陕西掌间创投股份有限公司、康县鸿飞农业开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

陕西省汉中市汉台区人民法院 民事判决书 (2021)陕0702民初7765号 原告：康县鸿飞农业开发有限公司。住所地：甘肃省陇南市康县。 法定代表人：***，系该公司执行董事兼经理。 委托代理人：***，陕西汉京律师事务所律师。 被告：陕西掌间创投股份有限公司。住所地：陕西省汉中市汉台区。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托代理人：***，陕西嘉盟律师事务所律师。 委托代理人：***，陕西嘉盟律师事务所实习律师。 第三人：汉中汉菲曼酒店管理有限公司。住所地：陕西省汉中市汉台区。 法定代表人：***，系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：***，陕西嘉盟律师事务所律师。 委托代理人：***，系该公司员工。 原告康县鸿飞农业开发有限公司诉被告陕西掌间创投股份有限公司、第三人汉中汉菲曼酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告康县鸿飞农业开发有限公司及其委托代理人***，被告陕西掌间创投股份有限公司及其委托代理人***、***，第三人汉中汉菲曼酒店管理有限公司及其委托代理人***、***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告康县鸿飞农业开发有限公司（以下简称鸿飞公司）向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告承担自拖欠房屋租金之日起至实际清结之日止的违约金1365200元（暂计至2021年9月16日）、2倍免租期租金5949614.54元；3、请求法院确认已安装、固定或结合于原告出租房屋墙壁、地板、屋顶的装饰装修物（包括电视机和全部空调设施在内）无偿归原告鸿飞公司所有；4、请求法院判令被告创投公司和第三人汉中汉菲曼酒店管理有限公司在15日搬出放置在原告出租房屋内与酒店、餐厅、健身房、游泳馆经营无关的可移动财产，将出租房屋、装饰装修物及与酒店、餐厅、健身房、游泳馆经营有关的设施设备（包括全部空调设备和2019年5月1日《房屋交接清单》第一至第三条所列设施设备）交付给原告；5、由被告创投公司承担原告因诉讼而产生的保全保险费、评估鉴定费、律师代理费、诉讼费等费用。事实和理由：2019年4月26日，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：由被告承租原告位于汉中市汉台区XX路XX路东侧汉中名优及旅游产品市场及商住小区八号楼进行经营活动，租期为11年，租金按年度缴纳，每年租金在合同签订对应之日起10日内一次付清；合同中明确约定了解除合同条件，同时也约定了未按合同约定时间交付当期房屋租金的，违约金按拖欠租金数额的2%乘以拖欠天数计算到拖欠租金交付清结之日止，以及免租期的计算（免租期两年是建立在租期11年的基础之上而设立的每年应享受的免租期为66天）和腾退房等相关约定。2021年6月1日至2022年5月30日本年度年（第一期）租金为人民币360万元。2021年5月6日前，被告应当缴纳本年度租金时，以资金困难及各种理由拖延至2021年5月14日无法缴纳房屋租金。原告出于同情和支持，便于当日与被告签订了《房屋出租合同》补充协议《四》，约定由被告分期缴纳房屋租金。但补充协议签订后被告仍不能按期缴纳房屋，在原告多次的催告下，被告先后三次只向原告累计缴纳了166万元的租金（只能含盖164天即本年度6月1日至10月5日的房屋租金），至今仍欠第一期房屋租金194万元未向原告交清。被告之行为已违反双方签订的《房屋租赁合同》和补充协议相关约定，故起诉请求依法判决。 被告陕西掌间创投股份有限公司（以下简称掌间创投公司）辩称，案涉物业部分楼层为原告未经规划许可自行改建的加层，属违法建筑，原告将商住小区对外出租用于商业用途，可能存在未按房屋规划及使用性质对外出租物业问题，对应部分的租赁合同无效。被告向原告支付的166万元，系汉菲曼酒店支付的9-14层房屋全年的租金，截止开庭之日，被告也只下欠原告租金690410元。被告在签订租赁合同前，支付原告保证金120万元，如原告坚持解除合同，可以抵扣下欠租金690410元，剩余509590应予退还。原告对被告酒店经营权转让行为明确同意，且汉菲曼酒店也实际支付了整个年度租金，原告不应影响汉菲曼酒店正常经营。原告对被告转租的事实明确知晓且未在法定期限内提出异议，被告将相关房屋转租的合同合法有效。受疫情不可抗力影响，被告的装修及经营受到严重影响，资金周转困难，按照合同法117条规定，被告无需承担违约责任，且原告主张的违约金计算标准明显过高，应按LPR计算其利息损失为宜。原告请求在《房屋租赁合同》解除后，所有酒店装饰装修物归其无偿所有，承担免租期租金，双方虽有约定，但显示公平，是无效条款，不应得到支持。律师费是被告处于危困状态被迫签订的补充条款，应当撤销。 第三人汉中汉菲曼酒店管理有限公司（以下简称汉菲曼酒店）辩称，一、第三人与被告掌间创投公司所签订的《经营权转让合同》合法有效，被告对8号楼9至14层依法享有经营权。2021年8月12日，被告掌间创投公司因下欠***装饰装修工程款一事，***与***及第三人签订了《经营权转让合同》，合同约定，掌间创投公司将位于汉中市汉台区XX路XX路东侧汉中名优及旅游产品市场及商住小区八号楼（以下简称“八号楼”）的9-14层用以经营“汉中掌间财富酒店”，但由于掌间创投公司无法清偿其下欠***的装饰装修款及后续的设备投入共计14976231.76元，故决定将该汉中掌间财富酒店的经营权转给第三人，从而清偿债务。二、原告曾同意被告掌间创投公司转让酒店经营权。2019年9月7日，原告与被告订立了《房屋租赁合同补充协议》，该协议第二条约定：如果在2021年5月30日前仍未开业或对酒店经营权进行转租、转让，被告需在5日内继续向原告缴纳第二年的房屋租金。通过该条款可以看出，原告曾附条件的同意被告有权转让酒店经营权，故原告无权要求汉菲曼酒店腾退房屋并交付设备。三、原告以通过收取租金的行为认可了汉菲曼酒店对9至14层酒店享有经营权，汉菲曼酒店曾多次与原告协商缴纳八号楼9至14层房屋租金，原告同意收取相应楼层的租金，汉菲曼酒店通过被告掌间创投公司向原告支付租金170万元，汉菲曼酒店应交年租金1380917.05元，未拖欠租金。若原告坚持要求解除八号楼大厅及9-14层房屋的租赁合同，应向汉菲曼酒店赔偿装饰装修及设备损失合计14976231.76元，退还多交租金954683元。 经审理查明：2019年4月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方（被告）承租甲方（原告）位于汉中市汉台区XX路XX路东侧汉中名优及旅游产品市场及商住小区八号楼面积共16319.59㎡进行经营活动，租期11年，自2019年6月1日至2030年5月30日，年租金360万元，每3年按6%幅度增长，按年度缴纳，头两年免租，第三年租金在合同签订对应之日起10日内一次付清，后续租金需在已足额交付每年租期届满前一个月的第15日前一次性支付次年租金。乙方交付定金120万元，租赁合同生效后，并且乙方交付第一期租金时，定金自动转为合同履约保证金，租期届满或合同终止履行后，房屋经甲方清查验收，在不欠缴租金及费用的情况下，甲方在15个工作日内将保证金无息返还乙方。第五条双方权利义务……2、乙方的权利义务（6）乙方不得对承租房屋转租、转借、抵押典当，不得以合作、合伙、联营、入股形式变相将租赁房屋转租转借或以经营权进行任何形式的抵押与承诺……第六条合同的变更、解除与终止：……3、乙方有下列情形之一已属根本违约，甲方有权解除本合同，不给乙方任何补偿（含已形成附和的及未形成附和的装饰装修等）并追究违约责任：（1）乙方未按合同约定期限交纳租金，按各年度交付租金的逾期交付租金天数累计达到90日的……第七条违约责任……4、乙方未按合同约定时间交付当期房屋租金的，违约金按拖欠租金数额的2%乘以拖欠天数计算到拖欠租金实际付清之日止…… 按合同约定，被告应当在2021年5月6日前一次性支付2021年6月1日至2022年5月30日租金360万元，因被告未履行，2021年5月14日，原、被告签订了《房屋出租合同》补充协议（四），约定：第一条…原告同意被告延缓交纳租金。①被告于2021年6月15日前交纳租金100万元，2021年8月15日前交纳租金100万元，2021年9月15日前交纳租金160万元。②被告按时足额交纳租金，合同继续履行。从2021年5月7日起至约定的交纳租金之日，被告每日按应支付租金数额的2%支付违约金。③被告未按期足额交纳租金的，视为被告根本违约。第二条：原合同中所约定的两年免租期是以租赁期限为11年的前提而设定（即平均每年免收租金约66天）。不论任何原因，实际租赁期未满11年的，按实际租赁时间按比例计算对应免租期限。超出免租期限的部分，按照原租金标准予以补交。第三条：经营期届满时或因合同解除或违约终止时，被告在15日内撤场，否则，原告将按超期天数双倍向被告收取房屋租金。若在规定的撤场期内，被告未能撤除全部设施、设备及装饰、装修物，视为被告放弃所有权，原告有权撤除和处置，并追究被告占用房屋期间费用，由此造成的物品损毁、灭失等风险由被告承担。 2021年5月21日，被告向原告出具《承诺书》，承诺：本公司严格按照《房屋租赁合同》和各补充协议中各项条款履行。若因我公司违约引发诉讼，诉讼中所产生的律师代理费、保全保险费、评估费和鉴定费及差旅费等相关合理的费用均由我公司完全承担。 2021年6月16日，原告向被告出具《告知函》，内容为：根据《房屋租赁合同》补充协议（四）第一条第①款和第③款的约定，贵公司现已经严重违约。望贵公司在7日内按照《房屋租赁合同》补充协议（四）中的约定交纳房屋租金承担违约责任，否则，请贵公司做好撤场的一切工作，于15日内无条件撤离，承担违约责任，并承担由此产生的一切法律后果。 2021年6月24日，被告向原告出具《承诺书》，承诺：因我公司未能按照补充协议（四）约定给你公司支付房屋租金，为了减少双方的损失，根据你公司6月16日告知函，6月30日前我公司自愿无条件将所有租赁房屋腾退交还你公司，你公司有权停电、更换门锁，有权占有使用未腾退的物品，有权处置房屋内的任何物品，所有装修装饰及设备不给我公司做任何补偿，一切法律责任及由于装饰装修、增加设施设备产生的与第三方的任何欠款由我公司承担，你公司不承担任何责任，7月15日后你公司随时可实施以上权力，我公司不再另行通知。 2021年7月14日，原告向被告出具《告知函》，内容为：我公司与贵公司就《房屋租赁合同》相关事项，已于2021年6月16日向贵公司送达了告知函。贵公司一直未采取有效处置办法，也未按合同约定履行，已构成严重违约。为避免双方经济损失扩大化，我公司决定与贵公司解除租赁合同关系，请贵公司在15日内前来办理相关交接手续，并在30日内完全撤离。 20210年7月30日，原告向被告出具《告知函》，内容为：按照《补充协议》（四）房屋租金延缓交纳的约定（应承担的违约责任仍以房屋租赁合同第六条、第七条约定执行，违约时间的起算日期按房屋租赁合同第三条第3款执行），你公司应当在2021年6月15日之前缴纳本承租年度的租金一百万元。截至目前，你公司仅仅缴纳了六十六万元，仍拖欠三十四万元未缴。我公司再次向你公司告知：1、你公司必须在2021年8月15日之前，将拖欠的前述三十四万元及8月15日应当缴纳的一百万元足额缴清。否则，我公司将解除与你公司之间的《房屋租赁合同》。2、你公司已经多次违约，为了防止损失扩大，请你公司停止正在进行的装饰装修。 2021年8月19日，原告向被告出具《回复函》，内容为：你公司于2021年7月31日单方给我公司承诺于2021年8月15日支付房屋租金50万元，我公司已于2021年8月15日已收到。但按《房屋租赁合同》补充协议（四）第一条第1款的约定至2021年8月15日还欠我公司房屋租金84万元。 现我公司郑重告知，请你公司必须于2021年9月15日前足额交清本年度剩余房屋租金244万元。否则，我公司将按与你公司于2019年4月24日签订的《房屋租赁合同》第六条第3款第①项、第七条第4款及2021年5月14日签订的《房屋租赁合同》补充协议（四）第①款和第③款的约定解除合同，并追究你公司的违约责任。由此产生的一切法律后果，由贵公司自行承担。 对原告上述的三份《告知函》和一份《回复函》，被告收到后其法定代表人***均签署同意。 2021年8月11日，被告掌间创投公司召开股东会全体会议，决议：将掌间创投公司对汉中掌间财富酒店的经营权转让给汉中汉菲曼酒店管理有限公司，以抵消掌间创投公司对***的装饰装修工程欠款及设备款14976231.76元。2021年8月12日，被告掌间创投公司同***、***、第三人汉菲曼酒店签订《酒店经营权转让合同》，约定：……***将债权14976231.76元转让给第三人汉菲曼酒店，第三人通过经营掌间财富酒店获利后，使***以通过股权分红等方式实现获利…… 审理中，因本案涉及数个次承租合同，被告及次承租人均投入了大量资金，为平等保护各方权益，本庭征询了双方意见，双方愿意进行调解协商，本庭提出部分参考意见，但至今双方未达成一致意见。 以上事实，有当事人陈述，原、被告身份证明、房屋出租合同、房屋出租合同补充协议书、银行回单、告知函、回复函、承诺书、代理合同及代理费发票、被告掌间创投公司股东会决议、酒店经营权转让合同、装饰装修工程施工合同等证据证实，经当庭举证、质证，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同后，被告未按合同约定时间支付租金，后经双方协商延期支付，到期后被告仍未足额支付租金，被告再次违约，原告有权按合同约定解除合同，故对原告要求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及由被告支付违约金的请求予以支持。原告主张每天按欠付租金数额的2%支付违约金，被告辩称原告主张的违约金计算标准偏高，应当调整为按LPR标准支付，原告未提交其因被告违约逾期支付租金造成原告损失的相关证据，故认定原告的实际损失为资金占用利息损失，被告辩解成立，本院酌情确定违约金的标准按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率LPR的1.3倍计算。被告辩称案涉物业部分楼层为原告未经规划许可自行改建的加层，属违法建筑，原告将商住小区对外出租用于商业用途，可能存在未按房屋规划及使用性质对外出租物业问题，对应部分的租赁合同无效，但未提交相应证据，不予支持。 免租期约定是开发商招商的一种常用方式，通常是由承租人对出租人新开发尚未进行装饰装修、不具备营商条件的商业用房投入资金装饰装修，并通过承租人商业运营逐渐形成一定营商环境的互利行为。本案中，被告因经营受疫情等部分原因影响资金短缺未按合同约定时间支付租金，双方重新签订补充协议，重新约定免租期按每年66天计算，被告承租的房屋在前期进行装修是客观情况，不具备营商条件，补充协议的该条款对被告显示公平，被告辩解成立，故本院对原告主张被告支付免租期租金5949614.54元的请求，不予支持。原告请求确认将被告已安装、固定或结合于出租房屋装饰装修物（包括电视机和全部空调设施在内）无偿归原告鸿飞公司所有；将与酒店、餐厅、健身房、游泳馆经营有关的设施设备（包括全部空调设备）交付给原告；通过审理中双方陈述及举证内容可以确定，被告装饰装修及设备、设施投入的资金远远多于下欠原告的房屋租金，被告辩解对上述财产处分的约定和承诺显示公平的意见成立，故对原告的上述请求不予支持。 关于被告掌间创投公司与第三人汉菲曼酒店的经营权转让，汉非曼酒店接手掌间财富酒店并以自己的名义进行经营，实质是被告将掌间财富酒店房屋转租给第三人汉菲曼酒店的行为。被告与第三人于2021年8月12日签订《酒店经营权转让合同》，原告于2021年9月16日起诉要求解除房屋租赁合同，此前，原告并未同意直接接受第三人付款，第三人是将170万元现金交给被告，掌间创投公司是以自己名义向原告交付租金166万元。被告掌间创投公司辩称原告对转租的事实明确知晓且未在法定期限内提出异议，第三人辩称《房屋租赁合同补充协议》第二条约定被告有权转让酒店经营权，且原告同意收取第三人租金166万元的事实认可了转租行为，转租有效的辩解意见，与前述的事实不符，且原、被告在房屋租赁合同中明确约定被告不得对承租房屋转租，结合原告并未直接接受第三人支付租金和起诉请求解除合同的事实，可以认定被告及第三人转租有效的辩解不成立，不予采信。原告主张被告承担律师代理费、保全保险费、诉讼费等损失，被告此前对此已作出书面承诺，对此后果被告是明知且可以预见的，被告称其是处于危困状态被迫签订的补充条款，应当撤销的辩解不成立，不予支持。现因被告逾期支付租金导致原告起诉，原告支出合理合法，被告应当按照承诺承担赔偿责任，但应当按照原告诉讼请求支持的相应份额比例承担。 第三人汉菲曼酒店称如解除租赁合同，原告应向汉菲曼酒店赔偿装饰装修及设备损失合计14976231.76元，退还多交租金954683元的请求，属另一法律关系，可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、解除原告康县鸿飞农业开发有限公司与被告陕西掌间创投股份有限公司2019年4月26日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告陕西掌间创投股份有限公司在本判决生效后三十日内腾退承租的原告康县鸿飞农业开发有限公司位于汉中市汉台区XX路XX路东侧汉中名优及旅游产品市场及商住小区八号楼面积共16319.59㎡房屋。 三、被告陕西掌间创投股份有限公司在本判决生效后三十日内支付原告康县鸿飞农业开发有限公司2021年6月1日至2022年5月30日下欠房屋租金194万元及逾期支付租金违约金（以100万元为基数，自2021年6月16日至2021年7月14日；以34万元为基数，自2021年7月15日至2021年8月14日；以84万元为基数，自2021年8月15日至2021年9月14日；以194万元为基数，自2021年9月15日至实际付清之日止；以上均按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率LPR的1.3倍标准计算利息）；并支付自2022年6月1日起至实际腾房之日止按年租金为360万元标准计算的房屋占用费。 四、原告康县鸿飞农业开发有限公司返还被告陕西掌间创投股份有限公司保证金120万元。 五、被告陕西掌间创投股份有限公司赔偿原告康县鸿飞农业开发有限公司律师代理费损失37327元。 六、驳回原告其它诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，将按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费73961元，由被告陕西掌间创投股份有限公司负担13804元，原告康县鸿飞农业开发有限公司负担60157元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年六月二十八日 书记员*** 1