***、***等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

江苏省靖江市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏1282民初5093号

原告（案外人）：***，女，汉族，1988年8月13日出生，住靖江市。

原告（案外人）：***，男，汉族，1985年10月22日出生，住靖江市。

两原告共同委托诉讼代理人：胡勇，浙江游龙律师事务所律师。

被告（申请执行人）：江苏天德建设工程有限公司，统一社会信用代码9132128276101612X6，住所地靖江市国贸商务中心13-D。

法定代表人：潘广进，执行董事。

委托诉讼代理人：叶青，江苏太湖律师事务所律师。

被告（被执行人）：江苏银声房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码913212825781093790，住所地靖江市国贸商务中心6-C。

法定代表人：张海金，总经理。

原告***、***与被告江苏天德建设工程有限公司（以下简称天德公司）、江苏银声房地产开发建设有限公司（以下简称银声公司）为案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、***及其委托诉讼代理人胡勇，被告天德公司委托诉讼代理人叶青到庭参加诉讼，被告银声公司法定代表人经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对两原告购买的位于丽水湾花园第**幢**号房屋的强制执行（以下简称****号不动产），并解除对该房屋的查封；2、判决确认两原告与被告银声公司签订的《丽水湾认购协议》、《商品房买卖协议》合法有效，并确认涉案房屋归两原告所有（房价480万元）；3、判决两被告立即配合两原告办理房屋产权过户登记；4、本案受理费由两被告负担。事实与理由：两原告自2018年2月5日起先后与被告银声公司签订《认购协议》、《商品房买卖合同》，购买10－01号不动产。两原告于2018年2月5日、3月8日、3月28日按约支付全额购房款，该房于2018年7月11日交付，同时两原告有偿委托银声公司办理权证登记相关手续事宜。随后两原告便对该房屋进行装修添附且按时缴纳物业管理费用。被告银声公司期间因其自身原因拒绝代为两原告办理产权过户登记手续，该房屋一直由两原告居住使用，故两原告实际已对该房屋享有实体权益。2021年4月14日，银声公司与天德公司因建设施工合同纠纷一案涉诉，靖江市人民法院作出（2021）苏1282执1485号民事裁定，查封了案涉不动产。2021年6月17日，两原告提出书面异议申请，并提供了购房依据等相关材料，要求解除查封并终止对涉案不动产的执行。2021年7月1日，靖江市人民法院作出（2021）苏1282执异117号执行裁定（以下简称执异117号裁定），驳回了两原告的异议请求，并明确告知可自送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。综上，两原告认为，两原告与被告银声公司达成的购房协议系双方真实意思表示，该合同不违反国家强制性规定，应当认定合法有效，银声公司应当履行代为办理及配合两原告办理产权过户手续的义务，两原告已全额支付购房款且占有使用至今，两原告在本案中并无过错，非因个人原因未及时办理过户手续，并不影响合同效力，物权设立的公示效力已具备，人民法院不得查封该财产，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，两原告的异议请求应当得到支持。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定规定，消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，因此，天德公司享有的建设工程受偿权不得对抗两原告的物权期待权。综上，请求判决支持两原告的诉讼请求。

被告天德公司辩称，两原告向银声公司购买10-01号不动产前，银声公司已于2017年6月与天德公司签订了《商品房买卖合同》并在靖江市住房和城乡建设局（以下简称靖江住建局）网签备案，网签在一定意义上具有物权公示的效果，两原告在购房时对此是明知或者应当知道的，但两原告仍然与银声公司签订《商品房买卖合同》，其只有银声公司出具的收据，所提供的付款记录无法看出是向被告银声公司打款，故两原告与银声公司之间的行为存在恶意串通的嫌疑，损害了天德公司的利益，应当认定无效。两原告购买的***号不动产属于豪华型住房，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者生存权、居住权的保护范围，天德公司对案涉不动产享有建设工程优先受偿权。综上，两原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。

第三人银声公司书面辩称，***、***于2019年11月4日与银声公司签订《商品房买卖合同》并已支付了案涉不动产的全部价款，银声公司于2018年7月11日将***号不动产交付给两原告占有、使用的情况是事实。银声公司结欠天德公司建设工程价款，并以案涉不动产为其欠付天德公司的工程价款提供担保也是事实，但双方并未办理不动产抵押登记手续，故案涉不动产仍然可以对外销售，***、***与银声公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，两原告在查封之前就已经与银声公司签订了合法有效的买卖合同，支付了全部购房款，属于商品房消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定中并未区分所购商品房的面积，仅陈述了所购商品房系用于居住，故不能因其购买的房屋面积较大，就将其区别于其他消费者，无论所购房屋的大小，均为住宅用房，购房人的生存权均应当保护，两原告因享有物权期待权而对案涉不动产享有实体权利，是案涉不动产的权利人，请求判决支持原告的全部诉讼请求。

经审理查明，2021年1月15日，本院对天德公司诉银声公司、德禧隆公司、刘燿嘉、陆莺为建设工程施工合同纠纷一案作出（2020）苏1282民初3483号民事判决：一、银声公司于判决生效后十日内支付天德公司工程款48,970,863元及利息（其中2866万元自2019年8月31日起计算至实际支付之日，余款20,310,863元自2020年7月22日起计算至实际支付之日，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；二、天德公司对位于靖江市靖城镇环城东路西侧、横港河南侧、桃园路东侧地块的丽水湾花园工程折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述工程款本金的范围内享有优先受偿权；三、天德公司对德禧隆公司所有的位于靖江市地块土地使用权［权属证书编号苏（***)靖江不动产权第（0****0号）］折价或者拍卖、变卖所得的价款在4000万元的范围内享有优先受偿权；四、银声公司于判决生效后十日内赔偿天德公司律师代理费损失1,154,000元、保险费损失40,000元；五、德禧隆公司、刘燿嘉对上述第一项、第四项确定的银声公司的付款义务承担连带保证责任；六、陆莺对上述第三项土地使用权优先受偿不足以清偿第一项、第四项确定的银声公司付款义务部分承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298,924元，财产保全费5000元，合计303,924元，由银声公司、德禧隆公司、刘燿嘉、陆莺承担（此款由天德公司预交，银声公司、德禧隆公司、刘燿嘉、陆莺于本判决生效后十日内给付天德公司）。后银声公司不服上述判决，向江苏省泰州市中级人民法院提起上诉，该院于2021年3月25日作出（2021）苏12民终1075号民事裁定：本案按银声公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定决书送达之日起发生法律效力。

2020年7月24日，本院根据天德公司的申请，作出（2020）苏1282民初3483号民事裁定：冻结银声公司、德禧隆公司、刘燿嘉、陆莺的银行存款5200万元或查封相应价值的财产。10月27日，靖江住建局根据本院作出的（2020）苏1282民初3483号民事裁定以及协助执行通知书，预查封了银声公司开发的案涉**号等不动产，预查封期限三年，自2020年10月27日起至2023年10月26日止。

根据天德公司的申请，本院于2021年4月14日立案强制执行，案号为（2021）苏1282执1485号。在该案执行过程中，本院于2021年4月21日作出（2021）苏1282执1485号执行裁定：冻结、扣划被执行人银声公司、德禧隆公司、刘燿嘉、陆莺银行存款人民币50,586,656元（其中包含执行标的50,468,787元、执行费117,869元）及利息，或查封、扣押被执行人银声公司、德禧隆公司、刘燿嘉、陆莺相应价值的财产。同月28日，本院作出（2021）苏1282执1485号查封财产公告，查封案涉****号不动产，并将该公告张贴于10－01号不动产处。

另查明，2018年2月5日，***与被执行人银声公司签订认购协议，约定***向银声公司购买其开发的案涉***号不动产，总价为4,800,000元。同年2月8日、3月28日、4月16日，银声公司向***出具了暂收款凭证，收款金额分别为300万元、60万元、90万元，收款事由为丽水湾***房款。2019年11月4日，两原告与银声公司签订《商品房买卖合同》，载明两原告向银声公司购买****号不动产，建筑面积357.7平方米，商品房价款450万元，付款方式为一次性付款，买受人于2019年11月4日前一次性付清全部房款450万元。

再查明，***、***名下登记有坐落于靖江市的不动产，建筑面积146平方米。

本案争议的焦点是：***、***对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益及对案涉不动产是否享有所有权。

本院认为，关于***、***对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。本案中，申请执行人天德公司对案涉不动产享有建设工程价款优先受偿权，而执行异议之诉主要解决的是权利冲突，通常消费者买受人物权期待权、建设工程价款优先权、抵押权、一般买受人物权期待权，上述四项权利排序顺位：消费者买受人物权期待权﹥建设工程价款优先权﹥抵押权﹥一般买受人物权期待权，因此，如两原告作为一般买受人，则其对案涉不动产享有的民事权益不能排除天德公司对案涉不动产享有的优先受偿权，要判断***、***是否享有足以排除强制执行的民事权益，就要看***、***是否具有消费者买受人物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需求，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。本案中，***、***购买的案涉***号不动产为350多平方米的别墅，从使用功能上看明显不涉及生存权的保护问题，且两原告名下也有其他用于居住的房屋，其提交的证据亦未能证明案涉不动产涉及其基本生存权益，故不能认定***、***购买***号不动产系为满足家庭日常基本居住需要，其不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，对案涉不动产不具有消费者物权期待权，其对案涉不动产享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。

关于***、***对案涉不动产是否享有所有权等问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，***、***虽向银声公司购买了案涉不动产，但该不动产并未办理过户登记，两原告尚未取得案涉不动产的所有权。

综上，对两原告提出的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

驳回原告***、***的全部诉讼请求。

本案受理费45200元，由两原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本四份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费45200元。

审　判　长　　徐亚华

人民陪审员　　杨　萍

人民陪审员　　刘佳佳

二〇二二年一月二十八日

书　记　员　　朱盈譞

附相关法律条文：

《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

最高人民法院关于

适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

最高人民法院

关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。