南昌高新技术产业开发区昌东镇瑶湖村民委员会与南昌久员物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

江西省南昌高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣0191民初1519号

原告:南昌高新技术产业开发区昌***湖村民委员会,住所地:江西省南昌市高新技术产业开发区昌***湖村,统一社会信用代码:54360121ME2888XXXX。

主要负责人:熊云华，系村委会主任。

委托诉讼代理人：芦祎萍，江西朗秋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张超逸，江西朗秋律师事务所实习律师。

被告:南昌久员物业管理有限公司,住所地:江西省南昌市南昌高新技术产业开发区昌***湖村拆迁安置房******,统一社会信用代码:91360106MA388Wxxxx。

法定代表人:胡久员,该公司总经理。

委托诉讼代理人：王毛毛，江西东昉律师事务所律师。

第三人:江西省建筑工程建设监理有限公司,住所,住所地:江西省南昌市青山湖区北京东路**社会信用代码:91360000158272xxxx。

法定代表人:刘子明,该公司总经理。

委托诉讼代理人：万斯群，女，1990年1月9日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县，系公司员工。

原告南昌高新技术产业开发区昌***湖村民委员会（下文简称瑶湖村委会）与被告南昌久员物业管理有限公司（下文简称久员物业）、第三人江西省建筑工程建设监理有限公司（下文简称建工建设监理公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，由审判员杨柳桃依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑶湖村委会的委托诉讼代理人芦祎萍、张超逸，被告久员物业的委托诉讼代理人王毛毛到庭参加诉讼。第三人建工建设监理公司未到庭，但庭后派委托诉讼代理人来院说明情况。本案现已审理终结。

原告瑶湖村委会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付南昌瑶湖经济港安置小区自2019年10月15日至2020年10月15日的共用设施设备的日常运行电费(含电梯费，暂计至2020年3月30日的电费共计92857.62元);2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年7月2日,原告与第三人江西省建筑工程建设监理有限公司(以下简称监理公司)签订《协议书》,约定原告将南昌瑶湖经济港安置小区采购物业管理服务及商业街经营权招租项目委托监理公司组织实施招标采购。原告委托监理公司编制发售、解释采购文件。2019年10月15日,原告按监理公司提供的文本与中标公司被告久员物业签订了《南昌瑶湖经济港安置小区物业服务合同》。合同约定采用包干制方式收取物业服务费。被告久员物业以合同约定不明确为由,拒绝承担小区电梯电费。原告多次与被告久员物业协商未果,导致原告垫付了小区电梯自2019年10月16日至2020年3月30日产生的电费共计92857.62元。根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定,被告久员物业收取的物业服务费中应包括小区公共区域电梯的日常运行中产生的电费。故2019年10月15日至2020年10月15日的电梯电费应由被告久员物业支付。为此,原告为维护自身合法权益,特向法院提起诉讼。

被告久员物业辩称，根据双方签署的《南昌瑶湖经济港安置小区物业服务合同》，及瑶湖村委会公开的“竞价公告”，物业管理费用中不包含小区共用设施设备的日常运行电费。2019年9月11日，瑶湖村委会通过南昌市综合产权交易中心发布《南昌瑶湖经济安置小区采购物业管理服务竞价公告》，久员物业以112万元/年的成交金额竞得案涉小区物业服务工作，双方于2019年11月15日签署《南昌瑶湖经济港安置小区物业服务合同》，在合同和招标公告中并未约定电梯、照明等共用设施设备的日常运行电费由物业公司承担。瑶湖村委会提出的《物业服务收费管理办法》第十一条规定是收费依据，但该办法仅仅是指导性条款，实践中共用设施设备的日常运行电费不含公共电费的案例并不少见。《物业管理条例》第四十四条以及《物业收费管理办法》第十七条明确，应由最终用户承担费用，故包干制的约定，不等于小区内所有费用均应由物业公司承担，只是明确物业公司涵盖的物业服务内容是采用固定收费的方式。本案中，双方确定的合同并不包含共用设施设备的日常运行电费。因本案招标公告未包含电梯、照明等公共费用，物业公司亦按照招标公告进行报价，合同价款中亦未涵盖该部分费用，如果瑶湖村委会强制要求物业公司承担，显失公平。双方约定久员物业的一年包干费是112万元，而根据人员配置，久员物业每月对外支付的人员费用已经高达9.2万元至9.5万元，而瑶湖村委会要求支付的共用设施设备的日常运行电费，一年高达20万元，远远超出双方签约的初衷。同时，瑶湖村委会提交的电费通知单明细和发票内容不明确，与其诉请不一致。久员物业认为，根据受益者付费原则，案涉公共费用应当由各位业主合理分摊。

第三人建工建设监理公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，但在庭后来院陈述，原告当时为了招聘物业公司，委托第三人编制竞价公示和竞价公告，公告附件为物业服务合同，合同中没有约定共用设施设备的日常运行电费等公共能耗费由哪方支付。原告在发布招投标公告之前，也并未明确向第三人提出包干制包含了公共能耗费，而且第三人发布的公告已经经过原告认定和盖章的，其中也包含了后附的合同文本；第三人发布的竞价公示、公告以及合同附件都是经过南昌市农业综合产权交易中心审定、挂网的。在原、被告签订合同前，被告已经明确提出，共用设施设备的日常运行电费等公共能耗费没有包含在包干价之中，应当由原告支付。原告为此咨询第三人，第三人对原告明确说明：在竞价公告和后附的合同文本中确实没有标明这一点。第三人认为，按照相关规定，共用设施设备的日常运行电费等公共能耗费应当由物业公司承担，那么签合同当时，第三人为此曾建议原告和被告协商后再签订补充协议以明确这一点，因为合同文本中已经约定了补充协议和合同具有同等效力；如果原、被告为此协商不成，原告也可以不签合同，第三人可以重新组织招投标。后原、被告表示需要再行协商。之后，第三人并不知晓原、被告的协商后果，更不知道双方何时签订了合同。所以从合同签订的过程来看，原告是明确知道合同包干价不包括共用设施设备的日常运行电费等公共能耗费的情况下，就与被告签订了正式合同。而且在原告和第三人的委托代理关系中，也没有任何文件说明后期发布的招投标公告或者物业合同中必须包含共用设施设备的日常运行电费等公共能耗费。

经审理查明，2019年7月2日，瑶湖村委会委托第三人建工建设监理公司公开招标南昌瑶湖经济港安置小区采购物业管理服务及商业街经营权招租项目，预算金额为150万元，并委托第三人建工建设监理公司代其草拟了竞价公告及附件《南昌瑶湖经济港安置小区物业服务合同》。双方约定：瑶湖村委会应当对第三人建工建设监理公司编制的采购文件予以审核并书面盖章确认。

2019年9月12日，《南昌瑶湖经济港安置小区物业服务合同》在南昌市农业综合产权交易网站发布上述《南昌瑶湖经济港安置小区采购物业管理服务竞价公告》，告知：南昌瑶湖经济港安置小区采购物业管理服务项目，一年预算150万元，欢迎国内合格供应商前来参加，并披露了竞价内容等。关于物业服务范围，公告的附件《南昌瑶湖经济港安置小区物业服务合同》样式中谈及：物业服务包括共用部位、共用设施设备（含电梯）和场所的维修、养护管理等；关于物业费用，附件物业服务合同中谈及：包括用于物业管理操作实施时的水电费等，但并未写明：物业费用包括共用设施设备的日常运行电费。2019年9月27日，南昌市农村综合产权交易中心出具《成交确认书》，确认久员物业以112万元/年的价格受让瑶湖村委会发布的南昌瑶湖经济港安置小区物业管理服务。

2019年10月15日，瑶湖村委会和久员物业签订《南昌瑶湖经济港安置小区物业服务合同》，其中关于物业管理费用，双方采用包干制方式收取物业费（按每月每平方米建筑面积约定的收费标准收取），盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担，但仍未写明管理服务费用包括共用设施设备的日常运行电费。

另查明，原告瑶湖村委会在诉讼中提供南昌市青山湖区洪都供电所2019年11月至2020年3月期间的电费通知单打印件和电子发票打印件，其中电费通知单用户名和发票购买方名称均显示为“南昌高新区创业投资有限公司（经济港拆迁安置房1#主供）”。

以上事实，有瑶湖村委会提供的电费通知单、发票、《南昌瑶湖经济港安置小区物业服务合同》、《协议书》，被告久员物业提供的《南昌瑶湖经济港安置小区采购物业管理服务竞价公告》、《成交确认书》、《南昌瑶湖经济港安置小区物业服务合同》和到庭当事人庭审陈述以及第三人庭后询问笔录在卷佐证，予以确认。

本院认为，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，原告瑶湖村委会和被告久员物业签订的《南昌瑶湖经济港安置小区物业服务合同》是双方真实意思表示，应为合法有效，各方应当按约履行。在合同签订前的竞价公告和附件物业服务合同条款中，写明一年预算150万元，并未写明共用设施设备的日常运行电费由被告久员物业负担。被告久员物业根据竞价公告核算成本后竞价，以112万元/年的价格受让案涉小区的物业管理服务。在原告瑶湖村维护和被告久员物业正式签订的《南昌瑶湖经济港安置小区物业服务合同》采用包干制方式（即按照每月每平方米和建筑面积的总量计算）计算物业费，但同时亦未写明管理服务费用包括共用设施设备的日常运行电费。现原告瑶湖村委会诉请被告久员物业承担共用设施设备的日常运行电费，缺乏合同依据且不尽合理，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一条的规定，判决如下：

驳回原告南昌高新技术产业开发区昌***湖村民委员会的全部诉讼请求。

案件受理2121元，减半收取1060.5元，由原告南昌高新技术产业开发区昌***湖村民委员会负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。

审判员　　杨柳桃

二〇二〇年九月三日

法官助理刘梦婷

书记员李亚萍