重庆川营建筑安装工程有限公司与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）渝01民终8397号

上诉人（原审被告）：重庆川营建筑安装工程有限公司，住所地重庆市渝中区两路口健康路**附**，统一社会信用代码915001032029396575。

法定代表人：江义勇。

委托诉讼代理人：孟林，重庆丽达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1956年3月25日出生，汉族，住重庆市潼南县。

委托诉讼代理人：杨运禄，重庆坤源衡泰律师事务所律师。

上诉人重庆川营建筑安装工程有限公司（以下简称川营公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初8551号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人川营公司的委托诉讼代理人孟林，被上诉人***的委托诉讼代理人杨运禄到庭参加询问。本案现已审理终结。

川营公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、将本案发回重审或依法改判；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人没有收到本案一审开庭通知，故没有参加庭审；被上诉人曾向其另一地址（主要办事机构所在地）邮寄过文件，被上诉人实际上是知道上诉人的主要办事机构所在地，但却在一审中没有如实告知法院上诉人的住所，一审法院违反法定程序，应当发回重审；2、被上诉人故意陈述虚假事实，造成本案事实审理不清。双方发生分歧的原因在于被上诉人拒绝对房屋内不能正常使用的设施进行维修，从而导致上诉人无法正常使用该房屋，故上诉人早在2018年3月初，就通知被上诉人涉案租赁房屋门锁损坏、、地暖无法制热等多处设施无法正常使用需要维修，被上诉人一直拒绝出资维修使上诉人无法正常使用涉案房屋，故上诉人于2018年3月30日向被上诉人寄送了《关于解除房屋租赁合同及善后事宜处理的告知函》，寄送的地址即对方身份证的地址，也是一审判决所载明的被上诉人的地址，即被上诉人实际上是在2018年3月就收到上诉人通知解除双方续签的《房屋租赁合同》的通知。为避免被上诉人没有收到，上诉人于2018年4月23日分别向上诉人及其女儿张川再次邮寄了上述解除通知。因此，上诉人不应承担2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金以及物管费、电费。

***辩称，1、、住所地或主要办事机构所在地应当以登记为准一审法院的送达具有法律效力；本案上诉人能够收到一审判决书并提出上诉，说明依据该地址同样能收到其他法律文书，即使上诉人所称被上诉人曾向其另一地址邮寄过文件，只能说明该地址为上诉人联系地址之一，不能说明该地址就是上诉人的主要办事机构所在地，所以该地址不能作为人民法院送达法律文书的法定地址。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，业主将住宅改为经营性用房的应该经利害关系的业主同意，上诉人没有提交利害关系人同意变更为经营性用房的文件。2、关于上诉人所称虚假陈述的问题，首先，，地暖和门锁不存在质量问题其次，上诉人称其3月就通知被上诉人设施无法使用，但双方签订合同的时间为3月底，该合同并未载明设施维修的事宜，如果存在设施问题，被上诉人也不会续签租赁合同。上诉人已经租赁该房两年，即使地暖和门锁存在问题，也是上诉人损坏，应由其自行承担维修义务，同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，即使属于被上诉人的维修义务且拒绝维修的，上诉人可以自行维修并要求被上诉人承担维修费用，上诉人不能据此解除合同。上诉人一直没有向被上诉人交付房屋，也应视为合同在实际履行。

***向一审法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年4月1日至2018年9月30日的租金67000元；2、被告向原告支付代付的电费426.62元和物管费2637元；3、被告向原告退还进户门钥匙1把、小区门禁卡1把、业主卡2张、车位卡1张、水、电、气卡各一张；4、被告将承租期间造成损坏的卧室席梦思床垫、客厅沙发、卧室床头柜及梳妆台、客厅木地板、浴室喷头等恢复原状或赔偿经济损失合计10000元；诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：***是北部新区金开大道**棕榈泉******23-2房屋的所有权人。2017年3月31日，以***为甲方、川营公司为乙方，签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将金开大道88号棕榈泉C区5幢2单元23-2房屋出租给乙方，租赁期限2017年3月31日至2018年3月31日止，年租金为134000元，按年支付，交付使用时间续租；在房屋租赁期间，房屋租金包含有限电视机电信网络和一个车位的使用权，租赁期内电费、水费、燃气费、物业费由乙方缴纳。2017年3月29日，彭宏向***转账支付134000元，备注为租金。***称该笔款项是川营公司支付的2017年3月31日至2018年3月31日期间的租金。2018年4月1日，***为甲方、川营公司为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定川营公司续租金开大道88号棕榈泉C区5幢2单元23-2房屋，租赁期限2018年4月1日至2019年3月31日，年租金134000元，按年支付。***称，2018年4月1日签订续租合同后，川营公司一直未支付租金，且多次催收未果，2018年10月1日，***自行开门收回了房屋，川营公司之前何时从租赁房屋中搬走的***不清楚。***缴纳了租赁房屋2018年3月至4月30日期间的电费426.62元，2018年4月至2018年9月的物管费2637元。一审法院认为，***和川营公司于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。川营公司作为租金的给付人，应当对租金已付的事实承担举证责任。现川营公司未对此举证，应当认定***所陈述的川营公司欠付租金的事实。川营公司未举示证据证明其已向***提出提前解除合同并搬离房屋，***在2018年10月1日自行开门收回了房屋，故川营公司应向***支付2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金67000元。***还代川营公司缴纳了其承租期间的电费426.62元和物管费2637元，该费用川营公司应向***支付。***并无证据证明其向川营公司交付过案涉房屋的进户门钥匙、小区门禁卡、业主卡、车位卡、水电气卡，也无证据证明租赁房屋内的席梦思床垫、沙发、床头柜、梳妆台、木地板、浴室喷头等被川营公司损坏，故***要求川营公司退还进户门钥匙1把、小区门禁卡1把、业主卡2张、车位卡1张、水、电、气卡各一张，将承租期间造成损坏的卧室席梦思床垫、客厅沙发、卧室床头柜及梳妆台、客厅木地板、浴室喷头等恢复原状或赔偿经济损失合计10000元的诉讼请求，因无证据佐证，本院不予支持。被告川营公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。判决：一、被告重庆川营建筑安装工程有限公司于本判决生效后立即向原告***支付2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金67000元；二、被告重庆川营建筑安装工程有限公司于本判决生效后立即向原告***支付电费426.62元；三、被告重庆川营建筑安装工程有限公司于本判决生效后立即向原告***支付物管费2637元；

四、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告***负担110元，被告重庆川营建筑安装工程有限公司负担790元。

二审中，上诉人川营公司提交了新证据：EMS邮件快递单3份、《告知***女士解除金开大道棕榈泉国际花园3期5幢2单元23-2房屋租赁合同的函》、《关于解除房屋租赁合同及善后事宜处理的告知函》、被上诉人的身份证复印件，拟证明被上诉人知道上诉人的联系地址、被上诉人女儿有权代表被上诉人处理租赁房屋的相关事宜；上诉人于2018年3月30日告知被上诉人解除双方的租赁合同，收件地址就是被上诉人身份证地址；解除的原因是被上诉人拒绝维修设施导致房屋无法正常使用；上诉人2018年4月23日分别向被上诉人及女儿寄送了解除租赁合同的通知。

二审查明的事实与一审查明事实一致。另查明，上诉人川营公司分别于2018年3月30日、2018年4月23日向被上诉人邮寄了《告知***女士解除金开大道棕榈泉国际花园3期5幢2单元23-2房屋租赁合同的函》、《关于解除房屋租赁合同及善后事宜处理的告知函》。

本院认为，最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第九条明确规定“依第八条规定仍不能确认送达地址的，自然人以其户籍登记的住所或者在经常居住地登记的住址为送达地址，法人或者其他组织以其工商登记或其他依法登记、备案的住所地为送达地址。”上诉人川营公司的工商登记住所地为重庆市渝中区两路口健康路**附**，一审法院也是按照前述规定的地址寄送的开庭传票，另外，一审法院同样是按照该地址，邮寄送达了一审判决书，上诉人川营公司收到并依法提起上诉，说明该地址是能够送达给上诉人川营公司的。

至于上诉人川营公司提到已经向被上诉人***及其女儿邮寄了提前解除双方租赁合同的通知的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定了法定解除权的几项事由“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现上诉人川营公司称被上诉人***符合该规定的事由缺乏相应的依据。另外，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条也明确规定了“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，从该规定也可看出，即使存在上诉人川营公司所称的“需要维修”，但“出租人未履行维修义务的”，也可以自行维修，维修费用由出租人负担。综上所述，川营公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1552元，由重庆川营建筑安装工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　陈　硕

审 判 员　　郑　泽

审 判 员　　闫信良

二〇一九年十月八日

法官助理　　罗淋尹

书 记 员　　刘思含