***与连云港市赣榆区沙河子园艺场、赣榆县沙艺绿化工程实业有限公司定金合同纠纷一审民事判决书

连云港市赣榆区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）赣商初字第00887号

原告***。

委托代理人张统跃，江苏四季青律师事务所律师。

被告连云港市赣榆区沙河子园艺场，住所地连云港市赣榆区城西镇沙河子园艺场。

法定代表人宋卫忠，场长。

委托代理人刘世全，连云港市赣榆区石桥法律服务所法律工作者。

被告赣榆县沙艺绿化工程实业有限公司，住所地连云港市赣榆区沙河子园艺场。

法定代表人宋卫忠，经理。

委托代理人李胜刚，江苏榆和律师事务所律师。

原告***与被告连云港市赣榆区沙河子园艺场（以下简称“沙河子园艺场”）、赣榆县沙艺绿化工程实业有限公司（以下简称“沙艺公司”）定金合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法由代理审判员陆帆适用简易程序，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告***的委托代理人张统跃，被告沙河子园艺场的委托代理人刘世全、，被告沙艺公司的委托代理人李胜刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***诉称，2013年11月下旬，被告沙河子园艺场在园艺场会议室内召开全场在职和已退休职工大会。大会表示，将园艺场内草危房改造，愿意购买的职工，先交定金，于2014年5月1日将改造完成的房子交付给已交定金职工，并给每位员工一个交定金的账号，事后得知该账号为被告沙艺公司的账号。会后，原告于2013年12月7日将10万100000元定金打入被告沙河子园艺场指定账号，随后原告持缴费票据在被告沙河子园艺场处换取结算凭证一份。原告交付定金后，被告始终没有进行危房改造，经原告多次索要，被告沙河子园艺场只支付原告已交的10万100000元定金，对于法律规定应当双倍返还部分被告始终没有支付。二被告共同收取原告定金并违约，依法应当共同退还二倍定金。现请求依法判令二被告连带双倍返还原告定金10万100000元及利息（按照交款的双倍，自2014年5月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），并由二被告承担诉讼费用。

被告沙河子园艺场辩称，原告的诉讼请求不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、依据国家有关草危房改造的相关规定，草危房改造主要是针对农村地区，而且必须满足住房最危险，经济最困难的条件，而原告系答辩人的职工，其家庭不存在经济困难的情况，且其居住的房屋系答辩人的公房，不符合草危房改造的要求。原告与被告达成草危房改造协议的目的是为了获取国家相关的经济补助，是一种以合法形式掩盖非法目的的行为，故原、被告之间关于草危房改造的合同无效。既然主合同无效，那么定金合同也无效，不能适用定金罚则；二、原告所交纳的10万100000元应为保证金，因为笔误，写成了定金；三、原告在知道其不符合草危房改造的条件后多次向答辩人索要其交纳的10万100000元，经过双方协商，答辩人于2014年6月19日将10万100000元退还原告，答辩人开具书面付据给原告，原告接受且将其交款的原始凭证退给答辩人，双方对于10万100000元的返还问题已成达成一致，且已经履行完毕，原告现在反悔，要求双倍返还10万100000元，无事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

被告沙艺公司辩称，同被告沙河子园艺场的第一、第三点答辩意见，另补充，本案主要是由于原告本身不符合国家关于草危房改造的条件导致第一被告无法为原告申报成草危房改造户，是原告的原因造成草危房改造合同无法履行，故本案不应适用定金罚则。此外，第一被告是收款和退款的主体，只是在收款、退款的过程中用了答辩人的账户。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，被告沙河子园艺场为事业单位法人，法定代表人为宋卫忠。被告沙艺公司系法人独资的有限责任公司，股东为被告沙河子园艺场，法定代表人亦为宋卫忠。原告***系被告沙河子园艺场的退休职工。2013年11月下旬，被告沙河子园艺场召开全场在职和已退休职工大会，大会表示，被告沙河子园艺场欲将场内的草危房改造成五层的住宅楼房，每户面积在120平方米至160平方米左右，愿意购买的职工，先交定金10万100000元，房屋建好后，抓阄确定每户的面积、户型，购房款除交纳的定金外，根据房屋面积多退少补，于2014年5月1日将改造完成的房屋交付给已交定金的职工，如到期不交付房屋，被告沙河子园艺场自愿承担违约金，但大会对违约金的具体数额及房屋每平方米的单价未做说明。同时大会发给职工一个交定金的银行账户，该账户系被告沙艺公司的银行账户。后原告***于2013年12月7日向被告沙河子园艺场指定的银行账户中汇款10万100000元，并持银行汇款凭证到被告沙河子园艺场处换取江苏省农村集体经济组织结算凭证一张，该凭证显示交款单位为原告***，收款内容为“草危房改造定金”，收款金额为10万100000元，凭证加盖了被告沙河子园艺场的财务专用章。后因被告沙河子园艺场一直未进行草危房改造，未在约定的时间将房屋交付给原告***，原告***多次向被告沙河子园艺场索要其交纳的定金，被告沙河子园艺场于2014年6月19日将10万100000元定金退还原告***，原告***出具付据一张交被告沙河子园艺场持有，付据显示领款人为***，用途为“退回草危房改造定金”，金额为10万100000元。后原告***等人于2015年5月11日将被告沙河子园艺场、被告沙艺公司诉至本院，要求二被告连带双倍返还其定金10万100000元及利息。

另查明，2013年7月11日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部联合下发建村（2013）90号《关于做好2013年扩大农村危房改造工作的通知》，通知第二条规定“农村危房改造补助对象重点是居住在危房中的农村分散供养五保户、低保户、贫困××人家庭和其他贫困户。各地要按照优先帮助住房最危险、经济最贫困农户解决最基本安全住房的要求，坚持公开、公平、公正原则，严格执行农户自愿申请、村民会议或村民代表会议民主评议、乡（镇）审核、县级审批等补助对象的认定程序，规范补助对象的审核审批。同时，建立健全公示制度，将补助对象基本信息和各审查环节的结果在村务公开栏公示。县级政府要组织做好与经批准的危房改造农户签订合同或协议工作，并征得农户同意公开其有关信息……”，第六条规定“农村危房改造要执行最低建设要求，改造后住房须建筑面积适当、主要部件合格、房屋结构安全和基本功能齐全。原则上，改造后住房建筑面积要达到人均13平方米以上；户均建筑面积控制在60平方米以内，可根据家庭人数适当调整，但3人以上农户（含3人）的人均建筑面积不得超过18平方米……”。此外，被告沙河子园艺场欲将草危房改造成五层住宅楼房，未办理建设用地、建筑工程施工许可等行政审批手续。

庭审中，原告主张利息按照交款（10万100000元）的双倍从应当返还定金之日（2014年5月1日）起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。

本院所确认的上述事实，有原告***提交的交款凭证复印件、被告沙河子园艺场职工出具的证明、本院调取的被告沙艺公司银行账号流水明细、证人李某的证言、被告沙河子园艺场提交的付据、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部联合下发的建村（2013）90号《关于做好2013年扩大农村危房改造工作的通知》以及原告***的委托代理人张统跃、被告沙河子园艺场的委托代理人刘世全、被告沙艺公司的委托代理人李胜刚的陈述笔录在卷为凭，经开庭审查和组织质证，本院对上述证据予以确认。

本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。被告沙河子园艺场召开职工大会表示将场内的草危房改造成五层住宅楼房，每户面积在120平方米至160平方米左右，愿意购买的职工，先交定金10万100000元，原告***等人因此向被告沙河子园艺场支付定金10万100000元。对于该10万100000元，虽然被告沙河子园艺场在出具收款收据及退款付据时均载明为草危房改造定金，但依据中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部联合下发的建村（2013）90号《关于做好2013年扩大农村危房改造工作的通知》的相关规定，原告***等人及被告沙河子园艺场并不符合农村危房改造的条件。该10万100000元名为草危房改造定金，实为房屋买卖合同的定金。合同的主体为原告***与被告沙河子园艺场。被告沙河子园艺场与原告***等人约定房屋建好后，抓阄确定每户的面积、户型，购房款除交纳的定金外，根据房屋面积多退少补，并于2014年5月1日将改造完成的房屋交付给已交定金的职工，如到期不交付房屋，被告沙河子园艺场自愿承担违约金，可见，本案中原告支付的10万元定金应为违约定金。被告沙河子园艺场不符合危房改造条件，未办理建设用地、建筑工程施工许可等行政审批手续，其向原告***等人出售房屋的行为有违法律的强制性规定，因此，原告***与被告沙河子园艺场之间达成的房屋买卖合同应为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因房屋买卖合同无效，原告***可以要求被告沙河子园艺场应返还其交纳将其收取的定金1000000万元元返还原告***，但原告***无权要求被告沙河子园艺场双倍返还其定金。本案中，原告***向被告沙河子园艺场交纳的100000元0万元定金定金，被告沙河子园艺场已于2014年6月19日将该10万100000元退还给原告***。同时因房屋买卖合同无效，致使原告不能实现买房的合同目的，被告沙河子园艺场对此具有过错，应当赔偿原告因此所受损失。原告在本案中的损失，主要指10100000万元定金被沙河子园艺场占用期间的利息损失。庭审中，原告主张利息按照交款的双倍从2014年5月1日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，因原告无权要求被告沙河子园艺场双倍返还定金，被告沙河子园艺场已经于2014年6月19日将10万100000元退还给原告，故本案利息应以10万100000元为本金自20142013年12月7日年5月1日起计算至2014年6月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为宜。综上，对原告要求被告沙河子园艺场支付其10万元自2014年5月1日起至2014年6月19日止的利息损失的诉讼请求（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），合理部分本院予以支持。对超出的部分，原告其他诉讼请求，本院不予支持。因与原告***达成房屋买卖合同的相对方为被告沙河子园艺场，故原告要求被告沙艺公司承担付款责任无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，判决如下：

被告连云港市赣榆区沙河子园艺场应于本判决发生法律

效力之日起十日内给付原告***10万元的利息损失（以100000元为本金，自2013年12月7日2014年5月1日起至2014年6月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费2300元，由原告***负担22502000元，由被告连云港市赣榆区沙河子园艺场负担50300元（由被告沙河子园艺场负担的50300元原告已预交，被告沙河子园艺场于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用支付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。

审　判　长　　高金祥

代理审判员　　陆　帆

人民陪审员　　张明康

二〇一五年十一月六日

书　记　员　　王　鑫

法律条文及上诉须知附录

一、法律条文

（一）《中华人民共和国建筑法》

第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

第八条申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；

（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

（四）已经确定建筑施工企业；

（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；

（六）有保证工程质量和安全的具体措施；

（七）建设资金已经落实；

（八）法律、行政法规规定的其他条件。

建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

（二）《中华人民共和国土地管理法》

第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

（三）《中华人民共和国合同法》

第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

（四）《中华人民共和国担保法》

第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。

（五）《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》

第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

（六四）《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

二、上诉须知

根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：

当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。

上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。

本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。