行之问题，在法律适用问题上可参照适用《执行异议和复议的规定》进行审查处理，同时也要基于案件的具体情况进行实质审查；非消费者购买人能否排除抵押权人的申请执行，应结合具体案情，作出判断。本案制刷二厂作为出卖人向买受人珠江建设公司让渡了其对所售房产享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，珠江建设公司也因实际占有该房产获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同，据此，珠江建设公司对涉案房产所享有的权利虽尚不属于《中华人民共和国民法典》意义上的物权，但已具备了物权的实质性要素，珠江建设公司可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国民法典》意义上的物权；而且该基于占有产生的权利亦应受《中华人民共和国民法典》有关占有制度的保护。2.与前述(2021)最高法民终54××号《民事判决书》论述的抵押权人过错责任相通，该公报的(2022)最高法民终××4号指导案例亦认为应“从降低或者预防风险再次发生的角度，公平分配前后交易相对人的风险责任承担”，同样责罚“先卖后抵押”的行为。综上，一般的不动产买受人请求排除抵押权人执行的个案中，应结合个案的具体情况进行实际审查，正确适用《执行异议和复议规定》第27条、第28条的规定，确认不动产一般买受人对“先买后押”的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。（四）涉案房屋并非实现抵押权的唯一必须执行的财产，抵押权人未就其他的众多的抵押物行使权利，唯独要求拍卖已出售予珠江建设公司的涉案房屋，将造成国有资产的严重流失。**据以执行的广东省广州市越秀区人民法院(2020)粤0104民初16557号《民事判决书》中有载明有众多的不动产，**、制刷二厂可以其他抵押财产充分清偿债务，并非必须处置拍卖涉案之房屋才可实现债权。（五）涉案的首层房屋还包括夹层的使用面积和使用空间，夹层的使用面积和使用空间仅珠江建设公司拥有权利，在首层和夹层尚未进行分割的情况下，抵押权人无权请求处置超出其权利范围的财产。从珠江建设公司与制刷二厂和佛教协会签订的协议书中，可见珠江建设公司购买或置换的xx直街52号首层与夹层房屋均是分开、分别计算面积和支付对价，可见夹层的使用面积和使用空间仅珠江建设公司拥有权利。但制刷二厂在涉案房屋的首层和夹层尚未进行分割的情况下，将包括了夹层空间面积的“首层”房屋全部设定了抵押，进而造成**请求处置的“首层”也包含了超出其权利范围的其他财产。（六）制刷二厂将珠江建设公司与佛教协会交换取得的涉案房屋首层及夹层部分面积进行错误登记，依法应予撤销。制刷二厂将属于佛教协会的房屋擅自登记在其自己名下，属于产权登记错误，依法应撤销其取得的广州市越秀区xx直街52号首层建筑面积422.44平方米所有权的权属证书，且制刷二厂与抵押权人在权属登记错误的该首层房屋上设立的抵押合同也属于无效合同。恳请法院结合本案的实际情况对双方享有的权利进行实体审查，支持珠江建设公司的全部请求。综上，请二审法院判如所请。 **二审答辩称，**认为珠江建设公司诉讼请求无法律和事实依据，请法院予以驳回。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称《执复议规定》)第27条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形，仅限于《执复议规定》第29条。《全国法院民商事审判工作会议纪要》(下称《九民纪要》)第125条规定：“．．．商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此《执复议规定》第29条规定，符合情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求．．．人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款”；《九民纪要》第126条规定：“…但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”需强调的是，此处“买受人不适用上述处理规则”指的是一般买受人因为不属于商品房消费者，不能适用《执复议规定》29条享有商品房消费者特殊待遇对抗抵押权人的执行。因为通过上述相关法律立法精神及法理逻辑可知，商品房消费者区别于一般买受人享有特殊的生存权权利，并可据此优先于抵押权受到保护，但仍必须严格把握适用条件而不能动摇抵押权具有优先性的基本原则。（二）珠江建设公司不符合《执复议规定》第29条规定的可以排除强制执行情形，也不符合《执复议规定》第28条规定的可以排除强制执行情形。第一，就案涉房屋的取得，珠江建设公司并无与制刷二厂签订合法有效的书面房屋买卖合同，其双方签署的是迁离补偿协议；第二，珠江建设公司提供的大部分证据，针对的标的物均是“xx直街54号”而非案涉房屋“xx直街52号”。且珠江建设公司在向公安部机关调查核实后，仍无法证明“xx直街54号”与“xx直街52号”的同一性、关联性。第三，就获取案涉房屋所支付的款项，珠江建设公司只提供了自行制作的发票凭证、无法核实真实性的支票头、以及没有加盖银行公章的科目明细账，而并未提供银行流水等可证明已支付房款的明确证据。同时相应票据就款项性质亦备注为“房屋拆建补偿款”而非“购房款”，款项是否用于购买案涉房屋存疑。第四，就案涉房屋转让涉及的合同签署、款项支付等关键事实，产权人制刷二厂均明确表示无法确认真实性，甚至持否定意见。第五，案涉房屋非面对公众市场出售的居住性质商品房，珠江建设公司使用案涉房屋是作对外经营出租之用，相关租赁合同上注明的房屋用途为“仓库”及“办公”，而并非用于居住，同时珠江建设公司除案涉房屋外名下还有其他房屋。第六，就证明案涉房屋的占有情况，珠江建设公司提交了租赁合同及水电费票据证据，但首先部分租赁合同及全部的水电费票据针对的是“xx直街54号”或“xx直街42-52号2、××楼”，与案涉房屋“xx直街52号首层”没有任何关系；其次，与“xx直街52号”相关的租赁合同的履行及票据的产生时间均在2004年至2006年期间，全部发生在案涉房屋于2001年办理抵押登记之后，不能证明珠江建设公司自1992年购房至今一直占用案涉房屋；最后，有部分租赁合同的租户为珠江建设公司的关联单位，票据凭证是在珠江建设公司与关联单位之间开具的，不能确认真实性。第七，珠江建设公司与制刷二厂《协议书》中明确约定应由上诉人自行负责办理房屋转让手续，支付全部税费，制刷二厂不承担任何责任。同时，根据工商登记显示，珠江建设公司自1957年成立以来一直专注于房屋建筑领域的经营活动，其应当熟悉案涉房屋过户流程并有义务密切留意案涉房屋的状态。而根据现有证据显示，不能证明珠江建设公司自1992年至2004年十余年期间，其有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向制刷二厂请求协助提交资料以办理过户登记等积极行为；同时未能证明珠江建设公司在2004年之前就制刷二厂于1996年办理案涉房屋的产权登记、2001年将案涉房屋办理抵押的行为向相关方提出过异议，甚至在2004年之后直到案涉房屋于2020年被查封执行的近十年期间，珠江建设公司都再无就案涉房屋问题与制刷二厂进行交涉。综上，珠江建设公司应尽到比一般买受人更高的审慎注意义务，但实际上其一直消极履行合同约定的办证责任并怠于维护自身权利，故案涉房屋未能过户登记的主要原因及过错责任在于珠江建设公司；无论是依据《执复议规定》第28条还是第29条规定，根据现有证据，珠江建设公司都不满足可适用上述规定的情形，无法排除法院对案涉房屋的执行。（三）根据最高人民法院相关判例的精神以及最高人民法院公报的最新指导性案例意见，珠江建设公司对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。第一，**于一审期间向法院提交了(2021)最高法民申4661号、(2021)最高法民申11××1号案判例，证明最高人民法院在审判类案时的精神是：“《执复议规定》第27条规定的‘法律、司法解释另有规定’的情形，仅限于《执复议规定》第29条而不包括第28条情形。”第二，针对珠江建设公司在上诉状中引用(2021)最高法民终5××4号案例，用于证明一般买受人的物权期待权应优先于抵押权人的抵押权受到保护。**认为，该案例不适用于本案。在该案例中，一般买受人的购房事实清晰且没有任何过错，而抵押权人在设立抵押时未尽审慎注意义务，所以法院出于防止滥用抵押权破坏市场交易为由优先保护一般买受人权利的做法存在事实依据。而在本案中，一方面如本答辩意见第二项所述，珠江建设公司购买案涉房屋的事实真伪不明，且其对案涉房屋未能过户登记导致后续房屋被抵押、执行存在绝对过错。另一方面，因为无证据显示珠江建设公司在原抵押权人工商银行于2001年办理抵押登记时对房屋有占有使用，并且珠江建设公司一直未向有关房屋管理部门申请过户登记或提交合同备案，故工商银行就案涉房屋办理抵押登记的行为不存在任何过错。第三，针对珠江建设公司在上诉状中引用最高人民法院公报202××年第6期指导性案例(2022)最高法民终××4号案例，认为判断其是否享有优先于珠江建设公司抵押权从而排除执行，应结合具体案情作出相应判断。**认为，正如答辩状此前所述，因原抵押权人工商银行并不存在未审慎甚至恶意设立抵押的情况，相反地珠江建设公司对案涉房屋未能过户登记导致后续房屋被抵押、执行存在绝对过错，故在本案中驳回其要求排除执行案涉房屋的主张，符合公平原则及本案实际情况，也符合(2022)最高法民终××4号指导性案例的精神。（四）拍卖案涉房屋不会造成国有资产流失，反而会大大减少法院的执行压力。首先，案涉房屋为制刷二厂名下房产，不属于国有资产，亦未经任何法律文书确认是国有资产；同时，**为案涉房屋的抵押权人，经法院判决确认可从案涉房屋处置所得价款优先受偿，故**申请拍卖案涉房屋有充分的法律及事实依据，不存在造成国有资产不当流失的情况。其次，选择执行案涉房屋非仅由**决定的。在**与制刷二厂的借款合同纠纷诉讼时，广东省广州市越秀区人民法院以禁止超标的查封为由，不允许**同时查封处置其他抵押物；在后续执行中，制刷二厂因已停止经营无力偿还债务，其也同意将案涉房屋拍卖抵债。最后，其他不动产抵押物均为小面积的住宅，经**现场调查，基本上已被制刷二厂出售、长租给前制刷二厂老职工等其他人员，并被长期占有使用，若另行执行该部分抵押房屋，必然会产生大量案外人异议纠纷，浪费大量司法资源。综上，根据法律规定，请贵院依法驳回珠江建设公司的诉讼请求，以维护制刷二厂的合法权益。珠江建设公司就案涉标的物无法实现的物权请求权，应另行向制刷二厂提起主张要求赔偿，而非提出执行异议之诉排除**对案涉标的物的合法查封及拍卖处理。 制刷二厂二审答辩称，一、珠江建设公司主张的购房事项发生在1992年××月9日，至今已有××0年历史，因制刷二厂早已停止经营并清理债权债务，现由主管部门代管，原职工也早已离开，制刷二厂暂无法核实该事项真实性。而珠江建设公司主张其在1992年已经购买付清全款并占有使用，但却在长达10多年的时间里（至珠江建设公司主张发律师函的时间2004年）迟迟不要求办理产权过户，明显不符合常理。其次，《协议书》约定二楼转让面积是95平方米，而珠江建设公司实际过户面积却是106.178××平方米，约定三楼转让面积是150平方米而珠江建设公司实际过户面积却是188.155平方米，故该《协议书》是否变更、解除或终止也无法确认。再次，制刷二厂是集体所有制企业，根据1992年1月1日施行的《城镇集体所有制条例》，企业重大事项须经过职工（代表）大会审议通过，该转让房屋系企业重大资产转让属于重大事项，但现未见该事项通过职工（代表）大会审议通过的材料。故此，制刷二厂暂无法确认《协议书》真实性以及合法性。二、鉴于珠江建设公司在本案外人执行异议之诉中提出了办理房产变更登记的请求，根据珠江建设公司的主张，其在2004年已知悉涉案房屋办理了抵押登记的事实，此时珠江建设公司已经知道权利受到损害，据此，珠江建设公司该诉讼请求已过诉讼时效。综上，请求法院依法查明事实，依法作出处理。 佛教协会二审述称，一、原门牌地址珠光路××52号、54号是属于佛教协会。1984年，制刷二厂、农行广东省分行、佛教协会签订合建楼房协议书，之后重建了九层楼房，佛教协会分得首层190平方米及夹层。1995年1月28日，珠江建设公司与佛教协会签订了协议，通过产权和使用权调换的方式将三楼5个单元与佛教协会的首层进行调换，夹层由珠江建设公司xxx路77号C栋北梯404、604房进行调换，佛教协会在1996年5月2日取得穗房地证字**房产证，取得所置换的三楼权属，一直由佛教协会使用。佛教协会通过与珠江建设公司进行产权调换所得的房产来源合法权属清晰，确认珠江建设公司与佛教协会的产权和使用权的调换和之前合作建房的基本事实，其他事实与佛教协会无关，由法院依法处理。二、对珠江建设公司一审起诉状及追加佛教协会申请中的事实与理由有异议的部分，诉状第三页第三行“150平方米”，根据珠江建设公司与佛教协会于1995年1月28日签订的协议书第一点记载，实测建筑面积为188.155平方米（不含楼梯分摊面积，并明确楼梯面积归佛教协会所有），双方签订补充协议时佛教协会已经取得置换的房屋产权的产权证各方没有争议，补充协议对188.155平方米再次进行了明确。珠江建设公司一审起诉状中没有说明属于佛教协会的夹层是由珠江建设公司增槎路路77号C栋北梯404、604房进行调换的，原协议约定珠江建设公司还需为佛教协会办理产权登记，但至今尚未办理产权登记。 珠江建设公司于2022年8月29日向一审法院起诉请求：1.撤销广东省广州市越秀区人民法院作出的（2022）粤0104执异47号执行裁定书；2.判决排除**、制刷二厂对广州市越秀区xx直街52号首层的执行，依法解除对广州市越秀区xx直街52号首层的查封，并立即将广州市越秀区xx直街52号首层的房产变更登记至珠江建设公司名下；××.本案的诉讼费由**、制刷二厂承担。 一审法院认定事实：1984年5月11日，制刷二厂（甲方）、农行广东省分行（乙方）与佛教协会（丙方）签订《合建楼房协议书》，载明：甲方经市规划局（8××）城地批字第425号批准征用珠光路xx直街42-54号地段土地合建一幢九层楼房，现经三方协商签订协议如下：（一）合建方式：xx直街42-54号地段的旧房拆建为九层楼房，甲方负责整体工程的全部责任，大楼土建、室内外水电安装、公私房的产权处理及赔偿、住户的搬迁、安置。乙方负责整幢大楼的土建工程费用。（二）建筑面积分成：甲方所得面积为1419.78平方米（1-6层），乙方所得面积为19××6.68平方米（××-9层），丙方所得面积为190平方米（首层）。（三）付款方法：协议签订后，按工程进度付款。（四）本协议一式六份，三方各执两份，并签章生效。 1984年7月2××日，制刷二厂（甲方，征用单位）与佛教协会（乙方，被征用业主）签订《征用私房交换产权协议书》，载明：甲方经市规划局198××年10月24日城地批字第425号文核准，征用土地拆迁乙方坐落在东山区（现××区）珠光路××号旷地房屋，现乙方提出在新安置的住房领回产权，特签订协议：一、甲、乙双方一致同意按照广州市政府一九八二年穗府××0号《广州市基本建设征地拆迁安置暂行办法》的规定订立本协，即：（1）被拆迁的有合法产权自住的私房业主，如提出要领回新安置房屋的产权，双方多除少补，等价交换产权。（2）安置新住房造价（三通一平费用不计算在内），如业主能一次补足差价的，可减少差额的百分之五。（××）如分期还款，限期不得超过三年，逾期不清还者，不再办理产权转换手续。（4）对原属自有自住房，拆迁后租用公房的业主，给予照顾七年租金，即按民用公房租金标准，补贴三折，由征用单位一次补给。自迁入之日起，按民用公房租金标准十足交租。……三、按双方多除少补，等价交换的产权原则，安置新住房地点：征用范围大楼首层，房屋建筑面积190平方米，每平方米造价150元，合共价款28500元。四、乙方应补的差价款，保证在1985年8月15日前补还给甲方，如逾期不补足，则撤销交换产价，作租住公房办，乙方便应从迁入之日起，照规定向甲方（或房管部门）按民用公房租金标准十足交租。甲方则将原核定房屋产价，无息发还业主。五、本协议签订后，乙方即将房屋交由甲方安排拆除，有关契证应送市房管局注销。六、征用乙方原有房屋，今后如有产权等事项的纠纷由乙方负责。七、交换产权的房屋建成后，持此协议书，乙方取得甲方财务部门清还欠款收据，及交换产权附图，***双方到市房管局申请，办理产权登记领证手续。八、珠光路××52号54号旷地是佛教协会所有，并持有市房管局地产证字第××号上盖权属制刷二厂自有财产，经双方协商现由佛教协会，以每平方米150元投资，交换首层建筑面积190平方米产权。原以六榕寺负责人宽济登记旷地，现以佛教协会名义交换产权。 1992年××月9日，珠江建设公司（乙方）与制刷二厂（甲方）签订《协议书》，其中载明：甲方在珠光路xx直街54号住宅，于1984年经市规划局报建字第1014号文批准兴建的。甲方现根据市二轻局（91）58号文精神，将首层二层东南向部分建筑面积、夹层全部面积、三楼东北向部分建筑面积有偿转让给乙方使用。经双方协商，一致达成如下协议条款，共同执行。一、甲方有偿转让给乙方的房屋部位及面积：1.首层共有建筑面积420.16平方米。其中东南向建筑面积2××0.16平方米属甲方所有，是转让范围。其余建筑面积190平方米产权属佛教协会所有。由佛教协会以工商用房租给甲方服务公司作招待所使用。2.首层与二楼之间的夹层建筑面积约××20平方米属甲方所有，是转让范围。××．三楼东北向约150平方米建筑面积属甲方所有，是转让范围（目前按民房住宅租给市佛教协会作职工宿舍使用）。4．二楼东南向建筑面积约95平方米属甲方所有，是转让范围。二、甲方将服务公司招待所全部迁离上述有偿转让给乙方的房屋部位及面积将造成一定的经济损失。乙方对甲方的经济损失将给予补偿。乙方同意补偿140万元人民币给甲方。在本协议书签定当天。乙方向甲方先付人民币70万元。协议签订后七天内再付40万元。从付给110万元之日起三个月内，甲方将招待所从上述转让地方全部迁出，交付给乙方使用。乙方在甲方交付使用前将余下××0万元补偿款全部付给甲方，甲方即将上述转让地方全部交付给乙方使用。三、关于办理房屋转让手续及费用。甲方收到第一期付款后，即向乙方提供征地批文、用地批文、平面图、红线图及有关资料和文件，由乙方负责办理房屋转让手续。在办理房屋转让中所发生的一切费用、税款全部由乙方支付，甲方不负任何责任。四、关于与佛教协会调整房屋及互相退还房屋问题：1.甲方协助乙方与佛教协会联系协商，争取交换或退还互相租用的房屋，但能否交换或退回，甲方不负责任。2.由于交换房屋所发生的补偿及一切费用、税款全部由乙方负责支付。××.产权交割与佛数协会产权所发生的纠纷，甲方概不负责。4．由于与佛教协会通过协商互相退还房屋使用，所发生的重新间隔和屋内布局等问题，全部由乙方负责（如暂时保留互相租用关系所发生的差额租金，从交付使用之月起由乙方支付）。 珠江建设公司为证明其已向制刷二厂付清上述《协议书》中记载的140万元，提交了其于1992向制刷二厂开出的三张支票存根（金额分别为70万元、40万元、××0万元，用途分别记载“**房款”、空白、“房屋款”）、其向制刷二厂支付140万元的银行科目明细账（摘要分别记载为“**”、“**”、“房款”）以及制刷二厂向其开具的房款发票（项目记载为“房屋拆建补偿款”或“购房款”）。 1995年1月28日，珠江建设公司（甲方）与佛教协会（乙方）签订《协议书》，载明：原制刷二厂与乙方合建的xx路xx直街52号、54号楼房，制刷二厂已将其所有产权面积的房屋转让给甲方。现产权面积调换问题经甲、乙双方协商，达成协议如下，共同遵守：一、乙方占有的xx路xx直街52号、54号楼房的首层建筑面积190平方米，甲方占有的三楼五个单元共计实测建筑面积188.155平方米（不包括楼梯面积分摊）。现甲方与乙方商定调换产权和使用权，另三楼楼梯面积亦归乙方。二、乙方占有的首层房屋中有夹层面积190平方米，甲方同意按60％折算面积补偿给乙方，合计补偿建筑面积114平方米。乙方同意用甲方拥有产权的xxx路77号C栋北梯404房、501房两套房屋共建筑面积1××2.6××95平方米作补偿。三、甲方补偿给乙方的建筑面积共1××2.6295平方米，比应补偿面积超出18.6××05平方米，而甲方尚欠乙方珠江路仓前街52号、54号首层差价租金，经双方协商，一致同意乙方欠甲方超面积的18.6405平方米房款以甲方欠乙方的租金抵偿，双方在资金上各不相欠。四、甲方负责与乙方办理xxx路77号增乐楼两套间产权登记，办理产权的一切费用由乙方负责。 1996年5月9日，广州市越秀区珠光路××52号首层的权利人登记为制刷二厂，单独所有，建筑面积422.44平方米，规划用途为住宅。 同日，广州市越秀区珠光路xx直街,48号2楼房屋的权属人登记为制刷二厂，登记类型为首次登记，登记原因为1984年建，建筑面积429.6平方米，规划用途为住宅。 1996年5月21日，房屋管理部门向佛教协会出具广州市越秀区珠光路xx直街48号三楼房屋的《房地产证》（载明该房屋权属人为佛教协会，权属来源为1984年征用补偿，房屋所有权性质为宗教，总建筑面积195.6××平方米，用途为住宅）。 2000年××月7日，珠江建设公司（甲方）与佛教协会（乙方）签订《关于一九九五年一月二十八日协议书的补充协议》，载明：原制刷二厂与乙方合建的xx路xx直街52号、54号楼房，制刷二厂已将其所有产权面积的房屋转让给甲方。现产权面积调换问题经甲、乙双方协商，达成协议如下，共同遵守：一、乙方占有的xx路xx直街52号、54号楼房的首层建筑面积190平方米，甲方占有的三楼五个单元共计实测建筑面积188.155平方米（不包括楼梯面积分摊）。现甲方与乙方商定调换产权和使用权，另三楼楼梯面积亦归乙方。二、乙方占有的首层房屋中有夹层面积190平方米甲方同意按60％折算面积补偿给乙方，合计补偿建筑面积114平方米，乙方同意用甲方拥有产权的xxx路77号C栋北梯404房、604房两套房屋共建筑面积1××1.9126平方米作补偿。三、甲方补偿给乙方的建筑面积共1××1.9126平方米，比应补偿面积超出17.9126平方米，而甲方尚欠乙方xx路xx直街52号、54号首层差价租金，经双方协商，一致同意乙方欠甲方超面积的17.9126平方米房款以甲方欠乙方的租金抵偿，双方在资金上各不相欠。四、甲方负责与乙方办理xxx路77号增乐楼两套间产权登记，办理产权的有关费用，除乙方负责补交土地有偿使用金外，双方按有关规定各自负责。 2001年2月6日，制刷二厂与工行大德路支行签订《最高额抵押合同》，约定抵押房产包括上述xx直街52号首层。 2001年4月2日，抵押权人工行大德路支行在上述xx直街52号首层设定了抵押。 200××年5月2××日，制刷二厂（借款人）与工行大德路支行（贷款人）签订《人民币流动资金借款合同》，约定合同项下的借款用途是用于偿还02060××合同项下借款人所欠贷款人贷款本金，本合同项下借款金额为1000000元等内容。 2004年9月，珠江建设公司委托律师向制刷二厂发出《律师函》，表示双方于1992年签订《协议书》，约定制刷二厂将xx直街54号首层等800多平方米的房产转让给珠江建设公司，珠江建设公司已付清全部购房款140万元，制刷二厂也将房屋交付给珠江建设公司使用，但经珠江建设公司多次催告，制刷二厂拒不办理过户手续，并在1996年将该房产的产权办至自己名下，还将房产抵押给银行，现珠江建设公司要求制刷二厂在收到函件即日起办理上述房产产权过户登记至珠江建设公司的手续。 2004年10月，珠江建设公司、制刷二厂共同向房屋管理部门提交《广州市房地产买卖、登记申请表》，记载珠江建设公司向制刷二厂购买xx直街号201、202、204房，买卖面积为106.178××平方米。同时，制刷二厂向房屋管理部门提交《关于暂缓或免交土地出让金的申请》，表示：制刷二厂所有业务现已停顿，大部分职工等待遣散。为使企业渡过难关，经协商，制刷二厂将名下的珠光路xx直街号201、202、204房，卖给珠江建设公司作为其拆迁周转房。请求该局办理上述房屋交易时，暂缓或减免土地出让金。 2004年11月××0日，珠江建设公司取得广州市越秀区珠光路xx直街号2楼201、202、204房的《房地产权证》（记载该房屋的权属人为珠江建设公司，房屋所有权来源为购买，房屋用途为居住用房，建筑面积为106.178××平方米）。 2020年9月10日，一审法院就广州资产公司与制刷二厂借款合同纠纷一案作出（2020）粤01民初16557号民事判决书，判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，制刷二厂向广州资产公司清偿借款本金1000000元及利息、罚息、复利（利息暂计至2005年5月20日为6271.96元，自2005年5月21日起以1000000元为基数按月利率4.425‰计至款项实际清偿之日止；罚息自2005年5月21日起以1000000元为基数按日利率万分之二点一计至款项实际清偿之日止；复利自2005年5月21日起以应付未付利息为基数按日利率万分之二点一计至款项实际清偿之日止）；二、如制刷二厂不履行上述判决，则广州资产公司有权从处分抵押物珠光路××52号首层、……***通正巷1××号××01房的所得价款中优先受偿。该案查明，工行大德路支行与制刷二厂于2001年签订《最高额抵押合同》并于200××年发放贷款，后该行对制刷二厂的债权经数次转让后由广州资产公司受让。该案诉讼期间，一审法院于2020年4月2××日查封了制刷二厂名下的xx直街52号首层，查封期限至202××年4月22日。 因制刷二厂不服上述判决向广州市中级人民法院申请再审，该院于2021年9月17日作出（2021）粤01民再98号民事判决书，判决：一、维持（2020）粤0104民初16557号民事判决第二项；二、变更（2020）粤0104民初16557号民事判决第一项：在判决发生法律效力之日起10日内，制刷二厂向广州资产公司清偿借款本金1000000元及利息（利息以1000000元为基数，自2005年5月21日至2017年12月××1日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）。该判决发生法律效力后，广州资产公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2021年12月15日以（2021）粤0104执××5598号案立案执行。一审法院于2022年××月2日作出（2022）粤0104执异45号执行裁定书，裁定：一、变更**为（2021）粤0104执××5598号案件申请执行人；二、原申请执行人广州资产公司在（2021）粤0104执××5598号案的权利义务由**继受。珠江建设公司对制刷二厂名下的xx直街52号首层的所有权提出执行异议，请求中止对上述房屋的执行，并解除查封措施。2022年8月10日，一审法院作出（2022）粤0104执异47号执行裁定书，裁定驳回珠江建设公司对一审法院（2021）粤0104执××5598号案执行标的广州市越秀区珠光路××52号首层所提的异议请求。珠江建设公司对该裁定不服，向一审法院提出本案诉讼。 珠江建设公司为证明其自1992年××月起至今实际占有涉案xx直街52号首层房屋，提交了其与案外人之间的租赁合同（其中记载xx直街52号首层的用途为仓库或办公）、案外人支付租金的凭证、水电费记账凭证、水电费发票等证据材料。**、制刷二厂及佛教协会表示不清楚涉案xx直街52号首层房屋的使用情况。 珠江建设公司为证明xx直街54号门牌变更为xx直街52号，提交了其于2021年7月1日向广州市公安局越秀区分局珠光派出所提交的《关于出具xx直街原54号新旧门牌变更情况说明的申请》（内容为：珠江建设公司于1992年购买制刷二厂位于越秀区珠光路xx直街54号首层、二层、夹层和三层物业，另用珠江建设公司购买的三层物业面积与佛教协会交换首层的部分物业面积。2004年，珠江建设公司办理了原54号二层物业产权，该产权证地址为xx直街号。由于历史的原因，未能及时办理其余权属物业的产权。该栋物业现场共有门牌号××个，分别为46号、48号、52号。现因该物业产权纠纷，请求派出所出具该栋物业的新旧门牌说明并提供相关证明）。上述派出所于2021年7月8日在该申请书上**，并记载，“经查，现我所辖区内有xx直街号、48号、52号门牌，现没有xx直街54号门牌”。 珠江建设公司主张xx直街52号为真实存在的门牌且有建筑物，xx直街54号是旷地，实际不存在门牌号，并无建筑物。为此，珠江建设公司提交了律师调查令申请，申请调取广州市越秀区珠光路××52，54号的查册表。就一审法院向珠江建设公司代理人开具的律师调查令，广州市规划和自然资源局提交了《广州市不动产登记查册表》。该查册表的查册时间为2022年11月14日，记载：不动产坐落“北区珠光路××52,54号”，规划用途为其它，房屋结构为旷地，土地使用面积185.15平方米，建筑面积空白，不动产权证书号94××35，权利人为六榕寺，登记附记处记载，“*国家经租*统字489279号已录入*此地于1984年7月2××日广州制刷二厂征用（交换产权）*据市统战部（7××）75号文通知，上列旷地是佛教六榕寺产业，不能交个人”。 另查，据国家企业信用信息公示系统显示，制刷二厂于1981年成立，登记状态为在营（开业）企业，经营范围为“本企业已停止经营并清理债权债务”。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定了商品房消费者对抗抵押权人优先受偿的条件。本案中，xx直街52号首层为制刷二厂与农行广东省分行、佛教协会共同合建的房屋，并非房地产开发企业名下的商品房，且珠江建设公司不是消费者，不具有优先于抵押权人的权利，故珠江建设公司的异议请求并不符合该条规定情形。珠江建设公司主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除人民法院的强制执行,但该规定是关于无过错不动产买受人物权期待权排除执行的条件的规定,是相对于普通金钱债权而给予未登记不动产买受人在执行程序中的优先保护,但房屋买受人并不能排除担保物权的强制执行。（2021）粤0104执××5598号案的执行依据即（2021）粤01民再98号民事判决书已认定广州资产公司对涉案xx直街52号首层房屋享有优先受偿权。申请人执行人**作为债权受让人，继受了原工行大德路支行在涉案xx直街52号首层房屋所设定的抵押权。该权利系担保物权，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，珠江建设公司对执行标的即涉案xx直街52号首层房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其要求撤销（2022）粤0104执异47号执行裁定书、解除对执行标的的查封及将执行标的变更登记至其名下等诉讼请求，一审法院均不予支持。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条、第三百一十条之规定，于202××年8月25日判决如下：驳回广州珠江建设发展有限公司的诉讼请求。案件受理费××1920元，由广州珠江建设发展有限公司负担。 本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。 二审中，珠江建设公司向本院提交了涉案房屋现状的照片，拟证实涉案首层房产至今由珠江建设公司占用，且首层空间中包含有珠江建设公司拥有产权而制刷二厂不享有权利的夹层空间及使用面积。其他当事人均未提交新证据。 经本院组织证据交换及质证，**对上述证据的质证意见为：对第一张xx直街52号大门照片真实性、合法性确认，关联性不予确认，其余三张照片的真实性、合法性及关联性不予确认，因**没有进去看过，首层的房产证附图没有显示夹层的存在，具体情况由法院查明。制刷二厂的质证意见为：对第一张照片的真实性确认，对其他照片的真实性无法确认，没有进去看过，夹层与首层是一个整体，夹层没有独立产权，只是附属物，没有独立权利。佛教协会的质证意见为：对房屋现状不清晰，真实性由法院核实，当时房屋建成后首层是有个夹层，夹层的权属根据合作建房协议由佛教协会与珠江建设公司的xxx路77号7栋404、604房进行了调换。 二审庭询后，珠江建设公司向本院提交了以下证据：1.1994年5月4日的记账凭证2张、1994年5月6日支票存根1张、发票1张；2.1995年××月10日的记账凭证2张、支票存根1张、1995年××月14日的发票1张；××.1995年12月19日的记账凭证及发票各1张；4.1995年12月18日的记账凭证2张、1995年12月19日的发票2张；证据1至4拟证实珠江建设公司于199××年、1994年、1995年及1996年期间占有使用涉案房屋；5.在“天眼查”打印的珠江建设公司及股东的公司登记信息，拟证实珠江建设公司是国有企业广州珠江实业集团有限公司的全资子公司，广州珠江实业集团有限公司的投资人广州市人民政府占股90%，广东省财政厅占股10%，涉案房屋为国有资产，对该资产的不当处置将造成国有资产的严重流失。 经本院组织证据交换及质证，**对上述证据的质证意见为：对证据1-4的真实性、合法性及关联性不予确认，相关记账凭证为珠江建设公司自行制作无法核实真实性，账册记载的项目是“制刷二厂招待所水电费”、“制刷二厂用心**房水电费”、“珠江路（54号）水电费”、“仓前（直）街（54号）水电费”，与案涉标的“xx直街52号”完全无关；相关支票存根无银行公章且没有银行流水参照核实，不能确认真实性；发票的开具主体并非制刷二厂，且无法确认开具主体是哪家公司，***建设公司也只能估计是制刷二厂下属服务公司开具，证明力存疑；即使发票是由制刷二厂或其关联公司开具，且是针对涉案标的物，也只能证明当时的物业属于制刷二厂所有，由制刷二厂管理以及控制，如果珠江建设公司基于买卖关系获得对涉案房屋的占有为何还向制刷二厂支付水电费，而不直接办理水电表过户后直接向自来水公司、供电局缴纳费用，完全不符合常理，故即使珠江建设公司占用涉案房屋，根据其提交的补充证据可推断珠江建设公司是基于租赁关系或其他关系从制刷二厂获得对涉案房屋的占用，而不是其主张的因购买涉案房屋而产生的占用；对证据5的真实性、合法性确认，关联性不予确认，涉案房屋非国有财产，**对涉案房屋享有经法院确认的合法抵押权，处置涉案房屋不会导致国有资产不当流失。制刷二厂对上述证据的质证意见为：上述证据均不属于二审新证据，对证据1-4中的“记账凭证”是珠江建设公司单方制作，对真实性无法确认，对其中“发票”开具单位为广州制刷二厂劳动服务公司，并非制刷二厂，且经查询企查查商事登记信息，该劳动服务公司已在2002年注销，故亦无法确认该发票的真实性，该发票也不能证明与本案房屋有关；对其中的“支票存根”，无相应款项汇入记录，真实性无法确认，也不能证明款项与本案房屋有关；对证据5的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容不予确认。佛教协会未发表质证意见。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：珠江建设公司主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除**对涉案房屋所享有的抵押权是否成立。对此，本院分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，珠江建设公司提出的排除执行异议是否属于“法律、司法解释另有规定”的情形，应当从珠江建设公司对涉案房屋所享有的权利性质与**对涉案房屋所享有的权利性质进行对比确定。 本案中，（2021）粤01民再98号生效民事判决书已认定广州资产公司对处分涉案xx直街52号首层所得款项享有优先受偿权，即已认定广州资产公司对涉案房屋的抵押权合法有效。**作为该债权受让人，继受了该项在涉案房屋上设定的抵押权，**对涉案首层房屋享有的权利性质属于担保物权。珠江建设公司主张其向制刷二厂购买xx直街54号（后门牌××）住宅首层东南向2××0.10平方米的房产、首层与二楼之间的夹层××20平方米的房产，通过与佛教协会产权调换的方式取得xx直街52号住宅首层及夹层余下面积各190平方米的房产，而根据一审法院查明事实，佛教协会用于调换产权的xx直街52号首层190平方米是通过与制刷二厂、农行广东省分行签订《合建楼房协议书》方式获得，且涉案xx直街52号首层房产于1996年5月9日登记为制刷二厂单独所有。因此，珠江建设公司对xx直街52号首层房产所享有的权利性质为合同债权。根据“物权优于债权”的原则，抵押权优先于买受人的权利。虽然法学理论上基于生存利益至上的考虑，将买受人的权利定性为“物权期待权”，赋予其优先于抵押权的效力。但是，参照2019年11月8日最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”在本案中，珠江建设公司购买涉案房屋并非用于居住需要，不属于商品房消费者，故珠江建设公司对涉案房屋所享有的权利不具有优先于抵押权的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系针对普通金钱债权执行中对于无过错买受人的权利保护，而本案中**所享有的权利属于担保物权，故一审法院认定本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并无不当，本院予以确认。由于珠江建设公司对涉案xx直街52号首层房屋不享有足以排除实现抵押权的强制执行的民事权益，故其要求解除对涉案xx直街52号首层的查封及办理涉案房屋的变更登记手续，缺乏法律依据，本院不予支持。珠江建设公司二审中提交的证据不属于一审判决后形成的新证据，且证据内容不影响本案争议事实的认定，本院不予采纳。 由于执行案件中查封的是制刷二厂名下的xx直街52号首层，至于首层与二层之间的夹层是否具有独立产权、是否属于查封的抵押物范围均不属于本案案外人执行异议之诉的审查范围，本院对此不作审查认定。 综上所述，珠江建设公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31920元，由广州珠江建设发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　莫　芳 审 判 员　国平平 二〇二三年十二月十三日 法官助理　*** 书 记 员　*** 自动履行提示 一、债务人如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致债权人向人民法院申请强制执行的，人民法院将依法对债务人的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》和《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，对债务人采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。债务人为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人一并采取消费限制等惩戒措施。 债务人如果规避、抗拒执行，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 二、判决有款项支付内容的，债权人应及时将收款账户或其他收款方式及时告知对方。