上海广欣物业管理有限公司与上海浦光房地产经营公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

上海市虹口区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪0109民初25525号

原告：上海广欣物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。

法定代表人：沈年民，该公司总经理。

被告：上海浦光房地产经营公司，住所地上海市虹口区。

法定代表人：严国敏，该公司总经理。

委托诉讼代理人：许伊音，上海市光大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李莹晖，上海市光大律师事务所律师。

第三人：上海宝林房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区宝林二村XXX号XXX室6。

法定代表人：朱卫杰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：夏朝霞，上海市东海律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆涛。

第三人：上海宝山公路工程建设有限公司，住所地上海市宝山区罗店开发区(罗太路XXX弄XXX号)。

法定代表人：葛志远，该公司董事长。

委托诉讼代理人：戴青岚。

原告上海广欣物业管理有限公司(以下简称广欣物业公司)与被告上海浦光房地产经营公司(以下简称浦光房产公司)、第三人上海宝林房地产开发有限公司(以下简称宝林房产公司)、第三人上海宝山公路工程建设有限公司(以下简称宝山公路公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2017年2月13日，本院依法追加宝林房产公司、宝山公路公司为第三人参与诉讼。原告广欣物业公司的法定代表人沈年民、被告浦光房产公司的委托诉讼代理人许伊音律师、第三人宝林房产公司的委托诉讼代理人夏朝霞律师、第三人宝山公路公司的委托诉讼代理人戴青岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告广欣物业公司向本院提出诉讼请求：１、要求判令被告支付原告2004年9月至2011年1月期间垫付的公共维修费用262,175.62元。事实和理由：原告2004年受被告浦光房产公司的委托，对被告开发的本市虹口区横浜路158弄宝虹新苑小区提供前期物业管理服务。根据上海市物业管理相关规定，小区业主委员会成立之前的小区公共维修费用应由开发商承担，但宝虹新苑的前期公共维修费用一直由原告垫付。2009年起与被告持续进行交涉沟通，要求其承担相应义务，与原告结算垫付资金，并报送了具体账目。但被告认为此事需与其他相关合作投资单位共同协商分摊才能确定。嗣后原告又多次以书面发函形式联系被告，要求其尽快支付垫付的款项，被告始终以与其他投资方协商后给出明确处理意见为由，拖延至今。为维护原告的合法权益，现诉至法院，要求法院支持原告的诉讼请求。

被告浦光房产公司辩称，本市虹口区横浜路158弄“宝虹新苑”项目的立项、规划由被告出面对外，但实际操作和费用结算均是由第三人负责联络和协调，原告主张的费用已经超过了诉讼时效，要求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人宝林房产公司述称，一、根据原、被告双方提供的证据材料就本案所涉事由，原被告双方从未与本公司有过联系，无法证明第三人宝林房产公司与本案有利害关系。二、原告诉求的代垫费用发生于2004年9月3日至2011年1月6日，本案早已超过了法律规定的诉讼时效。

第三人宝山公路公司述称，2010年3月5日确实是召开了四方会议，形成了会议纪要，但是会议纪要写明了要以审计结果为准，第三人宝山公路与原告无合同关系，不同意被告的辩称意见，至于原告的诉请是否超过诉讼时效，由法院裁决。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：

2002年10月15日，原告与被告上海浦光房地产经营公司签订了《前期物业管理服务合同》，被告将《上海宝虹新苑》委托原告实行物业管理，该合同为期二年，自2004年6月5日起至2006年6月5日止。合同第二章委托管理事项第四条约定：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院。第五条约定：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、水箱。第六条约定：公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场。第七条约定：公共绿地的养护与管理。第八条约定：附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。第十六条还约定：其他委托事项包括亲水平台、防汛墙保养和管理，定时维修(油漆)。合同期满后，因小区未成立业主委员会，该小区一直由原告实际管理。2012年8月27日，上海宝虹新苑成立了业主委员会，2016年6月30日，原告撤离该小区。

另查明：2010年3月5日，原、被告及第三人宝林房产公司、宝山公路公司召开四方会议并达成会议纪要：一、对前期物业管理期间，物业提交的小区公共设备设施维修等费用，被告及第三人等同意在二周内会同进行审计，原告负责提供所需的相关材料。被告及第三人同意以审计结果为准，共同承担上述费用。二、审计完成后，原告牵头办理业委会成立筹备事宜，被告及第三人共同协助，并给予原告壹万元作为筹备费用。

2011年12月14日，原告向被告发出《关于尽快结算小区维修费用的报告》，该报告中写明：至2011年3月底，原告就小区公共设备设施及房屋维修共发生的费用总额为263，372.20元……故我司只能再次致函贵司，希望贵司能引起重视，近日将费用及时支付我司，以免造成有关部门及业主与你我双方为此产生不必要的误解。

2011年12月20日，被告致函原告，该函写到：贵公司2011年12月14日来函收悉。原则上同意贵公司关于小区物业维修费用的意见，因特殊原因需与投资开发商协商解决此类遗留问题。我们将近期协商后给予明确解决处理意见，以便贵公司正常开展工作。

2013年3月6日，被告致函给第三人宝林房地产公司的工作人员袁鸣岐(经本院核实袁鸣岐应为袁明岐)，该函中写道：2004年由你代表负责浦光房地产公司与原告签订了横浜路158弄宝虹新苑《前期物业管理服务合同》。由于该小区目前已成立业委会，需要对宝虹新苑小区前期物业服务期间的物业账目进行清理审计。故希望你收到本函后立即与浦光公司负责人员联系。

2014年7月10日，原告再次向被告发函，要求被告能尽快与参建单位内部达成一致，并尽快向其支付费用。2016年4月，原告曾要求上海市虹口区人民法院诉讼与调解对接中心进行调解，后因故未成。

审理中，被告及第三人提出要求法院在本案中一并处理停车费用，原告则坚持诉讼请求。由于原、被告及第三人各执己见，致调解不成。

本院认为，2002年10月15日，原告与被告上海浦光房地产经营公司签订的《前期物业管理服务合同》，合法有效，对双方具有约束力。原告自2004年6月5日起进驻上海宝虹新苑实施前期物业管理，2012年8月27日该小区成立了上海市虹口区宝虹新苑业主委员会，在此期间，原告确实为该小区的公共设备、设施的维修垫付了维修费用，根据《上海市住宅物业管理规定》，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在小区未成立业主委员会之前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。原告垫付的共用设施设备维修费用数额已在2010年3月5日的四方会议纪要中提出，被告及第三人同意在二周内会同进行审计，但直至2016年原告诉讼前也未将审计结果告知原告。本案审理中，被告及第三人明确表示对原告提供的维修费用数额不要求审计，故本院对该维修费用数额予以确认。至于被告及第三人提出的原告的诉讼请求已超过诉讼时效的辩称意见，本院认为，2010年3月5日的四方会议纪要明确写明被告及第三人同意以审计结果为准，共同承担原告垫付的公共设施、设备维修费用。2011年12月14日，原告向被告发出《关于尽快结算小区维修费用的报告》。2013年3月6日，被告致函给第三人宝林房地产公司的工作人员袁鸣岐，该函写道由于该小区目前已成立业委会，需要对宝虹新苑小区前期物业服务期间的物业账目进行清理审计，要求收到函后与被告单位负责人员联系。2014年7月10日，原告再次向被告发函，要求被告尽快与参建单位内部达成一致，向其支付费用。2016年4月，原告曾要求上海市虹口区人民法院诉讼与调解对接中心进行调解，后因故未成。综观本案，原告提供其向被告催讨垫付的公共设施、设备维修费用的信函，证明其并未怠于行使权利，其采用信件的方式催告被告履行支付该费用的义务，可以达到中断诉讼时效的法律后果。现原告要求被告及第三人支付其垫付的公共设施、设备维修费用，理由正当，依法应予支持。至于被告和第三人要求在本案中一并处理停车费之事，被告和第三人可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《上海市住宅物业管理规定》第四十九条、第六十四条判决如下：

被告上海浦光房地产经营公司、第三人上海宝林房地产开发有限公司、第三人上海宝山公路工程建设有限公司，应共同支付原告上海广欣物业管理有限公司公共维修费262,175.62元，此款应于本判决生效之日起15日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5,232.63元，减半收取2,616.32元，由被告上海浦光房地产经营公司、第三人上海宝林房地产开发有限公司、第三人上海宝山公路工程建设有限公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　牛新虹

二〇一七年五月十日

书记员　　江　杰

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

二、《上海市住宅物业管理规定》

第四十九条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。……

第六十四条建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。