ＸＸ英、某某等与天津华侨城实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

天津市东丽区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）津0110民初5484号

原告：ＸＸ英,女，1970年3月8日出生，汉族，天津市河东区春华街劳动服务中心职员，住天津市河东区。

原告：***,男，1968年2月22日出生，汉族，天津市红桥区司法局干部，住天津市河东区。

二原告委托诉讼代理人：赵海，天津旗帜律师事务所律师。

二原告委托诉讼代理人：廉融，天津旗帜律师事务所律师。

被告：天津华侨城实业有限公司（统一社会信用代码91120110697408080M），住所地天津市东丽区东丽湖度假区（天津市东丽湖旅游开发总公司大楼内）。

法定代表人：姚军，执行董事。

委托诉讼代理人：李ＸＸ，该公司职员。

委托诉讼代理人：刘磊，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。

原告ＸＸ英、***与被告天津华侨城实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ英、***的委托诉讼代理人赵海、廉融，被告天津华侨城实业有限公司的委托诉讼代理人李ＸＸ、刘磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

ＸＸ英、***向本院提出诉讼请求：1.判令被告向二原告立即支付逾期交房违约金117671元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2016年4月23日，二原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定，二原告以2240360元价款购买被告开发的坐落于天津市东丽区，建筑面积204.37平方米。被告应于2016年12月31日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付给原告，合同签订当日，二原告交付首付款680360元，2017年5月8日交付10万元，2017年11月1日被告收到银行贷款146万元，至此二原告已依约将全部购房款支付给被告，但被告未按照合同约定时间交付房屋，直到2018年4月23日才通知二原告交房，迟延交房共计478天，因被告不同意按照合同第五条约定的标准支付违约金，故起诉。

ＸＸ英、***向本院提交证据如下：

1、《天津市商品房买卖合同》复印件1份，拟证明原、被告签订买卖合同的情况，同时合同中约定，被告应于2016年12月31日前将验收合格并取得房屋使用证的房屋交付给二原告。

2、个人贷款支付凭证2张、增值税发票3张（均复印件），拟证明二原告依约支付房屋首付款及贷款的情况。

3、寄湖苑交房协议书复印件1份，拟证明被告逾期交房，且同意赔偿的事实。

4、微信聊天记录打印件1份，拟证明被告工作人员就贷款及交房手续与原告进行接洽，同时证明被告与银行沟通，由于被告未及时备案导致被告逾期交房。

5、结婚证复印件1份，拟证明二原告系夫妻关系。

6、《天津华侨城入住通知书》复印件1份，拟证明该通知书没有具体交房时间，被告在没有取得交付使用证的情况下陈述已经具备交付条件，该通知书无效。

天津华侨城实业有限公司辩称，被告于2017年11月1日收到银行回执单显示原告贷款的146万元到账，被告于2017年11月初给原告邮寄入住通知书，通知原告办理入住交房手续，被告不存在逾期交房达478天的问题。根据原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》中的约定，被告有权在原告付清全部房款之前拒绝交房，且不承担迟延交付的违约责任。故被告认为在原告的按揭银行贷款到账之前不交房的行为不构成违约。故请求法院驳回原告诉讼请求。

天津华侨城实业有限公司向本院提交证据如下：

1、EMS快递单、快递流程各1份，拟证明被告在2017年11月7日向原告邮寄送达了入住通知书，次日由原告签收。

2、天津市新建住宅商品房准许交付使用证复印件1份，拟证明被告具备交付房屋的条件。

3、美丽天津一号工程（2016）27号文件复印件1份，拟证明受不可抗力的影响，自2016年11月15日至12月31日本案涉诉房屋停工。

本院调取的证据：2018年8月24日对建设银行河东支行调查笔录1份。

二原告对被告提供证据的质证意见：对证据1的真实性认可；对证据2的真实性认可，不认可证明目的；对证据3的真实性不认可。对本院调取的证据无异议。

被告对原告提供证据的质证意见：对证据1、2、5无异议；对证据3真实性无异议，是为了当时便于原、被告和解草拟；证据4不认可，不能证明双方的身份；对证据6真实性无异议，不同意证明目的。对本院调取的证据真实性认可，但不同意备案影响贷款的说法。

本院认证意见，二原告与被告均未提供其他证据与二原告提供的证据4、被告提供的证据3相互佐证，上述证据缺乏证明力。原、被告提供的其他证据及本院调取的证据内容真实、来源合法，且与本案有关联，本院确认其证明力。

经审理查明，二原告系夫妻关系。2016年4月23日，二原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，合同主要约定，二原告购买被告开发的坐落于天津市东丽区，丽湖以北寄湖苑4#-2号房屋1套，建筑面积204.37平方米，价款2240360元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付使用，被告于2016年12月31日前将符合上述条件的商品房交付原告使用；付款方式及时间约定为贷款付款，二原告应于2016年4月30日前一次性存入商品房首付款780360元，其余价款办理贷款；逾期交付商品房的处理，除如遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，二原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，二原告在向被告追究已付款利息的同时，合同继续履行，自逾期90天（含第90天）之日起每延期一日被告按已收房款的万分之二向二原告支付违约金，被告自实际交付该商品房之日起45日内原告支付违约金。《补充合同》第二条第三款约定，买受人必须付清全部房款或办妥银行按揭手续（以出卖人收到该按揭银行房款为准）并完全履行本合同约定的各项义务方具备入住或办理房地产证的条件，若因买受人未按时付款或办妥按揭手续及履行本合同及补充协议约定义务而导致出卖人未按合同约定时间为买受人办理入住或协助买受人办理房地产证的，出卖人不负延期交楼或延期办证的法律责任。合同签订当日，二原告支付房屋首付款680360元。后被告将涉诉合同交房管部门进行备案，2016年11月10日该合同备案完毕。自2016年12月16日起天津市公积金贷款申请实行网上预约。2017年5月8日二原告又支付房款10万元。2017年5月被告将备案完毕的合同交到贷款银行，贷款银行于2017年10月受理二原告的贷款申请，并于2017年11月1日向被告账户发放房屋贷款146万元。2017年11月7日，被告向二原告邮寄了《天津华侨城入住通知书》，该通知书载明，寄湖苑住宅项目已顺利通过政府相关部门竣工验收，已具备交付条件。现正式通知您携本通知书、身份证及购房相关资料到天津华侨城社服中心二层物业公司办理收房手续，入住时间以我司发出的邮寄通知单据为准。次日，二原告收到该通知书。二原告于2018年4月与被告办理收房手续。被告向原告出具《寄湖苑交房协议书》，该协议书甲方为被告，乙方为二原告，其主要内容为，合同中第三条规定上述房屋的交付日期为2016年12月31日，现因地方政府政策停工等原因导致甲方迟延交房，实际交付该房屋的时间为2017年12月31日，甲方同意按照合同第五条的约定支付相应的利息及违约金；现双方协商甲方支付乙方利息及违约金共计16020元用于甲方延期交房责任的了结，除此之外甲方不再承担其他任何责任。该协议落款处盖有甲方的印章。二原告不同意上述协议的约定，未在协议上签字。

另查，被告于2017年12月22日取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。

诉讼中，二原告认为被告存在以下逾期交房的事实，首先，被告在没有取得商品房准许交付使用证时通知二被告收房，该入住通知书无效，而取得使用证后没有通知二原告；涉诉房屋小区配套设施排水、烟道、围墙没有竣工，故被告不具备房屋交付条件。

本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，应对双方当事人具有约束力，原、被告均应依照合同行使权利并履行义务。

关于被告是否逾期交房的问题，首先，被告未提供充分的证据证明，因不可抗力的原因延迟交付房屋。其次，被告抗辩称，原告未按照补充合同的约定交纳房款，被告在二原告交齐房款后向二原告发出收房通知书，因此被告不存在逾期交房的违约行为。根据申请办理公积金贷款的有关规定，申请办理公积金贷款房屋买卖合同须经有关部门进行备案，《天津市商品房管理条例》第22条第2款规定，房地产开发企业与购房人应当自商品房买卖合同签订之日起三十日内，到房地产行政主管部门办理商品房买卖合同备案。在原、被告签订合同后，被告未及时到房管部门进行备案，至2016年11月10日该涉诉合同才备案完毕，因此在一定程度上影响了二原告申请办理贷款，同时2016年12月天津市公积金贷款申请实行网上预约，亦相应地延长办理贷款的时间，此非二原告的主观过错，且被告出具的《寄湖苑交房协议书》中有关逾期交房的原因并非由二原告造成，因此，被告此抗辩理由本院不予采纳。本院确认，被告于2017年11月7日通知二原告办理房屋交付手续已违反合同的约定，被告存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。

关于二原告主张的逾期交房违约金的问题。二原告主张违约金的期间自2017年1月1日2018年4月23日。合同约定被告于2016年12月31日前将涉诉房屋交付原告，2017年11月7日，被告向原告邮寄《天津华侨城入住通知书》，虽然被告在邮寄该通知书时未领取房屋交付使用证，但在被告发出通知后12月22日已取得房屋交付使用证，该入住通知书中明确要求二原告可以办理交房手续，在此之前通知二原告办理手续，并不影响该房屋实质上已具备了交付条件，二原告主张该入住通知书无效，违约期间截止至2018年4月23日缺乏依据，本院不予支持。被告的违约期间应自2017年1月1日至2017年11月7日，二原告主张按照合同约定由被告支付逾期交房违约金的请求，本院予以支持，但二原告主张的数额有误。经本院核算，2017年1月1日至2017年3月31日的违约金为680360×4.35%÷360×90天=7398.91元，2017年5月8日二原告向被告交付房款10万元，自2017年4月1日至5月7日的违约金为680360×万分之二×37天=5034.66元，自2017年5月8日至11月7日的违约金为780360×万分之二×184天=28717.25元，以上违约金共计41150.82元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告天津华侨城实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告ＸＸ英、***逾期交房违约金41150.82元。

如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告ＸＸ英、***的其他诉讼请求。

案件受理费减半收取1326元，由原告ＸＸ英、***负担862元，由天津华侨城实业有限公司负担464元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

审判员　刘　媛

二〇一八年九月十九日

书记员　曲莲钰

本判决所依据的法律法规

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。