某某、某某与桃江县跃宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘09民终2340号 上诉人（原审被告）：***，女，1978年5月29日出生，汉族，住湖南省桃江县。 上诉人（原审被告）：***，男，1976年8月8日出生，汉族，住湖南省桃江县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：***，沅江市桔城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：桃江县跃宇房地产开发有限公司，住所地湖南省益阳市桃江县桃花江镇桃花江大道北侧。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖南义剑律师事务所律师。 上诉人***、***因与被上诉人桃江县跃宇房地产开发有限公司（以下简称跃宇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省桃江县人民法院（2022）湘0922民初3296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月23日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 ***、***上诉请求：撤销（2022）湘0922民初3296号民事判决，改判***、***不承担案涉商品房面积差价款。事实与理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。双方之间系商品房买卖合同关系，于2017年4月5日签订了《商品房预（销）售合同》，合同对权利义务及违约责任均进行了明确约定。***、***按约交付了购房款，跃宇公司应当在合同约定时间2018年年底，最迟到2019年5月23日交房。《跃***国际业主交楼流转表》中最后确定的案涉房屋建设面积为125.95㎡，该表第二条已明确写明，在办理产权证或买受人进驻装修任一项条件履行前，买受人须结清实测面积差购房款，买受人未按此约定结清房款，由违约方赔偿相对方违约金5000元，且出让方有权拒绝买受人装修，买受人装修前需自行前往核实是否补交房款。2019年5月28日***、***收房后，即开始进行装修，并已实际入住。二、2021年4月18***公司通知***、***案涉房屋实测面积为131.19㎡，要求***、***补交面积差价，没有任何依据。1.跃宇公司为避免构成违约，2019年5月16日即发出交房通知书，隐瞒其非法建设不能办证的事实；2.跃宇公司提供的商品房不符合合同附件约定的装修标准，其设备标准亦不符合交房条件。跃宇公司擅自改动图纸，增加房屋面积，导致面积误差比绝对值超3%。经测绘单位进行测量，案涉房屋的实际建筑面积为131.19㎡，该实测面积比签订合同时预测面积多了5.24㎡，超出面积为4.16%。案涉小区物业绿化面积不达标，跃宇公司存在虚假销售广告不实等情况，按案涉合同第十一条的约定，跃宇公司在交房时未出示案涉合同所约定的证明文件、办证手续，构成违约。依据《中华人民共和国民法典》有关规定，民事主体从事民事活动不得违反法律，不得违背公序良俗。跃宇公司发布虚假交房通知并增加房产面积的行为无效，其行为违背公序良俗，不应受到法律支持。根据桃江县人民法院（2021）湘0922民初1217号民事判决中查明的事实，跃宇公司应当承担因造假所产生的违约责任。三、跃宇公司造假事实成立。一审法院从桃江县不动产登记中心调取的《依法用地和履行土地出让合同情况检查核验意见书》可以证实，跃***国际居住小区容积率不达标，为此跃宇公司补缴了出让金，并重新签订了出让合同补充条款。跃宇公司的违约行为侵害了***、***的合法权益，违背了公序良俗的原则。同时，跃宇公司擅自改动图纸导致案涉房屋面积误差比绝对值超出了3%，属于交付的房屋存在重大瑕疵，***、***购买案涉房屋的根本目的已无法实现，跃宇公司的行为构成根本违约。依据有关法律规定，因违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，当事人仍有权请求赔偿损失。因此，跃宇公司要求***、***补交房屋面积差价款，***、***有权拒绝，并有权行使合同解除权，要求跃宇公司返还购房款并支付利息。四、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关规定，对于合同约定面积与产权登记面积存在误差时，应按以下原则处理：1.面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房屋价款；2.面积误差比绝对值超过3%，买受人有权退房，由出卖人支付已付房款及利息。***、***因已装修并入住导致无法退房，案涉房屋面积差在3%以内的部分由***、***补足差价，超出3%部分的房价款应***公司三倍返还***、***。 跃宇公司辩称，一、一审认定事实清楚。1.案涉《商品房预（销）售合同》第三条约定：买受人购买的房屋为跃***国际第××幢××**××层××号室，商品房建筑面积以产权登记为准，现预测面积为125.95㎡；第四条约定：商品房单价为人民币4719.97元／㎡，总金额为594480元。***、***已按照房屋预测面积支付了594480元购房款。该合同第八条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按桃江县房屋产权产籍测绘实际面积为准的方式进行处理。一审所认定的事实符合案涉合同的约定；2.案涉房屋实测面积报告出具的时间为2021年4月8日，实测面积为131.19㎡。跃宇公司于2021年4月18日向***、***送达了一份《通知》，告知***、***需按不动产登记部门的要求提交办理不动产权证所需的相关资料，并补交房屋面积差价。一审认定的上述事实符合一审法院（2022）湘0922民初780号生效民事判决所认定的事实；3.2019年4月20日，跃***国际小区4栋（***、***所在**）经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位进行竣工验收合格。2019年5月20日，跃宇公司向***、***送达了《交房通知书》。2019年5月28日，***、***在跃宇公司处办理了交房手续，完成了对案涉房屋的验收及收房，并缴纳了3000元的装修保证金，装修入住案涉房屋。双方交房之时，***、***签名确认了对于房屋面积差需按实测面积补交购房款的事实；4.2022年5月23日，跃宇公司已在一审法院（2022）湘0922民初780号生效民事判决所确定的期限内为***、***办妥了不动产权证，对此跃宇公司已于一审中提交了产权证予以证实。二、***、***按照合同约定应***公司支付面积差价款。1.按照案涉合同第十条约定，跃宇公司于2019年5月20日向***、***邮寄送达了《交房通知书》，***、***于2019年5月28日办理了交房手续；2.***、***支付的房屋价款594480元系按照合同约定的预测面积所计算的价款，并非按房屋实测面积计算的价款；3.案涉合同已明确约定房屋建筑面积以产权登记面积为准，即双方均同意按照产权登记的面积确定案涉商品房的价款；4.案涉商品房交付时间为2019年5月28日，实测面积数据出具时间为2021年4月8日。案涉商品房交付后，房屋实测面积和合同约定面积产生了差异，***、***应按房屋实测面积131.19㎡补交购房款；5.跃宇公司已为***、***办妥了不动产权证，产权登记面积为131.19㎡。同时，跃宇公司也按产权登记面积缴纳了相应的税费，故***、***依法应按产权登记面积补交房款差价；6.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，案涉合同已明确约定产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权面积为准，故***、***应按约定支付房屋面积差价款。三、***、***所主张无需支付面积差价款的上诉理由均不能成立。1.跃宇公司已将案涉房屋交付给***、***使用，两人已在交楼流转表上签名确认，完成了验房、收房；2.跃宇公司已为***、***办妥了不动产权证，不存在不能办证的情况；3.跃宇公司交付的房屋面积误差比绝对值虽超出4.16%，但依据案涉合同的约定，不影响***、***承担补交房屋差价款的义务；4.***、***在上诉状所提及的（2021）湘0922民初1217号民事判决与本案不具有关联性，该案系跃***国际第一期业主与跃宇公司之间的纠纷，而***、***系跃***国际第二期业主，且该判决并非生效判决，该案的二审判决已确认业主需要支付房屋面积差价款。此外，（2022）湘0922民初780号生效民事判决已确认跃宇公司可另行向***、***主张房屋面积差价款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，跃宇公司请求二审驳回上诉，维持原判。 跃宇公司向一审法院起诉请求：判令***、***支***公司商品房面积差价款24733元。 一审法院查明，跃宇公司（出卖人）与***、***（买受人）于2017年4月5日签订《商品房预（销）售合同》（合同编号：2017001621801），合同约定，……买受人购买的商品房为跃***国际项目中的第××幢××**××层××号房……该商品房建筑面积以2为准（1.合同约定；2.产权登记），现预测建筑面积共125.95平方米……出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4719.97元，总金额（**玖万肆仟肆佰捌拾元）￥594480.00元。……在签订合同之日一次性付清预测面积购房总款**玖万肆仟肆佰捌拾元，小写：￥594480.00元。……第八条：面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以桃江县房屋产权产籍测绘队的测绘报告为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按桃江县房屋产权产籍测绘队实测面积为准进行处理。2017年4月24日，***、******公司支付了购房款594480元。2019年4月20日，“跃宇·天骄国际”小区4栋经勘察、设计、施工、监理、建设五个单位进行竣工验收合格。2019年5月20日，跃宇公司通过申通快递向***、***送达了《交房通知书》，该通知书载明：“……您所购买的“跃宇·天骄国际”××栋××**××号房已经过国家相关部门验收合格，水电气均已安装入户，已符合《商品房预（销）售合同》的交付条件，我公司定于2019年5月25日至2019年5月31日止开始在公司售楼部陆续为您办理交房事宜，谨请您带齐以下资料前来办理入伙手续，逾期视为已交房，相关责任由买受人承担。”2019年5月28日，跃宇公司向***、***办理了交房手续，跃宇公司完成案涉房屋的验收后收房，并缴纳了3000元房屋装修保证金装修入住该房屋。2021年3月10日，经测绘单位进行测量，案涉房屋的实际建筑面积为131.19平方米，该实测面积比签订合同时预测面积多了5.24平方米，超出面积为4.16%。2021年4月8日，跃宇公司就案涉房屋所在**在桃江县自然资源局完成不动产初始登记并取得不动产权证。2021年4月18日，跃宇公司向***、***邮寄送达了一份《通知》，告知***、***按照不动产登记部门的要求提交办理不动产权证所需的相关资料，并补交房屋面积差价。2021年8月16日，***在《天骄国际办理产权证业主提交资料登记表》上明确表示“只提供办证资料，不同意补差问题”。2022年5月23日，跃宇公司为***、***办理了不动产权证。另外，***签名确认的《跃***国际业主交楼流转表》第二条明确约定：面积补差房款的交付，在办理不动产证或买受人进驻装修任意一项条件履行前，买受人须结清实测面积差购房款，买受人没有按此约定结清房款，由违约方赔偿相对方违约金伍仟元。同时，与案涉房屋同**的其他部分业主在跃宇公司办理完不动产初始登记后，已经交付面积差价款，完成了房屋的不动产权证办理手续。 2022年3月14日，***、***诉至桃江县人民法院，要求判令跃宇公司履行合同并限期跃宇公司无条件交付***、***的房屋合同手续、并办理房产证等。桃江县人民法院于2022年5月5日作出（2022）湘0922民初780号民事判决书，法院经审理查明认定，根据《商品房预（销）售合同》第八条关于面积确认及面积差异处理的约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以桃江县房屋产权产籍测绘队的报告为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。本案中，房屋实测面积报告出具的时间***公司向***、***邮寄补交房屋面积差价的时间分别为2021年4月8日、2021年4月18日，故***、***补交房屋差价的义务产生于2021年4月18日，***应当按照“多退少补”的原则及时***公司缴纳面积差价款，***、***不同意缴纳房屋面积差价款，于法无据，于理不合，就补交房屋面积差价的问题，因跃宇公司未在该案中提起反诉，不能一并处理，必要时跃宇公司可另行主张权利。 一审法院认为，跃宇公司、***、***所签订的《商品房预（销）售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房预（销）售合同》约定以桃江县房屋产权产籍测绘队的报告为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。本案中，房屋实测面积报告出具的时间***公司向***、***邮寄补交房屋面积差价的时间分别为2021年4月8日、2021年4月18日，故***、***补交房屋差价的义务产生于2021年4月18日，***应当按照“多退少补”的原则及时***公司缴纳面积差价款，***、***不同意缴纳房屋面积差价款，于法无据，于理不合，故***、***应***公司缴纳房屋面积差价款24732.64元。据此，依据《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、***、***于判决生效之日起十五日内支付桃江县跃宇房地产开发有限公司商品房面积差价款24732.64元；二、驳回桃江县跃宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，减半收取209元，由***、***负担。 二审中，***、***提交了以下证据：证据一、交房通知书，拟证明至2019年5月16日案涉房屋尚未确定其实际面积；证据二、《跃***国际业主交楼流转表》，拟证明至2019年5月28日尚未确定交房面积，且该表中已明确按此约定结清房款；证据三、通知，拟证明2021年4月18***公司出具补交面积差价通知书，该数额超出了***、***的偿还能力，跃宇公司违规操作给***、***造成了损失。另外，案涉房地产实际系非法建筑，不能交房，跃宇公司构成违约。跃宇公司未提交新证据。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 针对***、***提交的证据，跃宇公司质证认为，对三份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但不能达到其证明目的。证据一，跃宇公司向买受人送达交房通知书是合同约定的义务，没有法律规定或合同约定在交房时即需确定房屋实测面积，且案涉合同第八条已明确约定商品房交付后产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记的为准，交房时尚无法在交房通知书中确认房屋实际面积；证据二、该流转表第二条已明确约定需补交房屋面积差价款；证据三、该证据能证实跃宇公司在确定房屋实测面积后要求***、***提交办证资料及交纳房屋面积差价款的事实，跃宇公司按照案涉合同第八条向***、***履行了相应的通知义务。目前，跃宇公司已按照一审法院（2022）湘0922民初780号民事判决所确定的期限为***、***办妥了不动产权证，不存在不能办证的情形。 本院对***、***提交的证据认证如下：证据一、二、三的真实性、合法性及关联性均予以认可，但一审已对此在法院查明事实部分作出了相应认定，故本院不再重复认证。 一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为***、***是否应当***公司支付案涉商品房面积差价款。 本案双方签订的《商品房买卖合同》第三条、第四条及第八条明确约定，案涉商品房建筑面积以产权登记为准，合同预测建筑面积为125.95㎡，按照每平方米4719.97元的单价计算，***、***已支付购房款594480元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按桃江县房屋产权产籍测绘队实测面积为准的方式进行处理。该合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应严格受该合同条款的约束。2019年5月28日，跃宇公司向***、***交付案涉房屋之时，通过《跃***国际业主交楼流转表》再次告知***、***需按案涉房屋实测面积结清房款差价。2021年3月10日，经测绘单位进行测量确定案涉房屋的实际面积为131.19㎡，比合同预测的面积多出5.24㎡。2021年4月18日，跃宇公司正式向***、***出具通知要求其按实测面积131.19㎡补交房屋面积差价。跃宇公司的上述行为均未违反案涉合同的有关约定，自2021年4月18日起***、***即应当按合同约定履行补交案涉房屋面积差价款的义务。一审认定***、***应当***公司缴纳房屋面积差价款24732.64元（4719.97元×5.24㎡），并无不当。***、***上诉主***公司存在虚构交房事实、擅自改动建筑规划、欺诈违约等行为，但对此其未提交相应的证据予以证实，且根据本案已查明的事实，案涉房屋已交付给***、***使用，并已办妥不动产权证书，不存在无法交房或不能办证的情况，***、***的前述上诉理由均不能成立，其系无正当理由拒绝补交房屋面价差价款，本院不予支持。 综上，***、***的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费418元，由***、***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　周佑明 审 判 员　彭　青 二〇二二年十二月二十八日 法官助理　*** 书 记 员　**姣