康县鸿飞农业开发有限公司与陕西掌间创投股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省汉中市中级人民法院 民事判决书 （2024）陕07民终1781号 上诉人（原审原告、反诉被告)：康县鸿飞农业开发有限公司，住所地：甘肃省陇南市康县城关镇东街65号。 统一社会信用代码：91621224585932048M 法定代表人：***，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，陕西汉钟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系该公司员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西掌间创投股份有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区十马路中段掌间财富大厦15层。 统一社会信用代码：91610700MA6YW6JJ69 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，陕西嘉盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西嘉盟律师事务所律师。 原审第三人：汉中汉菲曼酒店管理有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区北关街道办事处石马路汉中名优旅游产品市场八号楼9层。 统一社会信用代码：91610702MA700BQJ0R 法定代表人：***，系该公司执行董事兼总经理。 原告（反诉被告）康县鸿飞农业开发有限公司与被告（反诉原告）陕西掌间创投股份有限公司、第三人汉中汉菲曼酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，汉中市汉台区人民法院于2022年6月28日作出(2021)陕0702民初7765号民事判决。康县鸿飞农业开发有限公司不服该判决，上诉于本院，2022年11月2日本院作出（2022）陕07民终1410号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。2023年6月25日，汉中市汉台区人民法院作出(2023)陕0702民初244号民事判决。康县鸿飞农业开发有限公司不服该判决，上诉于本院，2023年10月26日本院作出（2023）陕07民终1275号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。2024年10月10日汉中市汉台区人民法院作出（2024）陕0702民初437号民事判决。康县鸿飞农业开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人康县鸿飞农业开发有限公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人陕西掌间创投股份有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，原审第三人汉中汉菲曼酒店管理有限公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 康县鸿飞农业开发有限公司上诉请求：一、撤销原判决书第二项、第三项违约金部分、第五项；二、依法改判：1.将免租期确定为12个月，第二项判决中的租金增加90万元。2.将原判决书第三项判决中违约金54万元，改为违约金1,071,768.62元（迟延付款利率按LPR的2倍计算，暂计算至2024年10月20日。此后按LPR的2倍继续计算直至本息付清为止）。此项增加531,768.62元。3.将第二项判决中的汉菲曼酒店在2023年7月13日至2023年10月25日期间的占用费由原判24,874.07元改为371,814.68元。此项增加346,940.61元。4.第十五楼的租金（占用费）从2023年7月13日起开始计算，至公安机关解除查封之日止。5.将第五项判决改为：驳回被上诉人的反诉请求。此项减少10,267,760元。三、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。当庭增加两项请求：原装修工程拆除和恢复所需要的268万元以及律师代理费8万元由被上诉人承担。 事实与理由：一、原审法院未对《房屋租赁合同》及其补充协议中的免租期条款是否无效或可撤销作出明确判断，擅自以每年66天免租期不符合客观事实为由，否定有效合同的约定，将免租期确定为15个月，于法无据，且违反了《民法典》第465条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，“依法成立的合同，受法律保护”之规定，系适用法律错误。《房屋租赁合同》补充协议（四）中的免租期条款，实际是对《房屋租赁合同》中免租期条款的补充完善，其意在对于提前解除或终止合同时，免租期如何计算进行明确，即明确：当租赁期限满11年时，头两年仍是免租期；当租赁期限实际不满11年时，无论何种原因，免租期只能按每年66天计算，租赁期间每年中的其余299天仍应计算房租。该免租期条款系双方自愿平等协商的结果，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效或可撤销的法定情形，故属依法成立的有效合同。二、原判确定的迟延支付租金所产生的违约金计算错误。本来应当按照LPR的4倍计算，但是上诉人愿意给被上诉人以优惠（上诉人愿意放弃一部分权利），要求按LPR的2倍计算，并且应优先冲抵拖欠的利息。双方在补充协议中约定，迟延支付房屋租金的，每迟延一天，按照迟延支付部分的2%计算违约金。上诉人在重审时主动降低了利息，降为按照LPR的4倍计算，按照迟延付款的天数，计算违约金，这个要求合法合理。原判按照《房屋租赁合同》第七条规定，按照年租金15%计算，对补充协议视而不见。按照原判的逻辑，也应当计算两年的违约金，而原判只计算了一年的违约金，合计应当是108万元。按照原判的逻辑有两处明显不合理，其一，迟延付款违约金竟然与迟延的时间长度没有关系了。迟延1天、拖延1个月都是只承担54万元的违约金。其二，迟延付款违约金，与拖欠的本金多少也没有关系了。拖欠一万元的本金，迟延付款违约金都是54万元。原判确定固定的违约金54万元，违反基本的生活常识，拖欠三年时间，利率总共才5.4%，相当于年利率只有1.7%。三、一审法院以显失公平为由，否定《房屋租赁合同》第六条关于解约后装饰装修物不给予补偿这一合同条款的法律效力，也属适用法律错误。这一条款与免租期条款一样，也属有效合同条款，应受法律保护。首先，《民法典》和原《合同法》中关于合同显失公平可撤销的条款并不适用于法人。最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典总则编理解与适用（下）》对《民法典》第一百五十一条解读释义时指出：本条应当是对自然人处于危困状态、缺乏判定能力等情形致使合同成立时显失公平的救济，对于法人，特别是公司，其因此发生的风险属于商业风险，应自担其责。公司处于危困状态时签订的利益显著失衡的合同，法律不应干预，应该通过商业规则来处理，否则会破坏市场规则，破坏合同必须严守的市场秩序。其次，合同显失公平并不导致合同无效，只是合同可撤销的法定事由。但撤销权应在一年内行使，且法院不能主动适用。退一步讲，即使不予补偿装饰装修物的合同条款无效，但由于合同解除是被上诉人违约造成的，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（二）项之规定，对被上诉人的装饰装修物也不应补偿。本案被上诉人三番五次违约，甚至在被上诉人违约后，上诉人还多次给了被上诉人宽限期，可被上诉人一直持续违约，一直拒付租金，才导致合同解除。四、被上诉人提交的会计师事务所所出具的《资产评估报告书》，评估方法严重错误，应当不予采信。五、被上诉人提交的《评估报告书》属于鉴定意见范畴，但没有提交据以作出该份鉴定意见的检材，显然不能采信。六、被上诉人许多所谓的装修装饰，不但无使用价值，反而因为给主体建筑造成巨大的质量安全隐患和消防安全隐患。上诉人收回房屋后还得花巨资整改，给上诉人造成巨大损失。这些装修装饰，不但不应当给被上诉人计价，反而应当作为负资产处理，应是被上诉人给上诉人赔偿相应的损失。七、一审处理装修装饰补偿的逻辑是在鼓励、支持不讲诚信的行为。八、汉菲曼酒店部分的装修，几乎占了装修的90%。就这一部分，在汉菲曼酒店经营不下去时，为了使第三人减少损失，上诉人曾找人愿意接手汉菲曼酒店。但最高出价到360万元，第三人的老板***曾想要500万元，根本没人要。500万元都卖不出去，一审判决却按1000万元强制抵给上诉人。九、租赁期间是从2019年6月1日到2030年5月30日，共计11年。至2023年7月12日被上诉人交房已过去4年多。按照11年租期分摊，被上诉人占用的时间段占36.37%，剩余部分为63.63%，而一审判决却要上诉人按照80%向被上诉人作装修补偿。十、汉菲曼酒店2023年7月13日至2023年10月25日期间的房屋占用费应为371,814.68元，原审核定为24,784.07元，认定事实错误。十一、案涉租赁房屋系因被上诉人涉嫌非法吸收公众存款案件而被公安机关查封，一审判决认定案涉房屋15楼被公安机关查封至今与被上诉人无关，认定事实错误。该楼层被公安解封前的房屋占用费应由被上诉人承担。 陕西掌间创投股份有限公司辩称，一、本案中，答辩人共下欠上诉人租金及房屋占用费5,983，835.62元。根据双方签订的《房屋租赁合同》，答辩人应于2021年5月1日前向上诉人支付第三季度（即2021年6月1日至2022年5月30日）的租金360万元。答辩人于2021年6月15日支付租金66万元、2021年7月15日支付租金50万元、2021年8月15日支付租金50万元，合计支付租金166万元，下欠第三季度租金194万元。案涉房屋于2023年7月15日进行移交，按照360万/年的租金标准计算房屋占用费，自2022年5月31日至2023年7月15日共计410天，房屋占用费共计4,042,836元。故答辩人共下欠上诉人租金及房屋占用费共计5,983,835.62元。二、本案免租期应为租赁期限前两年，上诉人关于免租期租金的主张不应得到支持。本案并非普通意义上的租赁关系，上诉人所承租的房屋系总面积达16,319.59平方米的17层大楼，该楼在双方签订租赁合同前属于毛坯房，答辩人之所以承租该房屋完全是基于可以获得前两年免租期的优惠条件，这两年是用于房屋装修。此外，双方约定的租金数额明显高于市场标准，答辩人也是考虑到前两年为免租期这一因素才同意签订租赁合同。因此，双方租赁合同中有关两年免租期的约定符合本案实际情况，是双方真实意思表示。在租赁合同签订后不久便全面爆发新冠疫情，导致答辩人装修一再搁置，直至2021年才基本完工。因疫情耽误，酒店迟迟不能开业，期间没有任何经营收益，上诉人强行要求答辩人与其签订不平等的《补充协议》，并以退场为要挟，迫使答辩人放弃主合同中的免租期条款。因答辩人当时处于危困状态，相关协议和条款对答辩人显失公平，并非答辩人真实意思表示。三、答辩人未构成根本性违约，上诉人执意解除双方租赁合同，应赔偿答辩人酒店装修及营业资产损失。截止原一审开庭之日，答辩人仅下欠上诉人租金690,410元，相反上诉人还扣留了答辩人前期支付的120万元保证金，冲抵之后，上诉人反而还应退还答辩人509,590元，并且上诉人轻微拖欠租金的主要原因是受到了疫情的影响，因此，答辩人不构成根本违约。上诉人引用《城镇房屋租赁合同司法解释》第九条第二款，认定其无需赔偿答辩人租赁期限内投入的装修及营业资产损失的说法不能成立。本案系经营性房屋租赁，与一般的居住用房屋租赁存在明显区别，答辩人相关投入超过2,000万元。答辩人在完成对案涉房屋装饰装修后，除9-14层用于酒店外其余部分均未实际投入使用即被上诉人要求解除合同。若合同解除后对答辩人投入酒店装修及营业资产不予赔偿，那么对答辩人造成的损失是不可估量的，且严重违反公平原则。根据汉中四方资产评估公司对案涉酒店装修工程所涉及的资产及营业家具的价值评估结论显示，相关资产目前净值为1,283.47万元，该部分损失应由上诉人向答辩人予以赔偿。四、受疫情不可抗力影响，答辩人无需承担违约责任，且上诉人主张的违约金计算标准明显过高，不应得到支持。五、上诉人主张律师费不应得到支持。上诉人虽在本次发回重审中对律师代理费提出了具体明确的诉讼请求，但相关承诺书系上诉人基于答辩人危困状态迫使答辩人出具，并非答辩人真实意思表示，且上诉人既已主张违约金，又主张律师代理费，显然已违反了违约责任适用基本原则，不应得到支持。当庭补充：对上诉人当庭增加的诉讼请求不予认可，违反了上诉请求范围的规定，不应得到支持。在一审判决的第二项中，答辩人认为对于房屋的承租和使用没有达到合同订立的目的，经过两次发回重审来处理诉讼，权利义务处于不受答辩人管理的状态，如果在过程中不断计算利息，不管利息高低，对答辩人有失公平，所以不应当判令没有截止时间的逾期利息计算方式。 原审第三人汉中汉菲曼酒店管理有限公司未陈述意见。 康县鸿飞农业开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令确认解除双方签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2023年7月13日；2.要求被告支付租金及资金占用费11,731,852.54元；3.要求被告承担迟延支付租金的违约金（利息）2,391,635.92元；4.要求被告承担律师费15万元；5.对方承担诉讼费用。 陕西掌间创投股份有限公司向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人赔偿反诉人酒店装修工程所涉及的资产及营业家具损失7,510,864.38元。2.反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2019年4月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方（被告）承租甲方（原告）位于汉中市汉台区石马路南侧梁中路东侧汉中××及旅游产品市场及商住小区八号楼面积共16319.59㎡进行经营活动，租期11年，自2019年6月1日至2030年5月30日，年租金360万元，每3年按6%幅度增长，按年度缴纳，头两年免租，第三年租金在合同签订对应之日起10日内一次付清，后续租金需在已足额交付每年租期届满前一个月的第15日前一次性支付次年租金。乙方交付定金120万元，租赁合同生效后，并且乙方交付第一期租金时，定金自动转为合同履约保证金，租期届满或合同终止履行后，房屋经甲方清查验收，在不欠缴租金及费用的情况下，甲方在15个工作日内将保证金无息返还乙方。第五条双方权利义务第2款乙方的权利义务第（6）项约定：乙方不得对承租房屋转租、转借、抵押典当，不得以合作、合伙、联营、入股形式变相将租赁房屋转租转借或以经营权进行任何形式的抵押与承诺；第六条合同的变更、解除与终止第3款约定，乙方有下列情形之一已属根本违约，甲方有权解除本合同，不给乙方任何补偿（含已形成附和的及未形成附和的装饰装修等）并追究违约责任：（1）乙方未按合同约定期限交纳租金，按各年度交付租金的逾期交付租金天数累计达到90日的；第七条违约责任第4款约定，乙方未按合同约定时间交付当期房屋租金的，违约金按拖欠租金数额的2%乘以拖欠天数计算到拖欠租金实际付清之日止。 按合同约定，被告应当在2021年5月6日前一次性支付2021年6月1日至2022年5月30日租金360万元，因被告未履行，2021年5月14日，原、被告签订了《房屋出租合同》补充协议（四），约定：第一条，原告同意被告延缓交纳租金。①被告于2021年6月15日前交纳租金100万元，2021年8月15日前交纳租金100万元，2021年9月15日前交纳租金160万元。②被告按时足额交纳租金，合同继续履行。从2021年5月7日起至约定的交纳租金之日，被告每日按应支付租金数额的2%支付违约金。③被告未按期足额交纳租金的，视为被告根本违约。第二条，原合同中所约定的两年免租期是以租赁期限为11年的前提而设定（即平均每年免收租金约66天）。不论任何原因，实际租赁期未满11年的，按实际租赁时间按比例计算对应免租期限。超出免租期限的部分，按照原租金标准予以补交。第三条，经营期届满时或因合同解除或违约终止时，被告在15日内撤场，否则，原告将按超期天数双倍向被告收取房屋租金。若在规定的撤场期内，被告未能撤除全部设施、设备及装饰、装修物，视为被告放弃所有权，原告有权撤除和处置，并追究被告占用房屋期间费用，由此造成的物品损毁、灭失等风险由被告承担。 2021年5月21日，被告向原告出具《承诺书》，承诺：本公司严格按照《房屋租赁合同》和各补充协议中各项条款履行。若因我公司违约引发诉讼，诉讼中所产生的律师代理费、保全保险费、评估费和鉴定费及差旅费等相关合理的费用均由我公司完全承担。 2021年6月16日，原告向被告出具《告知函》，内容为：根据《房屋租赁合同》补充协议（四）第一条第①款和第③款的约定，贵公司现已经严重违约。望贵公司在7日内按照《房屋租赁合同》补充协议（四）中的约定交纳房屋租金承担违约责任，否则，请贵公司做好撤场的一切工作，于15日内无条件撤离，承担违约责任，并承担由此产生的一切法律后果。 2021年6月24日，被告向原告出具《承诺书》，承诺：因我公司未能按照补充协议（四）约定给你公司支付房屋租金，为了减少双方的损失，根据你公司6月16日告知函，6月30日前我公司自愿无条件将所有租赁房屋腾退交还你公司，你公司有权停电、更换门锁，有权占有使用未腾退的物品，有权处置房屋内的任何物品，所有装修装饰及设备不给我公司做任何补偿，一切法律责任及由于装饰装修、增加设施设备产生的与第三方的任何欠款由我公司承担，你公司不承担任何责任，7月15日后你公司随时可实施以上权力，我公司不再另行通知。 2021年7月14日，原告向被告出具《告知函》，内容为：我公司与贵公司就《房屋租赁合同》相关事项，已于2021年6月16日向贵公司送达了告知函。贵公司一直未采取有效处置办法，也未按合同约定履行，已构成严重违约。为避免双方经济损失扩大化，我公司决定与贵公司解除租赁合同关系，请贵公司在15日内前来办理相关交接手续，并在30日内完全撤离。 2021年7月30日，原告向被告出具《告知函》，内容为：按照《补充协议》（四）房屋租金延缓交纳的约定（应承担的违约责任仍以房屋租赁合同第六条、第七条约定执行，违约时间的起算日期按房屋租赁合同第三条第3款执行），你公司应当在2021年6月15日之前缴纳本承租年度的租金一百万元。截至目前，你公司仅仅缴纳了六十六万元，仍拖欠三十四万元未缴。我公司再次向你公司告知：1.你公司必须在2021年8月15日之前，将拖欠的前述三十四万元及8月15日应当缴纳的一百万元足额缴清。否则，我公司将解除与你公司之间的《房屋租赁合同》。2.你公司已经多次违约，为了防止损失扩大，请你公司停止正在进行的装饰装修。 2021年8月19日，原告向被告出具《回复函》，内容为：你公司于2021年7月31日单方给我公司承诺于2021年8月15日支付房屋租金50万元，我公司已于2021年8月15日已收到。但按《房屋租赁合同》补充协议（四）第一条第1款的约定至2021年8月15日还欠我公司房屋租金84万元。现我公司郑重告知，请你公司必须于2021年9月15日前足额交清本年度剩余房屋租金244万元。否则，我公司将按与你公司于2019年4月24日签订的《房屋租赁合同》第六条第3款第①项、第七条第4款及2021年5月14日签订的《房屋租赁合同》补充协议（四）第①款和第③款的约定解除合同，并追究你公司的违约责任。由此产生的一切法律后果，由贵公司自行承担。 对原告上述的三份《告知函》和一份《回复函》，被告收到后其法定代表人***均签署同意。 2021年8月11日，被告掌间创投公司召开股东会全体会议，决议：将掌间创投公司对汉中掌间财富酒店的经营权转让给汉中汉菲曼酒店管理有限公司，以抵销掌间创投公司对***的装饰装修工程欠款及设备款14,976,231.76元。2021年8月12日，被告掌间创投公司同***、***、第三人汉菲曼酒店签订《酒店经营权转让合同》，约定：***将债权14,976,231.76元转让给第三人汉菲曼酒店，第三人通过经营掌间财富酒店获利后，使***以通过股权分红等方式实现获利。 一审另查明，被告陕西掌间创投股份有限公司承租原告房屋时，承租房屋系毛坯房，被告承租后对负一层至16层进行了相应装修。被告陕西掌间创投股份有限公司委托汉中四方资产评估有限责任公司对其承租原告的负一层至16层装修工程涉及的资产、中央空调、彩电市场价值进行评估。2023年3月17日汉中四方资产评估有限责任公司作出汉四资评字（2023）20号《资产评估报告书》，评估报告承租原告的负一层至16层装修工程涉及的资产486项、中央空调1项、彩电80台市场价值为1,283.47万元（其中装修工程涉及的资产1,070.81万元；中央空调1项、彩电80台2**.66万元）。 再查明，被告陕西掌间创投股份有限公司在签订租赁合同前已支付原告保证金120万元；2021年6月15日支付原告租金66万元、7月15日支付原告租金50万元、8月15日支付原告租金50万元，合计166万元。 2023年7月13日,被告陕西掌间创投股份有限公司向原告康县鸿飞农业开发有限公司发出《移交函》，移交其承租的案涉全部房屋，但其中的汉菲曼酒店在2023年10月25日才离场交付，因被告原因15楼被公安机关查封至今。 一审法院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告未按合同约定时间支付租金，后经双方协商延期支付，到期后被告仍未足额支付租金，被告再次违约，现被告已将部分房屋交付给原告，双方的《房屋租赁合同》已实际解除，原告主张确认《房屋租赁合同》已解除，一审法院予以确认。本案的争议焦点是：1.免租期如何确定；2.被告拖欠原告租赁费的金额如何计算；3.违约金的计算标准；4.被告装修价值及归属的认定。 关于免租期问题。在《房屋租赁合同》中曾约定头二年为免租期，因被告未按照合同约定的期限如期足额支付房屋租赁费构成违约，原被告签订的《房屋出租合同》补充协议（四）约定免租期分解为每年免租66天。因案涉房屋装修体量大，且装修期间的疫情影响等综合因素，补充协议（四）约定免租期分解为每年免租66天显然与客观事实不相适应，一审法院综合原被告双方的权益，确定免租期为15个月。 关于被告拖欠原告租赁费的计算。从2020年9月1日开始计算至2023年7月12日，按每年360万元计算，租赁费为10,314,247元；酒店实际交付时间为2023年10月25日，按照合同总面积与酒店面积的比例，经核算，酒店2023年7月13日至2023年10月24日的资金占用费为24,784.07元，以上共计10,339,031.07元，扣减被告已支付的租赁费66万元，被告尚欠原告租赁费9,679,031.07元。案涉房屋15楼被公安机关查封至今不能归责于被告。 关于违约金的计算标准。因被告陕西掌间创投股份有限公司违约拖欠租金致合同提前解除，应承担违约责任，但原、被告约定被告拖欠租金的违约金按日2%计算畸高，根据《房屋租赁合同》第七条第2项约定，被告应按合同平均年租金的15%向原告支付违约金。一审法院根据双方合同履行情况，按年租金360万元计违约金，即54万元。 关于被告装修价值及归属的认定。因原告出租时，房屋系毛坯房，被告需装修才可经营。重审中，被告陕西掌间创投股份有限公司提供汉中四方资产评估有限责任公司（2023）20号《资产评估报告书》，评估负一层-16层装修工程涉及的资产486项、中央空调1项、彩电80台市场价值为1,283.47万元。经质证，原告对该证据无异议一审法院予以认定。原告主张已安装、固定或结合于原告出租房屋墙壁、地板、屋顶的装饰装修物（包括电视机和全部空调设施在内）无偿归原告鸿飞公司所有。一审法院认为，原告的上述主张显失公平。一审法院结合本案合同实际履行情况、违约情况、免租期认定情况及节约资源、避免浪费原则，并参考从装修完成至合同解除的期间等因素，认定汉中四方资产评估有限责任公司（2023）20号《资产评估报告书》评估的原告出租房屋负1层-16层装修工程涉及的资产486项、中央空调1项、彩电80台归原告所有，原告补偿被告陕西掌间创投股份有限公司评估市场价值1,283.47万元的80%，即10,267,760元。 另外，第三人汉中汉菲曼酒店管理有限公司在陈述中所提的要求不是本案审理范围，第三人可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条的规定，判决：一、确认原告康县鸿飞农业开发有限公司与被告陕西掌间创投股份有限公司于2019年4月26日签订的《房屋租赁合同》已于2023年7月13日解除。二、被告陕西掌间创投股份有限公司在判决生效后十五日内支付原告康县鸿飞农业开发有限公司租赁费9,679,031.07元及逾期利息（利息以9,679,031.07元为基数，从2023年10月25日始按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率LPR计算至履行清结止）。三、被告陕西掌间创投股份有限公司在判决生效后十五日内支付原告康县鸿飞农业开发有限公司违约金540,000元。四、原告康县鸿飞农业开发有限公司在判决生效后十五日内返还被告陕西掌间创投股份有限公司保证金120万元。五、被告陕西掌间创投股份有限公司在原告康县鸿飞农业开发有限公司出租房屋负1层-16层装修工程涉及的资产486项、中央空调1项、彩电80台归原告所有，原告在判决生效后十五日内补偿被告陕西掌间创投股份有限公司10,267,760元。六、被告陕西掌间创投股份有限公司赔偿原告康县鸿飞农业开发有限公司律师代理费损失137,327元。七、驳回原告康县鸿飞农业开发有限公司的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告陕西掌间创投股份有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费73,961元、反诉费36,580元，共计110,541元，由原告康县鸿飞农业开发有限公司、被告陕西掌间创投股份有限公司各负担55,270.50元。 二审审理期间，上诉人康县鸿飞农业开发有限公司为证实其上诉请求，向本院提交了11组证据。第1组：与被上诉人租赁合同第一页、不动产证4本。证明出租房屋（1-16层）面积为16,319.59平方米，地下室不在出租范围内的事实，一审错误将该层装修净值686,400元计算在内，属事实认定错误。对该部分拆除费用还需花费703,531.35元，两项合计1,389,931.35元应在酒店装修评估资产净值中扣除。第2组：汉中市人防结建工程审定书。证明本案所涉地下室属于人防工程，被上诉人违法将其改造为游泳池导致上诉人需要额外花费巨额费用进行拆除还原，该部分费用系被上诉人违法装修给上诉人造成的损失，应予赔偿。第3组：房屋移交清单第四项。证明房屋交付时存留的沙量600立方价值约167,436元，被上诉人在未经许可、未支付费用的情况下将该沙用于楼层装修的事实，该部分费用应在酒店装修资产净值中扣除。第4组：秦风汉景酒店空气源泵生活热水清单。证明因被上诉人违规使用水源，导致上诉人大楼原热水系统瘫痪报废，重新安装9-12层生活热水所需费用应由被上诉人赔偿。第5组：秦风汉景酒店装修改造工程付款凭证。证明已向重新安装热水系统的第三方付款270,000元的事实，该笔费用应由被上诉人予以赔偿。第6组：酒店客房维修合同。证明因被上诉人酒店客房装修未经消防验收合格，属不合格工程，上诉人后续使用9-12层需花费96万余元维修的事实。第7组：酒店客房维修费用转账凭证。证明上诉人为酒店客房部分维修已支付398,900元的事实，已支付费用及后续应支付561,100元维修费用应由被上诉人赔偿。第8组：门头及酒店大厅审计报告。证明被上诉人违法装修导致原大楼门头及酒店大厅装修消防不合格，门头存在安全隐患，上诉人不得已花费321,060.15元进行拆除改造。并对酒店该部分的评估价值应予扣除。第9组：与秦风汉景酒店房屋租赁合同。证明一审法院引用的《资产评估报告书》对酒店装修评估的价格过高与实际可利用价值严重不符的事实。第10组：与秦风汉景酒店合伙协议。证明酒店大厅、电梯间、9-12楼客房可利用估作价200万元。而一审法院引用的《资产评估报告书》则对该部分评估价为8,504,200元。第11组：秦风汉景酒店股东的银行转账凭证电子回单。证明仅酒店9-12层客房需要继续投资约233万元进行维修，才能达到正常营业的事实，进一步证明被上诉人此前的装修存在严重问题。 被上诉人陕西掌间创投股份有限公司质证意见：对第1组证据，被上诉人承租后对于地下室修建上诉人知情且同意，上诉人提出地下室不在承租范围，要超出需要花费费用的说法被上诉人不予认可，对上诉人提出的由被上诉人承担费用不予认可。对第2组证据，真实性和关联性不予认可，证明目的不予认可。对第3组证据，真实性不认可，第四条约定的交付600立方的沙量，该意思表示并未明确是不允许交接人来使用的，相关移交的方量也没有进行明确赔偿标准，对关联性不予认可。对第4、5、6、7组证据，关联性不予认可，证明目的不予认可，对酒店的装修翻新并不能证明此前装修有问题，相关花费不应作为赔偿依据或扣减依据。对第8、9、10、11组证据，真实性、关联性不予认可。 本院依职权调取了汉中市汉台区人民法院（2024）陕0702刑初125号刑事判决书、随案移送清单及陕西润新会计师事务所报告书。上诉人质证意见：对证据的三性没有异议，公安机关查封扣押的这部分物品应当从鉴定意见里把相关物品的价格扣除，这部分属于刑事案件涉案财物是要处理的，不应该把这部分的价值折抵房租。被上诉人质证意见：对真实性没有异议，对关联性有异议，理由是：1.随案移送清单中载明的相应物品不排除已进行了处置或改造；2.报告书虽列明了资金的投资去向，但不能证明相应投资去向一直维持为现状并可以随时拍卖变卖；3.刑事判决中表达的是资金去向，至于资金购买了哪些设备、如何处置未明确。 经审核：对上诉人提交的第1、2组证据真实性予以认定，证明目的不予认定，根据《房屋租赁合同》约定，地下室应当包含在租赁范围之内，被上诉人承租后对地下室进行装修，上诉人知情并未提出反对意见，在租赁合同解除后，相关装修价值应当一并处理。对上诉人提交的第3组证据真实性予以认定，证明目的不予认定，该清单只能证明移交了600立方的沙量，但未明确约定该沙石被上诉人使用后要向上诉人支付费用，且上诉人在原审时并未就此提出抵扣租金的主张。上诉人提交的第4-11组证据系案外人承租案涉房屋后进行的相关经营活动，与本案没有关联性，本院不予采信。对本院依职权调取的证据依法予以采信。 二审经审理查明，2024年10月10日，汉中市汉台区人民法院作出（2024）陕0702刑初125号刑事判决（该判决已生效），陕西掌间创投股份有限公司法定代表人***因犯非法吸收公众存款罪、诈骗罪被判处有期徒刑四年四个月，并处罚金103,000元，并判决已追缴到案的财物，按照集资参与人的集资比例返还，未追缴到案的财物依法继续追缴。该刑事判决书认定，***分别于2016年4月、2018年12月、2019年6月注册成立汉中市宇讯信息服务有限公司、陕西掌间创投股份有限公司、汉中掌间酒店管理有限公司并任上述公司法定代表人。自2018年起，在未取得经营金融业务许可证的情况下，招募人员依托上述公司以掌间财富资产管理等为名，通过向社会公开宣传，承诺在一定期限内还本付息、转让股权等方式向社会公众吸收资金。***等人非法吸收公众存款所得资金部分用于了案涉房屋的装修以及设施设备购置。在该案中，汉中市公安局汉台分局对案涉房屋内的物品进行清点，制作了《陕西掌间创投股份有限公司非法吸收公众存款案中涉及物品登记清单》，对康县鸿飞农业开发有限公司对公账户采取冻结措施，并委托司法会计鉴定。经陕西润新会计师事务所作出润新会审字〔2024〕第018号会计鉴定报告载明，***等人实际非法吸收公众存款13,784,594.00元，截止2022年11月24日未给投资参与人兑付的资金总额10,673,574.00元。非法吸收公众存款所得资金去向明细为：……（4）酒店用品支出345,594.50元；（5）酒店设计、装修支出3,081,900.00元；（6）酒店中央空调支出1,470,000.00元；（7）酒店房租（康县鸿飞）保证金支出1,200,000.00元；（8）酒店弱电工程、车牌识别及监控系统支出541,221.00元；（9）酒店厨房设备支出337,400.00元；（10）酒店灯光、音响支出306,130.00元；（11）健身器材及工资支出等262,190.00元；（13）酒店楼顶标识支出85,000.00元；（14）酒店1层超市货架款66,000.00元；（15）酒店消防支出50,000.00元。共计：7,745,435.50元。二审另查明，案涉房屋原汉菲曼酒店所占楼层面积为5,859.36平方米，第十五楼面积为976.56平方米。 二审经审理查明的其他事实与原审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案主要争议焦点为:一、一审判决确定本案免租期为15个月是否正确；二、一审判决对违约金计算是否正确；三、一审判决对汉菲曼酒店2023年7月13日至2023年10月24日期间的房屋占用费计算是否正确；四、一审判决认定案涉房屋15楼被公安机关查封至今不能归责于被上诉人，对该楼层2023年7月13日之后的房屋占用费不予支持是否正确；五、一审判决认定案涉房屋装修现值为12,834,700.00元，确定由上诉人向被上诉人补偿80%，即10,267,760.00元是否正确。 针对第一个争议焦点。上诉人康县鸿飞农业开发有限公司与被上诉人陕西掌间创投股份有限公司签订的《房屋租赁合同》约定案涉房屋租赁期为11年，免租期限为2年。虽在双方签订的《补充协议（四）》中约定：原合同中所约定的两年免租期是以租赁期限为11年的前提而设立（即平均每年免收租金约66天）。不论任何原因，实际租赁期未满11年的，按实际租赁时间按比例计算对应免租期限。超出免租期限的部分，按照原租金标准予以补交。但本案中，案涉房屋交付被上诉人时系毛坯房，房屋面积大，为达到使用目的，装修需要花费大量时间，且在装修时，又逢新冠疫情爆发，客观上无法按照正常进度完成装修。如按前述补充协议约定计算免租期，对被上诉人陕西掌间创投股份有限公司显失公平，一审法院对免租期按照本案实际情况酌情确定并无不当，但确定免租期为15个月过长。二审中，上诉人康县鸿飞农业开发有限公司自认按照12个月计算免租期符合本案实际情况，本院予以采纳。故本案租赁合同免租期确定为12个月，即案涉房屋租金计算应从2020年6月1日开始计算，自2020年6月1日至2023年7月12日期间的租金为11,214,247.00元。 针对第二个争议焦点。双方签订的《房屋租赁合同》第七条违约责任约定：乙方（被上诉人陕西掌间创投股份有限公司）未按合同约定时间交付当期房屋租金的，违约金按拖欠租金数额的2%乘以拖欠天数计算到该拖欠租金实际交付清结之日止；拖欠当期期限达到90日或拖欠当期租金到当期租金40%的，适用本合同第六条第一款或第三款约定（即协商变更、解除、终止合同或构成根本违约，甲方解除合同）。本案中，被上诉人未按照租赁合同和补充合同的约定足额如期支付租金，其构成违约，应当向上诉人支付违约金。但《房屋租赁合同》约定的违约金过高，经被上诉人请求，一审法院根据违约情况和上诉人因违约造成的损失，确定按照平均年租金的15%计算违约金符合本案事实和法律规定。上诉人主张按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率2倍计算违约金的上诉请求无法律依据，本院不予支持。 针对第三个争议焦点。一审法院确定被上诉人拖欠租金的计算方式正确，上诉人和被上诉人均无异议，但在计算汉菲曼酒店所占楼层2023年7月13日至2023年10月24日期间的房屋占用费时计算错误，本院予以纠正。经计算该期间的房屋占用费应为368,284.90元（5,859.36平方米×（3,600,000元÷16,319.59平方米÷365天）×104天）。另，一审法院在计算被上诉人已支付房屋租金时存在笔误，本院予以纠正，即一审判决记载“扣减被告已支付的租赁费66万元”应为“扣减被告已支付的租赁费166万元”。 针对第四个争议焦点。根据一、二审查明事实，案涉房屋第15楼系因被上诉人陕西掌间创投股份有限公司法定代表人***以陕西掌间创投股份有限公司等三家公司的名义从事非法吸收公众存款犯罪活动被公安机关查封至今，导致该楼层无法向上诉人腾退移交，被上诉人理应承担向上诉人交还房屋并承担交还房屋之前的房屋占用费之合同义务。一审法院以该楼层被公安机关查封至今不能归责于被上诉人为由，对2023年7月13日之后的房屋占用费不予支持错误，本院予以纠正。应由被上诉人在案涉租赁房屋（汉中市汉台区石马路南侧梁中路东侧汉中××市场××小区××号楼××第15层被公安机关解除查封后，立即将房屋向上诉人康县鸿飞农业开发有限公司腾退交还，并自2023年7月13日起支付房屋占用费至实际腾退之日止〔房屋占用费日计算标准为：976.56平方米×（3600000元÷16319.59平方米÷365天）〕。 针对第五个争议焦点。上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》第六条第三款约定，乙方未按合同约定期限交纳房屋租金，按各年度交付租金的逾期交付租金天数累计达到90日的；未按合同约定交付租金的，在一个承租年年度内租金拖欠数额达到当期承租年度租金20%的，乙方构成根本违约，甲方有权解除合同，不给予乙方任何补偿（含已形成附和的及未形成附和的装修装饰）并追究违约责任。根据查明事实，本案《房屋租赁合同》被解除的原因是被上诉人逾期未足额交纳房屋租赁费，其行为构成根本违约。前述合同虽约定被上诉人逾期支付租金构成根本违约的法律后果，即不给予任何补偿（含已形成附和的及未形成附和的装修装饰）并追究违约责任。上诉人主张解除租赁合同后对案涉房屋的装饰装修不予补偿，虽符合合同约定，但被上诉人承租时，案涉房屋系毛坯房，被上诉人为达到经营目的，对房屋进行了装饰装修和设施设备添附，付出了巨大资金成本支出，如按上诉人的主张，装饰装修价值和设施设备全部无偿归上诉人所有显失公平，一审法院据此对上诉人此项请求不予支持正确，案涉房屋在租赁期间形成的装饰装修价值及添附设备、物品应归被上诉人陕西掌间创投股份有限公司所有。在本案一审审理期间，被上诉人陕西掌间创投股份有限公司法定代表人***以陕西掌间创投股份有限公司等三家公司的名义从事非法吸收公众存款犯罪活动，被判处有期徒刑四年四个月，并处罚金103,000元，并判决已追缴到案的财物，按照集资参与人的集资比例返还，未追缴到案的财物依法继续追缴。因在该案刑事判决书中认定其非法吸收公众存款的部分资金用于案涉房屋的装饰装修以及设施设备购置，并对相关财物进行了登记造册，故在本案中，被上诉人主张将其房屋装饰装修、设备设施价值与拖欠上诉人的租金进行扣减，并由上诉人向其支付扣减后的差额部分的反诉请求与生效刑事判决相悖，本院不予支持。一审法院认定关于房屋装饰装修、设备设施价值无偿归上诉人的合同约定显失公平正确，但其根据评估意见判令前述财产归上诉人所有，并由上诉人向被上诉人补偿10,267,760元错误，本院予以纠正。在案涉房屋租赁期间形成的装饰装修价值和添附的设施设备、物品部分财产权益归被上诉人所有，在刑事判决执行前任何一方不得擅自处置，对于财产的处理分配，应在刑事案件执行中一并进行。 经计算被上诉人陕西掌间创投股份有限公司截止2023年10月24日，共计欠付上诉人康县鸿飞农业开发有限公司房屋租金为11,214,247.00元+368,284.90元=11,582,531.90元，扣减被上诉人已支付的房屋租金1,660,000元，欠付租金共计9,922,531.90元。 另，关于上诉人康县鸿飞农业开发有限公司在二审庭审中提出的由被上诉人陕西掌间创投股份有限公司赔偿原装修工程拆除和恢复所需要的268万元以及律师代理费8万元。经审查，上诉人二审中提出的该主张属于增加独立的诉讼请求，经征询被上诉人意见，被上诉人不同意在本案二审中一并进行处理，且不同意进行调解，故在本案中不予处理。关于被上诉人陕西掌间创投股份有限公司在答辩意见中对一审法院认定违约金、下欠上诉人租金及房屋占用费提出的异议，因其未在法定期限内提起上诉，该答辩意见不属于二审审理范围，二审不予处理。 综上所述，上诉人康县鸿飞农业开发有限公司上诉理由部分成立；一审基本事实认定清楚，但部分判处不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条、第三百二十六条之规定，判决如下： 一、维持汉中市汉台区人民法院（2024）陕0702民初437号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项。 二、撤销汉中市汉台区人民法院（2024）陕0702民初437号民事判决第二项、第五项、第七项、第八项。 三、被上诉人陕西掌间创投股份有限公司自本判决生效后十五日内支付上诉人康县鸿飞农业开发有限公司房屋租赁费9,922,531.90元（第15层房屋占用费计算至2023年7月12日）及逾期利息（利息以9,922,531.90元为基数，自2023年10月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算至履行清结之日止）。 四、被上诉人陕西掌间创投股份有限公司在案涉租赁房屋（汉中市汉台区石马路南侧梁中路东侧汉中××市场××小区××号楼××第15层被公安机关解除查封后，立即将房屋向上诉人康县鸿飞农业开发有限公司腾退交还，并自2023年7月13日起支付房屋占用费至实际腾退之日止〔房屋占用费日计算标准为：976.56平方米×（3600000元÷16319.59平方米÷365天）〕。 五、案涉房屋在租赁期间形成的装饰装修价值及添附设备、物品归被上诉人陕西掌间创投股份有限公司所有。 六、驳回上诉人康县鸿飞农业开发有限公司的其他诉讼请求。 七、驳回被上诉人陕西掌间创投股份有限公司的其他反诉请求。 一审案件本诉受理费73,961元，由上诉人康县鸿飞农业开发有限公司负担23,961元，由被上诉人陕西掌间创投股份有限公司负担50,000元，反诉案件受理费减半收取计36,580元，由被上诉人陕西掌间创投股份有限公司负担；二审案件受理费94,078元，由上诉人康县鸿飞农业开发有限公司负担83,406元，由被上诉人陕西掌间创投股份有限公司负担10,672元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年三月十二日 法官助理*** 书记员饶姝