宁波四明湖生态建设有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省余姚市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙0281民初8493号

原告：宁波四明湖生态建设有限公司。住所地：余姚市马渚镇世纪路21号。统一社会信用代码：91330281713335767K。

法定代表人：董岳明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：翁少波,浙江义韬律师事务所律师。

被告：***，男，1983年12月25日出生，汉族，住余姚市。

委托诉讼代理人：许钺飞，浙江阳明律师事务所律师。

原告宁波四明湖生态建设有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告宁波四明湖生态建设有限公司的委托诉讼代理人翁少波到庭参加诉讼；被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宁波四明湖生态建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的房屋租赁合同，判令被告即时出让房屋，恢复租赁前原状，退还所租用的全部附属设施，结清水电费等费用；2.判令被告支付拖欠租金50000元（2018年度），支付逾期付款滞纳金99150元（计算至2019.9.1），合计149150元；3.赔偿原告2018年度租期到期日（2019.9.1）至实际出让日间的租金损失（以租金价格每天450元为标准计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月17日，原、被告签订《房屋租赁协议书》1份，协议约定，原告将位于余姚市房产，建筑面积约500平方米，另有砖混附属用房和二层钢结构房屋及相关设施出租给被告；租赁期限为2017年5月17日至2022年8月31日；房屋用途为装修设计与施工管理；租金前三年为每年150000元；合同签订时支付2017年度部分租金及押金80000元，2017年9月1日前支付80000元；此后每年度租金在每年的9月1日前付清，若拖延的，以每日3‰的比例支付滞纳金；承租期间的水电费等费用由被告承担；在租赁期间，被告不得改变房屋用途、转租、抵押；租赁期间的各种费用由被告承担；如被告不按时付清租金的作违约处理，原告有权收回房屋，终止租赁关系。签约后，原告将房屋交付给被告使用。被告于2017年5月18日用现金支付租金70000元、押金10000元，于2018年3月5日支付租金80000元，于2018年9月9日用现金支付租金100000元，尚欠租金50000元及房产税等其他费用。被告对租金经常拖欠，催讨时态度极差，蛮横无理；更为严重的是未经原告同意，被告将房屋擅自进行装修，改变房屋原状，把主楼南大门、二楼附属用房门窗等拆除改装；进出通道、庭院绿化、北门门头已拆除，完全改变了原貌原状，并把房屋用途改为餐饮，严重影响了环境，扰乱了邻居，导致安全隐患。同时，被告又将房屋转租给他人经营。原告多次劝说，反复强调双方必须履行房屋租赁协议，但被告对原告人员恣意谩骂，欺人霸道，拒不改正。综上所述，原、被告间的租赁合同关系依法成立，被告理应按合同严格履行，但被告屡次违约且拒不悔改，显属违法。为此，为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请依法判决。

被告***辩称（书面）:1.所租房屋严重漏水，在签订合同时双方谈好房屋漏水由四明湖建设公司予以修理，被告多次要求，但至今未予回应；2.被告花了几百万元装修该房屋，但由于多处漏水严重，至今不能正常使用房屋，原告严重违反合同约定；3.原告看到房屋装修完毕，就有意想毁约，并拒收房租费，故意不提供银行账号；4.被告并未改变房屋原状，也未开设饭店，原告的指控纯属子虚乌有。综上所述，被告并未毁约，而是原告故意刁难，所诉请的事实和理由不能成立，请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。

原告为证明自己的主张，依法向本院提交如下证据：

1.房屋所有权证及变更登记情况1组，拟证明案涉房屋属于原告所有的事实。经质证，被告对该证据无异议，本院予以采信；

2.房屋租赁协议书1份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁关系，约定了租金、租赁期限、以及设备等事实。经质证，被告对该证据无异议，本院予以采信；

3.照片3份，拟证明房屋用途已经被改变成餐饮的事实。经质证，被告对该证据有异议，认为并未改变房屋原状，也未开设饭店。经审核，本院对该证据的真实性予以认定;

4.水电费收据及清单1组，拟证明被告欠缴水电费用，且2019年7月至同年12月5日的收据已交被告，此后到2020年4月的收据尚未交被告。经质证，被告认为原告提交的单据没有证明作用，与案件也无直接的因果关系，且上述证据是原告单方制作，真实性也成问题。经审核，本院认为原告提交的该组证据系原告单方制作，真实性难以认定，故对该组证据不予采信；

被告为证明自己的主张，依法向本院提交如下证据：

1.微信聊天记录1组，拟证明被告已支付了水电费的事实。经质证，原告认为该组证据证明被告所交水电费是2019年6月前的费用，且反证了原告催交房租的事实。经审核，本院对该组证据的真实性予以认定；

2.照片1组，拟证明被告所租房屋严重漏水的事实。经质证，原告认为房屋装修并没有得到原告的承认。经审核，本院对该组证据形式上的真实性予以认定。

经审理，本院认定事实如下：2017年5月17日，原、被告签订《房屋租赁协议书》1份，约定：原告将位于余姚市，建筑面积约500平方米，另有砖混附属用房和二层钢结构房屋，及部分留存设备租赁给被告作装饰装修设计与施工管理工作使用；租赁期限自2017年5月17日起至2022年8月31日止；租金前三年每年为150000元，自第四年始，每年比上一年增加5%；押金10000元；合同签订之日被告付清第一年度部分租金及押金，即合计80000元整，第一年度余下租金80000元，被告应于2017年9月1日前付清，此后每年度租金在每一年的9月1日前一个月付清，若被告拖延付款，应支付滞纳金，滞纳金每日为年租金额的3‰，即450元／日；在租赁期间，被告不得改变房屋用途、转租和抵押；承租期间所发生的各种费用（包括房屋租赁税、费）都由被告负担，由原告代缴；如被告租金、税金不按时付清作违约处理，原告有权收回房屋，终止租赁，由此被告所受一切损失由被告承担。承租期间的水电费均由被告承担，每月由原告按实际使用度数及应承担的总表与各分表的损耗向被告收取。被告于2017年5月18日支付租金70000元、押金10000元，于2018年3月5日支付租金80000元，于2018年9月9日支付租金100000元，尚欠租金50000元。

本院认为：原告与被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，应受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依照《房屋租赁协议书》的约定，如被告不按时付清租金将作违约处理，原告有权收回房屋并终止租赁。双方协议确定第一年度余下租金80000元，被告应于2017年9月1日前付清，但该款被告于2018年3月5日才付清，第二年租金被告仅于2018年9月9日支付了100000元，尚余50000元未支付，已构成违约。被告辩称原告存在违反合同约定的行为，但未提供有力的证据予以证明，故本院不予采纳。现原告诉请解除与被告之间的房屋租赁合同，要求被告即时腾退房屋并支付拖欠租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告认为被告改变了房屋用途并转租他人，但并无充分的证据予以证明，本院对该事实主张不予认定。原告要求被告结清水电费，但并未提供相关部门的缴费依据，仅有自主制作的单据，且未经被告确认，依据不足，本院难以支持；根据被告提交的微信聊天记录显示，被告对原告催缴的2019年7月的4161.10元水电费并未提出异议，故对该部分水电费本院予以支持。原告主张逾期付款滞纳金每日按照年租金的3‰计算，该主张金额过高，已超过年利率36%，故本院酌定滞纳金按年利率24%计算，超过部分，本院不予支持。原告另主张2018年度租期到期日至实际出让日间的租金损失以租金450元/天的标准计算，本院认为原告提出解除房屋租赁合同时的年租金为150000元，故房屋占有使用费应以12500元/月计算为宜。综上，对于原告诉讼请求中合法合理的部分，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，不影响本院依法审判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告宁波四明湖生态建设有限公司与被告***之间的《房屋租赁协议书》；

二、被告***于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空、搬离向原告宁波四明湖生态建设有限公司所承租的房屋；

三、被告***支付原告宁波四明湖生态建设有限公司水电费4161.10元；

四、被告***支付原告宁波四明湖生态建设有限公司租金50000元及滞纳金（滞纳金以80000元为基数，自2017年9月2日起至2018年3月5日止按年利率24%计付；以50000元为基数，自2018年9月2日起至2019年9月1日止按年利率24%计付）；

五、被告***支付原告宁波四明湖生态建设有限公司自2019年9月2日起至实际腾空、搬离所承租房屋之日止按照12500元/月标准计算的房屋占有使用费；

六、驳回原告宁波四明湖生态建设有限公司的其他诉讼请求。

以上第三至第五项款项限于本判决发生法律效力后十五日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

本案案件受理费3283元，由原告宁波四明湖生态建设有限公司负担1584元，由被告***负担1699元，款限于本判决发生法律效力之日起七日内付清。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

审　判　长　　朱章程

审　判　员　　尚　洁

人民陪审员　　姜加良

二〇二〇年四月二十五日

代书　记员　　李　瑾

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