某某、某某等与某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

安徽省芜湖市镜湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）皖0202民初9004号

原告：***，女，汉族，1962年10月19日出生，退休，住安徽省芜湖市镜湖区。

原告：***，男，汉族，1956年10月1日出生，退休，住安徽省芜湖市镜湖区。

两原告共同委托诉讼代理人:伍培艳,安徽深蓝(芜湖)律师事务所律师。

两原告共同委托诉讼代理人:汪承志,安徽深蓝(芜湖)律师事务所实习律师。

被告：***，男，汉族，1968年3月10日出生，职业不详，住安徽省芜湖市鸠江区。

委托诉讼代理人：朱长华，安徽仝人律师事务所律师。

第三人：芜湖湾里装饰有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区齐落山路**湾里建安工业园综合楼**，统一社会信用代码91340207704949468W。

法定代表人：晋入新，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：许小林，安徽江声律师事务所律师。

第三人：安徽南铝铝材工程有限公司，，住所地安徽省芜湖市弋江区火龙岗镇牌坊岭新区**统一社会信用代码91340200577050491Y。

法定代表人：刘矞，该公司总经理。

第三人：芜湖鼎业房地产开发有限公司，住，住所地芜湖市镜湖区张家山领秀城**楼一社会信用代码91340200719903497E。

法定代表人：黄根平，该公司董事长。

原告***、***诉被告***、第三人芜湖湾里装饰有限公司（以下简称“湾里公司”）、安徽南铝铝材工程有限公司（以下简称“南铝公司”）、芜湖鼎业房地产开发有限公司（以下简称“鼎业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***，原告***、***的共同委托诉讼代理人伍培艳、汪承志，被告***的委托诉讼代理人朱长华，第三人湾里公司的委托诉讼代理人许小林到庭参加诉讼，第三人南铝公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，第三人鼎业公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《购房协议》，被告返还原告购房款20万元，并赔偿原告可得利益损失457912元（10500元／平方米×103.6平方米-629888元）；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年6月24日，第三人湾里公司向第三人鼎业公司申请以位于芜湖市镜湖区房屋冲抵工程款280000元，经鼎业公司相关领导批示同意。第三人南铝公司与第三人鼎业公司签订《工程款抵购房款协议》，鼎业公司以张家山领秀城19＃楼3单元402室房屋冲抵工程款349888元。随后，湾里公司、南铝公司分别于2016年6月28日、6月29日向鼎业公司发出委托函，请求鼎业公司将张家山领秀城19号楼3单元402室交付被告***。2016年7月11日，原告与被告***签订《购房协议》，双方约定将张家山领秀城19＃3单元402室转让给原告，转让价为629888元，签订合同时原告向被告支付200000元，余款429888元在被告交付房屋时一次性付清。原告已经按约向被告支付购房款200000元，现鼎业公司已向被告交付案涉房屋，原告多次就双方《购房协议》继续履行事宜进行沟通，被告均不予理睬。现经调查，案涉房屋已分别办理抵押登记和查封登记，被告也并非房屋的所有权人，其无权对外出售案涉房屋。即使被告与第三人鼎业公司的以房抵债真实有效，原、被告签订的购房协议也不能履行，所以被告的行为构成根本违约，应当承担损失赔偿责任。

被告***辩称：***是张家山领秀城项目中部分工程的实际施工人，在施工过程中因业主鼎业公司拖欠承包人南铝公司和湾里公司的工程款，导致南铝公司和湾里公司不能按期给付***工程款。***当时在农民工和材料商逼债的情况下，不得不在2016年7月11日与原告签订购房协议，将湾里公司和南铝公司抵付部分工程款的案涉房屋出售原告，并收取了原告预付款20万元。湾里公司与鼎业公司、***之间结清了工程款，但南铝公司因为鼎业公司长期拖欠工程款，故至今仍拖欠***施工费高达近千万元。南铝公司在长期拖欠***工程款的情况下，认为房价上涨，用402室抵付***629888元工程款吃亏了，就又把该房屋另行转让给了其他人。***在今年5月份得知402室房屋已被转让给其他人之后，就将这些情况告诉了原告。原告当时认为***与原告签订402室房屋购房协议书并收取20万元预付款，是虚构房源诈骗原告财产，故到公安机关报案，公安机关传唤***配合调查，***至公安机关如实陈述了上述事实，还按照公安机关的要求把南铝公司和湾里公司交给***的委托函复印件交给了公安机关，公安机关在向鼎业公司和南铝公司调查核实后，认为***不是诈骗，双方是经济纠纷，并没有对***以诈骗立案。至目前为止，鼎业公司和南铝公司仍拖欠***张家山领秀城工程施工款近1000万元，致使***无法偿还巨额工程借款，四处躲债，也没有能力要回402室房屋。综上，***愿意退还原告402室购房款20万元，并适当赔偿损失，诉讼费用由原、被告合理分担。

第三人湾里公司述称：原告把湾里公司列为第三人，但并未明确对湾里公司的诉讼请求。湾里公司没有给***任何处理房屋的委托函，该案与湾里公司无关，故应驳回原告对湾里公司的起诉。

第三人南铝公司未到庭，庭前向法庭提交书面答辩状辩称：2016年至2017年，***曾承包南铝公司施工的鼎业公司开发建设的张家山领秀城项目部分装饰工程，工程早已竣工交付，但鼎业公司拖欠南铝公司工程款将近1000万元。在工程施工过程中，南铝公司曾于2016年6月29日将鼎业公司用于抵债349888元的张家山领秀城19#楼3单元402室委托***办理工程款变现手续，但由于鼎业公司拖欠南铝公司工程款至今未清偿，且***未将变现的349888元农民工工资支付到位，为此南铝公司撤回对***的委托，将该房产另行委托他人与鼎业公司签约。南铝公司虽向鼎业公司出具委托函，委托***与鼎业公司签订402室房屋买卖合同，但并未同意***转委托他人（包括原告）与鼎业公司签订房屋买卖合同。且作为委托人随时有权撤销原委托，另行委托他人与鼎业公司签订合同。至于***与原告***、刘本远签订的购房协议，与南铝公司无关，南铝公司不应承担任何责任。综上，请求裁定驳回将南铝公司列为第三人的起诉。

第三人鼎业公司在答辩期内未提出答辩，亦未向本院提交证据。

本院经审理认定事实如下：第三人鼎业公司系芜湖市镜湖区张家山领秀城的开发商，第三人南铝公司、湾里公司承建了其中部分工程项目。2016年间，因第三人鼎业公司尚欠第三人南铝公司、湾里公司部分工程款，遂分别与两公司达成协议，约定将位于芜湖市镜湖区房屋冲抵部分工程款，其中冲抵南铝公司工程款349888元、冲抵湾里公司工程款280000元。2016年6月28日、29日，第三人南铝公司、湾里公司分别向第三人鼎业公司出具《委托函》，载明将冲抵给两公司的张家山领秀城19＃楼3单元402室房屋交付本案被告***处理，用于偿还代付的工程材料款及工人工资。2016年7月11日，被告***（甲方）与原告***、***（乙方）签订《购房协议》，约定:甲方将本人在张家山领秀城用工程款抵扣的房屋（张家山领秀城19＃楼3单元402室建筑面积103.6平方米）转让给乙方，转让价为629888元，签订合同时乙方预付甲方20万元，余款429888元在乙方拿房时一次性付清。甲方所承担责任同中甲方的责任第三条。协议签订次日，原告***、***支付被告***20万元。两原告现以签订的购房协议无法继续履行为由，诉至本院要求判如所请。

另查明：一、第三人鼎业公司于2016年9月7日将芜湖市镜湖区房屋以在建工程抵押方式抵押给兴业银行芜湖分行。二、本院执行局于2018年11月作出（2018）皖0202执2322号执行裁定书，对上述房屋予以查封，查封期限三年。

以上事实，有原告提交的身份证、企业登记信息、工程款抵购房款协议、关于申请房屋冲抵工程款的报告、委托函、购房协议、转账回单、房屋登记信息以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。第三人湾里公司称未曾向被告***出具委托函，但根据委托函载明的内容，与湾里公司向鼎业公司申请房屋冲抵工程款的报告载明的内容能相互吻合，且湾里公司亦未举证反驳现有证据，故对第三人该意见本院不予采信。

本院认为：关于湾里公司、南铝公司应否作为第三人参加诉讼的问题。原告起诉时将湾里公司、南铝公司作为第三人列明，案涉房屋买卖的由来系被告***接受湾里公司、南铝公司的委托处理案涉房屋，继而与原告签订购房协议，故被告***对案涉房屋处分权的由来是本案审理的关键之一，为查明案件事实，原告申请湾里公司、南铝公司作为第三人参加诉讼，有法律依据，本院予以准许。

案涉房屋芜湖市镜湖区系第三人鼎业公司开发，因尚欠第三人湾里公司、南铝公司工程款未付，故双方约定以案涉房屋冲抵部分工程款。后被告***接受第三人湾里公司、南铝公司的委托，与两原告签订购房协议，并收取部分购房款。但时至今日，被告***未能继续履行购房协议的约定，将案涉房屋交付两原告。且第三人鼎业公司已将该房屋进行抵押，被告***并未取得案涉房屋的所有权或者处分权。综上，原、被告签订的购房协议，虽系双方的真实意思表示，为有效合同，但无法继续履行。原告主张解除双方签订的购房协议，并要求被告返还已付购房款20万元，有事实及法律依据，被告对此亦无异议，本院对原告的上述诉请予以支持。

对于原告主张按照市场价10500元/平方米计算房屋现价值，再扣减购房协议约定的购房价，以两者之间的差额主张被告赔偿可得利益损失457912元。首先，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性。可见，买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。其次，房屋买卖合同实际履行后房价如果上涨，升值部分的数额是完全可以确定的，而且为买房人实际享有。不动产需要返还时，升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，应该属于无过错的买房人在此期间产生的自然孳息，买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人赔偿。但要求赔偿应当符合以下几个条件：1、购房合同成立并实际履行，买受人交付大部分房款，出卖人将房屋交付使用；2、购房合同被解除，房屋需返还；3、房屋自然升值，升值部分被进行合法评估。本案中，两原告仅支付了被告小部分房款，房屋并未实际交付两原告，不存在返还，且升值部分并无确切定论。故原告主张的可得利益损失计算方式缺乏依据，本院不予支持，但被告实际占用原告已付购房款，应当支付该款项自支付之日即2016年7月12日起至实际归还之日止资金占用期间的利息损失，本院确定按照年利率6%计算。

据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（四）项、第九十七条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告***、***与被告***签订的《购房协议》；

二、被告***于本判决生效之日起十日内退还原告***、***购房款200000元，并以此为基数，按照年利率6%支付自2016年7月12日起至实际退还之日止资金占用期间的利息；

三、驳回原告***、***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费10099元，由被告***负担（两原告已预交，被告在支付上述款项时一并给付两原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审　判　长　　吴贤佼

人民陪审员　　杨　琴

人民陪审员　　赵　滨

二〇一九年十二月六日

书　记　员　　胡学明

附：本案适用法律条款:

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。