淄博某某置业有限公司、滨州银座商城有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁16民初71号 原告：淄博***置业有限公司，住所地山东省淄博市**区正阳路3121号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，山东元格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东元格律师事务所律师。 被告：滨州银座商城有限公司，住所地滨州市黄河四路539号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，****律师事务所律师。 原告淄博***置业有限公司（以下简称***公司）与被告滨州银座商城有限公司(以下简称银座公司)租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用普通程序，于2022年4月22日、2022年5月25日公开开庭进行了审理。原告***公司委托诉讼代理人**、***，被告银座公司委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除***公司、被告银座公司之间签订的《租赁合同（新建店）》；2.判令被告银座公司支付原告***公司租赁费、损失等共4200万元（暂计）；3.本案诉讼费、律师费、保全费等由被告银座公司承担。事实和理由：***公司、银座公司于2009年7月15日签订《租赁合同（新建店）》，***公司将位于滨州市博兴县××路××号的商场租赁给银座公司，租赁期限20年，自2009年10月31日起算。合同第五条约定了租金的支付金额及支付方式，即以银座公司的全部销售收入及转租租金收入计算应付***公司租金。其中第5.1（5）条约定，为便于***公司核对租金及销售数据的真实可靠，***公司须指定专人，在征得银座公司有关领导同意的情况下，可到财务部查询。合同签订后，***公司按约交付商场并履行合同中约定的全部维修等义务。基于对银座公司的信任，***公司相信银座公司会按合同约定全额支付相应的租金，自2009年以来，没有对银座公司的销售数据进行查询，没有对银座公司的租金进行核对。但自2015年以来，银座公司交付的租金越来越少，在2018年、2019年银座公司更是仅支付了合同约定的最低租金300万元。***公司曾多次向银座公司提出要求，核对有关数据，银座公司对此置之不理，为此***公司委托律师事务所、会计师事务所提供有关服务，最终银座公司同意***公司到财务部查询，核对有关数据。现经***公司查询银座公司2009年至2020年9月份财务收入，发现银座公司存在巨额未计租金的收入，银座公司未按合同约定以全部收入计算应付***公司租金，包括将收入款项在记账凭证中列为其他业务收入从而未计提租金，也包括将收入款项在记账凭证中列为账面冲减成本费用、未确认收入事项从而未计提租金等。对于家电、手机部分，双方合同约定银座公司若以联营方式经营，则提成收入（**率）由***公司、银座公司双方按原告3被告7的比例分成，但是银座公司除第一年的**率稍高外，其**率常年不到3%，远远低于市场15%的平均**率水平，严重侵害了***公司的租金收益。目前，同等房屋市场租金每平方米每天至少0.95元，而银座公司支付***公司的租金每平米每天仅0.36元左右，综上，银座公司的严重违约行为给***公司造成了巨大损失。现经***公司初步计算，截止2020年9月份，银座公司应支付***公司的租金、违约金、损失等款项约4200万元。***公司认为，银座公司的行为已构成严重违约，现***公司请求解除与银座公司签订的《租赁合同（新建店）》并要求银座公司支付租金、赔偿所有损失。 银座公司辩称，一、银座公司按照《租赁合同》约定和审计报告的数据按时向***公司支付租金，不存在欠付租金的情形。《租赁合同》第5条约定了租金支付的标准，即以销售额（3%）、转租租金收入（30%）和家电手机的收入（30%）做租金计算的依据，计算出本年度的实际租金后，在下一年度第一季度租金支付时将上一年度租金差额一并结清；若三者相加不足300万元按照300万元支付年租金。银座公司作为上市公司银座集团股份有限公司的全资子公司，每年的财务数据均由具有证券、期货资质的中天运会计师事务所进行的审计，银座公司按时支付租金并按照审计报告确定的财务数据向***公司补足上一年租金，自2009年10月31日至2020年12月31日，银座公司累计应付租金数额为40196735.71元，银座公司向***公司累计支付租金数额总计40733575.87元。二、***公司请求租赁费损失等4200万元理由不成立。1.***公司主张银座公司未足额支付租赁费事实不成立。***公司主张银座公司未足额支付租金的依据为山东宏信会计师事务所有限公司出具的《专项审核说明》，《专项审核说明》中每年度前三项财务数据即营业收入（主营业务收入和其他业务收入）、家电手机收入和租赁费收入与银座公司每年的审计报告数据完全一致，《专项审核说明》另有第四部分称为“未作收入事项金额”，包括“客户交来水电费”、“收到账扣手续费”、“客户交来电话费”、“收到供应商折扣”以及“收到厂家工本费、印刷费”，这些费用明确记载为“账面冲减成本费用”，但***公司仍然主张将其他业务收入和“未作收入事项”全部作为计算租赁费的依据显然是错误的，理由如下：（1）关于其他业务收入。《租赁合同》约定以销售额、转租租金收入和家电手机的收入做租金计算的依据，转租租金收入包含在其他业务收入中，显然并非其他业务收入的所有事项均作为租金计算的依据，否则《租赁合同》约定为其他业务收入即可，非只约定转租租金收入作为计提租金的事项，另外家电手机收入因其商品特性将其从总的销售额中单独列出进行计算，也是销售额的一部分。从《租赁合同》的约定来看，计算租金的依据是明确的，但并不包括除租金外的其他业务收入。（2）关于“未作收入事项”。“未作收入事项”的科目用途是审计机构明知的，但银座公司是否就相关“未作收入事项”实现了收入或盈利，宏信公司作为专业的会计公司回避了该问题，但其出具的应作收入事项的结论和该费用用于冲减成本费用的目的明显是自相矛盾的。以2010年未作收入事项为例（以两个重大金额作为说明），客户交水电费367824.39元，但银座支出水电费2863883.5元，冲抵后银座仍支出水电费2434468.64元，不可能实现通过水电费盈利，但宏信公司仍然认为银座公司通过交水电费实现收入367824.39元；收到供应商折扣193542.97元，这银座公司对商品进行打折处理时产生的，供应商给予银座公司相应的折扣，银座公司在销售时已将该折扣优惠给客户，银座公司在折扣方面并未获得任何收益，财务记账也作了相应的折扣记账处理，显然不能将该部分折扣列入收入。（3）关于计提比例。退一步讲，即使“未作收入事项”是收入的一种形式，从《租赁合同》的约定来看，销售额按照3%计提租金，转租租金和家电收入是以盈利收入的30%计提租金，该约定可以看出，销售额是以销售收入作为计算依据，不考虑盈利数额，而转租租金和家电收入计提租金是以**数额来计算，是以盈利为前提，这也是经过《专项审核说明》和审计报告确认的。那么“未作收入事项”是何种收入事项，如果是收入事项是否产生了**，这些均是作为租金计提比例的关键点。不考虑是否盈利是否应当列入销售额的计算标准，如果产出盈利应当计算出盈利再按照转租租金和家电收入的计算标准，***公司直接以30%的比例计提租金显然是错误的。（4）关于计提租金事项的范围。***公司以《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条，认为其他业务收入和“未作收入事项”是价外费用的一部分，应当计入销售额。首先，《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条规定：销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额；《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条规定：条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。从法律规定来看，价外费用应是银座公司销售货物时向消费者收取的费用，而***公司主张的其他业务和收入“未作收入事项”均是银座公司和经营商户之间的款项往来，显然不能作为销售额的一部分，***公司将其他业务收入和“未作收入事项”当作价外费用显然是混淆了价外费用的定义。另外，即使作为销售额，按照《租赁合同》的约定也是按照3%的比例计提租金，非***公司主张的按照30%计提租金。（5）《租赁合同》约定以销售额、转租租金收入和家电手机的收入做租金计算的依据，而其他业务收入和“未作收入事项”均不是《租赁合同》约定的计提租金事项，无论其他业务收入和“未作收入事项”是否存在、数额是多少，均与《租赁合同》约定的计提租金无关，不应作为***公司主张租金的依据。2.***公司主张4200万元的计算存在明显错误。***公司提供了《应付租金计算汇总表》，但该表格中计算依据和计算方式均存在重大错误，***公司以此主张4200万元显然是明显错误的，理由如下：（1）从上一条所述可以看出，租金计算的依据为销售额、转租租金收入和家电手机的收入，非所有事项均作为租金计算依据。从***公司提交的《应付租金计算汇总表》可以看出，***公司将“其他业务收入”、“账面冲减成本费用、未作收入事项”全部作为计提租金的事项显然不成立，也与事实不符。以其他业务收入中的“厂商收费”为例，该厂商收费是租赁商户合作模式下代收的租赁商户的销售收入，该部分费用是需要全额返还租赁商户，银座公司通过收取租赁费已经计提租金，***公司仍然主张“厂商收费”计提租金显然是重复主张。另外，该部分费用既不是银座公司的收入，银座公司也未获得任何收益，这从***公司提交的证据二《专项审核说明》和银座公司的审计报告可以看出，宏信公司和中天运会计师事务所对该厂商费用的性质是没有争议的，但***公司仍然单方认为厂商费用按照30%计提租金显然没有法律依据，且与自行提交的证据自相矛盾。另外其他业务收入和“账面冲减成本费用、未作收入事项”也是均按照30%计提租金，既不符合《租赁合同》约定，也与事实不符，银座公司不可能在没有任何收益的情形下自行承担30%的损失而向***公司支付租金。（2）家电手机的**额直接按照销售收入的15%计算显然是错误的。***公司提交的证据二《专项审核说明》已经载明了每年的家电手机的**额，与银座公司提交的家电手机的**额是一致的，但***公司自行按照第2项“手机、家电销售收入”*15%计算**额无任何法律依据，也与***公司提交《专项审核说明》相矛盾。（3）银座公司不存在拖欠租金的行为，***公司主张按照年利率11.5%计算利息无任何法律依据。（4）银座公司已经支付完毕2020年度全部租金，***公司在表格中未体现收到2020年的租金显然也是错误的。三、***公司请求解除《租赁合同》条件不成立，其主张不应被支持。通过上述分析可以看出，银座公司向***公司支付租金的依据为审计报告，不存在未足额支付的情形，也不存在主观故意规避支付租金的情形，而***公司主张未支付租金的情形均是单方主张，既没有双方合同约定，也没有法律依据，***公司以此为由请求解除《租赁合同》条件不成立。综上所述，银座公司按照《租赁合同》约定和审计报告的数据按时向***公司支付租金，不存在欠付租金的情形，***公司主张《租赁合同》的条件不成立；《租赁合同》约定以销售额、转租租金收入和家电手机的收入做租金计算的依据，而其他业务收入和“未作收入事项”均不是《租赁合同》约定的计提租金事项，无论其他业务收入和“未作收入事项”是否存在、数额是多少，均与《租赁合同》约定的计提租金无关，不应作为***公司主张租金的依据，***公司以未约定计提租金事项计算得出的4200万元无事实和法律依据，请依法驳回***公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年7月15日，***公司作为甲方（出租方），银座公司作为乙方（承租方）签订了《租赁合同（新建店）》（以下简称《租赁合同》）。约定***公司将滨州市博兴县××路××号投资建设的大型商场出租给银座公司，该套内建筑面积共25023平方米，乙方专用停车场面积7000平方米，计租面积共计20228平方米，停车场及空地和其他主体建筑以外部分不计算租金，地下一层免费提供给乙方使用，且不限乙方使用用途。租赁期限20年，甲方将符合合同要求的租赁房屋于2009年7月31日交付给乙方，租赁期限自2009年10月31日起算。第1.3条约定“年租金总额”是指自租金正式起算日起每满365天相对应的租金。“季租金”指相应年份的年租金总额除以4；“月租金”指相应年份的年租金总额除以12；“日租金”指相应年份的年租金总额除以365。第5.1条约定租金的支付金额（1）按销售额的一定比例交付年租金，乙方年实现销售额1.2亿元（含1.2亿元）以下，按年销售额的3%向甲方支付年租金。乙方年实现销售额1.2亿元以上，对于1.2亿元（含1.2亿元）以下部分，按年销售额的3%向甲方支付年租金；对于1.2亿元（不含1.2亿元）以上部分，按年销售额的2%向甲方支付年租金。（2）餐饮、娱乐项目转租租金收入按一定比例分配。其转租租金收入或提成***双方按甲方3、乙方7的比例3：7分成。（3）按销售额计提租金时，家电、手机的销售额不计算在内，家电、手机若以转租方式经营，则其转租租金收入***双方按甲方3、乙方7的比例分成；若以联营方式经营，则提成收入***双方按甲方3、乙方7的比例分成。（4）若上述三部分年租金相加不足300万元时，乙方按300万元向甲方支付年租金。（5）为便于甲方核对租金和销售数据的真实可靠，甲方须指定专人，在征得乙方有关领导同意的情况下，可到财务部查询（不得打印、抄记），但甲方应保证不泄漏乙方的商业机密。第5.2条约定租金的支付方式按季度支付，即乙方在每季度初15日内甲方支付本季度租金（如有节假日则相应顺延），第一季度不满三（3）个月的，按实际天数计算所缴纳的租金。乙方向甲方分季度支付本年度租金时，可先按上年度支付金额（承租第一年，暂按300万元）计算，年底根据5.1款之规定，计算出本年度的实际租金后，于支付下年度第一季度租金时一并结清。第5.3条约定乙方缴纳的租金已包括全部租赁房屋之租金。甲方应在每期租金汇入之日前七日内，向乙方出具相应金额，相应科目的税务部门认可的正式发票。在未收到甲方发票前乙方有权不付租金，直到收到发票为止。第10.1条约定甲方负责为乙方办理供水、供电、集中供暖、管道煤气等物业设施的开户，或协助乙方办理过户，上述开户及过户费用由甲方承担，同时保证乙方承租区域的物业设施设备（包括消防系统、强电、弱电等）独立设置，该物业设施设备由乙方自行管理。若甲方无法协助乙方开户或过户，或无法保证乙方自行管理，则水、电、暖、煤气在乙方独立管理的机房内设置计量表，乙方按计量表数据及政府相关部门的统一价格向甲方交费，甲方提供相应科目的增值税发票，提供增值税发票的全部费用由甲方承担。第14.1经双方协商一致可以变更或解除本合同。本合同生效后，任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。第14.4条约定乙方无正当理由解除合同，乙方还应按照甲方主张解除本合同之年度的下一年度的年租金总额的二倍向甲方赔偿。乙方迟延交付租金6个月以上，甲方有权解除本合同，乙方还应按照甲方主张解除本合同之年度的下一年度的年租金总额向甲方赔偿，乙方支付的赔偿金不足以弥补甲方损失的，还应对超出赔偿金以外的损失进行赔偿。第14.6条约定本合同期满或该租赁房屋经政府有关部门批准拆除、动迁的，本合同终止。第16条约定争端解决，凡因本合同引起的或本合同有关争议，双方可协商解决。协商不成，任何一方有权向有管辖权的人民法院提起诉讼，败诉一方承担一切诉讼费用。除非双方同意，否则争端解决期间本合同正常履行。任何一方不得擅自中止或终止合同的履行。第17.2条约定本合同未能规定的情形，若过错方给守约方造成的损失，应当承担赔偿责任。第17.6条约定自本合同生效之日起，合同各方及其关联企业在本合同成立日前签署或达成的一切口头、书面、电子文件凡与本合同内容有所抵触者，以本合同的内容为准。本合同未尽事项，***双方另行议定，并签订补充合同（协议）。补充合同与本合同不一致的，以补充合同为准。 2013年9月12日，***公司向银座公司出具《催收函》，内容为：……根据合同第五条第五款，经乙方领导同意，甲方指定专人与乙方核对账目，核实乙方2010年含税收入：109840230.57元；2011年含税收入：149425546.78元；2012年含税收入176583128.40元。均符合合同第五条前3款的付款规定。但是乙方未按照合同规定执行，实际支付的租金与应付租金有很大差距，按照合同规定乙方2009年至2013年09月累计应付租金为：16777980.16元，甲方实际收到乙方租金15033100.00元，乙方拖欠甲方租金1744880.16元（甲方按照乙方要求已开具租赁发票16060000.00元）。自2011年元月甲方先后与乙方领导于书记、**、**、**就拖欠租金一事面对面及书面沟通，至2012年底贵公司同意付款并通知甲方开具发票，至今乙方也未将已开发票租金支付。我方本着与乙方长期合作的理念望乙方拿出合作诚意，履行合同约定，尽快将拖欠租金补齐。 2021年2月1日，银座公司分别向***公司及山东元格律师事务所出具《回复函》，内容为：我司于2021年1月30日收到***公司委托山东元格律师事务所关于租金的律师函，现回复如下：我司对律师函中提出的“贵公司有巨额收入及销售收入未向委托方支付租金”一事不明；对“经统计未计算租金的收入共103808391.28元，应向委托方支付租金为9031650.56元（大写九百零叁万壹仟***拾元伍角陆分）”的依据是如何统计、认定的表示疑问。这是贵方单方面的认定，与我司每年审计报告的结果严重不符。请贵公司联系委托方于2021年2月5日前，派专人与我司人员进行沟通及核对，以便妥善处理该问题，促进和谐、有序的合作。 在本案审理过程中，***公司于2021年9月提交鉴定申请，本院委***中和会计师事务所（特殊普通合伙）青岛分所对双方争议的2009年10月31日至2021年6月30日房屋租金进行鉴定，该所出具《关于***公司与银座公司房屋租金的司法鉴定意见书》，鉴定数据如下： （一）合同约定范围内的业主租金(房屋租金)情况 1.2009年10月31日至2021年6月30日，主营营业收入1249419115.37元，其他业务收入中销售额133059.34元，计租销售额合计1134064769.96元，应计业主租金33498334.09元。 2.2009年10月31日至2021年6月30日，家电业务业主调整前**合计3474419.20元，调整后**3474419.20元，应计业主租金1042325.76元。 3.2009年10月31日至2021年6月30日，手机业务业主调整前**合计307657.18元，调整金额（转租租金）合计339670.03元，调整后**/转租租金合计685930.53元，应计业主租金合计194198.17元 4.2009年10月31日至2021年6月30日，餐饮、娱乐项目场地占用费8732045.29元，应计业主租金2619613.59元。 综上，合同约定范围内的租金，不考虑合同未约定部分，计租期间（2009年10月31日至2021年6月30日）的业主租金(房屋租金)共41119414.06元。 （二）合同未约定部分:非餐饮娱乐手机家电项目转租租金收入共5890730.06元；其他业务收入中收取家电手机商户、租赁商户的费用1730138.04元，其中家电商户340024.75元、手机商户38603.32元、租赁商户1351509.97元。 上述鉴定意见出具后，本院组织双方当事人进行了质证，由于上述鉴定意见中对合同未约定部分数据未代入计算，故本院要求***和会计师事务所（特殊普通合伙）青岛分所对该部分数据进行调整，该所出具《关于***公司与银座公司房屋租金的司法鉴定意见书（补正鉴定意见）》，内容如下： （一）第一种数据：对非餐饮娱乐手机家电项目转租租金5890730.06元，参照餐饮娱乐项目计算租金。在该种计算基础下，计租期间（2009年10月31日至2021年6月30日）的业主租金（房屋租金）共41839872.79元，银座公司已支付业主租金41733575.87元，尚欠业主租金106296.92元。 （二）第二种数据：在上述第一种数据基础上，对其他业务收入中收取家电手机商户、租赁商户的费用1730138.04元参照餐饮娱乐项目转租租金计算。在该种计算基础下，计租期间（2009年10月31日至2021年6月30日）的业主租金（房屋租金）共42127262.38元，银座公司已支付业主租金41733575.87元，尚欠业主租金393686.51元。 第三种数据：在上述第一、二种数据基础上，对其他业务收入中的转售能源收入(2016年营改增后)、物业管理收入（包括计入厂商收费科目中的物业管理收入）参照销售额计算业主租金。在该种计算基础下，计租期间（2009年10月31日至2021年6月30日）的业主租金（房屋租金）共4228311776元，银座公司已支付业主租金41733575.87元，尚欠业主租金549541.89元。 本案中，因委托司法鉴定，共支出鉴定费用38万元，由***公司垫付。 双方在诉讼中确认：银座公司于2009年10月31日至2021年6月30日已支付***公司房屋租金41733575.87元。 另查明，银座公司营业执照载明的经营范围为：食盐零售；批发兼零售预包装食品、批发兼零售散装食品、乳制品（含婴儿配方乳粉）；卷烟、雪茄烟零售；图书、报纸、期刊、音像制品零售；冷热饮品制售（含凉菜、含裱花蛋糕、不含生食海产品）；保健食品销售（有效期限以许可证为准）；日用百货、洗涤化妆品、服装鞋帽、纺织品、五金交电化工（不含化学危险品、不含监控化学危险品、不含易制毒化学危险品）、工艺美术品（含金银首饰零售）、家具、电子设备、办公用品、皮革制品的销售；服装、鞋、家具、家电的维修；柜台出租、房屋出租；手机销售；III类：6822-1角膜接触镜及护理用液（塑性角膜接触镜除外）销售；代收水电费；物业管理；企业营销服务；二类医疗器械销售（依法须批准的项目，经相关部门批准后方可展开经营活动）。 本院认为，本案属民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。本案中，***公司与银座公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规、行政规章的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。 关于***公司主张银座公司支付租赁费及损失问题。***公司主张银座公司存在巨额未计租金收入，且未按合同约定以全部收入计入应付***公司租金，严重侵害其租金收益。对于***公司该主张能否成立，本院分析如下：1.***公司与银座公司签订的《租赁合同》第5.1约定租金的支付共有四种方式：（1）按销售额的一定比例交付年租金，（2）餐饮、娱乐项目转租租金收入按一定比例分配，(3)按销售额计提租金时，家电、手机的销售额不计算在内，(4)若上述三部分年租金相加不足300万元时，银座公司按300万元向***公司支付年租金。首先，关于销售额的认定，涉案租赁合同约定较为简单，仅约定按银座公司“销售额”的一定比例收取租金，对于销售额的概念、含义、范围等无任何说明。双方合同签订时间为2009年，应适用《中华人民共和国增值税暂行条例》中关于“销售额”的具体解释，即“销售额”为应纳增值税的各项不含税收入。关于转租租金收入、提成收入具体内容双方并未明确约定，应按照常规理解或交易习惯，转租租金应为净租金，不含水电暖气物业等费用。2.***公司主张银座公司存在变相收取租金的情况。首先，关于***座收取的物业费。经审查，2016年前，***座对商户已实际提供物业管理类服务，属于营业税服务业纳税义务范围。且“厂商收费中物业管理费情况”部分，已说明物业管理服务**率为负数，本院认为此项收费不属于变相收取租赁商户的转租租金，至于收取联营供应商、自营供应商的物业管理费，因**率为负数，亦不属于收取的利润。其次，关于家电、手机业务的**率，银座公司于2009年-2010年间家电手机业务收入较少，2010年仅150余万元，因此**率较高，但不具有代表性。2011年后家电手机收入大幅增加至1000万元以上，各种**率在2.55-4.87%之间不等。因家电手机业务系联营销售模式，***座只收取扣点利润，最终并不负责产品的采购、销售、退货、质量等经营风险，没有资本成本，因此与自营家电商场相比**率较低。虽然家电主要供应商银座电器有限公司系关联方，但该供应商与银座公司的协议均系与银座总部统一签订，银座公司仅是参考执行。因本案鉴定时，各方未提供其他有力证据，因此鉴定机构未予对家电、手机业务**进行特别调整，本院对此予以确认。3.对于非餐饮娱乐、家电手机项目转租租金收入共计5890730.06万元，涉案合同未约定该部分转租租金是否参照餐饮娱乐项目计算租金。本案中，***公司主张该部分以2013年为例，银座公司已将该部分按合同约定比例支付租金。银座公司辩称该部分不应计入租金收入，不符合双方合同约定的计租标准，但未对合同的履行情况进行合理的说明或者举证。本院充分考虑诉讼双方合同约定及合同履行的实际情况，对该部分非餐饮娱乐、家电手机项目转租租金应参照餐饮娱乐项目计算租金予以确认。4.对于其他业务收入中收取家电手机商户、租赁商户费用共计1730138.04元。经审查，该部分费用主要包括收取的家电手机商户及租赁商户的促销服务费、有条件销售奖励、展示费、网点发展支持费、商业信息等。***公司称该部分收费系银座公司变相收取的租赁柜台的租金收入。银座公司抗辩该部分收费不应计入租金收入，不符合双方合同约定的计租标准。但鉴于涉案合同订立时间较长，且涉案财务账目均由银座公司实际掌控，银座公司对该部分收费未独立核算成本，且亦未提供相应的合同等材料予以证实。为平衡各方的利益，依据公平及诚实信用原则,本院认定该部分系转租租金。综上，对***和会计师事务所青岛分所出具的第二种数据予以采信：银座公司已支付***公司租金41733575.87元，尚欠***公司租金393686.51元。 关于涉案合同应否解除。合同解除权是形成权,合同一旦解除对双方当事人权利义务影响较大,故无论是法定解除权还是约定解除权的行使,都必须具备一定的条件。根据《租赁合同》第14.1条约定经双方协商一致可以变更或解除合同，第14.4条约定银座公司迟延交付租金6个月以上，***公司有权解除合同。根据本案查明的事实，2009年至今涉案合同一直处于履行状态，且双方亦未就解除合同达成过合意。***公司主张银座公司故意隐瞒销售额构成违约，租赁合同应予解除。但从银座公司自2009年10月31日至2021年6月30日已支付***公司租金41733575.87元，其尚欠***公司租金393686.51元的事实来看，银座公司虽存在未计租金的情形，但违约程度显著轻微,未在根本上影响***公司合同目的实现。故，***公司以此为由请求解除涉案租赁合同,本院不予支持。 关于涉案财务账目是否经过质证的问题。由于本案***公司诉请的租金跨度时间长、财务账目繁多，事实上难以一一进行质证。本院在庭审中已对***公司释明“对于被告所提交的财务账目原始凭证等，你方如对其真实性有异议可在审计或鉴定期间向合议庭提出，如在审计或鉴定期间没有向合议庭提出书面异议，视为你方对被告所提交的检材（财务账目原始凭证等）真实性予以认可。”原告***公司表示听清且未在鉴定期间向合议庭提出异议，现***公司主张对案涉财务账目真实性有异议，故本院对该项主张不予支持。关于律师费问题,双方在合同并未明确约定，对***公司该项诉请不予支持。***公司与银座公司签订的租赁合同关于租金条款不明确、具体，双方存在较大争议，是引发本次鉴定的原因。故，本案鉴定费由双方均担为宜，鉴定费380000元，系***公司先行垫付，银座公司应支付***公司鉴定费190000元。此外，***公司又以租赁合同中租金条款不明确、具体，导致人为控制因素严重，双方继续履行合同严重损害其经济利益为由，主张解除合同。但如前所述，即使对于双方争议的非餐饮娱乐、家电手机项目、其他业务收入中收取家电手机商户、租赁商户费用均予以支持，银座公司违约亦显著轻微。***公司主张严重损害其经济利益，没有事实依据。本案双方应以善意、诚实信用原则磋商补充、完善合同条款，达到携手共赢的效果，但经多次调解无果。 综上，对***公司的诉讼请求合理部分，依法予以支持，其他部分，理由与证据不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条第二款规定，判决如下： 一、被告滨州银座商城有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告淄博***置业有限公司租金393686.51元； 二、驳回原告淄博***置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费251800元，保全费5000元，共计256800元，由被告滨州银座商城有限公司负担2407元，原告淄博***置业有限公司254393元；鉴定费用380000元，由原告淄博***置业有限公司负担190000元，被告滨州银座商城有限公司负担190000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　宋　洁 二〇二二年六月八日 法官助理　*** 书 记 员　***