某某与凌源市宏建房地产开发有限公司、凌源市水利打井队合同纠纷一审民事判决书

辽宁省凌源市人民法院

民 事 判 决 书

（2018）辽1382民初2221号

原告：***，男，1953年6月16日出生，汉族，退休干部，住凌源市。

委托诉讼代理人：房荣，男，1965年7月17日出生，汉族，法律工作者，住凌源市。

被告：凌源市宏建房地产开发有限公司，住所地凌源市南大街。（以下简称“宏建房地产公司”）

法定代表人：张玉，总经理。

委托诉讼代理人：王凤起，男，1957年12月20日出生，汉族，该公司副经理，住凌源市。

被告：凌源市水利打井队，住所地凌源市红山路西段。

法定代表人：王云峰，队长。

委托诉讼代理人：钱泉，辽宁万盟律师事务所律师。

原告***与被告宏建房地产公司、凌源市水利打井队合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人房荣，被告宏建房地产公司法定代表人的委托诉讼代理人王凤起，被告凌源市水利打井队法定代表人王云峰及其委托诉讼代理人钱泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.判令二被告履行2002年11月2日签订的产权调换协议，向原告交付楼房一套及地下室一个（价值20万元）或按照现行房地产行情给付原告楼房款。2.判令二被告赔偿原告自2005年起租房损失费13万元。3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2002年，被告凌源市水利打井队为了解决本单位职工住房及养老保险问题，决定由被告宏建房地产公司开发建设住宅楼两栋，所占用土地包括我兄弟二人的240平方米宅院。当时二被告共同找我协商安置补偿事宜，并于同年11月2日与我共同签订了产权调换协议书。协议生效后，被告按合同约定在其2003年建成的一栋住宅楼中置换给我86㎡房屋一套，而对协议中约定的另一套房屋至今没有兑现交付给我，且被告宏建房地产公司建成的楼房致使我的房屋无法居住，只能租房居住。经多次与二被告协商，二被告均表示愿意按协议履行，但至今无果。故请求人民法院支持我的诉讼请求。

被告宏建房地产公司辩称：案涉建设项目的拆迁方是凌源市水利打井队，按照协议，产权调换房屋由宏建房地产公司补偿给原告，但是凌源市水利打井队在实际运作中没有完成拆迁，致使规划的第一栋楼未建，原告要求交付其第一栋楼房的房屋无法实现。为此，法院应驳回原告的诉讼请求。

被告凌源市水利打井队辩称：2002年11月2日，原告与我队和宏建房地产公司签订了产权调换协议，该协议约定的是由宏建房地产公司向原告履行安置补偿的义务，而原告要求由我队向其履行给付一套楼房和地下室的诉讼请求没有依据，应予驳回。

原告围绕其诉讼请求向本院提交证据如下：1.产权调换协议书；2.租房协议11份。经庭审质证，原告的证据1与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告的证据2缺少收款收据等证据予以佐证，协议另一方当事人也未出庭予以证实，被告对证据的真实性不予认可，故该证据本院不予采信。

被告宏建房地产公司、凌源市水利打井队未向本院提供证据。

依原告申请，本院依法委托对案涉B#楼4单元202室房屋价值评估，经朝阳天朔房地产估价有限公司评估确定该房屋价值为259,208元。原、被告对该评估价值均无异议。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年11月2日，凌源市水利打井队作为拆迁方（甲方），***作为被拆迁方（乙方），宏建房地产公司作为中保方（丙方），三方签订《产权调换协议》，协议约定：甲方为解决本单位职工住房及养老保险等问题，准备筹建职工住宅楼两栋，位置确定在凌源市水利打井队院内，因楼房建成后对乙方现住宅的采光有影响，为解决乙方的采光问题，三方达成产权调换协议。1.乙方现住宅（包括其胞弟所住房屋，均由乙方负责），总面积240㎡，按拆迁处理，但房屋仍归乙方所有。2.丙方把预建住宅楼安置两套给乙方使用，产权归乙方所有，作为安置补偿。……3.安置位置在预建住宅楼的一栋西单元三层西侧一套，二栋西单元三层西侧一套，质量标准为合格，建筑标准执行施工图及设计说明。4.如果甲方在运作中不能兑现，由丙方承担全部责任。5.在施工期间，乙方不得以任何理由干涉丙方的正常施工，必须给丙方提供一切方便条件，得以顺利施工。该协议由甲、乙、丙三方签字，并加盖公司公章。

协议签订后，被告宏建房地产公司开始施工，并于2004年完成了规划设计中的B#楼房建设。按照协议约定，被告宏建房地产公司将建成楼房中4单元302室房屋交付原告***，但规划设计的A#楼房至今未动工。因协议中约定的一栋西单元三层西侧房屋一套未能给付，致使原告***向本院提起诉讼。

经本院现场勘查，被告宏建房地产公司现已建成的B#楼房位于原告***家庭平房南侧，楼房与平房平行相距约6.8米，原告平房主房长约21米，自东向西长18.6米，与前方楼房南北向重合。原告称被告宏建房地产公司在建设楼房时，已经拆除原告该平房前的门房约50平方米，一并拆除了院中的暖气管道、菜窖、厕所等附属设施，被告宏建房地产公司对此未予认可。

本案审理中，依原告的保全申请，本院依法查封了凌源市水利打井队所有的位于该队B#楼4单元202室房屋一套。

本院认为，原告***与被告宏建房地产公司、凌源市水利打井队三方签订的产权调换协议，系各方真实意思表示，且协议的内容不违反法律的效力性强制性规定，该协议合法有效。协议生效后，各方应按照协议的约定行使权利并履行相应义务。从协议的内容来看，是因被告宏建房地产公司、凌源市水利打井队预建楼房毗邻原告住宅，原、被告就相邻采光权补偿问题达成合意，由被告宏建房地产公司以预建两栋住宅楼中的两套房屋给付原告，以作为对原告采光权的补偿。从协议实际履行内容看，被告宏建房地产公司施工中占用了原告部分房屋。被告宏建房地产公司建成规划设计的B#楼房后，按照约定向原告交付了B#楼4单元302室房屋一套。因此，该协议包含了相邻采光权补偿和拆迁安置补偿的内容，现原告履行了协议约定的容让义务；被告宏建房地产公司只履行了应当交付两套房屋中一套的义务，尚未全面履行协议确定的义务，已构成违约。

关于采光权补偿问题。被告宏建房地产公司已经建成规划中的B#楼房，该已建成楼房与原告平房间平行距离仅有6.8米，且平房绝大部分与楼房南北向重合，据此判断，只建成这一栋楼房就已对原告平房采光造成实际影响。因此，双方协议约定内容即因楼房建成后对乙方现住宅的采光造成影响的条件成就，被告应当按照协议约定对原告予以补偿。

关于原告要求被告向其交付一栋西单元三层西侧房屋的诉求应否支持问题。该“一栋”即规划设计的A#楼房，由于用地拆迁等原因，该楼房至今未开工建设，至今距协议签订已十七年之久。虽然协议未标明房屋交付时间，但根据客观实际和一般常理，该房屋应当交付而实际不能，故原告要求被告向其交付协议约定一栋西单元三层西侧房屋的诉讼请求，本院依法不能满足。

关于原告要求被告按当前房地产市场行情给付其房款的诉求应否支持问题。鉴于协议约定的房屋给付不能，原告要求被告对此未交付房屋向其支付相应价款的诉求合法合理，应予支持。关于房屋相应价款，原告申请本院对同区位B#楼4单元202室房屋价值进行委托评估，该房屋面积小于协议约定交付房屋的面积，原告要求被告按照该鉴定房屋价值向其支付价款，是对其权利的自由处分，不侵害被告及其他人合法权益，本院依法予以支持。

关于原告诉请要求被告支付其房屋租金费用问题，原告未能对其主张提供充分证据，且被告已于2004年交付其一套房屋，原告已经实际入住，故对原告该项诉请，本院不予支持。

原告虽要求被告宏建房地产公司、凌源市水利打井队共同承担给付义务，但根据三方所签订协议，明确约定是由被告宏建房地产公司承担相应给付义务，故原告要求被告凌源市水利打井队承担给付义务的诉讼请求，依法应予驳回。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十条，《城市房屋拆迁管理条例》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：

一、被告凌源市宏建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告房屋价款259,208元。

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6,250元，由被告宏建房地产公司负担5,188元，原告负担1,062元。鉴定费1,520元，由被告宏建房地产公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。

审　判　长　　许志学

人民陪审员　　安天源

人民陪审员　　赵晓东

二〇一九年五月十五日

法官　助理　　乌光锐

书　记　员　　刘　莹