某某与北京国信好望物业管理有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京01民终750号

上诉人（原审原告）：***，女，1972年8月13日出生。

委托诉讼代理人：闫志钢（***之夫）。

被上诉人（原审被告）：北京国信嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街44号。

法定代表人：马军，董事长。

委托诉讼代理人：王贺，北京乾同律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京国信好望物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河路115号滨河大厦7层724室。

法定代表人：高燕峰，董事长。

委托诉讼代理人：贾玉楠，女，北京国信好望物业管理有限公司员工。

委托诉讼代理人：王海贤，男，北京国信好望物业管理有限公司员工。

上诉人***因与被上诉人北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称国信嘉业公司）、北京国信好望物业管理有限公司（以下简称好望物业公司）房屋买卖合同纠纷，不服北京市门头沟区人民法院（2021）京0109民初4969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月14日立案后，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2022年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人***的委托诉讼代理人闫志钢，被上诉人国信嘉业公司的委托诉讼代理人王贺，好望物业公司的委托诉讼代理人贾玉楠、王海贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清。一、2000年、2005-2006年间、2009年的三次维修是依据《北京市内销商品房预售契约》第九条、第十条，《物业管理委托合同》第二章第四条，***同意国信嘉业公司委托指定好望物业对位于北京市门头沟区601号房屋（以下简称601号房屋）进行维修。二、一审法院认为截至2005年（实际是2004年雨季过后）第二次保修时601号房屋已经过保修期，但事实上国信嘉业公司同意继续维修，所以才有针对报修部位的2005-2006年间的第二次维修及2009年的第三次维修。一审法院不支持***的请求，违背《民法典》第一百九十二条第二项规定。三、***没有依据《物业管理委托合同》主张权利，提交该证据仅为证明德露苑小区的前期物业和后期委托物业管理都是好望物业公司负责，其有资格维修屋顶、外墙面、楼梯间等部位。

国信嘉业公司辩称，不同意***的上诉请求，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，不存在应发回重审的情况。

好望物业公司辩称，不同意***的上诉请求。

***向一审法院起诉请求：判令国信嘉业公司、好望物业公司对601号房屋的屋顶漏水进行维修。

一审法院认定事实：国信嘉业公司原名北京市门头沟区建设开发公司，好望物业公司原名北京峪东住宅管理服务中心。

1999年10月12日，北京市门头沟区建设开发公司（现国信嘉业公司）与***签订《北京市内销商品房预售契约》，***以290288元的价格购买601号房屋。***入住时交纳住宅维修基金5806元。另查，601号房屋所在单元楼于1998年6月22日通过工程质量竣工验收。

601号房屋所在的德露苑小区由北京峪东住宅管理服务中心（现好望物业公司）提供物业服务。好望物业公司已于2021年8月1日正式退出德露苑小区物业服务。

2012年，法院受理原告***诉被告国信嘉业公司、好望物业公司房屋买卖合同纠纷一案，***要求国信嘉业公司、好望物业公司对601号房屋漏水问题进行维修。案件审理中，国信嘉业公司表示，601号房屋已过保修期，不同意承担维修责任。好望物业公司承诺，因诉讼时已进入冬季，第二年3、4月时会对601号房屋漏水问题进行维修。后***撤诉。***表示，其撤诉后，好望物业公司未对601号房屋漏水问题进行维修，因其将601号房屋出租，怕影响承租人正常生活，故未再找过物业公司。

关于601号房屋漏水情况，***表示，其于2000年装修时发现房顶有水印，其向国信嘉业公司报修后，国信嘉业公司委托好望物业公司为其维修，后601号房屋一直空置。2004年，其想装修601号房屋，发现房屋原来的水印依然存在，其找好望物业公司，好望物业公司称已维修好。2005年雨季的时候，其发现601号房屋出现洇水的问题，好望物业公司为其重新做防水、抹水泥、铺砖。2009年，还有漏水的情况，好望物业公司又重新做了一遍防水。2012年，因大雨，601号房屋屋顶开始滴水，故其向法院起诉。好望物业公司现工作人员表示，其自2018年7月到601号房屋所在小区工作，直至其公司撤出涉案小区，***从未就601号房屋漏水问题向其公司报修过，***之前的报修、维修记录已无法核实。

双方争议事实如下：关于601号房屋的实际交付时间。国信嘉业公司表示，601号房屋于1999年10月交付***使用。***对此不予认可。案件审理过程中，***分别表示“601号房屋为现房出售，签订合同后即交付房屋”“2000年准备装修”“2000年6月23日验房，2000年10月发现房屋漏水”“2000年6月开始对601号房屋进行装修”“2001年8月领取601号房屋钥匙”，***对601号房屋具体交付时间的陈述前后存在矛盾。鉴于***对601号房屋交付时间的第一次陈述为“合同签订后”，国信嘉业公司亦表示601号房屋签订买卖合同后即交付，法院认定601号房屋在双方1999年10月签订《北京市内销商品房预售契约》后即完成交付。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《北京市内销商品房预售契约》系本案双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约全面履行。根据1998年9月1日起实施《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条规定，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。第五条则规定，屋面防水保修期3年。本案中，国信嘉业公司与***签订的《北京市内销商品房预售契约》未就房屋保修事宜予以约定，故应参照前述规定予以认定，国信嘉业公司就屋面防水应承担的保修期限为3年。***认可，2000年10月房屋出现问题时，国信嘉业公司已委托好望物业公司为其维修。截至***自述的2005年第二次报修时，601号房屋已过保修期，故***要求国信嘉业公司为其维修601号房屋的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。

关于好望物业公司的维修义务，***表示，因国信嘉业公司委托好望物业公司为其维修601号房屋，故要求好望物业公司承担连带维修义务。本院认为，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。《北京市内销商品房预售契约》系***与国信嘉业公司签订的关于601号房屋的买卖合同，***亦基于房屋买卖合同要求国信嘉业公司承担维修义务，即使好望物业公司受国信嘉业公司委托维修601号房屋，亦基于国信嘉业公司与好望物业公司之间的委托关系，该委托关系并不改变《北京市内销商品房预售契约》的合同主体。故***依据房屋买卖合同关系要求好望物业公司承担维修义务，缺乏事实依据，本院不予支持。

***另依据德露苑小区业主管理委员会与北京峪东住宅管理服务中心签订的《物业管理委托合同》要求好望物业公司为其维修601号房屋，因本案系房屋买卖合同纠纷，***经本院释明，亦表示系基于与国信嘉业公司之间的房屋买卖合同关系提起本案诉讼，故其基于《物业管理委托合同》主张权利，与本案并非同一法律关系，且好望物业公司已于2021年8月1日正式退出德露苑小区物业服务，故对好望物业公司是否基于《物业管理委托合同》应当承担601号房屋的维修义务，法院在本案中不予审查。

综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回***的全部诉讼请求。

本院二审期间，***提交其与好望物业公司的法定代表人高燕峰于2021年8月6日的微信聊天记录截图，用以证明其一直在与好望物业公司联系维修事宜。国信嘉业公司对该证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。好望物业公司虽认可截图中系其法定代表人的微信，但认为与本案无关，并称房顶漏水必须动用公维基金，该公司无法解决。本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为，***上诉请求将本案发回重审，经审查，一审法院关于601号房屋已过保修期的相关事实查明及认定正确，故一审法院驳回***要求国信嘉业公司为其维修601号房屋的主张的处理正确。一审法院查明好望物业公司已于2021年8月1日正式退出德露苑小区物业服务，且***一审起诉系基于房屋买卖合同要求国信嘉业公司承担维修义务，故一审法院驳回***要求好望物业公司承担维修义务的处理正确。一审法院查明事实清楚，亦不存在其他应依法发回重审的情形，本院对***的上诉请求不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　刘　芳

二〇二二年二月十四日

法官助理　　王　梦

书 记 员　　马子萌