***与黑龙江省振安消防设施安装工程有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民   事   判   决   书

（2019）陕01民初239号

原告（执行案外人）：***，男，1970年5月15日出生，汉族，个体户，住西安市未央区，现住西安市未央区。

委托诉讼代理人：姜宗起，陕西汉典律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴迎斌，陕西汉典律师事务所律师。

被告（申请执行人）：黑龙江省振安消防设施安装工程有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区。

法定代表人：杨忠良，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：焦玉鸽，陕西立腾律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱晔，陕西立腾律师事务所律师。

第三人（被执行人）：陕西万强置业有限责任公司，住所地西安市莲湖区。

法定代表人：滕麟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：党鑫伍，男，1972年2月18日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。

原告***与被告黑龙江省振安消防设施安装工程有限公司（以下简称振安消防设施安装公司）及第三人陕西万强置业有限责任公司（以下简称万强置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人吴迎斌，被告振安消防设施安装公司委托诉讼代理人焦玉鸽、朱晔，第三人万强置业公司委托诉讼代理人党鑫伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于西安市XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX层XX号的房屋（以下简称涉案房屋）；2.诉讼费用由振安消防设施安装公司负担。事实和理由：2008年7月7日，***与万强置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定***购买万强置业公司位于西安市莲湖区XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX层XX号房屋，面积104.31平方米，每平方米4680元。合同签订后，***于2008年7月7日、2008年12月31日、2009年3月17日、2009年5月14日分四次向万强置业公司付款368246元，并于2008年9月23日办理了入住手续。***一直占有、使用涉案房屋至今。因万强置业公司未按合同约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，***于2013年6月27日向西安仲裁委员会申请仲裁。2013年12月16日，西安仲裁委员会作出西仲裁字（2013）第775号裁决书，确认***与万强置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并裁决万强置业公司自收到裁决书之日起十日内，将《商品房买卖合同》约定的办理权属登记的资料报登记机关备案。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，结合本案案件事实，***符合以上四个要件，***就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法院不得执行涉案房屋。另外，在振安消防设施安装公司与万强置业公司执行案件中法院查明：涉案房屋备案登记在张某某名下，张某某在西安市中级人民法院执行法官的谈话笔录中明确表示“是万强置业公司用其名字购房，并抵押贷款；并明确表示从合同签订至今其未付过买房款，也未办理过产权过户手续，至今其不是该涉案房屋产权人。”***就涉案房屋提出执行异议应当适用上述第二十八条规定，(2018）陕01执异710号执行裁定根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定驳回***的异议请求，违背事实，适用法律错误。

被告振安消防设施安装公司辩称，涉案房屋在2007年已经网签备案登记在张某某名下，说明涉案房屋具备网签备案条件。从2008年7月7日***与万强置业公司签订《商品房买卖合同》直至2013年6月27日***向西安仲裁委员会申请仲裁、要求办理房屋产权证为止，期间长达五年之久，***从未向万强置业公司主张权益，要求办理网签备案登记，显然不符合常理。自2007年起至今，涉案房屋仍登记在张某某名下。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”及第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，不动产物权的取得，必须依法登记才发生物权的效力。本案***即使签订了《商品房买卖合同》、交付了购房款，但始终未在房屋管理机关备案登记，按照法律规定，***未取得涉案房屋的物权，***对万强置业公司基于《商品房买卖合同》仅享有债权法律关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的前提是不动产登记在被执行人名下，同时需要满足已全额支付购房款，但涉案房屋没有登记在执行案件中被执行人名下，而根据仲裁裁决查明的事实，***至今尚有12万元购房款未支付。因此，***对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回***的诉讼请求。

第三人万强置业公司述称，认可***的诉讼请求、事实和理由。

经审理查明，振安消防设施安装公司与万强置业公司工程款纠纷一案，西安仲裁委员会于2011年7月27日作出的（2011）西仲裁字第67号裁决书已经发生法律效力，因义务人万强置业公司不履行法律文书确定的义务，权利人振安消防设施安装公司于2012年1月4日向本院申请强制执行，本院于同日立案受理。本案在执行过程中，本院于2012年1月5日作出（2012）西执仲字第00012号执行裁定，冻结（或扣划）被执行人万强置业公司银行存款人民币110万元或查封（扣押）同等价值的财产。2012年3月9日，本院作出（2012）西执仲字第00012-2号执行裁定，查封被执行人万强置业公司名下位于西安市XX环XX段XX号万强艺术家（艺腾国际商务大厦）1号楼房间号分别为10701、10702、10703、10704、10709、10713、10714、10715的房产（商品房某某（销）售证号：房某某（销）售证200XXXX号）；查封期限为二年。同日，本院向西安市XX中心发出（2012）西执仲字第00012号协助执行通知书，要求协助本院对上述房产进行查封。2012年6月15日，本院作出（2012）西执仲字第00012-4号执行裁定，查封名为张某某（身份证号：XXXXXXXXXXXXXX3252）实为被执行人万强置业公司所有的位于西安市XX环XX段XX号万强艺术家（艺腾国际商务大厦）1号楼7层房间号分别为10705、10710、10711、10712的房产（商品房某某（销）售证号：房某某（销）售证200XXXX号）；查封期限为二年。同日，本院向西安市XX中心发出（2012）西执仲字第00012号-1协助执行通知书，要求其协助本院对上述房产进行查封。2014年7月11日，本院作出（2012）西执仲字第00012-5号执行裁定，查封名为张某某（身份证号：XXXXXXXXXXXXXX3252）实为被执行人万强置业公司所有的位于西安市XX环XX段XX号万强艺术家（艺腾国际商务大厦）1号楼7层房间号分别为10701（合同号070035402）、10702（合同号070035403）、10703（合同号070035401）、10704（合同号070035425）、10709（合同号070035417）、10713（合同号070035413）、10714（合同号070035412）、10715（合同号070035411）的房产（商品房某某（销）售证号：房某某（销）售证200XXXX号）；查封期限为二年。同日，本院向西安市XX中心发出（2012）西执仲字第00012-2号协助执行通知书，要求其协助本院对上述房产进行查封。 2016年11月8日，本院作出（2012）西执仲字第00012-6号执行裁定，续查封名为张某某（身份证号：XXXXXXXXXXXXXX3252）实为被执行人万强置业公司所有的位于西安市XX环XX段XX号万强艺术家（艺腾国际商务大厦）1号楼7层房间号分别为10701（合同号070035402）、10702（合同号070035403）、10703（合同号070035401）、10704（合同号070035425）、10709（合同号070035417）、10713（合同号070035413）、10714（合同号070035412）、10715（合同号070035411）的房产（商品房某某（销）售证号：房某某（销）售证200XXXX号）；查封期限为三年。同日，本院向西安市XX中心发出（2012）西执仲字第00012-3号协助执行通知书，要求其协助本院对上述房产进行查封。***作为案外人向本院提出执行异议，主张本院查封被执行人万强置业公司名下位于西安市莲湖区XX环XX段XX号XX大厦XX号楼XX层XX号房屋属其所有。本院经审查认为，另案生效仲裁裁决是在本院对涉案房产查封之后作出，***以该生效法律文书对涉案房产提出排除执行的异议，理由不能成立，不予支持，本院于2018年12月19日作出(2018）陕01执异710号执行裁定：“驳回案外人***的执行异议请求。”***不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。

另查，本院执行过程中，2013年12月16日，本院执行人员向张某某、张相瑜调查核实以张某某名义登记房产的有关事实，张某某称大概2006年，万强置业公司用其身份证办的登记，在2008年，万强置业公司在银行用房产按揭贷款欠息后，浦发银行给其打电话才知道万强置业公司用其个人信息登记了房产并用该房产在银行进行了贷款并欠息。现在钱款已还完，房子其未交一分钱，在其名下登记，但系万强置业公司的财产。张相瑜称，属实，其当时是负责工程管理的副总经理。

再明，2008年7月7日，***与万强置业公司签订《商品房买卖合同》，约定***购买万强置业公司位于西安市XX环XX段XX号XX大厦XX号楼XX层XX号房屋，建筑面积104.31平方米，单价每平方米4680.72元，总金额488246元，交付期限为2008年7月7日付首付款208246元整，余款28万元于2009年1月31日前付清，万强置业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。除此，合同还对其他事项作出约定。《商品房买卖合同》签订后，***于2008年7月7日、2008年12月31日、2009年3月17日、2009年5月14日分四次共计支付万强置业公司购房款368246元，万强置业公司分别向***出具了售房专用收款收据，***尚欠12万元购房尾款未支付。2008年9月23日，***与陕西兴盛物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》并签署了《业主公约》。陕西兴盛物业管理有限公司出具情况说明称，***于该日办理了入住手续，一直使用涉案房屋至今，并按期交纳所有物业费用。2009年11月25日、2015年6月15日，***先后与赵某某、张霓签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋先后出租给该二人使用。由于万强置业公司未按合同约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，2013年6月27日，***向西安仲裁委员会申请仲裁，请求裁决万强置业公司履行合同义务并赔偿20万元。2013年12月16日，西安仲裁委员会作出西仲裁字（2013）第775号裁决：一、万强置业公司自收到本裁决书之日起十日内，将《商品房买卖合同》约定的办理权属登记需要万强置业公司提供的资料报产权登记机关；二、万强置业公司自收到本裁决书之日起十日内，向***支付逾期办证违约金3682.46元；仲裁费9615元，由***负担9615元，万强置业公司负担200元。

又查，本案审理中，万强置业公司（甲方）与***（乙方）及振安消防设施安装公司（丙方）签订《关于***如何支付陕西万强置业有限责任公司剩余购房款的协议书》，约定：“1、乙方于2019年6月8日前将10709号房屋的12万购房款尾款支付至丙方如下指定账号：XXXXXXXXXXXXXXX5242。2、该12万购房款支付至丙方指定账户后，乙方就10709号房屋对甲方的付款义务履行完毕；甲方在乙方付款当日向乙方出具12万元的收款凭证。3、丙方或丙方委托代理人在收到乙方以上购房尾款的同时，须向甲方开具财务收款凭证。4、当丙方收到乙方支付的12万元购房款，即视为甲方已完成与丙方双方之间达成执行和解协议约定的第一笔工程付款义务。5、本协议三方签字、盖章后发生法律效力，本协议一式三份，各执一份，各份具有同等法律效力。”该协议最后一页有万强置业公司、振安消防设施安装公司盖章及***本人签名。当日，万强置业公司向***出具了交纳房款12万元的收款收据。

以上事实，有西安市中级人民法院(2018）陕01执异710号执行裁定书、西安仲裁委员会西仲裁字（2013）第775号裁决书、《商品房买卖合同》、收款收据、《关于***如何支付陕西万强置业有限责任公司剩余购房款的协议书》及庭审笔录等在卷佐证。

本院认为，本案为***对本院作出的(2018）陕01执异710号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，***对本院查封的位于西安市XX环XX段XX号万强艺术家（艺腾国际商务大厦）1号楼7层10709房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可以看出，本院查封的涉案房屋虽以张某某名义登记，实则为万强置业公司所有；***与万强置业公司在本院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》；合同签订后，***已向万强置业公司支付了大部分购房款，对于剩余12万元购房款，***在本案审理期间已根据万强置业公司与***及振安消防设施安装公司达成的协议书予以支付；相关证据可以证明涉案房屋交付后，由***实际管理控制并出租他人使用；现有证据不能证明系因***自身原因未办理过户登记。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，***对位于西安市XX环XX段XX号万强艺术家（艺腾国际商务大厦）1号楼7层10709房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，本院对***要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：

不得执行位于西安市XX环XX段XX号万强艺术家（艺腾国际商务大厦）1号楼7层10709号房屋。

案件受理费100元，由黑龙江省振安消防设施安装工程有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。

审判长    姜亦君

审判员    赵羽嘉

审判员    林  瀚

二0一九年六月二十一日

书记员     张小赛