北京首钢国际工程技术有限公司与北京恒屹工程监理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市石景山区人民法院 民事判决书 （2018）京0107民初30151号 原告：北京首钢国际工程技术有限公司，住所地北京市石景山区石景山路60号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京中伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，1991年7月15日出生，住朝阳区。 被告：北京恒屹工程监理有限公司，住所地北京市石景山区老古城（北京首钢设计院内）。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：江华，北京尚梓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，女，1988年6月20日出生，住河北省邯郸市成安县。 原告北京首钢国际工程技术有限公司（以下简称首钢国际公司）与被告北京恒屹工程监理有限公司（以下简称恒屹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告首钢国际公司之委托诉讼代理人***、***、被告恒屹公司之法定代表人**及委托诉讼代理人江华、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告首钢国际公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的不定期租赁合同，被告向原告支付自2005年5月至2019年1月9日房租1 145 899元；2.判令被告按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付自2017年12月25日至实际给付日的利息，暂计算至2019年1月23日55 552.21元；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2005年4月18日北京首钢设计院与被告签订经营协议，约定被告按8元/平方米/月租用首钢国际公司办公用房，并按360元/人/月向首钢国际公司缴纳综合费用，按100元/人/月向首钢公司缴纳水、电、蒸汽费，办公用房面积130平方米，使用人数为5人，合同有效期为1年。经营协议签署后，被告未按约定向首钢国际公司支付租金、综合费用、水、电、蒸汽等费用。2006年4月17日，经营协议有效期届满，双方未达成新的协议。然而，被告仍继续占用房屋拒不向首钢国际公司支付任何房屋租金，双方形成不定期的租赁关系。2017年12月25日，首钢国际公司向被告发送了关于尽快缴纳办公用房房租签订的办公用房租赁协议的催促函，要求被告支付以前年度房屋租金。同日，被告签收了催促函，但并未实际按照催促函的要求履行。被告侵占首钢国际公司办公用房的行为一直持续至今，严重损害了首钢国际公司的合法权益，首钢国际公司有权要求被告立即向首钢国际公司交还办公用房并支付租金。房屋租金费用具体计算标准如下：1.2005年至2008年期间的房屋租金费用参照经营协议约定的费用计算标准；2.2009年至今，因房屋租赁市场价格普遍上涨，故应比照同时期首钢国际公司与其他承租人签订的房屋租赁合同中的计算标准；另外自2017年12月25日首钢国际公司发函要求被告支付以前年度房屋租金费用，至房屋租金费用实际支付日，房屋租金费用对应的利息属于首钢国际公司的实际损失，被告也应予以赔偿。故起诉至法院。 被告恒屹公司辩称：不同意原告的诉讼请求。双方不存在租赁合同关系。2005年4月18日经营协议书实质是双方合作的协议，原告将其中的办公用房使用费断章取义成被告对原告房屋的租赁，双方之间没有任何关于办公用房的租赁约定，本案没有房屋租赁的事实，不存在房屋租赁的法律关系，应裁定驳回起诉。原告所述与客观事实明显不相符，2005年经营协议签订后，被告按照协议约定支付相应款项，2006年在原告主导下被告进行了改制，原告至今仍为被告的股东，且在成立之初，直至现在被告均在原告的领导之下，2013年之前，被告的董事长、财务负责人等均由原告委任，***在地址混同人员混同的情形，10年内双方就房租问题没有任何约定也未沟通，超出了诉讼时效。2006年改制之初，原告要求被告必须在首钢设计院内进行办公，并给作了相应的门牌，这些年被告多次承接原告的工程，或者原告要求被告即使不挣钱也要承接某些项目，被告不欠原告的租金费用。关于房屋交付的问题，双方如果结清之前的帐目，包括被告给首钢国际设计院及其关联公司的一些项目款项结算清之后，被告是可以在原告不允许继续使用的前提下，同意交付房屋。2019年1月9日被告已经将房屋交还给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年4月18日，甲方北京首钢设计院（以下简称首钢设计院）与乙方恒屹公司签订经营协议书。协议约定双方就经营事项签署本协议，协议第二条约定，经甲乙双方确认，乙方在岗人数5人，办公用房面积130m2。乙方承担甲方的公共费用、管理费、工会经费，以上统称综合费用，按360元/人.月向甲方交纳。乙方租用甲方办公用房房租8元/月.平米；水、电、蒸汽费100元/人.月；按月向甲方交纳。福利费、教育经费由乙方提留使用。乙方全年回报额3.8万元。第六条考核指标 全年经营收入165万元，员工人年平均收入5.5万元。按时足额完成向甲方的回报；房水电等费用上缴情况。第七条：本协议有效期暂定一年，期满前一个月双方协商续签。后双方未续签协议，恒屹公司实际使用原告办公用房，2019年1月9日，恒屹公司将所使用的房屋交还原告。2017年12月25日，首钢国际公司***公司发送关于尽快缴纳办公用房房租，签订新的《办公用房租赁协议》的催促函。函件载明要求恒屹公司与首钢国际公司办公室取得联系，缴纳以前年度房租费用，并签订新的一年办公用房租赁合同。在2017年12月31日前办理。恒屹公司表示未收到上述函件。 另查，恒屹公司于2000年6月29日设立，由首钢设计院出资80%，职工参股设立的有限责任公司。2005年-2006年，恒屹公司经企业改制后首钢设计院持股35%，**等5位职工为恒屹公司其他股东。 庭审中，首钢国际公司主张经营协议到期后，双方未续签合同，恒屹公司实际占有使用房屋，双方形成事实的租赁合同关系，为不定期租赁。恒屹公司认为经营协议书性质体现为双方是合作关系。双方不存在房屋租赁合同关系，原告主张租金超出了诉讼时效。被告使用的房屋并不固定，原告应就租赁给被告房屋面积大小、房号提供证据予以证明。实际上被告使用房屋面积大小不定、房屋间数有变化，对于被告使用房屋的状态双方都认可，双方对费用没有约定，在这10余年，被告承接了原告的项目，为原告创造了利益，原告以房屋租赁为理由主张费用，违背了诚实信用原则。首钢国际主张2005年4月-2014年12月恒屹公司租赁东配楼520、521、522、524、528、223房间；西配楼地下室2间。2015年1月-2019年1月9日恒屹公司租赁东配楼620、621、622、623、624、628、223房间；西配楼地下室2间，实际租赁总面积为191.2608平方米。恒屹公司认可使用首钢国际公司办公用房的事实，但对首钢国际公司上述主张不予认可，首钢国际公司亦未提交充分证据予以证明。首钢国际公司提起本案诉请主张房屋租赁费、综合费、水费、电费、蒸汽费按照面积191平米主张，并参照同期首钢国际公司与其他承租人签订的租赁合同计收房屋租金。2005年5月至2019年1月9日房租等各项费用计1 145 899元。首钢国际公司主张2017年12月25日发函要求被告支付以前年度房屋租金费用至房屋租金费用实际支付日，房屋租金费用对应的利息属于首钢国际公司的实际损失，被告也应予以赔偿。 再查，首钢设计院于2008年2月4日名称变更为首钢国际公司。 上述事实，有双方当事人提交的有效证据以及双方当事人当庭**等证据材料在案佐证。 本院认为：首钢国际公司与恒屹公司签订的经营协议书系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规等强制性规定，应为有效。经营协议书中约定乙方租用甲方办公用房房租8元/月每平米。办公用房130平方米。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，首钢国际公司以房屋租赁合同提起本案诉请，本院仅就经营协议约定的租金予以处理。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方经营协议约定期限为一年，后双方未续签协议，恒屹公司实际占有使用首钢国际公司房屋，其中涉及办公用房租赁部分，租赁继续有效，双方租赁为不定期租赁。对于不定期租赁，出租人可以随时解除合同。2019年1月9日，恒屹公司已经将占有使用的房屋与首钢国际公司办理交接手续，双方租赁关系已经事实上解除。合同已经履行完毕，自无解除合同的必要。故本院对首钢国际公司要求解除双方的不定期租赁合同的诉讼请求不予支持。恒屹公司明确自签署经营协议起一直未向首钢国际公司给付过租金，且向本院提起诉讼时效抗辩。本院认为经营协议中约定租金按月支付，对于2005年4月18日至2006年4月17日的租金，超过诉讼时效，本院不予支持。对2006年4月18日之后的租金，虽然经营协议未续签致使租赁关系变更为不定期租赁，原经营协议中约定的租金支付期间仍然有效。首钢国际公司应当自其知道或者应当知道权利受到损害之日起***公司主张租金。恒屹公司有关诉讼时效的抗辩意见本院予以采信。首钢国际公司主张2017年12月25日送达催促函，***公司不予认可。首钢国际公司应当负有举证证明责任，其举证不能应承担相应不利后果。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条及第三条规定，本院对首钢国际公司要求恒屹公司支付2016年10月1日起至2019年1月9日租金的请求予以支持，关于租金的标准以经营协议书约定标准计算。首钢国际公司主张参照同期首钢国际公司与其他承租人签订的租赁合同计收房屋租金，鉴于首钢国际公司随时可以要求恒屹公司腾退房屋并支付租金，但首钢国际公司长期怠于行使相关权利，导致其丧失因房屋租金市场上涨而造成的相关损失，该损失的形成系因首钢国际公司主观不作为导致，故其主张参照同期首钢国际公司与其他承租人签订的租赁合同计收房屋租金的请求，本院不予支持。关于首钢国际公司主张的房屋租金利息损失，因首钢国际公司长期怠于履行相应权利，恒屹公司不支付租金并非其单方面原因所造成，故首钢国际公司要求的利息损失，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告北京恒屹工程监理有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京首钢国际工程技术有限公司2016年10月1日起至2019年1月9日租金28 381.94元； 二、驳回原告北京首钢国际工程技术有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15 613元，由原告北京首钢国际工程技术有限公司负担15 245元（已预交6939元，余款8306元于本判决生效后七日内交纳），由被告北京恒屹工程监理有限公司负担368元（于本判决生效后十日内交纳）。 保全费5000元，由原告北京首钢国际工程技术有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。 审　　判　　长　　　马　勇 人 民 陪 审 员　　　李咏梅 人 民 陪 审 员　　　*** 二〇一九年九月二十九日 书　　记　　员　　　邓　爽