中冶建设高新工程技术有限责任公司与李某某、大连大都会物业管理有限公司等财产损害赔偿纠纷二审判决书

辽宁省大连市中级人民法院 民事判决书 （2024）辽02民终20号 上诉人（原审被告）：中冶建设高新工程技术有限责任公司，住所地北京市丰台区海鹰路6号院26号楼3层3010。 法定代表人：杨某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，辽宁卓政（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁智爵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李某某，男，1971年10月25日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区虹彩东路73号1-11-2。 委托诉讼代理人：程某（李某某妻子），女，1971年10月15日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区虹彩东路73号1-11-2。 被上诉人（原审被告）：大连大都会物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区站北广场1号。 法定代表人：金某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：焦某，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，辽宁公博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘某某，男，1974年10月26日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 原审被告：大连凯旋物业管理服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区贤林园26-18号。 法定代表人：迟某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，辽宁海至问律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁海至问律师事务所律师。 原审被告：大连及时雨物业管理服务有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区华海街14号4层2号。 法定代表人：车某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，辽宁连安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁连安律师事务所律师。 上诉人中冶建设高新工程技术有限责任公司（以下简称中冶建设）与被上诉人李某某、刘某某、大连大都会物业管理有限公司及（以下简称大都会物业）及原审被告大连凯旋物业管理服务有限公司（以下简称凯旋物业）、大连及时雨物业管理服务有限公司（以下简称及时雨物业）财产损害赔偿纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2023）辽0203民初4897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中冶建设上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人李某某对上诉人中冶建设的诉讼请求，中冶建设不承担任何赔偿责任。事实与理由：一、关于责任主体。1.中冶建设意见同一审答辩意见，中冶建设对火灾的发生和蔓延不存在任何过错，不应承担任何赔偿责任。同时本案起火原因经消防部门认定为电缆桥架内电缆故障引燃刘某某的货物等可燃物起火，刘某某对火灾的发生和蔓延存在过错，应当承担赔偿责任。2.2020年4月17日凯旋商城恢复营业后，一直未能经营是以下两个方面原因造成的，由此而造成的损失的责任主体是原因的制造者。（1）大都会物业将包括李某某在内的138户业户的过火区域进行封堵是业主无法修复并经营的重要原因，因此大都会物业应当承担赔偿责任。原审法院关于承担责任主体的论断自相矛盾，一方面原审法院已经查明“大都会物业未对过火区域进行清理，并用围挡将该区域围住”的事实，另一方面又以大都会物业“对灾后重建没有义务”“已尽到物业管理责任和社会责任”为由，认定大都会物业不应承担责任，逻辑错误。大都会物业作为物业公司，应当履行对管理区域内的房产、公用设施设备、附属配套设施的日常看管、维护及维修义务，但大都会物业未对过火区域的公共区域进行清扫和维护，既不对过火区域进行维修，又自行搭建围挡将过火区域围住阻碍了业主自行修复房屋，未尽到物业管理责任，因此大都会物业应当对过火区域至今未恢复营业的业主损失承担赔偿责任。（2）李某某未及时自主修复房屋致使无法经营，扩大了损失，因此对扩大的损失应当自行承担。《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条规定：“被侵权人对损害的发生也有过错，可以减轻侵权人的责任”。因此，损害发生后被侵权人负有及时止损义务，应就其所遭受的损失及时采取一定实际措施来避免损失扩大，若因被侵权人不作为致使损失扩大，侵权人不应就该扩大的损失部分承担侵权责任，否则有违公平原则及上述法律规定。具体到本案，2020年4月17日后，李某某和其他业主已经可以进入围挡区域，并且包括李某某在内的大部分业主通过大连晶鼎装饰装修工程有限公司对店铺重新装修进行预算，因此应当及时委托专业装饰装修公司对房屋进行修复，但李某某在获知预算后未及时自主修复，尤其是在大都会物业通知集体修复时仍不积极修复，放任房屋处于闲置状态，房主具备减损条件，而未能及时自主修复房屋，放任房屋处于闲置状态，导致损害后果扩大，其应当自行承担扩大损失的相关责任。二、原审判决未明确租金损失的截止期限，将导致业主不积极履行减损义务，任由损失持续发生，造成各方利益损失。原审法院以“因该区域至今未修复正常使用，租金损失处于不确定状态，原告起诉损失暂计算至一审法院案件开庭审理日合理”为由，对业主的租金损失予以支持系法律适用错误，首先房主具备减损条件，应当履行及时止损的法定义务，其次房主在火灾发生后既不及时修复房屋，又拖延提起诉讼，本次诉请了房屋修复费用但又拒不申请鉴定，其行为明显是为了故意扩大租金损失，对此人民法院应当明确房屋修复的合理期限，而不应当认定业主的租金损失处于不确定状态，盲目扩大赔偿义务人的责任。上诉人认为房屋维修的合理期限不应超过火灾发生后一年的期限，至迟不应超过拒不申请鉴定之日，否则，将造成业主久拖不修无休止提起诉讼变相向上诉人收取租金的局面，不仅严重损害了赔偿义务人的合法权益，而且不能定纷止争。三、原审法院损失数额认定错误。原审法院未对案涉两个店铺加以区分，地下二层C区89号商铺并不属于围挡遮挡的重灾区，也未过火，2020年4月17日后凯旋商城已经恢复经营，该商铺具备经营条件，其未能再次及时出租的因素具有一定的复杂多样性，不属于因火灾导致的直接租金损失，因此地下二层C区89号的租金损失不应支持。综上，原审法院适用法律和认定事实错误，应依法改判。 李某某向一审法院起诉请求：依法判令被告共同赔偿原告因火灾导致的财产损失：1.判令被告支付商铺烧毁重建费用60058.4元（30029.2元×2个商铺），自起诉之日起按工商银行同期贷款利率算至清偿时止。2.判令被告赔偿火灾造成的商铺停业租金损失每年25000元（7000元＋18000元），从2019年12月25日起至全面修复能出租为止，自起诉之日起按工商银行同期贷款利率算至清偿时止。3.判令被告赔偿因火灾造成的商铺停业物业费损失每年8048元（3944元＋4104元），从2019年12月25日起至全面修复能出租为止，自起诉之日起按工商银行同期贷款利率算至清偿时止。 一审法院认定事实：一、火灾发生及调查的相关事实 2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区菜市街1号的凯旋广场地下一层（中冶建设产权区域内）刘某某使用的库房发生火灾。2020年3月22日，大连市西岗区公安消防大队作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》，载明：“火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城，造成建筑、卖场、商铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位为刘某某使用的库房区域内距北向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘某某的货物等可燃物起火”。2020年6月19日，大连市消防救援大队作出大消火复字〔2020〕第0006号《火灾事故认定复核决定书》，经复核，对前述火灾事故认定书予以维持。 2019年12月28日，大连市西岗区公安消防大队对凯旋商城进行了现场勘察，并制作了勘验笔录及平面图，认定：凯旋商城地上10层，地下2层，局部地下3层。该项目由B、C两地块组成，B区（凯旋一期）产权人大部分是小业主，物业由大都会物业管理；C区（凯旋二期）地下层高超过5.4米的部分，产权人是中冶建设，C区地下层高低于4.0米的部分为车库，产权人是案外人大连西岗建设投资有限公司。因产权纠纷，C区地下部分始终未正常运营，除少数用于临时仓储，其余部分处于闲置状态，物业由凯旋物业管理。B区、C区大致以15轴为界，分列西、东两侧，刘某某着火库房整体呈南北狭长带状布置，处在B区、C区中间位置，位于C区15-17轴范围内，库房东侧为防火墙，防火墙后紧邻西岗区凯旋小状元淘鞋店（以下简称“小状元淘鞋店”）、西岗区茶包说包装店（以下简称“茶包说包装店”）、大连泰合盛国际贸易有限公司（以下简称“泰合盛公司”），以及一家毛绒玩具店四家商户的库房。 二、着火区域物业管理、所有权及占用情况的相关事实 2005年3月2日，开发商大连现代城市房地产有限公司（以下简称现代房地产）与大都会物业订立《物业管理委托合同》，约定由大都会物业对凯旋广场B区提供物业服务，期限自2005年3月5日起至业主委员会选聘出新的管理企业之日止。物业移交范围不包括本次火灾起火库房区域。 中冶建设是起火库房的所有权人，拥有凯旋商城B区、C区的部分房屋所有权。在中冶建设取得房屋产权证之前，即2014年9月30日，中冶建设与凯旋物业订立《物业服务委托合同》，约定由凯旋物业为中冶建设所有权范围提供物业服务，期限自2014年10月1日至2019年9月30日。物业服务范围包括共用设施设备的看护、维护及维修，消防管理，及时处置违章装修和私搭乱建等。2014年11月19日，中冶建设、凯旋物业、现代房地产三方订立《物业移交确认书》，中冶建设将其产权范围内房产及附属配套设施、共用设备一并委托凯旋物业提供物业管理。三方认为，中冶建设位于B区、C区的房屋被大都会物业部分占用（具体位置不知），三方约定“被占用的部分，其管理权和收益权需待中冶产权进一步明确后，再由承接单位统一管理，届时中冶需予以配合，在未正式接管之前，被占用范围内的设施、设备的管理权暂由大都会物业承担，出现任何毁损或者安全责任均由大都会物业承担，和凯旋物业无关”，但该确认书未经大都会物业签字认可。2016年3月10日，中冶建设取得西岗区站北广场6号地下1层1号房屋产权证，房产设计用途为车库，房产范围涵盖C区15-17轴范围。 火灾后，经大连市西岗区公安消防大队现场勘验，大都会物业实际并未占用着火库房区域。 2019年1月28日，中冶建设与凯旋物业、及时雨物业订立《补充协议》，约定中冶建设与凯旋物业同意将物业经营权，即服务方由凯旋物业变更为及时雨物业，由及时雨物业提供物业服务。2019年11月4日，中冶建设与及时雨物业订立《物业服务协议》，约定自2019年10月1日至2020年12月31日，及时雨物业作为中冶建设产权范围内的物业管理人，物业服务范围包括共用设施设备的看护、维护及维修，消防管理，及时处置违章装修和私搭乱建等。物业费收取范围包括中冶建设在该项目的所有房产。合同订立后，中冶建设、凯旋物业、及时雨物业未进行现场查验、交接，及时雨物业未实际提供物业服务，现场物业服务仍由凯旋物业负责。及时雨物业与凯旋物业系关联公司，两公司物业服务人员混同，及时雨物业的法定代表人同时是凯旋物业员工。 刘某某长期从凯旋物业的物业现场管理人员***处租赁两处库房，其中着火库房租金100000元/年，另一处库房租金10000元/年，双方未订立书面租赁合同。2019年1月16日，刘某某向***转账支付租金110000元。***对库房现场进行物业管理，包括通知消防检查、查看货物摆放、督促清理现场杂物等。另，2018年6月27日，梅某某曾将刘某某拉入微信群，群成员包括库房与刘某某着火库房相邻的小状元淘鞋店经理、泰合盛公司经理，群聊主要通知消防检查，2019年3月8日，***将刘某某移出群聊。 另查，小状元淘鞋店、茶包说包装店、泰合盛公司三家商户的库房均从凯旋物业处租赁，没有订立租赁合同。小状元淘鞋店租金以转账或现金形式交给***；茶包说包装店租金转账支付给小状元淘鞋店的王某某，由其代交给凯旋物业；泰合盛公司租金转账支付给梅某某。 本案火灾事故发生于2019年12月25日，2020年1月23日爆发新冠肺炎疫情，商城依据防控要求于2020年1月23日至4月16日停业计84天。2020年4月17日，商城恢复营业。2021年11月23日至2021年12月4日、2022年3月14日至2022年4月1日、2022年8月28日至2022年9月25日，大连市多次爆发新冠肺炎疫情，商城依据防控要求于2022年8月30日至2022年9月18日停业计20天。 三、原告损失的相关事实 原告购买大连市西岗区站北广场1号凯旋商城地下一层C区118号商铺和地下二层C区89号商铺，面积分别为18.71平方米和19.47平方米，在大都会物业管理范围内，原告用于对外出租。2018年12月17日，原告与案外人***签订《合同书》，约定将地下一层C区118号商铺租赁给案外人***使用，年租金为7000元，合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止；2019年10月4日，***代原告与案外人***签订《商铺租赁协议书》，约定将地下二层C区89号商铺租赁给案外人***使用，年租金为18000元，合同期限自2019年10月5日起至2019年10月4日止。原告自述承租人的租金分别缴纳到合同到期日，到期均未续租。原告自述C118商铺合同基本履行完毕，C89商铺扣除了承租人实际经营的天数后已将剩余租金返还给承租人，但未提供其向承租人返还租金的证据。上述商铺位于过火区域内，现无法正常使用。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。”案涉火灾发生于2019年12月25日，侵权行为发生时间、损害后果出现时间均在民法典施行前，故本案应当适用《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定处理。 本案的争议焦点有二，一是案涉损失的承担责任主体及承担责任比例问题；二是原告损失数额的认定问题。 一、案涉损失的承担责任主体及承担责任比例问题 《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”。本次火灾因电缆故障引燃库房内货物引起，经消防部门技术鉴定及事故认定，未归责于产品质量或人为造成，则着火库房的管理责任人应当依据管理中的过错程度，承担相应的赔偿责任，其中，着火库房的管理责任人应包括所有权人、物业管理人、使用人。 对于责任承担主体一节。第一，中冶建设是着火库房的所有权人，自房产移交时起即知晓部分房产占用情况不明，但仍采取放任态度，未尽到管理义务，应承担赔偿责任。第二，凯旋物业收取火灾库房租金，提供物业服务，是实际物业管理人及受益人，其未尽到物业管理义务，应承担赔偿责任。第三，及时雨物业是火灾发生时，着火库房的物业管理人，其未实际提供物业服务，应当承担赔偿责任。第四，大都会物业不是着火库房的所有权人、物业管理人，或使用人，也并未占用着火库房区域，不存在过错，不承担赔偿责任。 对于承担责任比例一节。第一，针对两个物业管理人之间的责任划分，《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定，“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”，“共同侵权”以行为人之间有意思联络为必要条件。本案中，凯旋物业与及时雨物业人员混同，系关联公司，虽物业服务合同订立主体前后更替，但双方对“及时雨物业名义上变更为物业管理人、收取中冶建设物业费，凯旋物业实质上提供物业服务、收取承租人租金”的经营模式明知，有共同意思联络，系共同侵权，应当承担连带责任。第二，针对所有权人与物业管理人之间的责任划分，前法第十二条规定，“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任”。着火库房的所有权人、物业管理人明知现场部分占用情况有待进一步确认，但双方对履行合同义务的态度消极、对着火区域管理责任相互推诿，造成着火区域管理混乱。其中，物业管理人以“确认书中载明存在部分产权占用”为由，怠于履行管理义务，未按照约定履行共用设施的维护义务及消防管理义务，但却私下对外出租争议区域内库房并实质获得收益，应当承担主要责任；所有权人中冶建设以“物业服务合同范围为中冶建设全部产权”为由，怠于履行确认书中对争议产权确认、回收的义务，怠于按照确认书的约定向物业管理人明确具体管理范围，在物业管理人更替时，未组织现场查勘交接，应当承担次要责任。故对原告的财产损失，由凯旋物业与及时雨物业连带承担60%，由中冶建设承担40%为宜。 二、原告损失数额的认定问题 根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。原告购买商铺的目的用于对外出租收取租金，在火灾发生时商铺处于出租使用状态，如因火灾原因租户无法经营，租金应视为原告的经济损失。本案火灾事故发生于2019年12月25日，2020年1月23日爆发新冠肺炎疫情，凯旋商城依据防控要求于2020年1月23日至4月16日停业84天，2022年8月30日至2022年9月18日期间大连静默，凯旋商城依据防控要求停业20天。涵盖疫情停业期间的，在停业期间的租金损失应从损失中扣除。 本案中，案涉地下一层C区118号商铺的租赁合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，原告自述承租人的租金缴纳到2019年12月31日，原告未实际向承租人退还租金，故原告的损失应自2020年1月1日起算。案涉地下二层C区89号商铺的租赁合同期限自2019年10月5日起至2020年10月4日止，原告自述承租人的租金缴纳到2020年10月4日，虽然原告称扣除了承租人实际经营的天数后将剩余租金返还给承租人，但未提供返还租金的证据，应承担举证不能的法律后果，因此，原告未能证明租赁合同期内的租金损失实际发生，故原告的租金损失应自2020年10月5日起算。因该区域至今未修复正常使用，租金损失处于不确定状态，一审法院酌定损失暂计算至案件受理之日即2023年7月6日。关于租金标准，因受疫情因素影响以及商场实体经济普遍下滑的社会状态，租赁市场行情普遍下跌，租金减少40%左右符合客观实际，租金标准按原合同租金60%计算合理。地下一层C区118号商铺租金损失计算如下：原告本次诉讼的租金损失天数应自2020年1月1日起计算至2023年7月6日止共计1282天，扣除商城因疫情停业104天，应为1178天。该期间的租金损失即13555元（7000元/年×60%÷365天×1178天）。地下二层C区89号商铺租金损失计算如下：原告本次诉讼的租金损失天数应自2020年10月5日起计算至2023年7月6日止共计1004天。该期间的租金损失即29707元（18000元/年×60%÷365天×1004天，取整）。两个商铺损失合计43262元（13555元＋29707元）。中冶建设应赔偿17305元（43262元×40%取整），被告凯旋物业、及时雨物业连带赔偿25957元（43262元×60%取整）。 关于原告主张的房屋重建费用60058.4元，因该项损失未实际发生且原告无法证明该费用的合理性，一审法院对此项诉请不予支持；关于原告主张的物业费损失，因其与大都会物业之间是否形成物业服务合同关系以及物业费是否返还，属于合同之债请求权，与本案不是同一法律关系，故关于物业费一审法院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条、第十二条、第十九条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、被告中冶建设高新工程技术有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某某财产损失17305元；二、被告大连凯旋物业管理服务有限公司、大连及时雨物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告李某某财产损失25957元；三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2127元（原告已预交），由原告李某某负担1149元；由被告中冶建设高新工程技术有限责任公司负担391元；被告大连凯旋物业管理服务有限公司和被告大连及时雨物业管理服务有限公司连带负担587元。 本院对一审判决查明事实予以确认。 本院认为，本案系凯旋商城失火引发的财产损害赔偿纠纷系列案件之一。关于上诉人中冶建设上诉主张其非本案的责任主体问题。上诉人中冶建设作为失火区域的所有权人和实际管理人，对其所有的不动产范围内的空间、基础设施、配套设施均具有管理权和管理义务。本案现有证据能够证实，中冶建设在办理失火区域的产权证之前和产权证之后均有收回该部分区域并移交物业公司管理的计划，而中冶建设没有与相关物业管理单位进行实体交接。作为失火区域所有权人，对其委托的物业公司改变不动产设计用途（车库），对部分区域对外出租为仓库，储存可燃物品，增加消防隐患的情形，采取放任态度，未尽到安全管理责任。当产权范围内共用设施发生故障时应由产权单位和物业公司承担相应的修理、维护义务，由此产生的财产损害赔偿亦应由产权单位和物业公司在各自的过错范围内承担赔偿责任。中冶建设怠于履行相关管理义务和责任，导致损害后果的发生，其主张不应承担管理责任的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人中冶建设提出原审判决未明确租金损失的截止期限，将导致业主不积极履行减损义务，造成各方利益损失的问题。经查，被上诉人李某某的商铺所在区域属于火灾过火区域，尚未恢复营业，造成不能正常出租使用的根本原因是火灾事故。目前，过火区域存在安全隐患，被上诉人李某某自行进入维修不能保证人身安全，并且过火区域涉及130余个商铺以及对应的公共区域，现公共区域没有清理维修，个别业主即使自行维修，也不能够保证出租使用，被上诉人李某某个人不具有减损条件，由此带来的租金损失应为被上诉人李某某的直接损失。大都会物业对该起火灾事故导致的各种损害既无因果关系也不存在过错，对灾后重建没有法定义务，并且其在火灾发生后，仍能积极组织人员对未过火区域进行清理，保证了商城顺利开业，及时组织各业主研讨对策，多次与责任方沟通过火区域维修问题，已尽到管理责任和社会责任，不应当对过火区域至今未恢复营业的业主损失承担责任。一审法院在充分考虑到因受疫情因素影响以及商场实体经济普遍下滑的实际情况，适当降低租金损失标准；案涉过火区域至今未修复正常使用，租金损失仍处于不确定状态，将被上诉人李某某起诉租金损失暂计算至一审法院开庭日，并无不妥。 本案一审判决在表述诉讼主体时漏列了大都会物业，考虑大都会物业在一审庭审中已正常参与了庭审，诉讼权利得以保证，且该事实对本案裁判结果并无影响，故本院在此仅对该事实予以指正。 综上所述，中冶建设高新工程技术有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费391元（上诉人中冶建设高新工程技术有限责任公司已预交），由上诉人中冶建设高新工程技术有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长***‎审判员***‎审判员*** 二〇二四年二月二十一日 书记员***