福建省集英物业管理有限公司与钟华生物业服务合同纠纷一审民事判决书

福建省惠安县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）闽0521民初7274号

原告：福建省集英物业管理有限公司，住所地泉州市鲤城区江南街道亭店社区七支路6号，统一社会信用代码91350502766160219D。

法定代表人：卢再兴，总经理。

委托诉讼代理人：陈灿良、苏思雅，福建君宇律师事务所律师。

被告:钟华生，男，1977年8月3日出生，畲族，原住泉州市泉港区山腰钟厝村颍兴305号，现住惠安县。

委托诉讼代理人：庄宾祥（系被告之妻），女，1978年8月17日出生，汉族，原住泉州市泉港区山腰钟厝村颍兴305号，现住惠安县。

原告福建省集英物业管理有限公司与被告钟华生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建省集英物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈灿良（第1次到庭）、苏思雅，被告钟华生（第1次到庭）及其委托诉讼代理人庄宾祥（第2次开庭委托）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告福建省集英物业管理有限公司向本院提出诉讼请求判决：1、被告向原告支付物业管理费（自2017年11月1日起至2019年8月6日止的物业管理费3007.2元）。2、被告向原告支付水电公摊费计388.7元（自2017年11月1日起至2019年6月30日止）。3、被告向原告支付物业管理费和水电公摊费的滞纳金（其中物业管理费3007.2元自2017年11月1日起至2019年8月6日止；公摊水电费388.7元自2017年11月1日起至2019年6月30日止，均按欠缴金额每日3‰计算）。诉讼中，原告变更诉讼请求为判决：1、被告向原告支付自2017年11月1日起至2019年7月31日止的物业管理费2870.4元。2、被告向原告支付自2017年11月1日起至2019年6月30日止水电公摊费388.7元。3、被告向原告支付物业管理费2870.4元自2017年12月1日起至2019年7月31日止、水电公摊费388.7元自2017年12月1日起至2019年6月30日止的违约金，均按欠缴金额每日3‰计算。事实与理由：原告于2017年11月和被告所在的位于惠安县关君悦华庭小区的业主委员会签订《物业服务合同》，双方约定：由原告向该小区的业主提供物业服务，其中住宅物业服务费收费标准1.1元／㎡／月（不含水电公摊费），物业共用部位及共用设施设备用水用电费由业主分摊，业主应于每月10日前向原告支付物业服务费。第十七条约定被告逾期缴纳物业管理服务费、水电公摊费等费用，自逾期之日起每超一天按日3‰的比例交纳滞纳金和违约金等事项。被告作为君悦华庭2＃404室的业主，自合同签订履行之日起享受了原告提供的物业服务，却始终不履行缴纳物业相关费用的义务。被告自2017年11月1日起至2019年7月31日止的物业管理费2870.4元，自2017年11月1日起至2019年6月30日止的公摊水电费388.7元均未缴纳，经原告多次口头、短信及律师函催讨未果。

被告钟华生辩称，原购房合同约定物业费为1元/平方米，其按1元/平方米缴纳物业费，但原告不按1元/平方米收取。其自2017年11月1日开始未缴纳物业费及公摊水电费。理由如下：1、原告提供的物业服务合同未经政府主管部门备案，效力待定。物业服务合同的订立必须符合法律规定，应当经政府主管部门备案，并取得书面备案证明。原告提供的物业服务合同，当初主管部门因不认可物业费1元/平方米加0.1元/平方米的收费标准，暂不同意备案，也未出具备案证明。因此被告认为原告主张的物业费收费标准1元/平方米以外的收费不符合法律规定，请求驳回原告物业费超过1元/平方米以外的部分。2、原告主张的公摊水电费用的计算不合理，被告请求驳回原告的诉讼请求。3、原告诉讼请求中物业费包含0.1元/平方米的所谓小额公维金，最初的表述是代业主委员会收取，后又并入物业费开票，但是实际并不是物业管理费。根据泉州市的实践以及物业管理相关法规，物业管理费中包含了小额公维金，且业主在购房时也缴纳了公共维修基金，不应重复缴纳该费用，原告及业主委员会也无权要求业主缴纳该费用。原告对收取0.1元/平方米部分并不适格。4、滞纳金指国家为维护社会公共利益，保证国家职能的顺利实现，对迟延履行缴纳法定税费义务的公民、法人和其他组织，收取的带有国家强制力的惩罚性的货币金额，作为平等民事主体之间是不存在滞纳金一说的。

经审理查明，2017年8月19日惠安县君悦华庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定由原告作为惠安县君悦华庭小区的物业管理公司，合同约定带电梯小高层住宅物业管理服务费每月每平方米1.1元，服务期限为5年，2017年11月1日0时至2022年10月31日24时。住宅物业费的交费时间为：当月1日至30日，次月1日即为逾期欠费，开始计算违约金。公摊水电费的正常交费时间为：当月15日公布上个月的缴费额，业主应在月底缴交完毕，公布的次月1日即逾期欠费，开始计付违约金。业主或物业使用人因未能履行义务，没有按合同约定时间交纳物业费、公摊水电费的，从逾期之日起承担违约责任，按欠费金额每日3‰支付违约金。被告系惠安县关君悦华庭小区2＃404室业主，该房屋的建筑面积124.26平方米。被告每月应缴纳物业管理服务费136.69元。被告自2017年11月1日起至2019年7月31日，拖欠物业管理服务费21个月，合计2870.4元，至今仍未缴纳。被告应承担自2017年11月1日起至2019年6月30日止的公摊水电费388.7元未缴纳。

以上事实，有原告提供的营业执照副本、《物业服务合同》、泉州市房屋权属登记查档各1份，被告提交的身份证1份，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。

综上事实，本院认为,原告于2017年8月19日与惠安县君悦华庭小区业主委员会签订的《物业服务合同》,不违反法律和行政法规的强制性规定,应认定合法有效,对当事人具有法律约束力。根据有关法律规定,业主委员会的决定对业主具有约束力。被告作为涉案房产的业主,在接受原告自2017年11月1日起提供的物业管理服务后,应当向原告交纳物业管理服务费、承担公摊水电费。故原告请求被告支付2017年11月1日起至2019年7月31日止的物业服务费2870.4元，以及2017年11月1日起至2019年6月30日止的公摊水电费388.7元，符合法律规定和双方约定，应予支持。被告应承担公摊电费：2017年11月21.6元，2017年12月18.5元，2018年1月20.8元，2018年2月19元，2018年3月21.4元，2018年4月20.7元，2018年5月20.4元，2018年6月16.3元，2018年7月20元，2018年8月16.6元，2018年9月16.3元，2018年10月18.3元，2018年11月17.8元，2018年12月18.4元，2019年1月19.1元，2019年2月16.4元，2019年3月18.5元，2019年4月18.1元，2019年5月19.3元，2019年6月19.9元。被告应承担公摊水费2018年1月1.3元，2018年3月0.8元，2018年5月1.2元，2018年7月1.3元，2018年9月1.4元，2018年11月1.2元，2019年1月1.2元，2019年3月1.4元，2019年5月1.5元。原告请求被告自2017年12月1日起按日万分之三支付每月应付未付的物业管理费、公摊水电费的违约金,虽符合双方约定，但该约定偏高，应调整为被告按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付自逾期之日起的违约金。原告的诉讼请求，合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。被告辩称依据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下:

一、被告钟华生应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省集英物业管理有限公司物业管理费2870.4元、公摊水电费388.7元,并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付违约金，物业管理费2870.4元计至2019年7月31日止，公摊水电费388.7元计至2019年6月30日止（其中物业管理费以136.69元为基数自2017年12月1日起算，以136.69元为基数自2018年1月1日起算，以136.69元为基数自2018年2月1日起算，以136.69元为基数自2018年3月1日起算，……以136.69元为基数自2019年7月1日起算；公摊水电费以21.6元为基数自2017年12月1日起算，以18.5元为基数自2018年1月1日起算，以22.1元为基数自2018年2月1日起算，以19元为基数自2018年3月1日起算，以22.2元为基数自2018年4月1日起算，以20.7元为基数自2018年5月1日起算，以21.6元为基数自2018年6月1日起算，以16.3元为基数自2018年7月1日起算，以21.3元为基数自2018年8月1日起算，以16.6元为基数自2018年9月1日起算，以17.7元为基数自2018年10月1日起算，以18.3元为基数自2018年11月1日起算，以19元为基数自2018年12月1日起算，以18.4元为基数自2019年1月1日起算，以20.3元为基数自2019年2月1日起算，以16.4元为基数自2019年3月1日起算，以19.9元为基数自2019年4月1日起算，以18.1元为基数自2019年5月1日起算，以20.8元为基数自2019年6月1日起算）。

二、驳回原告福建省集英物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告钟华生负担，应于本判决生效之日起五日内缴交，原告福建省集英物业管理有限公司预交的50元予以退回。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。

审判员　　李淑玲

二〇一九年十二月二日

书记员　　林洁婷

附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：

《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。