上海浦光房地产经营公司、上海宝林房地产开发有限公司与上海广欣物业管理有限公司、上海宝山公路工程建设有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪02民终5871号

上诉人(原审被告)：上海浦光房地产经营公司，住所地上海市虹口区。

法定代表人：严国敏，该公司总经理。

委托诉讼代理人：许伊音，上海市光大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李莹晖，上海市光大律师事务所律师。

上诉人(原审第三人)：上海宝林房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。

法定代表人：朱卫杰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：沈祚丰，上海市东海律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：上海广欣物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。

法定代表人：沈年民，该公司总经理。

委托诉讼代理人：沈劼，男，1977年11月13日出生，汉族，住上海市虹口区。

被上诉人(原审第三人)：上海宝山公路工程建设有限公司，住所地上海市宝山区。

法定代表人：葛志远，该公司董事长。

委托诉讼代理人：戴青岚。

上诉人上海浦光房地产经营公司(以下简称“浦光公司”)、上海宝林房地产开发有限公司(以下简称“宝林公司”)因与被上诉人上海广欣物业管理有限公司(以下简称“广欣公司”)、上海宝山公路工程建设有限公司(以下简称“公路公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初25525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

浦光公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清，广欣公司提供的维修票据并未载明地点或项目名称，无法证明系为宝虹新苑小区公共项目维修所垫付的实际金额是多少，一审法院仅凭这些票据认定公共维修费用为人民币(以下币种均为人民币)262,175.62元过于草率。希望在判决中明确各方分担的比例。

宝林公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：袁明岐并非宝林公司员工，广欣公司发函系给袁明岐个人的，并非发给宝林公司。停车费是广欣公司收取的，应当一并处理。会议纪要约定2010年4月进行审计，广欣公司提交的收据等单据为2011年期间，不应当计入。一审法院以各方未提出审计作为依据，证据不足。对承担数额没有异议，但请求明确各方承担的份额。

广欣公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。停车费与本案无关，不同意一并处理。分担比例是宝林公司、浦光公司、公路公司的内部事宜。

公路公司对上诉人的上诉请求没有意见。

广欣公司向一审法院起诉请求：要求判令浦光公司支付广欣公司2004年9月至2011年1月期间垫付的公共维修费用262,175.62元。

一审法院认定事实：2002年10月15日，广欣公司与浦光公司签订了《前期物业管理服务合同》，浦光公司将“上海宝虹新苑”委托广欣公司实行物业管理，该合同为期二年，自2004年6月5日起至2006年6月5日止。合同第二章委托管理事项第四条约定：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院。第五条约定：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、水箱。第六条约定：公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场。第七条约定：公共绿地的养护与管理。第八条约定：附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。第十六条还约定：其他委托事项包括亲水平台、防汛墙保养和管理，定时维修(油漆)。合同期满后，因小区未成立业主委员会，该小区一直由广欣公司实际管理。2012年8月27日，上海宝虹新苑成立了业主委员会，2016年6月30日，广欣公司撤离该小区。

另查明：2010年3月5日，广欣公司、浦光公司及公路公司、宝林公司召开四方会议并达成会议纪要：一、对前期物业管理期间，物业提交的小区公共设备设施维修等费用，浦光公司及公路公司、宝林公司等同意在二周内会同进行审计，广欣公司负责提供所需的相关材料。浦光公司及公路公司、宝林公司同意以审计结果为准，共同承担上述费用。二、审计完成后，广欣公司牵头办理业委会成立筹备事宜，浦光公司及公路公司、宝林公司共同协助，并给予广欣公司壹万元作为筹备费用。

2011年12月14日，广欣公司向浦光公司发出《关于尽快结算小区维修费用的报告》，该报告中写明：至2011年3月底，广欣公司就小区公共设备设施及房屋维修共发生的费用总额为263,372.20元……故我司只能再次致函贵司，希望贵司能引起重视，近日将费用及时支付我司，以免造成有关部门及业主与你我双方为此产生不必要的误解。

2011年12月20日，浦光公司致函广欣公司，该函写道：贵公司2011年12月14日来函收悉。原则上同意贵公司关于小区物业维修费用的意见，因特殊原因需与投资开发商协商解决此类遗留问题。我们将近期协商后给予明确解决处理意见，以便贵公司正常开展工作。

2013年3月6日，浦光公司致函给宝林公司的工作人员袁鸣岐(经法院核实袁鸣岐应为袁明岐)，该函中写道：2004年由你代表负责浦光房地产公司与广欣公司签订了横浜路158弄宝虹新苑《前期物业管理服务合同》。由于该小区目前已成立业委会，需要对宝虹新苑小区前期物业服务期间的物业账目进行清理审计。故希望你收到本函后立即与浦光公司负责人员联系。

2014年7月10日，广欣公司再次向浦光公司发函，要求浦光公司能尽快与参建单位内部达成一致，并尽快向其支付费用。2016年4月，广欣公司曾要求上海市虹口区人民法院诉讼与调解对接中心进行调解，后因故未成。

一审法院审理中，浦光公司及公路公司、宝林公司提出要求法院在本案中一并处理停车费用，广欣公司则坚持诉讼请求。由于广欣公司、浦光公司及公路公司、宝林公司各执己见，致调解不成。

一审法院认为，2002年10月15日，广欣公司与浦光公司签订的《前期物业管理服务合同》，合法有效，对双方具有约束力。广欣公司自2004年6月5日起进驻上海宝虹新苑实施前期物业管理，2012年8月27日该小区成立了上海市虹口区宝虹新苑业主委员会，在此期间，广欣公司确实为该小区的公共设备、设施的维修垫付了维修费用，根据《上海市住宅物业管理规定》，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在小区未成立业主委员会之前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。广欣公司垫付的共用设施设备维修费用数额已在2010年3月5日的四方会议纪要中提出，浦光公司及公路公司、宝林公司同意在二周内会同进行审计，但直至2016年广欣公司诉讼前也未将审计结果告知广欣公司。本案审理中，浦光公司及公路公司、宝林公司明确表示对广欣公司提供的维修费用数额不要求审计，故法院对该维修费用数额予以确认。至于浦光公司及公路公司、宝林公司提出的广欣公司的诉讼请求已超过诉讼时效的辩称意见，法院认为，2010年3月5日的四方会议纪要明确写明浦光公司及公路公司、宝林公司同意以审计结果为准，共同承担广欣公司垫付的公共设施、设备维修费用。2011年12月14日，广欣公司向浦光公司发出《关于尽快结算小区维修费用的报告》。2013年3月6日，浦光公司致函给公路公司、宝林公司的工作人员袁明岐，该函写道由于该小区目前已成立业委会，需要对宝虹新苑小区前期物业服务期间的物业账目进行清理审计，要求收到函后与浦光公司单位负责人员联系。2014年7月10日，广欣公司再次向浦光公司发函，要求浦光公司尽快与参建单位内部达成一致，向其支付费用。2016年4月，广欣公司曾要求上海市虹口区人民法院诉讼与调解对接中心进行调解，后因故未成。综观本案，广欣公司提供其向浦光公司催讨垫付的公共设施、设备维修费用的信函，证明其并未怠于行使权利，其采用信件的方式催告浦光公司履行支付该费用的义务，可以达到中断诉讼时效的法律后果。现广欣公司要求浦光公司及公路公司、宝林公司支付其垫付的公共设施、设备维修费用，理由正当，依法应予支持。至于浦光公司和公路公司、宝林公司要求在本案中一并处理停车费之事，浦光公司和公路公司、宝林公司可另案主张。

一审法院判决如下：上海浦光房地产经营公司、上海宝林房地产开发有限公司、上海宝山公路工程建设有限公司应共同支付上海广欣物业管理有限公司公共维修费262,175.62元，此款应于判决生效之日起15日内付清。

二审中，当事人未提交新证据。宝林公司称袁明歧既非宝林公司员工，也不是浦光公司员工。浦光公司称袁明歧系宝林公司员工。本院对一审法院认定事实予以确认。

本院认为，根据《上海市住宅物业管理规定》，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。广欣公司与浦光公司签订《前期物业管理服务合同》，实施前期物业管理。一审法院认定广欣公司为公共设备、设施的维修垫付了维修费用，应当由建设单位承担物业维修责任，该意见并无不当。四方会议纪要中提出，浦光公司及公路公司、宝林公司同意在二周内会同进行审计，但诉讼前也未将审计结果告知广欣公司。一审审理中，三家单位又明确表示对广欣公司提供的维修费用数额不要求审计，故一审法院对该数额予以确认，并无不当。袁明岐系在合同上代表浦光公司签字，可以代表合同的一方，无需分辨系浦光公司的员工还是宝林公司的员工，因此一审法院认定广欣公司其并未怠于行使权利，可以达到中断诉讼时效的法律后果，该意见本院予以认同。上诉人要求在本案中一并处理停车费之事，一审法院认为可另案主张，并无不当。至于分担比例，各方可以另行协商。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币5,232.63元，由上诉人上海浦光房地产经营公司、上海宝林房地产开发有限公司各半负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王　珍

审　判　员　　成　皿

代理审判员　　马忆蔺

二〇一七年七月二十七日

书　记　员　　任思琦

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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