青岛新佳物业管理有限公司、青岛舜邦房地产开发有限公司等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0281民初12896号 原告：青岛新佳物业管理有限公司，住所地山东省青岛市胶州市徐州路2号永福花园网点，统一社会信用代码913702815508433447。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：***，男，1976年8月24日生，汉族，住山东省胶州市常州路22号1号楼4**601户，该公司员工。 被告：青岛舜邦房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市扬州路南，统一社会信用代码91370281794004344J。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，山东***律师事务所律师。 被告：青岛福海洋建设集团有限公司，住所地山东省青岛市胶州市艾山工业园，统一社会信用代码9137028116965080X6。 法定代表人：***，董事长。 原告青岛新佳物业管理有限公司（以下简称新佳物业公司）与被告青岛舜邦房地产开发有限公司（以下简称舜邦公司）、青岛福海洋建设集团有限公司（以下简称福海洋公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年11月15日立案后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告新佳物业公司的委托诉讼代理人***，被告舜邦公司的委托诉讼代理人***，被告福海洋公司法定代表人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告公寓楼722户物业费及逾期滞纳金16856元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月21日完成合同签约后，原告即进驻小区进行物业服务。公寓楼722户一直未能售出，被告拒不履行合同。自2016年至2021年11月1日未能履行物业费交纳义务，逾期时间长达5年零七个月。原告多次催要未果。原告为维护自身的合法权益，按照合同的约定，根据《物业管理条例》空置房的相关规定提起诉讼，请求判如所请。 被告舜邦公司辩称，原告所诉缺乏事实与法律根据，包括原告在本次诉讼中所包含的722号房屋在内的共计14套房屋，已经于2015年5月7日作价抵顶给了青岛福海洋建设集团有限公司，福海洋公司系丽天广场1号楼的建筑商，上述事实有被告与福海洋公司2015年5月7日所签订的顶账协议书，顶账房屋明细及福海洋公司于当日出具的工程款收据。工程款收据所载明的数额，与房屋抵顶工程款数额完全一致。据此，涉案房屋已经属于青岛福海洋建设集团有限公司所有，并且该房屋于协议签订同时将包括本案的722号房屋在内的共计14套房屋全部交付福海洋公司，因此，原告起诉被告缴纳涉案房屋的物业费显然无法律和事实依据。请求法庭查明事实依法驳回对原告诉求。 被告福海洋公司辩称，案涉房屋确实是被告福海洋公司从被告青岛舜邦房地产开发有限公司顶了8套房屋，但是该8套房屋中的部分房屋福海洋公司又顶给了案外人第三人，由被告福海洋公司出具授权书，委托被告舜邦公司协助为案外第三人办理物业交接手续，只有一套房屋办理了网签手续，其余七套房屋均没有办理网签手续。案涉的该套房屋被告舜邦公司还没有交付给被告福海洋公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据，本院依法审查认定并在卷作证。 根据原被告举证及庭审调查，本院查明事实如下： 2015年5月7日，被告舜邦公司（甲方）与被告福海洋公司（乙方）签订《协议书》，约定舜邦公司以自己开发的舜邦丽天广场商业写字楼公寓折抵乙方工程款。具体协议内容为：一、甲方同意以自己开发的舜邦丽天广场写字楼面积为768.27平方米，金额为4409442.7元；公寓面积为266.28平方米，金额为1591724.94元，以上共计5928749.1元（详见附件一）抵顶乙方承建该项目的工程款。二、写字楼公寓的具体位置见附件一，该附件作为本协议书的组成部分与本协议具有同等法律效力。三、待乙方所承建的本工程全部结束，经双方决算后，本办公公寓抵顶款加甲方已支付的工程款进行统一核算后，按合同约定付款条件付款，如超出部分乙方应立即返还，不足部分甲方补足。四、乙方自行办理该写字楼公寓房产权证等相关手续，全部费用自行承担。五、该抵顶房屋，在工程综合验收完毕后，甲方再为乙方抵顶房屋开具发票及办理相关产权手续。 上述协议书所附附件一列明的写字楼共9套，公寓共5套，公寓中包含房号为722号的，面积为57.09平方米、单价为5948元、总价为339571.32元。 2015年5月7日，福海洋公司***公司出具收款收据，载明工程项目名称为丽天广场1#楼，款项内容为工程款，金额为5928749.1元。 2016年4月21日，原告新佳物业公司（乙方）与被告舜邦公司（甲方）签订《物业管理合同》，约定甲方将舜邦丽天广场委托于乙方实行物业管理。第二条，物业类型为商业，座落位置为胶州市郑州东路。第三条，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项第十条，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十一条，在签订本合同前，甲方应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料；甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。委托管理期限第十五条，委托管理期限为10年，自2016年4月21日至2026年4月20日止。物业管理服务费用第十九条，1.住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.5元向业主或物业使用人收取；商业房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；2.空置房屋的管理服务费按全额收取；3.业主和物业使用人逾期交纳的，按照下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。第二十条，公共设施日常维修费，房屋的共有部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按照高层住宅每年每平方米0.4元收取，商业网点按每年每平方米0.5元收取……词语定义（一）业主，是指物业的所有权人；（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；（三）物业买受人，是指物业出售合同中确定的物业购买人；（四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应的手续。物业买受人收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。 针对争议的相关事实，原、被告分别陈述了意见： 一、关于案涉房屋是否已经交付给了被告福海洋公司或其他买受人，被告舜邦公司称，2015年5月7日协议签订之后，福海洋公司对所有抵账的房屋具有完整的处置的权利，随时有权找到被告舜邦房地产公司拿钥匙。 被告福海洋公司称，没有拿到钥匙，被告舜邦公司也没有协助被告福海洋公司办理网签等手续。 二、关于案涉房屋顶账是否告知原告并办理物业交接，原告称，原告也不知道有没有房屋抵账的情况，所有房屋的交接人都是由被告舜邦公司提供的，五年以来，被告舜邦公司未提供与福海洋公司之间顶账协议及明细，且上述房屋被告舜邦公司没向房屋买受人交付，因为钥匙都在原告处保管。 被告舜邦公司称，因为被告与青岛福海洋建设集团有限公司顶账时，物业尚未进驻，还不知道谁是物业公司，该抵账行为是基于青岛福海洋建设集团有限公司就涉案建筑的建筑工程款所产生，所以，物业公司不问询的情况下，被告没有合同和法律义务进行告知，正向原告所诉称的该行为发生已经五年多，如果原告主张自己的权利或者对自己工作负责的情况下早就应该落实查明其不能确定部分房产的情况。被告福海洋称，没有到物业办理交接。 三、关于案涉房屋的物业费收取标准，原告称，涉案房屋交工备案为商业小区，无住房。根据合同约定第六章的标准，商业房屋每平方米2元计算物业费为6850.8元（57.09平方米×2元×12月×5年），滞纳金12502.7元（6850.8元×0.001×365天×5年）。空置房屋的管理服务费按全额收取。 被告舜邦公司称，涉案项目属于商住两用，但是涉案房屋属于住宅。合同约定住宅的物业费为1.5元每平方米。合同并没有约定电梯费和违约金，而且此前原告就涉案房屋没有向任何人主张过，因此被告根据事实不应支付物业费，而且原告物业费计算错误没有依据。从原告诉状中可以看出，公寓楼722户，公寓并不是商业。 被告福海洋公司称，案涉的该套房屋被告福海洋没有与原告签订物业合同。 本院认为，原、被告签订的《物业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。被告舜邦公司主张已经将房屋折抵给了福海洋公司，但被告福海洋称该房屋未交付，被告舜邦公司未举证证明已向福海洋公司交付房屋。根据物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故，原告主张被告舜邦公司承担公寓722号房屋的物业服务费符合法律规定，本院予以支持。 关于物业服务费计算标准，原告提交的《物业管理合同》约定住宅房屋按建筑面积每月每平方1.5元收取，商业房屋按建筑面积每月每平方米2元收取，因原、被告在签订该合同时均明确知晓本物业系商业小区，故在合同中区分住宅和商业房屋应理解为对住宅（公寓）和商业按照不同的收费标准计收服务费。故原告主张案涉公寓交工备案系商业小区，不存在住宅，均应按照商业房屋的标准每月每平方米2元计算物业费与合同立意不符，本院不予采纳。原告主张自进驻小区至起诉之前的物业费按照5年计算符合法律规定和合同约定的管理期间，本院予以支持。即，物业费应为5138元（57.09平方米×1.5元×12个月×5年）。 关于原告主张的违约金，因原、被告合同中未明确约定物业费的交纳时限，原告亦未举证通过其他方式催收过物业费，故本院酌情支持自起诉之日计算违约金。因合同约定按照日千分之一计算违约金过高，本院调整为以欠付物业费5138元为基数，自起诉之日至实际付清之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算的资金占用期间利息。 关于原告申请法院调取建设工程消防验收意见书及竣工验收的备案资料，因上述材料与本案事实查明不存在必然联系，故本院对原告的申请不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告青岛舜邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛新佳物业管理有限公司物业服务费5138元并承担以5138元为基数，自起诉之日起至实际付清之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算的资金占用期间利息。 二、驳回原告青岛新佳物业管理有限公司对被告青岛福海洋建设集团有限公司的诉讼请求。 三、驳回原告青岛新佳物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费221元，由被告青岛舜邦房地产开发有限公司负担68元，由原告青岛新佳物业管理有限公司负担153元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员　** 二〇二二年六月二十四日 法官助理　** 书 记 员　**