某某与江西省锦峰软件科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

江西省南昌市西湖区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)赣0103民初281号

原告：**，男，1984年8月19日生，汉族，住南昌市西湖区。

委托代理人：卢兵，江西融冰（南昌）律师事务所律师。

被告：江西省锦峰软件科技有限公司，住所地：南昌市西湖区洪城路318号世纪大厦709室，统一社会信用代码：913601000742804043。

法定代表人：李伟，经理。

委托代理人：刘新斌，江西金凤律师事务所律师。

原告**诉被告江西省锦峰软件科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托代理人卢兵，被告江西省锦峰软件科技有限公司的委托代理人刘新斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告因提前解除房屋租赁合同造成原告房屋空置实际损失97350元；2、原告不予退还被告的履约保证金29500元；3、被告支付3个月的物业费8496元（590平米，每月4.8元/㎡，按3个月计算）；4、诉讼费由被告承担。

事实与理由：

原、被告于2014年11月12日签订合同编号为1000389987、1000389995、1000389971房屋租赁合同。合同约定：原告将南昌市西湖区世纪大厦——写字楼707、708、709室，建筑面积590平米的房屋以及房屋内留有的配套设施一同出租给被告作为办公室使用；租赁期限37个月，2014年12月1日至2017年12月31日；房屋租金为2014年12月至2016年12月31日为每月29500元、2017年1月至12月31日为每月32450元，租金支付按照先付后租的原则，逾期七天支付视为退租；合同签订后，被告需缴纳保证金29500元。双方还约定，如一方有特殊原因提前终止租赁关系，则违约方向守约方赔偿经济损失。

2016年12月被告提出单方面提前解除租赁合同，即从2017年1月不再承租，并将所承租的上述房屋交还给原告。接到被告通知后，原告应要求对被告违约行为提出了处理意见并书面提交给了被告。因被告提前解除合同，正值临近过年，要将房屋出租很困难。至2017年2月已经过去近两个月，被告也未提出或同意原告的处理方案。到起诉时房屋仍然未租出去，已经给原告造成了房屋空置至少3个月的损失。按合同约定2017年每月房屋租金32450元的标准，应赔偿原告97350元；另外，因被告违约，履约保证金将不予退还；3个月的物业费由被告承担。

综上所述，双方合同合法有效，应当本着诚信、全面履行合同。被告提前解除合同给原告造成经济损失应当依约赔偿。为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判如所请。

原告提交了如下证据：

证据一、原告身份证复印件，证明主体适格。

证据二、企业信息公示报告，证明被告的诉讼主体资格。

证据三、房屋租赁合同书，证明原告与被告签订房屋租赁合同书，对双方租赁房屋事宜的权利与义务进行约定。

证据四、物业收费办法，证明出租房屋每月应缴纳物业费的标准。

证据五、短信记录，证明被告通过短信向原告发出解约通知及搬出租赁房屋、原告要求协商处理等情况。

证据六、被告搬出房屋空置的照片，证明已经解约，房屋空出来了。

证据七、网页上出租的信息登记，证明原告房屋到现在还没有租出去。

被告辩称：1、2016年12月30日我方通过手机电话方式通知原告解除租赁合同；钥匙交给物业了。2、保证金就是承担违约责任。原告主张的房屋空置的损失请原告举出相关的证据。3、物业费由于合同解除，没有实际使用，不该我方承担。

被告未提交证据。

本院经审理认定事实如下，2014年11月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1、原告将位于南昌市西湖区世纪大厦写字楼707、708、709室，建筑面积590平米的房屋及屋内配套设施出租给被告作为办公室使用；2、租赁期限37个月，自2014年12月1日起至2017年12月31日止；3、租金计付方式为，2014年12月至2016年12月31日为29500元/月、2017年1月至12月31日为32450元/月，租金提前支付，2014年12月1日至2015年12月31日租金共383500元一次性付清，2016年1月1日至2016年12月31日租金共354000元一次性付清，2017年1月1日至2017年12月31日租金共389400元一次性付清，如逾期七天未交租金，则视为被告退租，原告有权收回房屋，并由被告赔偿原告经济损失，如果一方有特殊原因提前终止租赁关系，则违约方向守约方赔偿经济损失；4、合同签订后，被告需缴纳保证金29500元，该款不用于冲抵租金，合同期满应足额退还；5、租赁期内水电费、卫生费、有线电视费、电话费、宽带费、物业费等由被告承担，并由被告及时向有关部门付清，由此产生的欠费和罚款由被告承担。此外，双方还对税费、续约、装修等问题作出约定。

上述合同签订后，原告依约交付了房屋，被告也依约支付了2014年12月1日至2016年12月31日时期的房屋租金。2016年12月30日，被告通过短信告知的方式通知原告提前解除租赁合同。其后，双方就赔偿问题协商未果，原告为此诉至本院。

上述事实，有原、被告的陈述及双方所提交的证据所证实。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规规定，应认定合法有效。被告租赁原告房屋，应依约履行支付房屋租金的义务。现被告提前通知原告对最后一期的租期，即2017年1月1日至2017年12月31日，不再租赁，要求提前解除租赁合同，属明确表示不再履行合同的主要义务。而根据我国合同法的相关规定，在履行期满前，一方明确表示或以自己行为表明不履行主要债务，可以解除合同。同时，双方的短信往来也表明，被告通知提前解除合同后，双方就赔偿问题一直在协商，但协商未果，故双方合同自2017年1月1日起已实际解除，本院对此予以确认。

对于赔偿问题。根据我国合同法的规定，一方不履行合同义务，给对方造成损失，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。由此可见，被告提前解除合同后，原告本当收益的最后一期租金即389400元未能获得，属原告损失。同时合同法相关解释又规定，违约赔偿应当以实际损失为基础，综合过错程度、双方履约情况，并兼顾公平和诚实信用原则予以确认。故本院依此认为违约损失为最后一期租金的25%，即97350元较为适宜。

对于保证金问题。根据双方合同约定，该款为“信誉保证金”，不能冲抵房屋租金，合同期满后由原告足额退回。由此可见，该款应为被告对本案诉争合同的担保金，现因被告违反合同约定提前解除合同，属违约方，应当承担不利后果。原告有权收取该款不予退还。

此外，对于原告主张的物业费。因双方合同自2017年1月1日起已实际解除，原告再要求被告支付之后三个月的物业费，显然缺乏事实依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告江西省锦峰软件科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告**违约损失97350元；

二、被告江西省锦峰软件科技有限公司已交纳的保证金29500元，原告**不予退还。

三、驳回原告**其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案由原告预交的案件受理费3010元，由原告自行承担190元，被告承担2820元，限随上述款一并偿付。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。

审判长　马　超

审判员　肖海涛

审判员　陈志强

二〇一七年七月七日

书记员　殷　雯