北京首钢国际工程技术有限公司与北京恒屹工程监理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2019）京01民终10602号 上诉人（原审原告）：北京首钢国际工程技术有限公司，住所地北京市石景山区石景山路60号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市中伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市中伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京恒屹工程监理有限公司，住所地北京市石景山区古城南里大院二号楼一层23号。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：江华，北京尚梓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京尚梓律师事务所实习律师。 上诉人北京首钢国际工程技术有限公司（以下简称首钢国际公司）因与被上诉人北京恒屹工程监理有限公司（以下简称恒屹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初30151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人首钢国际公司之委托诉讼代理人***，被上诉人恒屹公司之法定代表人**及委托诉讼代理人江华、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 首钢国际公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判支持我公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、我公司一审提出的诉讼请求不仅包括租赁费，还包括按照使用人数计算的综合费和水、电、蒸汽费，一审法院以我公司以房屋租赁合同提起本案诉请为由对此不予处理属于适用法律错误，且水、电和蒸汽费用及享受物业服务、员工食堂、员工停车场等应当缴纳的综合费本就是租赁时必然发生的费用，一审认定上述费用与租赁无关属于认定事实错误；2、一审法院认定双方未续签合同导致双方变为不定期租赁，但又认定原经营协议书中约定的租金支付期间仍然有效，逻辑矛盾，双方对不定期租赁的租金支付时间没有约定，我公司有权随时要求履行，即使租金存在诉讼时效问题，我公司主张的水、电和蒸汽费以及综合费应当适用普通诉讼时效；3、一审法院未对恒屹公司实际占用房屋的面积进行审理，直接以130平方米作为面积计算租金系认定事实错误，我公司提供证据证明恒屹公司实际使用房屋面积为191.2608平方米；4、我公司要求按照其他租赁协议标准计算2009年以后的房屋租金，符合合同法的规定，我公司不存在怠于行使权利的情况，恒屹公司接到催促函后却恶意不履行义务，一审判决不公。 恒屹公司辩称，我公司同意一审的判决结果，不同意首钢国际公司的上诉请求。1、我公司与首钢国际公司之间没有房屋租赁合同关系，但对一审的判决结果表示接受；2、当时双方签订经营协议书时，首钢国际公司占有我公司90%的股权，经营协议书实际是考核协议，综合费中还含有工会经费，所以在2006年改制后，首钢国际公司无权再收取这些费用；3、我公司虽然占用了首钢国际公司的房子，但是我公司也给首钢国际公司做了很多工作，双方是互相帮助的行为，现因其股权转让出现纠纷，起诉我公司索要房租，违反诚实信用原则。 首钢国际公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方的不定期租赁合同，恒屹公司向我公司支付自2005年5月至2019年1月9日房租1 145 899元；2、判令恒屹公司按中国人民银行同期同类贷款利率向我公司支付自2017年12月25日至实际给付日的利息，暂计算至2019年1月23日55 552.21元。 一审法院认定事实：2005年4月18日，甲方北京首钢设计院（以下简称首钢设计院）与乙方恒屹公司签订经营协议书。协议约定双方就经营事项签署本协议，协议第二条约定，经甲乙双方确认，乙方在岗人数5人，办公用房面积130m2。乙方承担甲方的公共费用、管理费、工会经费，以上统称综合费用，按360元/人.月向甲方交纳。乙方租用甲方办公用房房租8元/月.平米；水、电、蒸汽费100元/人.月；按月向甲方交纳。福利费、教育经费由乙方提留使用。乙方全年回报额3.8万元。第六条考核指标 全年经营收入165万元，员工人年平均收入5.5万元。按时足额完成向甲方的回报；房水电等费用上缴情况。第七条：本协议有效期暂定一年，期满前一个月双方协商续签。后双方未续签协议，恒屹公司实际使用首钢国际公司办公用房，2019年1月9日，恒屹公司将所使用的房屋交还首钢国际公司。2017年12月25日，首钢国际公司***公司发送关于尽快缴纳办公用房房租，签订新的《办公用房租赁协议》的催促函。函件载明要求恒屹公司与首钢国际公司办公室取得联系，缴纳以前年度房租费用，并签订新的一年办公用房租赁合同。在2017年12月31日前办理。恒屹公司表示未收到上述函件。 另查，恒屹公司于2000年6月29日设立，由首钢设计院出资80%，职工参股设立的有限责任公司。2005年-2006年，恒屹公司经企业改制后首钢设计院持股35%，**等5位职工为恒屹公司其他股东。 庭审中，首钢国际公司主张经营协议到期后，双方未续签合同，恒屹公司实际占有使用房屋，双方形成事实的租赁合同关系，为不定期租赁。恒屹公司认为经营协议书性质体现为双方是合作关系。双方不存在房屋租赁合同关系，首钢国际公司主张租金超出了诉讼时效。恒屹公司使用的房屋并不固定，首钢国际公司应就租赁给恒屹公司房屋面积大小、房号提供证据予以证明。实际上恒屹公司使用房屋面积大小不定、房屋间数有变化，对于恒屹公司使用房屋的状态双方都认可，双方对费用没有约定，在这10余年，恒屹公司承接了首钢国际公司的项目，为首钢国际公司创造了利益，首钢国际公司以房屋租赁为理由主张费用，违背了诚实信用原则。首钢国际公司主张2005年4月-2014年12月恒屹公司租赁东配楼520、521、522、524、528、223房间；西配楼地下室2间。2015年1月-2019年1月9日恒屹公司租赁东配楼620、621、622、623、624、628、223房间；西配楼地下室2间，实际租赁总面积为191.2608平方米。恒屹公司认可使用首钢国际公司办公用房的事实，但对首钢国际公司上述主张不予认可，首钢国际公司亦未提交充分证据予以证明。首钢国际公司提起本案诉请主张房屋租赁费、综合费、水费、电费、蒸汽费按照面积191平米主张，并参照同期首钢国际公司与其他承租人签订的租赁合同计收房屋租金。2005年5月至2019年1月9日房租等各项费用计1 145 899元。首钢国际公司主张2017年12月25日发函要求恒屹公司支付以前年度房屋租金费用至房屋租金费用实际支付日，房屋租金费用对应的利息属于首钢国际公司的实际损失，恒屹公司也应予以赔偿。 再查，首钢设计院于2008年2月4日名称变更为首钢国际公司。 一审法院认为，首钢国际公司与恒屹公司签订的经营协议书系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规等强制性规定，应为有效。经营协议书中约定乙方租用甲方办公用房房租8元/月每平米。办公用房130平方米。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，首钢国际公司以房屋租赁合同提起本案诉请，法院仅就经营协议约定的租金予以处理。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方经营协议约定期限为一年，后双方未续签协议，恒屹公司实际占有使用首钢国际公司房屋，其中涉及办公用房租赁部分，租赁继续有效，双方租赁为不定期租赁。对于不定期租赁，出租人可以随时解除合同。2019年1月9日，恒屹公司已经将占有使用的房屋与首钢国际公司办理交接手续，双方租赁关系已经事实上解除。合同已经履行完毕，自无解除合同的必要。故法院对首钢国际公司要求解除双方的不定期租赁合同的诉讼请求不予支持。恒屹公司明确自签署经营协议起一直未向首钢国际公司给付过租金，且向法院提起诉讼时效抗辩。法院认为经营协议中约定租金按月支付，对于2005年4月18日至2006年4月17日的租金，超过诉讼时效，法院不予支持。对2006年4月18日之后的租金，虽然经营协议未续签致使租赁关系变更为不定期租赁，原经营协议中约定的租金支付期间仍然有效。首钢国际公司应当自其知道或者应当知道权利受到损害之日起***公司主张租金。恒屹公司有关诉讼时效的抗辩意见法院予以采信。首钢国际公司主张2017年12月25日送达催促函，***公司不予认可。首钢国际公司应当负有举证证明责任，其举证不能应承担相应不利后果。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条及第三条规定，法院对首钢国际公司要求恒屹公司支付2016年10月1日起至2019年1月9日租金的请求予以支持，关于租金的标准以经营协议书约定标准计算。首钢国际公司主张参照同期首钢国际公司与其他承租人签订的租赁合同计收房屋租金，鉴于首钢国际公司随时可以要求恒屹公司腾退房屋并支付租金，但首钢国际公司长期怠于行使相关权利，导致其丧失因房屋租金市场上涨而造成的相关损失，该损失的形成系因首钢国际公司主观不作为导致，故其主张参照同期首钢国际公司与其他承租人签订的租赁合同计收房屋租金的请求，法院不予支持。关于首钢国际公司主张的房屋租金利息损失，因首钢国际公司长期怠于履行相应权利，恒屹公司不支付租金并非其单方面原因所造成，故首钢国际公司要求的利息损失，法院亦不予支持。 综上所述，判决：一、被告北京恒屹工程监理有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京首钢国际工程技术有限公司2016年10月1日起至2019年1月9日租金28 381.94元；二、驳回原告北京首钢国际工程技术有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人未提交新证据。 本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院补充如下事实：双方经营协议书1.1约定，恒屹公司是由首钢设计院控股，企业职工自愿参股并由首钢设计院委派董事长和专职董事的独立法人企业。4.1约定，首钢设计院有权利对恒屹公司的经营活动进行指导、检查。此外，还规定了恒屹公司超额完成考核指标及未完成考核指标的奖惩措施等。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽然双方当事人签订的经营协议书中存在首钢国际公司***公司提供房屋、恒屹公司支付房租的约定，但该约定系归在经营协议书第二条经营方式项下，且约定了恒屹公司还需承担包括首钢国际公司公共费用、管理费、工会经费等在内的综合费用，此费用均非一般的房屋租赁合同中承租方需交纳的费用。纵观整个合同，其中还包含大量恒屹公司受首钢国际公司指导、监督并接受首钢国际公司考核等内容。再结合首钢国际公司系恒屹公司股东之事实，可知恒屹公司与首钢国际公司虽然是两个独立的法人，但在公司经营管理层面，两者存在上下级关系，并非平等主体。双方签订经营协议书之目的也并不在于首钢国际公司将房屋出租给恒屹公司以收取租金收益，而是作为股东的首钢国际公司对其所属的恒屹公司之经营及管理等事项作出的综合安排，首钢国际公司提供房屋供恒屹公司使用、恒屹公司支付房租的约定只是其中的部分内容。因此，一审法院仅依据经营协议书中存在恒屹公司租用首钢国际公司办公用房及恒屹公司交纳房租的约定，认定双方当事人存在房屋租赁合同法律关系，并认定经营协议书期满后双方变为不定期租赁，适用法律错误，本院予以纠正。现首钢国际公司依据双方经营协议书主张2005年4月18日至2006年4月17日的租金，超过诉讼时效，法院不予支持。经营协议书期满后，双方并未续签合同，直至2017年12月25日首钢国际公司发函主张房屋租金，此十余年间恒屹公司使用首钢国际公司的房屋，首钢国际公司一直未提出异议，既未要求恒屹公司腾退，亦未主张过房屋使用费。因此，首钢国际公司现起诉要求恒屹公司支付租金，缺乏合同或法律依据。首钢国际公司上诉要求恒屹公司支付自2005年5月至2019年1月9日房租1 145 899元及利息，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。一审法院判令恒屹公司给付首钢国际公司租金28 381.94元, 恒屹公司不持异议,本院对此予以维持。 综上所述，首钢国际公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决未侵犯当事人利益，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15 613元，由北京首钢国际工程技术有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审　　判　　长　　　辛　荣 审　　判　　员　　　*** 审　　判　　员　　　范　磊 二○一九 年 十二 月 二十三 日 法　官　助　理　　　*** 书　　记　　员　　　舒　妍