中冶建设高新工程技术有限责任公司与李某某、大连大都会物业管理有限公司等财产损害赔偿纠纷二审判决书

辽宁省大连市中级人民法院 民事判决书 （2024）辽02民终537号 上诉人（原审被告）：中冶建设高新工程技术有限责任公司，住所地北京市丰台区海鹰路6号院26号楼3层3010。 法定代表人：杨某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，辽宁卓政（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁智爵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李某某，男，1965年12月13日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 被上诉人（原审被告）：大连大都会物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区站北广场1号。 法定代表人：金某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：焦某，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，辽宁公博律师事务所律师。 原审被告：大连凯旋物业管理服务有限公司，住所地大连市甘井子区贤林园26-18号。 法定代表人：迟某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，辽宁海至问律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁海至问律师事务所律师。 原审被告：大连***物业管理服务有限公司，住所地大连市西岗区华海街14号4层2号。 法定代表人：车某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，辽宁连安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁连安律师事务所律师。 上诉人中冶建设高新工程技术有限责任公司（以下简称中冶建设）与被上诉人李某某、大连大都会物业管理有限公司及（以下简称大都会物业）及原审被告大连凯旋物业管理服务有限公司（以下简称凯旋物业）、大连***物业管理服务有限公司（以下简称***物业）财产损害赔偿纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2023）辽0203民初2884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中冶建设上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人李某某对上诉人中冶建设的诉讼请求，中冶建设不承担任何赔偿责任。事实与理由：一、关于责任主体。1.中冶建设意见同一审答辩意见，中冶建设对火灾的发生和蔓延不存在任何过错，不应承担任何赔偿责任。同时本案起火原因经消防部门认定为电缆桥架内电缆故障引燃刘某某的货物等可燃物起火，刘某某对火灾的发生和蔓延存在过错，应当承担赔偿责任。2.2020年4月17日凯旋商城恢复营业后，一直未能经营是以下两个方面原因造成的，由此而造成的损失的责任主体是原因的制造者。（1）大都会物业将包括李某某在内的138户业户的过火区域进行封堵是业主无法修复并经营的重要原因，因此大都会物业应当承担赔偿责任。原审法院关于承担责任主体的论断自相矛盾，一方面原审法院已经查明“大都会物业未对过火区域进行清理，并用围挡将该区域围住”的事实，另一方面又以大都会物业“对灾后重建没有义务”“已尽到物业管理责任和社会责任”为由，认定大都会物业不应承担责任，逻辑错误。大都会物业作为物业公司，应当履行对管理区域内的房产、公用设施设备、附属配套设施的日常看管、维护及维修义务，但大都会物业未对过火区域的公共区域进行清扫和维护，既不对过火区域进行维修，又自行搭建围挡将过火区域围住阻碍了业主自行修复房屋，未尽到物业管理责任，因此大都会物业应当对过火区域至今未恢复营业的业主损失承担赔偿责任。（2）李某某未及时自主修复房屋致使无法经营，扩大了损失，因此对扩大的损失应当自行承担。《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条规定：“被侵权人对损害的发生也有过错，可以减轻侵权人的责任”。因此，损害发生后被侵权人负有及时止损义务，应就其所遭受的损失及时采取一定实际措施来避免损失扩大，若因被侵权人不作为致使损失扩大，侵权人不应就该扩大的损失部分承担侵权责任，否则有违公平原则及上述法律规定。具体到本案，2020年4月17日后，李某某和其他业主已经可以进入围挡区域，并且包括李某某在内的大部分业主通过大连晶鼎装饰装修工程有限公司对店铺重新装修进行预算，因此应当及时委托专业装饰装修公司对房屋进行修复，但李某某在获知预算后而未及时自主修复，尤其是在大都会物业通知集体修复时仍不积极修复，放任房屋处于闲置状态说明房屋具备修复条件，房主亦可通过专业装饰装修公司对房屋进行修复，房主具备减损条件，而未能及时自主修复房屋，放任房屋处于闲置状态，导致损害后果扩大，其应当自行承担扩大损失的相关责任。二、原审判决未明确租金损失的截止期限，将导致业主不积极履行减损义务，任由损失持续发生，造成各方利益损失。原审法院以“因该区域至今未修复正常使用，租金损失处于不确定状态，原告起诉损失暂计算至一审法院案件开庭审理日合理”为由，对业主的租金损失予以支持系法律适用错误，首先房主具备减损条件，应当履行及时止损的法定义务，理由同前述扩大损失的意见不再赘述，其次房主在火灾发生后既不及时修复房屋，又拖延提起诉讼，本次诉请了房屋修复费用但又拒不申请鉴定，其行为明显是为了故意扩大租金损失，对此人民法院应当明确房屋修复的合理期限，而不应当认定业主的租金损失处于不确定状态，盲目扩大赔偿义务人的责任。上诉人认为房屋维修的合理期限不应超过火灾发生后一年的期限，至迟不应超过拒不申请鉴定之日，否则，将造成业主久拖不修无休止提起诉讼变相向上诉人收取租金的局面，不仅严重损害了赔偿义务人的合法权益，而且不能定纷止争。综上，原审法院适用法律和认定事实错误，请求贵院依法改判。 李某某向一审法院起诉请求：1.判令被告支付烧毁修复重建费用共计13900元；2.判令被告支付火灾造成的商铺停业租金损失每年3000元至全面修复出租为止。 一审法院认定事实：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区菜市街1号的“凯旋广场”地下一层（中冶建设产权区域内）刘某某使用的库房发生火灾。2020年3月22日，大连市西岗区公安消防大队作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》，载明：“火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城，造成建筑、卖场、商铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位为刘某某使用的库房区域内距北向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘某某的货物等可燃物起火”。被告中冶建设对前述《火灾事故认定书》申请复核。2020年6月19日，大连市消防救援大队作出大消火复字〔2020〕第0006号《火灾事故认定复核决定书》，经复核，对前述火灾事故认定书予以维持。 2019年12月28日，大连市西岗区公安消防大队对大连市西岗区菜市街1号的大连凯旋广场地下一层进行第一次现场勘验，并制作了勘验笔录及平面图，认定：“凯旋商城地上10层，地下2层，局部地下3层。该项目由B、C两地块组成，B区（凯旋一期）产权人大部分是小业主，物业由大都会物业管理；C区（凯旋二期）地下层高超过5.4米的部分，产权人是中冶建设，C区地下层高低于4.0米的部分为车库，产权人是案外人大连西岗建设投资有限公司。因产权纠纷，C区地下部分始终未正常运营，除少数用于临时仓储，其余部分处于闲置状态，物业由凯旋物业管理”。B区、C区大致以15轴为界，分列西、东两侧，刘某某着火库房整体呈南北狭长带状布置，处在B区、C区中间位置，位于C区15-17轴范围内，库房东侧为防火墙，防火墙后紧邻西岗区凯旋小状元淘鞋店（以下简称小状元淘鞋店）、西岗区茶包说包装店（以下简称茶包说包装店）、大连泰合盛国际贸易有限公司（以下简称泰合盛公司），以及一家毛绒玩具店四家商户的库房。 根据消防部门第二次及第四次现场勘验笔录，着火点位于被告中冶建设所有C区地下一层该楼宇基础设施中的电缆。该处电缆桥架自地下二层垂直穿越楼板至地下一层刘某某库房内的地面楼板上升至地下一层顶棚，沿棚顶向北敷设，分为消防电缆桥架和普通电缆桥架，地下二层引至消防电缆桥架内的电缆总计为16根。自地下二层引至普通电缆桥架内的电缆总计为36根。库房范围内桥架全部过火，电缆绝缘层燃尽，电缆芯铜线裸露。 刘某某D185号店铺和库房内的用电自两部分接入；其中店铺、卖场和进库房门正对区域（对应图纸标号为横轴：K轴和L轴之间，纵轴：16轴以西）西侧隔断为一部分，该处的用电通过D185号店铺南侧墙上的电表计量；库房内的其他部分用电取电端位于对应图纸标号为横轴：K轴，纵轴：16轴交汇处的北侧墙柱上的供电线路，在库房门正对第2跨（对应图纸标号为横轴：L轴和K轴之间，纵轴：1/15轴和17轴）区域中间分隔墙上设空气开关控制。而刘某某在该区域着火点使用仓库内安装的开关插座均未被烧变形痕迹，无异常痕迹，插头与插座分离，部分插座开关保持完好，照明线路未见异常，线路没见异常。仓库内电容枪未插接电源，角磨机用电线路缠绕在机体上，各部件完好，未插接电源，未受火势影响。电器设备也没有处于使用状态，插头与插座均分离，其仓库内电器设施及电气设备均不是该起火灾事故的起因，与消防部门认定一致。以上为火灾源点及火灾事故认定结论。B区、C区大致以15轴为界，分列西、东两侧，刘某某着火库房所在区域整体呈南北狭长带状布置，处在B区、C区中间位置，位于C区15-17轴范围内，库房东侧为防火墙。 2005年3月2日，该楼宇开发建设单位大连现代城市房地产有限公司（以下简称现代房地产）与被告大都会物业订立《物业管理委托合同》，约定由被告大都会物业对“凯旋广场”B区提供物业服务，期限自2005年3月5日起至业主委员会选聘出新的管理企业之日止。物业移交范围不包括本次火灾起火区域。被告中冶建设是起火区域C区的所有权人，其拥有凯旋商城B区、C区的部分房屋所有权。在被告中冶建设取得产权证之前，即2014年9月30日，被告中冶建设与被告凯旋物业订立《物业服务委托合同》，约定由被告凯旋物业为被告中冶建设所有权范围提供物业服务，期限自2014年10月1日至2019年9月30日。物业服务范围包括共用设施设备的看护、维护及维修，消防管理，及时处置违章装修和私搭乱建等。2014年11月19日，被告中冶建设、被告凯旋物业与现代房地产三方订立《物业移交确认书》，被告中冶建设将其产权范围内房产及附属配套设施、共用设备一并委托被告凯旋物业提供物业管理。三方认为，被告中冶建设位于B区、C区的房产被被告大都会物业部分占用（具体位置不知），三方约定“被占用的部分，其管理权和收益权需待中冶建设产权进一步明确后，再由承接单位统一管理，届时中冶建设需予以配合，在未正式接管之前，被占用范围内的设施、设备的管理权暂由大都会物业承担，出现任何毁损或者安全责任均由大都会物业承担，和凯旋物业无关”，但该确认书未经被告大都会物业签字认可。2016年3月10日，被告中冶建设取得西岗区站北广场6号地下1层1号不动产权证，房产设计用途为车库，房产范围涵盖C区15-17轴范围。 经大连市西岗区公安消防大队现场勘验，被告大都会物业并未占用着火点的全部区域即C区15-17轴范围的整体区域。 2019年1月28日，被告中冶建设与被告凯旋物业、被告***物业订立《补充协议》，约定被告中冶建设与被告凯旋物业同意将物业经营权，即服务方由被告凯旋物业变更为被告***物业，由被告***物业提供物业服务。2019年11月4日，中冶建设与***物业订立《物业服务协议》，物业服务期限自2019年10月1日起至2020年12月31日止，被告***物业作为被告中冶建设产权范围内的物业管理人，双方并未明确除外管理区域，物业服务范围包括共用设施设备的看护、维护及维修，消防管理，及时处置违章装修和私搭乱建等。物业费收取范围包括被告中冶建设在该项目的所有房产。在被告中冶建设产权C区，刘某某从2016年年初开始，从案外人***处租赁两处场地用作仓库，其中着火库房租金100000元/年，另一处库房租金10000元/年，双方未订立书面租赁合同。2019年1月16日，刘某某向***转账支付租金110000元。案外人***曾系被告凯旋物业职工，在被告凯旋物业与被告中冶建设存在物业服务委托关系期间，具有负责C区对外的租赁库房等相关业务职能。被告凯旋物业当庭抗辩仅认可***出租四家库房的行为，否认出租给刘某某仓库，2018年6月27日，***曾将刘某某拉入微信群，群成员包括库房与刘某某着火库房相邻的小状元淘鞋店及泰合盛公司经营者。从刘某某提交给法庭的微信记录显示，梅某某对库房现场进行了管理，包括通知消防检查、查看货物摆放、督促清理现场杂物、催缴费等。2019年3月8日，***将刘某某移出群聊。另外，尚有三家商户的库房均从被告凯旋物业处租赁，没有订立租赁合同。租金以转账、现金或转交形式交给某某元。 火灾发生后，被告大都会物业将未过火区域因火灾造成的损坏进行了清理、清扫、维修。2020年4月15日大都会物业召集业主开会研讨过火区域如何维修、维权等问题，因分歧意见较大，未达成统一意见。同时大都会物业多次与被告中冶建设沟通协调维修事宜，未果。被告大都会物业未对过火区域进行清理，并用围挡将该区域围住。商城于2020年4月17日恢复营业。经其它系列案件现场勘查，该区域被蓝色围挡围住，可以进入，无电，现场处于救火后的狼藉状态。 本案火灾事故发生于2019年12月25日，2020年1月23日爆发新冠肺炎疫情，商城依据防控要求于2020年1月23日至4月16日停业计84天。2021年11月23日至2021年12月4日、2022年3月14日至2022年4月1日、2022年8月28日至2022年9月25日，大连市多次爆发新冠肺炎疫情，商城依据防控要求于2022年8月30日至2022年9月18日停业计20天。 原告经营及损失的相关事实：原告于2007年6月购买大连市西岗区站北广场1号凯旋商城地下一层C区172号商铺，建筑面积19.47平方米，在被告大都会物业管理范围内，原告用于对外出租。自2018年12月21日，原告与案外人***签订商铺租赁协议书，租金3000元/年，自2019年1月1日至2019年12月31日，刘金某承担其他费用。该商铺位于过火区域内，现无法正常使用。 一审法院认为，本案系火灾引发的财产权益受侵害系列案之一。关于本案侵权之诉的法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”。案涉火灾发生于2019年12月25日，侵权行为发生时间、损害后果产生时间均在民法典施行前，故本案应当适用民法典施行前相关法律、司法解释的规定处理。 本案的争议焦点有三，一是案涉损失的承担责任主体及承担责任比例问题；二是关于4月17日凯旋商城恢复营业后未恢复营业部分损害赔偿承担责任的认定问题；三是原告损失数额的认定问题。 一、案涉损失的承担责任主体及承担责任比例问题 火灾区域的权属：根据产权登记及消防部门出具的火灾事故认定书可以确认本案着火区域为中冶建设享有产权的车库（西岗区站北广场6号地下1层1号）。火灾事故引发的原因：依据大连市西岗区消防救援大队作出的火灾事故认定书、大连市消防救援支队作出的火灾事故认定复核决定书，认定起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘某某的货物等可燃物起火。根据消防部门第二次及第四次现场勘验笔录记载，刘某某使用仓库内安装的开关、插座、照明线路、电线无异常痕迹，插头与插座分离，电器设备也没有处于使用状态，插头与插座均分离，故消防部门未认定其仓库内电器设施及电器设备引发该起火灾事故。依据技术鉴定报告、现场勘验笔录及火灾事故认定书，刘某某不承担此次火灾事故法律责任。 被告大都会物业管理区域为现代房地产委托其管理的B区（大连市西岗区站北广场1、10号），其在C区地下一层（着火区域）使用的物管用房，系被告中冶建设取得产权前，由开发建设单位现代房地产提供其使用的物管用房，其不是该区域的所有权人或物业管理人，所用房屋也未引发此次火灾。现代房地产、被告中冶建设、被告凯旋物业签订的《房产物业移交确认书》中涉及被告大都会物业的权利义务部分，因被告大都会物业即未参与签订也未追认该协议，故对被告大都会物业不具有法律约束力。被告大都会物业对该起火灾事故既无因果关系也不存在过错，故不承担赔偿责任。 被告中冶建设作为C区的所有权人，对其所有的不动产范围内的空间、基础设施、配套设施均具有管理权和管理义务。火灾事故认定书对引发电缆架桥内电缆故障的具体原因没有说明，亦无其他证据能够进一步证明故障原因，而且即使是共用电缆发生故障，根据2014年11月19日中冶建设、凯旋物业和现代房地产签订的《物业移交确认书》内容也可确认，对于共用设备的维护管理需由产权范围内的所有权人负责。根据前述《物业移交确认书》、2017年5月23日中冶建设与案外人大连盛邦不动产咨询管理有限责任公司订立的《合作协议》、2017年6月28日中冶建设工作人员的内部请示报告内容，能够确认中冶建设在办理15-17轴区域产权证之前和产权证之后均有收回该部分区域并移交物业公司管理的计划，而中冶建设没有其他证据证明已对15-17轴区域进行交接，尤其是在办理产权证以后向物业公司明确了具体的现场管理范围，在发生本案火灾事故之后再主张已将含15-17轴区域的所有产权区域均交由物业公司管理，与上述证据体现的案件客观事实不符。被告中冶建设委托的物业公司应按《物业服务委托合同》的内容履行对管理区域内的房产、公用设施设备、附属配套设施的看管、维护及维修，包括消防管理，及时处置违章装修和私搭乱建等行为。作为C区所有权人，针对其委托的物业公司改变不动产设计用途（车库），对部分区域对外出租为仓库，储存可燃物品，增加消防隐患的情形，采取放任态度，未尽到安全管理责任。故当产权范围内共用设施发生故障时应由产权单位和物业公司承担相应的修理、维护义务，由此产生的财产损害赔偿亦应由产权单位和物业公司在各自的过错范围内承担赔偿责任。中冶建设怠于履行确认书中对争议产权确认和回收义务、怠于按照确认书的约定向物业管理人明确具体管理范围、在物业管理人更替时未组织现场查勘交接。因此，中冶建设主张不应承担管理责任，于法无据。 被告***物业在其接受被告中冶建设委托物业管理期间没有尽到合同规定的管理义务，对发生火灾事故亦负有物业管理责任。通过庭审调查及相关证据显示，案外人梅某某曾系被告凯旋物业职工，在被告凯旋物业与被告中冶建设存在物业服务委托关系期间，具有负责C区对外的租赁库房等相关业务职能。对被告凯旋物业抗辩仅认可四家库房租赁，否认出租给刘某某仓库一节，根据证据显示，刘某某先后租赁使用C区两个部位的仓房。一是本案火源区域，另一个在17轴防火墙以西，合计租赁费用110000元，均由梅某某收取。从刘某某提交给法庭的微信记录显示，梅某某针对刘某某等其他业户使用仓库已实施了日常的管理和收费行为，内容包括对消防检查的通知、催费等，因此可以认定梅某某的行为具有职务行为，刘某某租赁C区仓库，应视为被告凯旋物业出租给其使用。被告凯旋物业改变C区房屋使用性质，将车库作为仓库出租给他人使用，作为出租人和受益者，其应当对此次火灾事故引发的损害后果承担相应的法律责任。 对于承担责任比例一节。所有权人被告中冶建设、物业管理人被告***物业明知车库改变用途，作为库房对外出租的事实，而采取消极、放任的方式任其存在，怠于履行管理义务，在共用设施的维护及消防管理方面，未尽到法定义务或合同义务，特别是消防安全管理，因此应承担相应的权重责任。被告凯旋物业在受托中冶建设对C区物业管理期间，利用其物业管理人便利的条件默示其工作人员将车库改变用途对外做仓房出租，增加消防隐患，从中获利，亦应承担一定比例的损害赔偿责任。针对两个物业管理人之间的责任划分，《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”，“共同侵权”以行为人之间有意思联络为必要条件。本案中，凯旋物业与***物业人员混同，系关联公司，虽物业服务合同订立主体前后更替，但双方对“***物业名义上变更为物业管理人、收取中冶建设物业费，凯旋物业实质上提供物业服务、收取承租人租金”的经营模式明知，有共同意思联络，系共同侵权，应当承担连带责任。综上，鉴于被告凯旋物业、***物业受托被告中冶建设先后承担着物业管理职责，作为专业管理公司，在被告中冶建设产权区域内改变车库用途做库房出租盈利，未全面履行对公共设施的维护、消防安全管理，应共同承担主责。一审法院酌定三被告中冶建设、凯旋物业、***物业对本案火灾事故引发的财产损害赔偿承担责任的比例为：被告中冶建设承担40%，被告凯旋物业与被告***物业连带承担60%。 二、关于4月17日凯旋商城恢复营业后，未恢复营业部分损害赔偿承担责任的认定问题。 本案火灾事故各责任方均应对火灾事故引发财产损害承担赔偿责任，包括灾后重建工作。未恢复营业部分处于过火区域，不能正常出租使用的根本原因是火灾事故。过火区域存在安全隐患，原告自行进入维修不能保证人身安全，并且过火区域涉及130余个商铺以及对应的公共区域，现公共区域没有清理维修，个别业主即使自行维修，也不能够出租使用，原告不具有减损条件，其租金损失应为原告的直接损失。被告大都会物业作为物业管理人履行对管理区域内的房产、公用设施设备、附属配套设施的日常看管、维护及维修，其对该起火灾事故导致的各种损害既无因果关系也不存在过错，对灾后重建没有义务。并且其作为物业管理人在火灾发生后，积极组织人员对未过火区域垫款进行清理，保证了商城顺利开业，及时组织各业主研讨对策，多次与责任方沟通过火区域维修问题，已尽到物业管理责任和社会责任，不应当对过火区域至今未恢复营业的业主损失承担责任。火灾事故各责任方仍应对本案火灾事故引发的未恢复营业部分损害赔偿承担责任。承担责任比例为：被告中冶建设承担40%，被告凯旋物业与被告***物业连带承担60%。 三、原告损失数额的认定问题 根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。原告购买商铺的目的用于对外出租收取租金，在火灾发生时商铺处于出租使用状态，因火灾原因租户无法经营，租金应视为原告的经济损失。本案火灾事故发生于2019年12月25日，2020年1月23日爆发新冠肺炎疫情，凯旋商城依据防控要求于2020年1月23日至4月16日停业84天，2022年8月30日至2022年9月18日期间大连静默，凯旋商城依据防控要求停业20天。对于业主向承租方返还未到期租金的，视为租赁期间存在租金损失，责任人应当向原告进行赔偿。涵盖疫情停业期间的，在停业期间的租金损失应从损失中扣除。本案原告商铺租赁合同至2019年12月31日，合同约定租金每年3000元。原告商铺后续租金损失应自2020年1月1日起算。因该区域至今未修复正常使用，租金损失处于不确定状态，原告起诉损失暂计算至2023年5月10日一审法院案件开庭日合理，一审法院予以支持。关于租金标准，被告中冶建设认为“即便将租金损失纳入赔偿范围，且在考虑房主的止损义务后，仍认定责任方应当承担一定的赔偿责任，那么也不应按照疫情发生前的租金标准予以计算损失，因受疫情影响经济下行，租赁市场行情普遍下跌，如按疫情发生前的租金标准计算损失对责任方有失公平，我方认为结合市场行情，租金金额的计算方式至少应当减少40%。”对于该观点一审法院认为，因受疫情因素影响以及商场实体经济普遍下滑的社会状态，结合大都会物业所做的市场调查，及相关案件中业主目前租赁状态，租赁市场行情普遍下跌，租金减少40%左右符合客观实际，租金损失按原合同租金60%标准计算合理。原告的租金损失计算如下：原告主张的后续租金损失自2020年1月1日起至2023年5月10日一审法院案件开庭日止共计1225天，扣除两次疫情停业104天，原告租金损失天数应为1121天。因此，原告有权主张各被告赔偿该期间的租金损失即5528元（3000元÷365天×1121天×60%）（四舍五入）。中冶建设应赔偿2211元（5528元×40%），被告凯旋物业、***物业连带赔偿3317元（6000元×60%）。 关于原告主张店铺装修损失的请求，根据原告向法庭提交的证据不能认定原告重新装修店铺后的合理费用且原告不申请司法鉴定明确恢复原状的方式、内容、项目及具体金额，关于原告该项诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十二条、第十九条、《中华人民共和国消防法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、被告中冶建设高新工程技术有限责任公司赔偿原告李某某财产损失2211元；二、被告大连凯旋物业管理服务有限公司、被告大连***物业管理服务有限公司共同连带赔偿原告李某某财产损失3317元；三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。上列一、二项所列被告应给付原告款项，应于本判决发生法律效力之日起十日内付清，如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取186元（原告已预交），由原告李某某负担142元，由被告中冶建设高新工程技术有限责任公司负担26元；被告大连凯旋物业管理服务有限公司与被告大连***物业管理服务有限公司连带负担18元。 本院对一审判决查明事实予以确认。 本院认为，本案系凯旋商城失火引发的财产损害赔偿纠纷系列案件之一。关于上诉人中冶建设上诉主张其非本案的责任主体问题。上诉人中冶建设作为失火区域的所有权人和实际管理人，对其所有的不动产范围内的空间、基础设施、配套设施均具有管理权和管理义务。本案现有证据能够证实，中冶建设在办理失火区域的产权证之前和产权证之后均有收回该部分区域并移交物业公司管理的计划，而中冶建设没有与相关物业管理单位进行实体交接。作为失火区域所有权人，对其委托的物业公司改变不动产设计用途（车库），对部分区域对外出租为仓库，储存可燃物品，增加消防隐患的情形，采取放任态度，未尽到安全管理责任。当产权范围内共用设施发生故障时应由产权单位和物业公司承担相应的修理、维护义务，由此产生的财产损害赔偿亦应由产权单位和物业公司在各自的过错范围内承担赔偿责任。中冶建设怠于履行相关管理义务和责任，导致损害后果的发生，其主张不应承担管理责任的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人中冶建设提出原审判决未明确租金损失的截止期限，将导致业主不积极履行减损义务，造成各方利益损失的问题。经查，被上诉人李某某的商铺所在区域属于火灾过火区域，尚未恢复营业，造成不能正常出租使用的根本原因是火灾事故。目前，过火区域存在安全隐患，被上诉人李某某自行进入维修不能保证人身安全，并且过火区域涉及130余个商铺以及对应的公共区域，现公共区域没有清理维修，个别业主即使自行维修，也不能够保证出租使用，被上诉人李某某个人不具有减损条件，由此带来的租金损失应为被上诉人李某某的直接损失。大都会物业对该起火灾事故导致的各种损害既无因果关系也不存在过错，对灾后重建没有法定义务，并且其在火灾发生后，仍能积极组织人员对未过火区域进行清理，保证了商城顺利开业，及时组织各业主研讨对策，多次与责任方沟通过火区域维修问题，已尽到管理责任和社会责任，不应当对过火区域至今未恢复营业的业主损失承担责任。一审法院在充分考虑到因受疫情因素影响以及商场实体经济普遍下滑的实际情况，适当降低租金损失标准；案涉过火区域至今未修复正常使用，租金损失仍处于不确定状态，将被上诉人李某某起诉租金损失暂计算至一审法院开庭日，并无不妥。 综上所述，中冶建设高新工程技术有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费52元（上诉人中冶建设高新工程技术有限责任公司已预交），由上诉人中冶建设高新工程技术有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长***‎审判员***‎审判员*** 二〇二四年二月二十一日 书记员***