广东冠雄物业管理有限公司、广东省水利水电建设有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终13451号 上诉人（原审原告）：广东冠雄物业管理有限公司，住所地广州市天河区龙口西路577号天***二楼203室。 法定代表人：罗帮国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东强邦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广东省水利水电建设有限公司，住所地广州市天河区龙口西路577号天***一楼。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东四端律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东四端律师事务所实习人员。 上诉人广东冠雄物业管理有限公司（以下简称冠雄公司）与上诉人广东省水利水电建设有限公司（以下简称水利水电公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初8805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冠雄公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判水利水电公司向冠雄公司支付2018年2月8日至2022年7月31日的物业管理费135348元并自逾期之日起按照银行逾期贷款利率支付逾期违约金至付清之日止；2.本案诉讼费用由水利水电公司承担。事实和理由：一、一审法院判决水利水电公司无需支付2018年2月8日至2018年8月31日的物业管理费有误。虽然（2020）粤01民终12041号民事判决书驳回了冠雄公司的该项诉讼请求，理由有二：其一，涉案房屋存在冠雄公司部分占用的情形且占用面积暂时未能查明；其二，部分房屋出租的收入已优先抵扣了物业管理费。但是一审法院认为，冠雄公司“因侵占而取得的收益已由生效判决以占用费的形式返还水利水电公司，未再获利”，“冠雄公司侵占部分物业并不当然免除水利水电公司作为业主而应支付的该部分物业管理费”。可见，前案判决所依据的事实在本案审理时已发生了根本变化。冠雄公司认为，冠雄公司提起本案诉讼时已按照生效判决的要求支付了全部占用费。故冠雄公司侵占房屋的事实对本案物业管理费的认定已不具备实质性影响。同时，冠雄公司在起诉时已扣除了承租户已支付的物业管理费，不存在重复诉讼或者从租金收入中优先抵扣管理费的情形。二、一审法院将涉案房屋物业管理费的收费标准调整为4元/平方米/月，有违当事人意思自治原则。水利水电公司的代表已签字同意冠雄公司将首层商铺的物业费收费标准由3.5元/平方米/月调整为5元/平方米/月。且水利水电公司从2012年1月1日起实际按照5元/平方米/月的标准向冠雄公司交纳物业管理费，多年来从未提出任何异议。因此，冠雄公司与水利水电公司之间已就物业管理费的收费标准变更达成一致意见，该合意不违反法律强制性规定，合法有效。《物业委托合同》约定的非住宅物业管理费收费标准4元/平方米/月至2012年冠雄公司调整收费标准时己届10年，冠雄公司根据物价水平与人力成本的变化，结合当地物业服务收费情况，调整物业管理费收费标准，具有合理性。三、一审法院判决水利水电公司自2022年2月23日起支付逾期付款违约金，缺乏事实依据。根据《物业管理条例》的规定，交纳物业管理费的责任主体为业主即房屋的所有权人，而非房屋的实际使用人。水利水电公司于2018年2月8日取得涉案房屋的权属证书，不论该房屋的实际使用情况如何，水利水电公司均应自当日起按照证载房屋面积1118.65平方米向冠雄公司交纳物业管理费。综上，请求二审法院依法改判。 水利水电公司辩称，不同意冠雄公司的全部上诉请求。一、一审判决不支持冠雄公司要求水利水电公司支付2018年2月8日至2018年8月31日物业管理费的诉讼请求，事实认定清楚，法律适用正确。（2020）粤01民终12041号民事判决书已对2018年2月8日至2018年8月31日的物业管理费作出认定。冠雄公司再次起诉主张上述期间的物业管理费属于重复起诉。根据一事不再理的原则，应予驳回。二、水利水电公司不应按5元/平方米/月的标准支付物业管理费。（一）冠雄公司的调价行为既未获得政府部门的备案或许可，也未通过业主大会讨论或与业主委员会、业主签订合同协商议定。（二）即使根据《物业委托合同》第二十条的约定，涉案房屋为非住宅房屋，计收管理服务费的标准也应为4元/平方米/月，而非冠雄公司主张的5元/平方米/月。（三）冠雄公司在一审审理期间提交证据《广州市天河区龙口西路573-575号，577号、579号（天***）业主同意按如下标准交纳物业管理费确认表》以及补充提交的缴费凭证，不能证明业主已经同意按5元/平方米/月的收费标准交纳物业管理费。1.代表水利水电公司签字的梁娟虽然是水利水电公司的员工，但其签字时入职时间很短，对物业管理费收费标准、调价程序等问题均缺乏认知，也不清楚之前的物业收费标准，水利水电公司也并未授权其签署确认该文件。2.企业业主在签字时均未加盖公章确认，冠雄公司也未提交材料证明上述房产的权属情况。表内的业主“发展商”“成套局”均不是全名，无法确认业主信息。因此，该表业主签字的真实性存疑。而冠雄公司提供的“成套局”付款凭证，购买方名称既显示有“广东省新岭南设备成套公司”，也有“广东省公共资源交易中心”“广东省机关事务管理局”，支付主体混乱，发票备注描述的对应房间号也无法与冠雄公司证据5中的信息对应一致，无法证明交费主体,交费凭证备注的房产与实际权属关系一致，也无法证明上述所交纳的费用就是与本案相关的物业管理费。3.表内的业主***、**均是冠雄公司的股东，存在配合冠雄公司签名确认的可能。即使冠雄公司提交的上述文件中的签名、物业关系、付款记录均是真实的，也不代表物业管理费的调价是合法合规的。弱势的业主在不了解物业管理费上调的程序是否合法且也未召开业主大会共同讨论的情况下，对小区物业管理人要求签字确认的文件，很可能听从物业管理人的指引进行签字。三、水利水电公司需支付的物业管理费应当按其实际使用物业面积计算，不应按照1118.65平方米的面积向冠雄公司计付。（一）（2020）粤01民终13963号民事生效判决认定占用费计算标准参考的是广州市房屋租赁管理所颁发的《广州市房屋租金参考价》，附件《广州市房屋租金参考价适用说明》已载明“租金价格不含税、物业管理费、水电费等费用”。据此，冠雄公司已支付的占用费并不包含物业管理费，冠雄公司不得因其恶意侵占的行为获利。（二）冠雄公司在恶意侵占水利水电公司物业的情况下，还要求水利水电公司支付物业管理费，不合常理，于法无据。（三）退一步讲，如果二审法院判决水利水电公司需支付被侵占物业面积的物业管理费，水利水电公司将不得不另案起诉冠雄公司追偿该部分物业管理费。（四）生效判决已认定冠雄公司无权要求水利水电公司支付被侵占部分物业面积的物业管理费，法院不应作出与生效判决相反的认定。因此，水利水电公司应按实际使用面积计付物业管理费。综上，按一审法院认定的4元/平方米/月的标准，以水利水电公司实际使用物业面积计算物业管理费，从2018年9月1日计至2022年7月31日，扣除水利水电公司已付物业管理费（92950元）、租户已付金额（110铺已支付117.5元，111铺已支付7752元，114铺已支付2416元，116铺已支付7106元，合计共支付了17391.5元），水利水电公司未付物业管理费金额为29841.19元。四、冠雄公司要求水利水电公司支付逾期付款违约金缺乏事实依据和法律依据。（一）水利水电公司一直根据与冠雄公司的约定按500㎡按时足额支付物业管理费，若水利水电公司存在**支付物业管理费的情况，皆是因冠雄公司不出具物业管理费缴费通知单和发票，拒绝沟通确认管理费金额所致。水利水电公司不存在**付款的故意和过错，无需支付违约金。（二）水利水电公司与冠雄公司并未约定**支付物业管理费的违约金，也未约定违约金的计算标准，因而不应计付逾期付款违约金。（三）退一步讲，即使按照一审法院的认定水利水电公司应当支付逾期付款违约金。逾期付款违约金也应当从2022年8月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止。一审法院判决以2018年9月1日至2022年7月31日水利水电公司累计欠缴的物业管理费为本金，从2022年2月23日起计算逾期付款违约金，不合常理。2022年2月23日还未产生2022年2月24日至2022年7月31日的物业管理费，却已开始计算逾期付款违约金。该种计算方式有误，应从物业管理费计算截止之日的次日即2022年8月1日起计算逾期付款违约金。综上，冠雄公司的上诉请求无法律依据，请求二审法院驳回冠雄公司的全部上诉请求。 水利水电公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判水利水电公司向冠雄公司支付2018年9月1日至2022年7月31日的物业管理费29841.19元；2.本案一审、二审诉讼费用***公司承担。事实和理由：一、一审法院判决水利水电公司应按1118.65平方米的面积向冠雄公司支付2018年9月1日至2022年7月31日的物业管理费，缺乏法律依据或事实依据。理由与水利水电公司的答辩意见第三点一致。补充：一审判决超出原告诉讼请求范围，系程序违法。冠雄公司的一审诉讼请求计算明细已经扣除了面积为81.333平方米的“原物业管理处及右侧走廊”的物业管理费，但一审判决未扣除该部分面积的物业管理费，超出原告诉讼请求，程序违法。二、冠雄公司起诉请求水利水电公司支付逾期付款违约金缺乏事实依据和法律依据。理由与水利水电公司答辩意见第四点一致。综上，请求二审予以改判。 冠雄公司辩称，一、冠雄公司按房屋租金参考价向水利水电公司支付的涉案房屋占用费不含物业管理费，正因为不含物业管理费，冠雄公司才向其要求支付物业管理费。二、根据《物业管理条例》的规定，交纳物业管理费的责任主体是业主，也就是房屋的所有权人，而非房屋的使用人。三、一审判决并未超出冠雄公司的诉讼请求范围。冠雄公司最终诉请的物业管理费金额中已扣减物业管理用房的管理费。四、已生效的(2020)粤01民终12041号民事判决书本就有误，不论涉案房屋被谁实际使用，作为房屋业主的水利水电公司均有不可推卸的交纳物业管理费的法定义务。何况，在本案起诉之前冠雄公司己足额支付全部房屋占用费，水利水电公司再以冠雄公司非法占用涉案房屋为由拒绝交纳物业管理费，缺乏事实和法律依据。五、冠雄公司从2013年9月1日开始将天***商铺的管理费由3.5元/平方米/月调至5元/平方米/月，全体商铺业主包括水利水电公司一直以来对管理费的调整均未持异议。但是，一审法院却以2021年1月1日才实施的民法典相关规定，以冠雄公司提高收费标准未经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决为由，判定冠雄公司“擅自提高收费标准”并认定按照4元/平方米/月的标准计算物业管理费，适用法律错误，对冠雄公司也不公平。综上，水利水电公司的上诉缺乏事实与法律依据，应当全部予以驳回。 冠雄公司于2022年2月23日向一审法院起诉请求：1.判令水利水电公司支付2018年2月8日至2022年7月31日期间的物业管理费共计138422元及违约金（以每月欠缴物业管理费为本金，按同期贷款利率标准计算，自每月16日起计算当月物业管理费的违约金至付清之日止）；2.判令本案诉讼费由水利水电公司承担。 一审法院认定事实：2018年2月8日，广州市国土资源和规划委员会向水利水电公司核发了座落于广州市天河区××路××号101房（以下简称涉案物业）的《不动产权证书》【粤（2018）广州市不动产权第00207724号】。该《不动产权证书》显示，涉案物业的面积为1118.65平方米，用途详见附记，附记载明规划用途为商场、农贸市场。 2002年11月10日，案外人广州广房集团物业管理有限责任公司（甲方/物业建设单位，以下简称广房物管公司）与冠雄公司（乙方/物业管理公司）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将广州天***委托乙方实行物业管理，物业类型为高层电梯商住楼，名称为天***，座落位置为广州市天河区××路××号，建筑面积4.9万平方米，高层栋数2栋；委托管理期限为36个月，自2002年11月10日起至2005年11月30日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；甲方在合同生效之日起二日内向乙方提供建筑面积为58平方米的物业管理专用房屋（产权属甲方）；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.95元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；甲方未售出的空置房屋的管理服务费，应不低于收费标准的百分之五十，由乙方按建筑面积每月每平方米0.98元向甲方收取；当乙方承接并进驻物业进行管理时，该物业在未竣工、未进行综合验收又已交付业主使用及外水、外电尚未完善的情况下，甲方确定以半年为期，向乙方偿付每月15000元的前期管理费用，甲方不再承担空置房的物业管理费等。 2003年2月17日，广州市天河区物价局向冠雄公司作出《关于天隆花园物业管理服务收费标准的批复》载明，批复天隆花园物业管理综合服务费，高层带电梯住宅每月每平方米建筑面积定为1.35元，商铺每月每平方米建筑面积定为4元，办公每月每平方米建筑面积定为3.5元，此收费标准为最高限价，允许适当下浮，上述有关物业服务收费，要定期向业（用）户公布收支情况，业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理单位商定物业管理服务收费标准，报该局备案。 2003年8月27日，广州市天河区国土资源和房屋管理局向天***第一届业主委员会发出《关于天***第一届业主委员会备案的通知》，载明给予天***第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2003年8月27日，任期二年。 2012年4月9日，广州市天河区人民政府石牌街道办事处向天***业主作出《天***业主投诉的回复函》载明，天***的物业管理处在没有召开业主大会的情况下调升物业管理费，该街已经把该管理处上报该街调价情况予以退回，不予备案。鉴于现在物业管理成本不断升高的情况，希望业主与管理处好好沟通，召开业主大会决定是否该调升物业管理费。 2013年8月1日，冠雄公司向天***商业用户发出《关于调整商业物业管理服务收费标准的通知》载明，由于物价指数大幅攀升，造成大厦的公共设备设施的维护成本及用工成本大幅上涨等原因，决定对天***商业用户的物业服务收费标准进行调整。该司定于2013年9月1日起，将天***物业商业用户收取的物业服务费由原来的3.5元/㎡/月调整为5元/㎡/月。 2018年，冠雄公司向一审法院提起诉讼，请求判令水利水电公司支付涉案物业自2003年1月1日至2018年8月31日期间的管理费及滞纳金、返还装修款及支付利息。一审法院于2019年12月17日作出（2018）粤0106民初23696号民事判决，判决驳回冠雄公司的全部诉讼请求。冠雄公司对上述判决不服提起上诉，广州市中级人民法院于2020年8月4日作出（2020）粤01民终12041号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述二审判决认为涉案物业有567平方米被冠雄公司分割为商铺出租、使用，并已向实际使用人收取相应物业管理费，另有部分面积***公司作物业管理处使用，冠雄公司就其自己占有、使用、收益的上述567平方米和用作物业管理处部分的面积要求水利水电公司支付2003年1月1日至2018年8月31日期间的物业管理费没有理据，不予支持。另根据冠雄公司在该案诉状中自认及一审提供的证据，涉案物业原属烂尾、空置，经天***业委会及开发商委托，***公司将空置部分代为装修、出租，所得租金优先抵扣该部分物业管理费，剩余部分用作小区维修基金使用，可见涉案物业空置部分全部***公司装修、出租并已将租金优先抵扣了物业管理费。 2021年7月26日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终13963号民事判决，判决冠雄公司以及案外人**向水利水电公司支付侵占涉案物业面积的占用费（其中2018年2月8日至2020年10月15日每月产生的占用费按照占用面积561.92475㎡、按广州市房屋租赁管理所颁发的租金参考价区分计算，其中2018年度为200元/㎡/月，2019年度为190元/㎡/月；2020年1月1日后产生的占用费标准均按2019年租金参考价190元/㎡/月计算；2020年10月16日至2021年7月7日每月产生的占用费按照占用面积81.333㎡，按照190元/㎡/月计算；占用费总额扣减水利水电公司已收取的16230元）。该案认定2018年2月8日至2020年10月15日，冠雄公司占用建筑面积为561.92475㎡。2020年10月16日至2021年7月7日冠雄公司的占用面积为81.333㎡。 诉讼中，冠雄公司提交了以下证据：1.物业管理收费账簿及发票，拟证明水利水电公司一直按照500平方米的面积交付物业管理费，未足额缴纳涉案物业的管理费；2.欠付管理费统计表（显示2018年9月1日至2021年9月30日期间，水利水电公司已向冠雄公司支付管理费92950元；110铺占用面积为40.8411㎡,2018年9月1日至2019年4月30日期间已向冠雄公司支付管理费1632元;111铺占用面积为60.4768㎡,2018年9月1日至2022年7月31日期间已向冠雄公司支付管理费16920元;114铺占用面积为35.18㎡,2018年9月1日至2019年4月30日期间已向冠雄公司支付管理费1408元;116铺占用面积为42.2910㎡,2018年9月1日至2022年7月31日期间已向冠雄公司支付管理费9917元;2018年9月1日至2021年7月31日期间原物业管理处及右侧走廊占用面积为81.333㎡），拟证明水利水电公司拖欠管理费及滞纳金，以当庭提交欠费通知表为准，该表格已扣除租户已向冠雄公司支付的物业管理费及冠雄公司物业管理公司办公室对应面积的物业管理费，该表是计算到2022年7月31日；3.广州市天河区龙口西路573—575号、577号、579号（天***）业主同意按如下标准缴纳物业管理费确认表（显示104铺业主为水利水电公司、建筑面积为500平方米、使用性质为商业、收费标准为5元/平方/月、每月应交金额为2500元、业主确认一栏有“梁娟”签字，该表显示共14户、已确认10户、已确认面积为4885.21平方米，另外4户未有确认的业主均为成套局，面积分别为185平方米、169平方米、3042平方米、3042平方米），拟证***公司将涉案物业的物业管理费的支付标准调至5元/平方米/月已经过水利水电公司的负责人确认，水利水电公司也从2012年1月1日之后实际上按5元/平方米/月的标准向冠雄公司支付物业管理费。经质证，水利水电公司对上述证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，但证明内容不予确认，认为其已按冠雄公司通知足额缴纳房屋管理费；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该表为冠雄公司自制，水利水电公司对于冠雄公司的计费面积、单价以及违约金均有异议，具体见水利水电公司的答辩意见；对证据3的真实性予以确认，关联性、合法性不予确认，认为该证据无法证明水利水电公司同意自2012年1月1日起按5元每平方每月的标准支付物业管理费。而且在该表上代表水利水电公司签名的梁娟并非水利水电公司的负责人，无法代表水利水电公司，水利水电公司也没有授权其代表公司签订任何文件，确认梁娟系水利水电公司办公室主任，但不是负责人。 诉讼中，水利水电公司提交了以下证据：1.2011年5月、2012年5月、2013年8月的物业管理费发票，拟证明在2013年9月1日前水利水电公司按每平方米3.5元/月的标准按500平方米计算缴纳每月1750元物业管理服务费；2.2018年2月至2021年9月的收费通知单及物业管理费发票、付款凭证，拟证明2018年2月至2021年9月期间，冠雄公司已按5元/月的标准按500平方米计算每月2500元的物业管理服务费，截止至2021年9月冠雄公司一直通知水利水电公司按500平方米计付管理费，水利水电公司已按时足额缴纳管理费，是***公司每月向水利水电公司出具收费通知单及物业管理费发票后，水利水电公司再支付物业管理费；3.租户物业管理费的收费通知单、付款记录、收费单，拟证明涉案物业的首层116铺（洗衣店）租户***自2013年承租至2021年11月已按5元/月的标准按80平方米向冠雄公司计付每月400元的物业管理服务费，涉案物业的首层111铺（宠物店）租户**自2015年12月承租至2021年11月已按5元/月的标准按72平方米向冠雄公司计付每月360元的物业管理服务费；4.关于合理计算物业管理费及再次要求提供公摊用电费用收取标准依据的函、5.2021年11月18日《复函》、6.关于商榷应补缴物业管理费的面积及起缴时间的函、7.2022年2月22日《复函》，证据4-7拟共同证明水利水电公司为了结清物业管理费，已多次并积极向冠雄公司发函沟通确认费用金额情况，但最终冠雄公司拒绝沟通，要求通过法院判决处理，水利水电公司不存在**支付物业管理费的故意或过错；8.广东省水利水电建设有限公司应付物业管理费明细表，拟证明水利水电公司没有欠付2018年2月8日至2021年11月30日期间的物业管理费，并已多支付物业管理费19073.15元；9.借记卡账户历史明细清单（**），拟证明涉案房屋的首层111铺（宠物店）租户**自2015年12月承租至2021年11月已按5元/月的标准按72平方米向冠雄公司计付每月360元的物业管理服务费。经质证，冠雄公司对上述证据1的真实性予以确认，表示涉案物业按用途分为两部分，水利水电公司自用的500平方米左右是办公用途的，所以是按3.5元/平方米/月标准收取，而涉案房屋的另外一部分是用于商铺用途，当时定的标准是按商铺的5元/平方米/月收取；对证据2物业管理费发票、付款凭证、收费通知单真实性确认，认为水利水电公司应当按照其房产证所载的产权面积向冠雄公司足额交纳相应的物业管理费；对证据3的真实性确认，表示这两户确实向冠雄公司交纳物业管理费，并且冠雄公司在诉讼请求中也予以了扣减；对证据4-7的真实性确认，关联性不确认，认为该证据证明了冠雄公司一直有向水利水电公司催收欠付的物业管理费，并且一直是要求水利水电公司按照证载面积缴费，如函件所述，双方对于涉案物业管理费缴交的事实的争议焦点是冠雄公司实际占用涉案物业期间，水利水电公司是否应当交纳涉案房屋对应面积的物业管理费的问题，这是双方的争议焦点，正是因为双方无法达成一致，才形成了本案的诉讼；对证据8的真实性不确认，这是水利水电公司单方制作的，并且标准不确认；对证据9的真实性确认，确认**已经向冠雄公司支付了涉案物业的部分面积的物业管理费。 庭审中，冠雄公司与水利水电公司均确认涉案物业***公司从2002年11月管理至今。水利水电公司对冠雄公司主张的租户实际占用面积予以确认，对租户已支付的物业管理费金额不予确认，确认涉案物业现有剩余租户为111铺以及116铺，确认物业管理费支付至2021年9月30日，2021年9月30日之后没有再支付过，确认冠雄公司提交的欠付管理费统计表中列明的其已付物业费的金额，2013年9月1日起至今均是按5元/平方米/月支付。冠雄公司则表示其在2021年7月8日向水利水电公司交还全部的占用物业之前，应当按500平方米标准要求水利水电公司支付物业管理费，2021年7月8日开始按1118.65平方米标准要求水利水电公司支付物业管理费，但是之前所发出的催费通知是冠雄公司的员工按之前的模板直接复制发送出去不一定准确，以本案的诉讼请求为准。另外，冠雄公司主张其将物业管理费调至5元/平方米/月系经过商业部分的业主签字确认并且予以公告，而水利水电公司等业主从2012年开始也一直按照上述标准实际缴纳，其提交的确认表中显示除了成套局没有代表签字确认外，其他的商业部分业主均已签字确认，冠雄公司当庭补充提交了成套局向其支付物业管理费的凭证，证明成套局对于商业部分的收费标准调整的事实也已经确认。经质证，水利水电公司对上述证据真实性、合法性、关联性不予确认，认为无法证明缴费主体及缴费对应的房产为天***107、108铺3楼整层、4楼整层的物业管理费。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，冠雄公司主张水利水电公司支付2018年2月8日至2022年7月31日期间的物业管理费及违约金，可见本案法律事实持续至民法典施行后，根据上述法律规定，应当适用民法典的规定。关于冠雄公司主体是否适格问题。冠雄公司与案外人广房物管公司签订《物业管理委托合同》，接受委托对涉案物业所在天***小区提供物业服务并向业主收取相应的物业管理费，且广州市天河区物价局已于2003年2月17日对冠雄公司的管理服务费申请进行批复同意。另外，水利水电公司亦确认涉案物业***公司从2002年11月管理至今。因此，冠雄公司作为涉案物业的物业管理服务一方，其已实际向水利水电公司提供了相应的物业服务，水利水电公司亦一直系向冠雄公司支付相应的物业管理费，水利水电公司辩称冠雄公司主体不适格一审法院不予采纳。 关于2018年2月8日至2022年7月31日期间计算物业管理费的面积问题。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”水利水电公司于2018年2月8日取得广州市国土资源和规划委员会核发的涉案物业的《不动产权证书》，该产权证书明确载明涉案物业的建筑面积为1118.65平方米，即水利水电公司实际已于2018年2月8日获得上述面积的不动产物权，成为涉案物业的业主，并对涉案物业享有占有、使用、处分的权利。广州市中级人民法院亦已作出（2020）粤01民终13963号民事生效判决，判决冠雄公司以及案外人**向水利水电公司支付自2018年2月8日起至返还物业之日止侵占涉案物业面积的占用费。上述判决正系基于物权保护法律关系而认定冠雄公司及案外人侵占水利水电公司的涉案物业部分面积。冠雄公司因侵占而取得的收益已由生效判决以占用费的形式返还水利水电公司，未再获益。因此，水利水电公司自2018年2月8日起登记成为涉案物业的权利人并享有相应的物权，其作为涉案物业的业主亦应依据物业服务合同关系并依照不动产的面积即1118.65平方米向冠雄公司支付相应的物业管理费，冠雄公司侵占部分物业并不当然免除水利水电公司作为业主而应当支付的该部分物业的物业管理费。故水利水电公司主张以冠雄公司返还侵占物业的时间作为分段计算物业管理费的依据不足，一审法院不予采纳，水利水电公司应自2018年2月8日起按1118.65平方米的面积向冠雄公司计付物业管理费。 关于涉案物业的物业管理费标准问题。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;……；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”物业管理费标准涉及小区全体业主的权益，属上述法律规定的与业主有关的共同管理权利的事宜，应由业主共同决定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”本案中，冠雄公司主张物业管理费以5元/平方米/月的标准收取，该主张与《物业管理委托合同》约定的物业管理费标准不符，冠雄公司提交的广州市天河区龙口西路573-575号、577号、579号（天***）业主同意按如下标准缴纳物业管理费确认表在形式上亦不符合上述法律规定的应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决的要求。另外，冠雄公司当庭补充提交的成套局向其支付物业管理费的凭证与其提交的上述管理费确认表中载明的成套局所有的面积无法对应，部分凭证的缴费主体亦非成套局，仅以上述凭证无法佐证证明成套局同意按5元/平方米/月的标准向冠雄公司支付物业管理费。另外，冠雄公司亦未举证证明调价后的物业管理费标准已在行政部门备案通过。因此，冠雄公司提交的现有证据不能证明其提高收费标准符合法律规定，冠雄公司主张按5元/平方米/月的标准收取涉案物业的管理费一审法院不予采纳。涉案物业不动产权证书明确载明规划用途为商场、农贸市场，结合《物业管理委托合同》约定的物业管理费标准以及广州市天河区物价局于2003年2月17日的批复内容，涉案物业应认定为商铺性质，物业管理费标准应按4元/平方米/月的标准计算。至于使用人在实际使用过程中擅自改变涉案物业的用途并不影响物业管理费收费标准的认定，应当以规划用途认定为宜。水利水电公司辩称应按3.5元/平方米/月的标准计算物业管理费亦不当，一审法院不予采纳。 关于冠雄公司要求水利水电公司支付2018年2月8日至2022年7月31日期间的物业管理费共计138422元及其违约金的问题。首先，关于2018年2月8日至2018年8月31日期间的物业管理费支付问题，已经由（2020）粤01民终12041号民事生效判决作出认定，冠雄公司再起诉主张上述期间的物业管理费一审法院不予支持，依法予以驳回。其次，关于2018年9月1日至2022年7月31日期间的物业管理费问题。承上所述，水利水电公司应当按1118.65平方米的面积支付物业管理费，物业管理费的标准应为4元/平方米/月，故上述期间共发生的物业管理费总额为210306.2元（1118.65平方米×4元/平方米/月×47个月=210306.2元），水利水电公司应支付的物业管理费应扣减水利水电公司以及案外人在上述期间已经支付的物业管理费，扣减后应支付的物业管理费为87479.2元【210306.2元-92950元（水利水电公司已付）-1632元（110铺已付）-16920元（111铺已付）-1408元（114铺已付）-9917元（116铺已付）=87479.2元】。水利水电公司答辩意见中关于实际承租人已支付的物业管理费超出上述部分的未举证证明，一审法院不予采信。最后，关于冠雄公司要求水利水电公司支付逾期付款违约金的问题。从双方举证可知，水利水电公司未及时全额向冠雄公司支付物业管理费系因前期冠雄公司对涉案物业存在私自占用的情形，导致双方对物业管理费的计付面积存在争议，后双方亦未协商一致，故水利水电公司就超500平方米部分面积的物业管理费未及时支付存在一定的合理性。同时，冠雄公司亦系按500平方米的标准要求水利水电公司支付物业管理费。另外，水利水电公司从2021年10月起未再向冠雄公司支付任何物业管理费，亦存在一定过错。因此，一审法院结合双方过错程度，根据公平原则，依法将逾期付款违约金的起算时间调整为本案立案之日起即2022年2月23日起。综上，冠雄公司要求水利水电公司支付超出上述部分的物业管理费及违约金一审法院不予支持，依法予以驳回。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第二百零九条第一款、第二百七十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，于2023年4月11日作出如下判决：一、水利水电公司于本判决发生法律效力之日起十日内向冠雄公司支付2018年9月1日至2022年7月31日期间的物业管理费87479.2元；二、水利水电公司于本判决发生法律效力之日起十日内向冠雄公司支付逾期付款违约金（以87479.2元本金，自2022年2月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）；三、驳回冠雄公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息。一审案件受理费3538元，***公司负担1425元，由水利水电公司负担2113元。 二审期间，水利水电公司向本院提交了两份证据材料。证据一：《2022年广州市房屋租金参考价适用标准》，拟证明占用费计算标准所参考的广州市房屋租赁管理所颁布的《广州市房屋租金参考价》附件《广州市房屋租金参考价格适用说明》载明“租金价格不含税、物业管理费、水电费等费用”。因此，（2020）粤01民终13963号民事判决书认定的冠雄公司支付的占用费并不包含物业管理费。证据二：广东省水利水电建设有限公司应付物业费明细表，拟证明如按一审判决认定的4元/平方米/月为单价，以水利水电公司实际使用物业面积计算物业管理费，扣除水利水电公司已付物业管理费、租户已付金额，从2018年9月1日计至2022年7月31日，水利水电公司未付的物业管理费金额为29841.19元。 冠雄公司发表质证意见如下：水利水电公司提交的证据不属于新证据，具体效力由法院审查、认定。对证据一的真实性予以确认，关联性不确认。冠雄公司认为租金参考价是涉案房屋占用费的判定标准，与本案的物业管理费之间没有任何关联，不能证明水利水电公司的证明目的。对证据二的真实性、合法性和关联性均不予确认。该证据由水利水电公司单方制作，并且水利水电公司已另案起诉冠雄公司要求冠雄公司返还物业管理费差额，故该部分金额不在本案审查范围之内。水利水电公司回应称，另案起诉的是要求冠雄公司退还其提高标准收取的物业管理费差额部分，目前该案尚未审结，且该案起诉的时间段与本案并非完全重合，仅是其中的一小部分。 二审期间，双方对一审查明基本事实无异议。 另查明，冠雄公司一审提交的《广东省水利水电建设有限公司应付天***管理处管理费欠费统计表》载明“原物业管理处及右侧走廊”面积为81.333㎡，2018年2月8日至2021年6月30日期间每月管理费为407元，2021年7月1日至2021年7月31日管理费为79元。经计算，冠雄公司一审提交的《固定诉讼请求申请书》载明其诉请的2018年2月8日至2022年7月31日期间的物业管理费共计135348元实际已扣除上述费用。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：第一，冠雄公司侵占涉案物业期间水利水电公司是否需要支付物业管理费；第二，物业管理费标准如何确定；第三，其他实际使用人支付物业管理费的情况如何认定，是否扣减；第四，逾期付款违约金的起算时点。对此，本院分析如下： 关于争议焦点一。对于冠雄公司侵占部分，虽然（2020）粤01民终13963号民事判决已判令冠雄公司向水利水电公司支付占用费，但该判决认定占用费计算标准参考的是《广州市房屋租金参考价》，相关文件已载明租金价格不含税、物业管理费、水电费等费用。换言之，冠雄公司已支付占用费并不包含物业管理费。水利水电公司作为涉案物业的产权人，虽然在法律上对物业管理费负有最终责任，但在所有与使用分离的情况下，除非有特别约定，物业管理费通常由物业使用人实际承担。本案中，冠雄公司作为物业服务主体对涉案天***提供物业管理服务，虽有权收取物业管理费用，但对于冠雄公司未经水利水电公司同意侵占的部分面积，应***公司自行负担管理费用。（2020）粤01民终13963号民事判决判令冠雄公司向水利水电公司支付的费用中并不包含物业管理费，本案冠雄公司亦不得要求水利水电公司承担。2018年2月8日至2018年8月31日期间的物业管理费已经由生效的（2020）粤01民终12041号民事判决认定，冠雄公司足额收取该期间的物业管理费。因此，冠雄公司上诉要求水利水电公司支付2018年2月8日至2018年8月31日期间的物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。水利水电公司关于其无需支付冠雄公司侵占期间物业管理费的上诉请求有理，本院予以采纳。水利水电公司只需对其收回管控的部分承担物业管理费。一审判决水利水电公司按全部产权面积承担2018年9月1日之后的物业管理费不当，本院予以纠正。双方在本案二审期间确认对一审根据（2020）粤01民终13963号民事判决查明的事实认定冠雄公司占用面积无异议，即冠雄公司2020年10月15日之前占用面积为561.92475㎡，2020年10月16日至2021年7月7日期间占用面积为81.333㎡。经查，（2020）粤01民终13963号民事判决计算的2020年10月15日之前冠雄公司侵占面积561.92475㎡并未计算81.333㎡的“原物业管理处及右侧走廊”，冠雄公司本案起诉请求的物业管理费实际也扣除了由其占用的面积为81.333㎡的“原物业管理处及右侧走廊”相应期间的管理费，这是冠雄公司对其权利的处分，亦是其对占用面积的认可。因此，水利水电公司在2018年9月1日至2020年10月15日前对面积475.39225㎡（产权总面积1118.65㎡-冠雄公司侵占面积561.92475㎡-冠雄公司未主张的自用面积81.333㎡）承担管理费，自2020年10月16日至2021年7月7日期间按实际管控部分面积1037.317㎡（产权总面积1118.65㎡-冠雄公司最后交还面积81.333㎡）承担管理费用，自2021年7月8日起按全部产权面积1118.65㎡承担管理费，并扣减其他实际使用人已支付管理费金额。 关于争议焦点二，关于物业管理费的标准问题，原天***《物业管理委托合同》约定的非住宅房屋的物业管理费标准为每月每平方米4元，该收费标准经物价部门批复备案，合同各方应当遵守。冠雄公司作为物业管理服务方不得单方调价。冠雄公司向天***商业用户发出调整物业管理收费标准的通知不能产生调升收费标准的效力，本院认可一审分析认定，确认水利水电公司应按4元/平方米/月为单价计算物业管理费，理由不予赘述。 关于争议焦点三，其他实际使用人已经支付的物业管理费的认定问题。因其他实际使用人均系基于冠雄公司的出租而占用涉案物业，他们占用的部分均在（2020）粤01民终13963号民事判决确认的冠雄公司侵占的范围内，而本院前述已认定冠雄公司无权要求水利水电公司支付侵占期间的物业管理费用，与此相应，在冠雄公司侵占期间，冠雄公司向实际使用人收取的物业管理费亦不需要进行抵扣。一审判决予以扣除的110铺及114铺支付的物业管理费均发生在冠雄公司侵占期间，故无需进行抵扣。对于冠雄公司已向水利水电公司交还侵占部分后，其他实际使用人应缴纳的租金收益权归属于水利水电公司，则其他实际使用人未交纳的物业管理费及空置部位的物业管理费，水利水电公司作为所有权人均负有相应的法律责任。其他实际使用人在该期间已向冠雄公司支付管理费的金额应当从水利水电公司的责任范围中扣减。冠雄公司与水利水电公司均确认，111商铺自2020年10月16日至2022年7月31日期间每月支付360元的物业管理费应予扣减，本院予以采纳。至于116商铺每月应扣减物业管理费为211元还是330元。本院认为，虽然根据冠雄公司提交的《广东省水利水电建设有限公司应付天***管理处管理费欠费统计表》，其仅确认116铺应扣减管理费的面积为42.2910㎡，扣减金额为211元，但是水利水电公司一审提交的证据11，即多份冠雄公司出具的116商铺的《收费通知单》载明，116商铺一个月的物业管理费是400元，且（2020）粤01民终13963号案冠雄公司彼时的法定代表人**和**出示的《广州市天河区龙口西路即573、575、577、579号天***A栋南面首层铺面出租情况》亦确认116铺租赁面积为66㎡。因此，水利水电公司主张116商铺应按租赁面积66㎡，每月管理费330元扣减相应期间的管理费，本院予以采纳。水利水电公司未举证证明其主张的其他实际使用人已支付管理费，本院不予采纳。 至于冠雄公司二审提到（2020）粤01民终13963号民事判决进入再审的问题，因本案二审已根据该生效判决查明的事实，并结合双方在本案的诉辩主张及证据来确定占用面积及物业管理费支付责任。如再审改变占用面积的认定，双方当事人可按照本案处理原则对相关面积进行变更计算。 综上，水利水电公司2018年9月1日至2020年10月15日期间应向冠雄公司支付管理费475.39225×4×（25+15÷31）＝48459元，2020年10月16日至2021年7月7日应支付管理费1037.317×4×（16÷31+8+7÷31）＝36273元，2021年7月8日至2022年7月31日应支付管理费1118.65×4×（24÷31+12）＝57159元，以上共计48459+36273+57159＝141891元。根据一审查明事实，2018年9月1日至2021年9月30日期间水利水电公司已向冠雄公司支付管理费92950元。2020年10月16日至2022年7月31日期间111商铺已向冠雄公司支付管理费360×（16÷31＋21）＝7746元，116商铺已向冠雄公司支付管理费330×（16÷31+21）＝7100元。故水利水电公司还应向冠雄公司支付物业管理费141891-92950-7746-7100＝34095元。 关于争议焦点四，关于违约金起算时间问题。冠雄公司在一审诉请主张的物业管理费从2018年9月1日起计算至2022年7月31日，冠雄公司提起本案诉讼的时间为2022年2月23日，一审判决支持的物业管理费也是截止到2022年7月31日，按照物业合同约定的管理费支付的时间，一审判决全部物业管理费包括起诉之后产生的物业管理费均自起诉之日起计付违约金显属不当，水利水电公司关于逾期违约金起算时点的上诉理由成立。本院予以支持，对一审判决予以相应纠正。综合本案冠雄公司侵占物业及双方纠纷情况，本院酌定逾期支付物业管理费的违约金均自2022年8月1日起计算。 综上所述，冠雄公司的上诉请求大部分不能成立，应予驳回；水利水电公司的上诉请求大部分成立，本院予以相应支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。按照最高人民法院《人民法院民事裁判文书制作规范》{法[2016]221号}第三部分关于“裁判文书内容必须明确、具体、便于执行”的要求，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、广东省水利水电建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广东冠雄物业管理有限公司支付2018年9月1日至2022年7月31日期间的物业管理费34095元； 二、广东省水利水电建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广东冠雄物业管理有限公司支付逾期付款违约金（以34095元为本金，自2022年8月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）； 三、驳回广东冠雄物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息。 一审案件受理费3538元，由广东冠雄物业管理有限公司负担2647元，由广东省水利水电建设有限公司负担891元。二审案件受理费2332元，由广东冠雄物业管理有限公司负担2220元，由广东省水利水电建设有限公司负担112元。 本判决为终审判决。 审 判 长　邓娟闰 审 判 员　*** 审 判 员　李　娜 二〇二三年八月二十二日 法官助理　何　颖 书 记 员　*** 附件 自动履行提示 一、债务人如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致债权人向人民法院申请强制执行的，人民法院将依法对债务人的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》和《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，对债务人采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。债务人为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人一并采取消费限制等惩戒措施。 债务人如果规避、抗拒执行，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 二、判决有款项支付内容的，债权人应及时将收款账户或其他收款方式及时告知对方。 三、被上诉人广东冠雄物业管理有限公司应按照《诉讼费结算通知书》指定的期间和方式缴纳诉讼费用，逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。