重庆广通建筑工程有限公司
喀什中元阳光房地产开发有限公司、重庆广通建筑工程有限公司等合同、无因管理、不当得利纠纷执行审查执行裁定书
来源：中国裁判文书网
新疆维吾尔自治区莎车县人民法院
执 行 裁 定 书
(2022)新3125执异3号
案外人：买买吐尔孙·托合提，男，维吾尔族，住莎车县。
申请执行人：喀什中元阳光房地产开发有限公司，住所地新疆喀什地区喀什市下坝路（汇城小区）10幢1单元202室。
法定代表人：宋良斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张文强，该公司经理。
委托诉讼代理人：蒋三元，新疆京喀律师事务所律师。
被执行人：重庆广通建筑工程有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞化龙南街43号。
法定代表人：邹贤伟，该公司经理。
委托诉讼代理人：王宏飞，重庆广通建筑工程有限公司宏飞分公司经理。
被执行人：重庆广通建筑工程有限公司宏飞分公司，住所地莎车县新城路60号（莎车县城乡建设局8楼办公室）。
负责人：王宏飞，该分公司经理。
第三人：莎车县百姓房地产开发有限公司，住所地新疆喀什地区莎车县团结路皖东大厦4楼。
法定代表人：王宏飞，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨杰，该公司职员。
本院在执行喀什中元阳光房地产开发有限公司与重庆广通建筑工程有限公司、重庆广通建筑工程有限公司宏飞分公司建设工程施工合同纠纷一案中，王宏飞、莎车县百姓房地产开发有限公司以莎车县团结路北侧（原财政局）皖东大厦（现已施工完毕在建工程）提供担保，2020年6月17日，本院对莎车县百姓房地产开发有限公司所有的莎车县团结路北侧（原财政局）皖东大厦（现已施工完毕在建工程）予以查封，现案外人买买吐尔孙·托合提提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭审查。2022年3月16日本院组织听证，买买吐尔孙·托合提、喀什中元阳光房地产开发有限公司委托诉讼代理人张文强、蒋三元、重庆广通建筑工程有限公司委托诉讼代理人王宏飞、重庆广通建筑工程有限公司宏飞分公司负责人王宏飞、第三人莎车县百姓房地产开发有限公司法定代表人王宏飞及委托诉讼代理人杨杰参加了听证。本案现已审查终结。
案外人买买吐尔孙·托合提述称，请求解除对案外人位于莎车县团结路北侧（原财政局）皖东大厦3层查封。事实与理由：买买吐尔孙·托合提于2020年12月30日与莎车县百姓房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方按合同约定履行完毕，合同所约定的房产自双方约定的交付之日起其所有权属买买吐尔孙·托合提所有，且其已按照合同约定支付了全部房款。因莎车县农村信用合作联社与王宏飞、武健、张耀匀、王艳借款合同纠纷案、喀什中元阳光房地产开发有限公司与重庆广通建筑工程有限公司、重庆广通建筑工程有限公司宏飞分公司建设工程施工合同纠纷案，分别于2019年9月12日、2019年11月1日作出（2019）新3125民初734号、（2016）新3125民初3294号民事调解书，裁定查封位于莎车县团结路北侧（原财政局）皖东大厦的房产。因其已于2016年10月18日经购买取得该处房产的所有权，请求依法解除对案外人所拥有的房产查封。
案外人买买吐尔孙·托合提向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同（NO．0000100）》一份；2、莎车县百姓房地产开发有限公司出具的皖东大厦三楼商场付款收据一份，票据号码为：NO．3896438；3、房屋租赁合同一份；4、钢筋结算清单复印件二份；5、借条二份；6、收条二份。
申请执行人喀什中元阳光房地产开发有限公司述称，案外人作为涉案商用房（皖东大厦3层）的买受人，所购商品房是商铺并不是用于案外人居住且名下无其他用于居住的房屋的情形。案外人签订商品房买卖合同时间是2020年12月30日，而涉案房产查封时间是2020年6月16日，因而其签订合同时间在查封之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。案外人执行异议申请无事实依据，也无法律依据，请求驳回执行异议申请。
申请执行人喀什中元阳光房地产开发有限公司向本院提交了如下证据：1、（2016）新3125民初3294号民事调解书复印件一份；2、（2020）新3125执204号执行裁定书复印件一份；3、在建工程抵押登记证明复印件一份。
被执行人重庆广通建筑工程有限公司、重庆广通建筑工程有限公司宏飞分公司述称，皖东大厦系莎车县百姓房地产开发有限公司2016年的开发项目，喀什中元阳光房地产开发有限公司在2021年10月申请执行，其公司有权处分该房产，未提交证据。
第三人莎车县百姓房地产开发有限公司述称，其公司认可《商品房买卖合同（NO．0000100）》及出具的皖东大厦三楼商场付款收据，未提交证据。
本院查明，案外人买买吐尔孙·托合提于2020年12月30日与莎车县百姓房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中记载，买买吐尔孙·托合提购买莎车县百姓房地产开发有限公司在莎车县团结路开发的皖东大厦3层商场。莎车县百姓房地产开发有限公司于2020年12月30日向买买吐尔孙·托合提出具的《收据》中记载，今收到买买吐尔孙·托合提皖东大厦三楼商场一次性付款12862800元。听证中查实该房款实际是抵账款。后案外人将该商铺用于出租。
另查明，2014年8月18日，莎车县农村信用合作联社与王宏飞签订《个人贷款借款合同》（编号2014农借字0818号），合同约定莎车县农村信用合作联社向王宏飞发放贷款人民币3000万元，贷款用途为流动资金借款，合同期限共33个月。2014年8月18日，经王艳、武健委托授权王宏飞办理抵押相关事宜并公正，王艳与莎车县农村信用合作联社签订《农村信用社个人贷款抵押担保合同》（编号：农信社贷抵字（2014）0818号）。2014年8月4日办理在建工程抵押登记，抵押权人为莎车县农村信用合作联社。2019年9月12日，本院作出（2019）新3125民初734号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、被告王宏飞应向原告莎车县农村信用合作联社支付的款项：17746638.85元。二、支付方式：上述款项被告王宏飞于2019年9月30日之前给付50万元，2019年10月30日之前给付250万元，2019年11月30日之前给付200万元，剩下的12746638.85元2019年12月15日之前还清。三、被告张耀匀、王艳、武健对该笔借款承担连带清偿责任。如果被告王宏飞不履行任何一期付款义务，原告莎车县农村信用合作联社有权向法院申请一次性强制执行并且给被告支付利息及罚息为清偿之日止。四、原、被告双方无其他争议。本院（2019）新3125民初734号民事调解书生效后，王宏飞未按期履行协议，2019年11月27日，莎车县农村信用合作联社向本院申请执行，本院在皖东大厦进行查封公示，后莎车县农村信用合作联社与王宏飞、王艳、第三人莎车天府国际大酒店达成执行和解协议。
2020年5月21日，本院在执行申请执行人喀什中元阳光房地产开发有限公司与被执行人重庆广通建筑工程有限公司、重庆广通建筑工程有限公司宏飞分公司建设工程施工合同纠纷一案中，经过各方自愿协商达成执行和解，王宏飞、莎车县百姓房地产开发有限公司以莎车县团结路北侧（原财政局）皖东大厦（现已施工完毕在建工程）提供担保。2020年6月17日，本院对莎车县百姓房地产开发有限公司所有的莎车县团结路北侧（原财政局）皖东大厦（现已施工完毕在建工程）予以查封。
另查明，2017年7月25日，莎车县百姓房地产开发有限公司的法定代表人由王艳变更登记为王宏飞。莎车县百姓房地产开发有限公司未办理皖东大厦商品房预售许可证。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于后续异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定正体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。本案中，案外人买买吐尔孙·托合提所购标的物为皖东大厦3层商场具有鲜明的投资属性，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。案外人买买吐尔孙·托合提所购标的物为皖东大厦于2014年8月4日办理在建工程抵押登记，抵押权人为莎车县农村信用合作联社。案外人与莎车县百姓房地产开发有限公司签定《商品房买卖合同》的过程中，没有对购买房产的抵押登记及查封情况进行核实，没有尽到注意义务，案外人存在主观过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般房屋买受人可以对抗执行的情形，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。一般不动产买受人即便符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，其只能对抗普通债权人。根据查明的事实，案外人买买吐尔孙·托合提作为一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，并不优先于抵押权。故案外人买买吐尔孙·托合提对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人买买吐尔孙·托合提的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 库 迪 热 提 · 库 尔 班
审判员 茹先古丽·阿力木
审判员 乔 莉
二〇二二年三月十九日
书记员 李 晓 猛
