北京城建五建设集团有限公司与张ＸＸ、陕西国实投资有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

陕西省高级人民法院 民事判决书 （2023）陕民终613号 上诉人（一审原告、申请执行人）：北京城建五建设集团有限公司，住所地：北京市朝阳区安苑东里三区十号楼。统一社会信用代码：91110000101640752H。 法定代表人：***，任董事长。 委托诉讼代理人：***，上海市建纬(西安)律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、执行案外人）：***，男，生于19XX年X月X日，汉族，住陕西省眉县。 被上诉人（一审被告、被执行人）：陕西国实投资有限公司，住所地：陕西省宝鸡市金台大道10号(华煤集团宝鸡办事处商住楼1602号)。 法定代表人：***，任总经理。 委托诉讼代理人：***，陕西君勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西君勤律师事务所律师。 上诉人北京城建五建设集团有限公司（以下简称北京城建五公司）因与被上诉人***、陕西国实投资有限公司（以下简称国实公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服宝鸡市中级人民法院（以下简称宝鸡中院）（2023）陕03民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京城建五公司的委托诉讼代理人***，被上诉人***、被上诉人国实公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北京城建五公司上诉请求，一、撤销宝鸡中院（2023）陕03民初3号民事判决书，发回重审或改判支持上诉人的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定错误。被上诉人***与国实公司虽签订了《商品房买卖合同》,但被上诉人***与国实公司签订的合同性质实际系预售合同，双方并非就案涉房产签订符合法律规定的正式《商品房买卖合同》,且根据庭审查明，眉县不动产登记中心出具的《眉县不动产登记信息查询结果证明》显示，***在其单位未查到不动产登记信息。依据《民法典》第二百零九条、第二百一十六条之规定，不动产物权登记应以记载于不动产登记簿之上是不动产物权变动的生效要件，而本案中被上诉人***并未与国实公司签订正式的《商品房买卖合同》,亦未在不动产登记中心办理产权登记，不符合物权变动的公示原则，故不足以排除法院对登记在房地产开发商名下房屋的强制执行。二、一审法院法律适用错误。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，认定被上诉人***有权利排除强制执行系法律适用错误。本案中，被上诉人***并未与国实公司签订合法有效的书面买卖合同，***与国实公司签订的合同性质实际仅系预售合同，双方并未就后续买卖商品房签订正式的《商品房买卖合同》,且***并非系买受人名下无其他用于居住的房屋，故被上诉人***并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，一审法院所作判决法律依据明显错误。 ***辩称，我与国实公司于2019年4月21日签订了商品房买卖合同，并于2019年4月30日在眉县住房保障服务中心办理商品房备案手续，且已于2019年8月20日付清全部购房款。该商品房买卖合同虽然是预售合同，但是在国实公司取得房屋预售许可证后签订的，合法有效。未办理不动产权登记，也不能否认国实公司与我存在真实有效的房屋买卖合同关系的事实。眉县住房保障服务中心的查询结果显示的案涉房屋备案信息足以说明，我与国实公司存在真实有效的房屋买卖合同的法律关系，北京城建五公司陈述的上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回其上诉请求。 国实公司辩称，一、国实公司与***签订了合法有效的商品房买卖合同，并且办理网签备案登记。2019年4月21日，国实公司与***签订了《商品房买卖合同》；2019年4月30日，在眉县住房保障服务中心办理商品房备案手续；***于2019年8月20日付清全部购房款。该商品房买卖合同虽是预售合同，但属于国实公司取得房屋预售许可证后签订的，合法有效，国实公司不存在违规出售的情形，故北京城建五公司在上诉状中陈述“未签订正式的《商品房买卖合同》”的观点不能成立。二、该商品房买卖合同也不存在无效的法定情形，国实公司与***均已经按照合同约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，本案案涉房屋从合同签订到支付购房款、办理备案均是国实公司与***基于平等自愿作出的真实意思表示，故应当予以保护。三、司法解释并未不予认可预售合同的法律效力，未办理不动产权登记不能否认国实公司与***存在真实有效房屋买卖合同关系的事实。本案中，***作为买受人是国实公司众多业主中的一名，基于自身生产生活需要购买房屋，不存在虚假交易关系。涉案项目尚未进入办理产权证阶段，各项工作均在推进当中，所以眉县不动产登记中心未查询到***关于该房产的的产权信息。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回北京城建五公司的上诉请求。 北京城建五公司向一审法院起诉请求：1、撤销宝鸡中院作出的(2022)陕03执异45号执行裁定书。2、本案的诉讼费由二被告承担。 一审法院查明，2019年4月21日，被告***与被告国实公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为ＹＳ0000XXXXX。该合同记载，***购买了国实公司位于××街××号××幢楼××单元××层××号房屋；该商品房的规划用途为住宅；***采取分期付款方式付款。首期房款308134元，第二期付款金额74916元。截止2019年8月20日***已经完成了全部房款383050元的支付。2023年4月10日，眉县不动产登记中心出具的《眉县不动产登记信息查询结果证明》显示，***在其单位未查到不动产登记信息。 另查，在一审法院执行北京城建五公司与国实公司建设工程施工合同纠纷一案中，***对执行眉县首善镇美阳街华韵天城XX-XXXX（XX号楼XX层东户XXXX）房屋提出书面异议。一审法院对该异议经审查后，于2022年7月20日作出（2022）陕03执异45号执行裁定书，裁定中止对眉县××街××号××幢楼××单元××层××号房屋的执行。且在该案的审查中，2022年7月18日，根据一审法院调查，眉县住房保障服务中线向我院提交了《查询证明》，《查询证明》记载，眉县××街××号××幢楼××单元××层××号房屋买卖合同已办理备案手续。 再查，原告北京城建五公司与被告国实公司建设工程施工合同纠纷一案，依申请人北京城建五公司申请，2019年9月2日，一审法院作出（2019）陕03民初114号民事裁定书。裁定，冻结被申请人国实公司银行存款人民币109958464.9元或查封、扣押其同等价值的财物。2019年9月4日，一审法院向眉县住房保障中心发出《协助执行通知书》，要求查封被执行人国实公司名下所有的位于眉县××街××段××项目25＃、26＃、27＃、28＃共计253套房产（具体房号详见华韵天城东区四幢楼合同备案表附件）。其中附表中包含本案争议标的27＃1单元14层（04）东户；查封期限为三年（自2019年9月4日至2022年9月3日），查封期间未经本院允许，不得设置抵押或其它权利负担。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案已查明的案件事实，2019年4月21日，被告***与被告国实公司签订《商品房买卖合同》，同时，截止2019年8月20日***已经完成了全部房款383050元的支付，且2023年4月10日，眉县不动产登记中心出具的《眉县不动产登记信息查询结果证明》显示，***在其单位未查到不动产登记信息。再者，案涉房产一审法院实施查封行为的时间为2019年9月4日，该时间晚于案涉房屋的《商品房买卖合同》的签订时间，据此，被告***对案涉房屋符合法定的排除执行的权利，原告北京城建五公司请求撤销一审法院作出的（2022)陕03执异45号执行裁定书的诉讼主张，并无事实和法律依据，对于其诉讼请求不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条一款二项之规定，判决：驳回原告北京城建五公司的诉讼请求。案件受理费7045元，由原告北京城建五公司负担。 本院二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：本院认为，本案争议焦点为***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案中***对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 第一，案涉《商品房买卖合同（预售）》具备了房屋买卖合同应具备的主要条款，其中约定了买卖房屋的地址、房号、房屋面积、购房款数额、付款方式、房屋交付日期、房屋不能按期竣工交付和办理房屋产权的违约责任等内容。签署了该合同后，合同即告成立。***与国实公司于2019年4月21日签订《商品房买卖合同（预售）》，且已办理备案手续，而案涉房屋被法院查封时间为2019年9月4日，故一审判决认定***在法院查封前已和国实公司签订了合法有效的书面买卖合同，具有事实和法律依据。因此，北京城建五公司关于***与国实公司签订的合同性质实际系预售合同，双方并非就案涉房产签订符合法律规定的正式《商品房买卖合同》的上诉理由不能成立，本院不予支持。 第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是基于对商品房消费者权益优先保护就当事人权利顺位所作的例外规定。根据眉县不动产登记中心出具的《眉县不动产登记信息查询结果证明》显示，***在其单位未查到不动产登记信息，故一审判决认定***所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋正确。 第三，根据一审查明的事实，***已按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向国实公司支付了全部购房款383050元。 综上所述，北京城建五公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7045元，由北京城建五建设集团有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年十二月二十一日 法官助理*** 书记员***