泉州远隆房地产开发有限公司、福建省集英物业管理有限公司等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

福建省惠安县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽0521民初6062号

原告（反诉被告）：今日大唐（泉州）物业管理有限公司，住所地福建省惠安县螺城镇世纪大道天山广场物业楼，统一社会信用代码91350521796058709Y。

法定代表人：刘火星，董事长。

委托诉讼代理人：陈志鹏，福建凯泉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘丽瑜，福建凯泉律师事务所律师。

被告（反诉原告）：惠安县君悦华庭小区业主委员会，住所地福建省惠安县螺城镇北关社区君悦华庭小区。

负责人：林锦龙，主任。

委托诉讼代理人：郑培根，福建伟立律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林梅珍，福建伟立律师事务所律师。

第三人：福建省集英物业管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江南街道亭店社区七支路6号，统一社会信用代码91350502766160219D。

法定代表人：卢再兴，执行董事。

委托诉讼代理人：连国辉，男，1982年8月27日出生，汉族，住福建省泉港区，公司员工。

第三人：泉州远隆房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街泽园花苑A号楼--104号，统一社会信用代码91350500754993088C。

法定代表人：张添红，执行董事。

委托诉讼代理人:林文，福建安凯律师事务所律师。

委托诉讼代理人:陈奕山，福建安凯律师事务所律师。

原告今日大唐（泉州）物业管理有限公司（以下简称大唐物业公司）与被告惠安县君悦华庭小区业主委员会（以下简称君悦华庭业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案受理后，被告君悦华庭业委会在法定期限内提出反诉，本院予以受理，并依君悦华庭业委会的申请，追加福建省集英物业管理有限公司（以下简称集英物业公司）、泉州远隆房地产开发有限公司（以下简称远隆公司）为第三人，依法适用普通程序，分别于2021年8月25日、2022年1月6日公开开庭进行了合并审理。大唐物业公司的委托诉讼代理人陈志鹏（两次庭审）、君悦华庭业委会的委托诉讼代理人林梅珍（两次庭审）、第三人远隆公司的委托诉讼代理人林奕山（第二次庭审）到庭参加诉讼。第三人集英物业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告大唐物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决君悦华庭业委会立即向大唐物业公司退还履约保证金150000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付自2017年11月4日起至实际返还之日止的逾期付款违约金；2.判决君悦华庭业委会支付大唐物业公司因本案诉讼而支付的律师代理费(暂计至一审，律师费为8000元)。诉讼中，大唐物业公司明确诉讼请求为：1.判决君悦华庭业委会立即向大唐物业公司退还履约保证金150000元，并按年利率3.85%支付自2017年11月4日起至实际返还之日止的逾期付款违约金；2.判决君悦华庭业委会支付大唐物业公司因本案诉讼而支付的律师代理费8000元。事实和理由：大唐物业公司与君悦华庭业委会于2014年11月2日签订《惠安县君悦华庭小区物业服务合同》（以下简称案涉合同），约定君悦华庭业委会选聘大唐物业公司对惠安县君悦华庭小区（以下简称案涉小区）提供物业服务事宜，合同期限三年，从2014年11月1日起至2017年10月31日止。该合同第七条约定大唐物业公司应向君悦华庭业委会交纳履约保证金150000元，该保证金由君悦华庭业委会保管，合同届满时若双方没有续签合同，君悦华庭业委会应扣除大唐物业公司的违约金后余款在合同届满之日起三日内一次性无计息返还大唐物业公司。合同签订后，大唐物业公司依约向君悦华庭业委会交纳了履约保证金150000元，并全面履行物业服务合同为案涉小区提供物业服务，无违约行为。2017年10月31日合同期限届满，双方没再续签合同。合同期限届满前，大唐物业公司已按君悦华庭业委会的要求和指导做好新旧物业公司的交接工作，已向新接手的物业公司集英物业公司移交相关物业管理资料及用具，完成了全部移交工作。然君悦华庭业委会却未按合同约定退还大唐物业公司150000元的履约保证金。经大唐物业公司多次催讨，君悦华庭业委会拒不退还。

被告君悦华庭业委会辩称，1、大唐物业公司要求君悦华庭业委会退还履约保证金150000元及支付逾期付款违约金，不符合双方的合同约定，没有事实依据，依法应予驳回。根据双方签订的案涉合同第三十条的约定“（2）在确定本合同如期终止后，在本合同终止的前10日起，新物业公司应提前进住小区熟悉情况，乙方应予以配合并在政府相关单位和业主委员会的监督下，新旧物业公司开始办理档案资料移交等手续；（4）新旧物业交接顺利，业委会应在3日内将150000元保证金扣除当年违规罚金后余额部分全部退还给乙方。”因双方未再续签合同，2017年10月12日，在惠安县螺城镇北关社区居委会的组织及惠安县住房和城乡规划建设局房管股、居委会相关领导的参加下，君悦华庭业委会召开了大唐物业公司与案涉小区新承接物业公司集英物业公司物业承接查验协调会，要求大唐物业公司按照住建部《物业承接查验办法》等相关要求从2017年10月16日开始逐步进行物业承接查验移交。但至今，大唐物业公司仅向集英物业公司移交了部分资料，未能依法依约完成物业管理相关资料的交接手续，也未能依法将小区消防设备设施、监控设备设施、地下人防工程设备、设施等共用设备、设施全部移交，至今未能依法依约完成交接手续。且大唐物业公司在物业服务期间未能对共用设施、设备尽到养护责任，造成小区的共用设施、设备损坏严重，消防、监控、人防系统设备瘫痪报废或缺失。根据合同附件《物业管理考核细则》第三条违约认定及处罚措施中关于公共设施、设备维护的约定，可以相应扣除大唐物业公司的履约保证金。综上，大唐物业公司未能依约完成新旧物业的交接手续，在物业服务期间未能对共用设施、设备尽到养护的责任，造成小区的共用设施、设备损坏严重，消防、监控、人防系统设备瘫痪报废或缺失，故大唐物业公司要求君悦华庭业委会退还履约保证金150000元及支付逾期付款违约金，没有事实依据。2、大唐物业公司要求君悦华庭业委会支付律师代理费，没有事实及法律依据，应予以驳回。综上所述，应依法驳回大唐物业公司的诉讼请求。

第三人集英物业公司未作陈述。

第三人远隆公司述称，本诉部分由法院依法判决。

反诉原告君悦华庭业委会向本院提出反诉请求：1.判决大唐物业公司向君悦华庭业委会移交案涉小区一、二、三期竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；应急发电系统、给排水系统、监控系统、消防系统、电梯系统、弱电系统等设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；业主缴交公共维修金台账、大额公共维修资金台账、公共配套设施设备清单；入伙通知书、购房合同、业主身份证复印件等小区1505户、107间店面全部业主档案资料及物业管理所需的其他资料；2.判决大唐物业公司赔偿君悦华庭业委会案涉小区配备的消防设备设施、视频监控系统设备及地下人防工程战时封堵构件、地下人防工程排烟送风机、地下人防工程人力风机等灭失的损失暂计300000元（具体以评估鉴定意见为准）；3.判决大唐物业公司支付君悦华庭业委会场地费51731.55元。诉讼中，君悦华庭业委会明确反诉第一、二项请求为：1.判决大唐物业公司向君悦华庭业委会移交案涉小区一、二、三期竣工总平面图；单体工程竣工验收备案证明、工程规划验收合格证明；二期室外工程资料（室外给排水平面图、电力管路规划平面图、室外照明布置图、室外雨水总平面图）；4号楼--5号楼结施图纸、11号楼楼结施图纸；绿化景观竣工图、民防工程竣工验收合格证明；一、二期地下室发电机、供水系统采购合同、安装调试记录及验收合格证明；一、二期地下室人力发电机、送风排烟机采购合同、安装调试及验收合格证明；一、二、三期排烟送风设备采购合同、安装调试记录及验收合格证明；监控系统采购合同、安装调试记录、验收合格证明；消防系统采购合同、安装调试记录、验收合格证明；小区消防、生活给水泵、应急发电系统、电梯系统、监控系统、弱电系统巡查、保养记录；发电机、电动机检查试运转保养记录；防雷接地电阻检测记录；业主缴交公共维修金台账、大额公共维修资金台账；共用配套设施设备移交清单；1505户业主入伙通知书、1306户业主房产证复印件或购房合同复印件、92户业主身份证复印件；小区107间店面入伙通知书、小区107间店面房产证复印件或购房合同复印件；2、判决大唐物业公司赔偿君悦华庭业委会案涉小区配备的消防设备、设施（详见案涉小区消防设备、设施缺失具体清单）、整套视频监控系统设备（含视频监控控制中心设备、显示系统、前端设备）及地下人防工程战时封堵构件五组（5号楼地下室电场出口战时封堵构件1组、16号楼地下室5-8单元边战时封堵构件1组、二期地下室入口战时封堵构件1组、8号楼3-4单元地下室战时封堵构件2组）、地下人防工程排烟送风机（7号楼楼3-4单元地下室10号风机房整套排烟送风机设备）、地下人防工程人力风机（5号楼楼3-4单元地下室6号人力风机房整套人力送排风设备）等灭失的损失暂计300000元（具体以评估鉴定意见为准）。事实和理由：2014年11月2日，君悦华庭业委会与大唐物业公司签订了《惠安县君悦华庭小区物业服务合同》，合同约定：君悦华庭业委会选聘大唐物业公司对案涉小区提供物业服务事宜；第六条：基于在签订合同之前，大唐物业公司与案涉小区开发商远隆公司签订《前期物业服务合同》时，在《前期物业服务合同》中对案涉小区物业公共部位、共用设施设备查验交接质量问题及大唐物业公司与远隆公司就案涉小区物业竣工验收资料、技术资料、保修和物业使用说明文件等案涉小区其他相关物业资料档案移交查验保管，在本合同签订时，远隆公司和大唐物业公司并未就上述公共部位、公共设施、设备和相关物业资料档案向君悦华庭业委会进行移交，对大唐物业公司与远隆公司在查验、移交中发现的问题及相应解决办法，大唐物业公司应当以书面形式向君悦华庭业委会反馈上述移交具体情况及问题，否则由此引起相关法律责任应当由大唐物业公司承担。（具体内容详见附件九：物业承接验收确认书：因大唐物业公司系小区的建设单位远隆公司聘请的前期物业公司，本合同签订前小区建设的资料、设备设施、集体房产等公共物业大唐物业公司与远隆公司双方自行交接，君悦华庭业委会没有参与，惠安县住房和城乡建设局惠住建信访复【2014】9号《信访事项处理答复意见书》“三、移交物业小区资料问题”中写道“……经过协调，远隆公司依法应移交的上述资料现暂时由该小区的物业服务企业保管……”。因此，大唐物业公司必须对上述资料、设备设施、公共物业财产的完整及质量负完全责任。如果建设单位没有按法规的规定移交小区建设资料或存在物业缺失、质量有问题等，大唐物业公司应向建设单位追索并向政府相关部门反映投诉，以及配合业主委员会诉讼解决，保证今后君悦华庭业委会在日常使用时、物业交接时大唐物业公司能够及时出示资料、物业能完整移交）；第二十九条：合同期限三年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止；第三十条：在确定本合同如期终止后，本合同终止的前10日起，新物业公司应提前进住小区熟悉情况，大唐物业公司应予以配合并在政府相关单位和业主委员会的监督下，新旧物业公司开始办理档案资料移交手续；新旧物业交接顺利，业主委员会应在3日内将150000元保证金扣除当年违规罚金后余额部分全部退还大唐物业公司；第三十一条：本合同终止时，大唐物业公司应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给君悦华庭业委会，并按照《福建省物业管理条例》、《泉州市物业管理若干规定》等相关规定办理移交和项目退出手续。因双方未再续签合同，2017年10月12日，在惠安县螺城镇北关社区居委会的组织及惠安县住房和城乡规划建设局房管股、居委会相关领导的参加下，君悦华庭业委会召开了大唐物业公司与案涉小区新承接物业公司集英物业公司物业承接查验协调会，要求大唐物业公司按照国家住建部《物业承接查验办法》等相关要求从2017年10月16日开始逐步进行物业承接查验移交。但至今，大唐物业公司仅向集英物业公司移交了部分图纸及部分资料，未能依法将案涉小区一、二、三期竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；应急发电系统、给排水系统、监控系统、消防系统、电梯系统、弱电系统等设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；业主缴交公共维修金台账、大额公共维修资金台账、公共配套设施设备清单；入伙通知书、购房合同、业主身份证复印件等小区1505户、107间店面全部业主档案资料及物业管理所需的其他资料全部移交，也未能依法将小区消防设备设施、监控设备设施、地下人防工程设备设施等公共设备设施全部移交，至今未能依法依约完成交接手续。因大唐物业公司未能移交其作为小区前期物业公司与建设单位物业承接查验的小区公共设施设备移交清单，经集英物业公司根据相关设计图纸等原始资料清点小区公共设备设施，发现缺失50米消防水带114条、消防水带枪头119个、一至三期及地下车库灭火器箱、灭火器全部缺失；视频监控系统设备基本全部缺失；地下人防工程战时封堵构件缺失五组，地下人防工程排烟送风机及地下人防工程人力风机各缺失一套，上述设备设施的灭失损失暂计300000元（具体以鉴定意见为准）。同时，大唐物业公司在物业服务期间，将小区场地租赁给移动、电信、联通等公司使用，但未能将移动、电信、联通公司使用小区场地费依约支付给君悦华庭业委会，经大唐物业公司物业经理张国兴确认，尚有款项51731.55元未支付。

反诉被告大唐物业公司辩称，1、君悦华庭业委会的第一、二项反诉请求缺乏事实及法律依据，应予以驳回。君悦华庭业委会提出的第一项反诉请求不够明确。君悦华庭业委会诉讼请求移交第一项中的相关资料没有事实依据，因为在双方物业服务期限届满后大唐物业公司已将所有相关资料与君悦华庭业委会交接。诉讼请求第二项中所说的损失问题也经相关部门调解，确定这些设备年久失修，而非大唐物业公司的原因造成。2、君悦华庭业委会提出的反诉请求超过诉讼时效，从物业服务合同届满交接后，如果君悦华庭业委会认为诉讼请求所提的相关内容应由大唐物业公司承担，也应在交接过后3年后提起诉讼。至今为止，君悦华庭业委会未曾就三项反诉请求向大唐物业公司提出，也未出现诉讼时效中断的相关事宜。3、大唐物业公司确有结欠君悦华庭业委会场地费51731.55元。

第三人林集英物业公司未作陈述。

第三人远隆公司述称，君悦华庭业委会不具有本案的诉讼主体资格，请求依法驳回君悦华庭业委会的起诉；远隆公司与反诉请求不具有法律上利害关系,本案不应追加远隆公司为第三人，本案也不应合并审理；君悦华庭业委会反诉请求没有事实与法律依据，请求依法驳回其反诉请求。具体理由如下：一、就程序而言，君悦华庭业委会不是反诉请求内容的权利主体，而是该反诉内容的义务主体，无权就本案的反诉请求提起诉讼，请求依法驳回君悦华庭业委会的反诉。根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。由此可见，本案应由君悦华庭业委会向大唐物业公司移交相关物业资料，而不是大唐物业公司向君悦华庭业委会移交相关资料，由此证实，君悦华庭业委会错误的将自身义务主体认定为权利主体，由此提起的反诉没有法律依据，请求依法驳回君悦华庭业委会的起诉。二、就程序而言，远隆公司与君悦华庭业委会不存在物业服务合同关系，反诉请求实际上属于保管合同关系（即君悦华庭业委会同意大唐物业公司保管相关物业资料，不属于物业服务合同纠纷）,其反诉请求与远隆公司无法律上的利害关系，远隆公司已将案涉小区相关物业资料全部交付给大唐物业公司。根据君悦华庭业委会自认，其同意将上述资料交付大唐物业公司保管，属于保管合同纠纷，本案与其后签订物业服务合同属于不同法律关系的合同，本案不应追加远隆公司为第三人，鉴于本案的本、反诉属于不同性质的合同纠纷（尽管时间上存在先后关系），但本案也不应合并审理。三、就实体而言，君悦华庭业委会的反诉请求没有事实与法律依据，应依法驳回君悦华庭业委会的反诉请求。1、根据《物业管理条例》第三十八条规定物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会；结合大唐物业公司提供的证据证实，其已交还给君悦华庭业委会相关物业资料。可见，君悦华庭业委会的请求没有事实与法律依据。2、大唐物业公司在本案中具有双重身份，既是与远隆公司签订《前期物业服务合同》的物业服务企业，也是与君悦华庭业委会签订案涉合同的物业服务企业。根据《物业管理条例》第二十九条规定，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。由此可见，君悦华庭业委会与大唐物业公司签订案涉合同前，已将相关物业资料交付给君悦华庭业委会，或者已取得君悦华庭业委会的默认或认可，即双方确认上述资料由大唐物业公司保管，双方确立的是保管合同关系。在此之后，君悦华庭业委会与大唐物业公司继续签订案涉合同。可见，上述两份合同属于不同法律关系的合同，君悦华庭业委会的请求没有事实与法律依据，本案不应该合并审理，请求依法驳回其反诉请求。3、君悦华庭业委会的反诉请求已超过诉讼时效，应依法驳回其反诉请求，根据《物业管理条例》第二十九条规定，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，而案涉案涉合同是在2014年11月2日签订，其主张的“权利”应该在2016年11月1日前向大唐物业公司主张。可见，君悦华庭业委会的主张无论是否合理，已超过诉讼时效，据此请求驳回君悦华庭业委会的反诉请求。四、无论案涉小区物业资料清单现状是否齐全，均改变不了案涉小区已竣工验收并交付使用十几年的事实，远隆公司也已将案涉小区的全部物业资料交付给大唐物业公司，君悦华庭业委会在与大唐物业公司签订案涉合同时也确认了相关资料由大唐物业公司保管。况且，上述全部物业资料也已交付政府相关部门进行报备，君悦华庭业委会也于2013年10月10日前向相关政府部门调取反诉请求的全部相关资料（详见惠住建信访复（2014）9号信访事项处理答复意见书）。可见，君悦华庭业委会的反诉请求没有依据，也无意义，君悦华庭业委会应对其自身的过错承担相应的责任。应依法驳回君悦华庭业委会的反诉请求。五、君悦华庭业委会的具体反诉请求事项也没有事实和法律依据，请求依法驳回君悦华庭业委会的全部反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，第三人集英物业公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议，视为其放弃质证等相关诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于对君悦华庭业委会的反诉是否应予合并审理的问题。君悦华庭业委会反诉的请求权基础是基于物业服务合同关系，且反诉与本诉的诉讼请求均基于物业服务关系，故君悦华庭小区的反诉符合《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月23日修正）第二百三十三条规定的当事人一致、诉讼请求基于相同事实的要求，且不存在违反专属管辖的情形，故本院应当予以合并审理。远隆公司主张本、反诉不应合并审理缺乏依据，不予采纳。二、关于大唐物业公司的诉讼请求应否得到支持的问题。大唐物业公司提交的证据1即收款收据、委托代理合同及发票、要求退还履约保证金150000元的函及快递单，经君悦华庭业委会质证后对其真实性均无异议，本院予以采纳，能够证明：1、2014年11月6日，君悦华庭业委会收取大唐物业公司保证金150000元；2、大唐物业公司因本案诉讼支出律师代理费8000元；3、大唐物业公司于2019年12月30日向君悦华庭业委会发函要求退还保证金150000元。根据案涉合同第七条约定第（4）项约定“本合同届满时若双方没有续签合同，甲方扣除乙方的违约金后的余款在合同届满之日起三日内一次性无计息返还给乙方。”案涉合同于2017年10月31日届满，双方未续签合同，结合庭审中双方共认“大唐物业公司在物业服务期间实际没有产生违约金”，大唐物业公司请求君悦华庭业委会退还保证金150000元，具有事实依据和法律依据，应予支持。虽然双方未约定逾期付款违约金，但君悦华庭业委会至今尚未退还该150000元，确给大唐物业公司带来一定的经济损失，大唐物业公司要求君悦华庭业委会按年利率3.85%支付自2017年11月4日（约定的付款期限次日）起至实际返还之日止的利息损失，依法有据，应予支持。大唐物业公司要求君悦华庭业委会承担其因本案诉讼支出的律师代理费8000元，没有合同依据，不予支持。三、关于本案反诉是否超过诉讼时效的问题。1、君悦华庭业委会的第一项反诉请求为物权请求权，不适用诉讼时效的规定。2、关于君悦华庭业委会的第二项反诉请求是否超过诉讼时效的问题。君悦华庭业委会向本院提交的证据2即国内挂号信函收据、《关于惠安县君悦华庭小区存在严重消防安全隐患的投诉材料》、挂号邮寄明细表、签收回单，相互印证，可以证明君悦华庭业委会于2019年5月24日向泉州市人民政府等17个部门反映大唐物业公司共用设备、设施损失赔偿等问题，请求相关部门责令大唐物业公司履行相关义务。案涉合同于2017年10月31日终止，即可以认定君悦华庭业委会请求大唐物业公司赔偿诉讼时效于共用设备、设施损失的诉讼时效已于2019年5月24日中断。故君悦华庭业委会的第二项反诉请求不超过诉讼时效。3、关于君悦华庭业委会的第三项反诉请求是否超过诉讼时效的问题。大唐物业公司出具交君悦华庭业委收执的场地结算明细，对场地费51731.55元并未约定付款期限，双方于2017年12月1日确认该费用，亦不超过二十年的最长诉讼时效，故君悦华庭业委会的第三项反诉请求并未超过诉讼时效。四、关于君悦华庭业委会的反诉请求应否得到支持的问题。1、关于君悦华庭业委会的第一项反诉请求应否得到支持的问题。大唐物业公司提交的证据3即移交清单，经君悦华庭业委会质证后，对其中有加盖福建省集英物业管理有限公司惠安分公司公章部分的真实性没有异议，本院对该部分真实性予以确认，能够证明：1、2017年10月18日，大唐物业公司向君悦华庭业委会移交了C区变压房设备合格证资料、门禁监控系统资料、C区钥匙、游泳过滤品合格证资料、C区变压电缆合格证资料、C区变压房高低压图纸资料、1、2、3号楼风施资料、1号楼结施、1号楼建施、1号楼电施、1号楼水施、C区室外工程水施、C区室外工程管道平面图、C区室外消防工程平面图、C区室外工程水施平面图等资料；2、2017年10月31日，大唐物业公司向君悦华庭业委会移交了1号楼3-4单元进道门母卡、公共水电表、移动、联通、电信、网络电表等资料；3、2017年12月1日，大唐物业公司向君悦华庭业委会移交了发电机组系统、消防系统等资料；4、2017年12月5日，大唐物业公司向君悦华庭业委会移交了生活用水二次加压系统等资料。君悦华庭业委会向本院提供的证据4即通知、照片、《关于大唐物业公司违法物业查验承接法规的情况反映》、国内挂号信函收据、《关于惠安县君悦华庭小区存在严重消防安全隐患的投诉材料》，能够证明君悦华庭业委会向大唐物业公司发函并向相关部门反映大唐物业公司未能完成物业、档案资料、公共设备、设施等交接的上述情况等事实，但不能据此证明大唐物业公司确有存在上述情况。君悦华庭业委会向本院提供的证据5即物业承接查验未移交清单、《惠安县君悦华庭物业未查验承接设备设施等情况明细单》与第三人集英物业公司提供的证据6即案涉小区物业承接未移交资料清单、案涉小区未移交业主档案资料明细，均系集英公司单方面制作，且大唐物业公司有异议，本院不予采信，无法证明君悦华庭业委会的主张。为查明案件事实，本院依职权向惠安县住房和城乡建设局调取案涉小区全部前期物业备案资料。惠安县住房和城乡建设局作出“情况说明”1份即证据7，载明“经查，君悦华庭小区前届物业公司为今日大唐（泉州）物业管理有限公司，今日大唐（泉州）物业管理有限公司于2007年对君悦华庭小区进行物业服务，因当时无硬性要求小区物业必须备案，故今日大唐（泉州）物业管理有限公司未在我局进行物业备案，我局无法提供相关的物业备案资料”。证据7系本院依职权调取，本院对其证明力予以确认。国务院《物业管理条例》第二十九条规定,在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会;第三十九条第一款规定,物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。《福建省物业管理条例》第十九条规定，业主委员会产生后，建设单位应当向业主委员会提供下列资料:（一）竣工总平面图；（二）单体建筑、结构、设备竣工图；（三）配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（四）属全体业主共有的房产清单；（五）物业管理所需的其他资料。第三十二条规定，物业管理企业承接物业管理服务时，建设单位应当向物业管理企业移交全部物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。发现材料不齐备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，物业管理企业应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。第三十九条规定，物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料。物业服务合同终止时，业主委员会与原物业管理企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。上述规定虽然明确列举了应移交的物业资料包含竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等，但是对其中概括性的特别是兜底性的条款所涉及的资料范围规定的并不明确,且根据上述规定,前期物业服务企业也仅负有将建设单位向其移交的物业资料移交给业主委员会的义务。君悦华庭业委会在第一项反诉请求中列举的物业资料也仅是依据国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等相关规定中要求前期物业服务企业应当向业主委员会移交的物业资料,但并无证据证明其列举的全部物业资料均由大唐物业公司所持有。因此,涉案物业资料的移交范围应以现有证据能够证明的远隆公司已移交给大唐物业公司的物业资料、大唐物业公司现持有的物业资料、大唐物业公司已移交给君悦华庭业委会或集英物业公司的物业资料、君悦华庭业委会自认尚未移交的物业资料等情况综合认定。君悦华庭业委会未能举证证明大唐物业公司现持有其反诉请求第一项所列举的的物业资料，其请求大唐物业公司移交反诉请求第一项所列举的物业资料，没有事实依据，本院不予支持。2、关于君悦华庭业委会的第二项反诉请求应否得到支持的问题。君悦华庭业委会请求大唐物业公司赔偿其案涉小区配备的设备、设施（详见案涉小区消防设备、设施缺失具体清单）、整套视频监控系统设备（含视频监控控制中心设备、显示系统、前端设备）及地下人防工程战时封堵构件五组（5号楼地下室电场出口战时封堵构件1组、16号楼地下室5-8单元边战时封堵构件1组、二期地下室入口战时封堵构件1组、8号楼3-4单元地下室战时封堵构件2组）、地下人防工程排烟送风机（7号楼楼3-4单元地下室10号风机房整套排烟送风机设备）、地下人防工程人力风机（5号楼楼3-4单元地下室6号人力风机房整套人力送排风设备）等灭失的损失暂计300000元（具体以评估鉴定意见为准），并向本院申请对上述设备、设施灭失损失进行司法鉴定。君悦华庭业委会向本院提交证据8即公证书1份，以此证明集英物业公司委托惠安县公证处于2017年12月19日对案涉小区的消防栓和地面消控室等运行和现状进行公证。但因君悦华庭业委会未能举证证明上述设备设施在大唐物业公司开始对案涉小区进行物业管理时已存在，且即使存在，亦无法证明上述设备、设施在大唐物业公司开始对案涉小区进行物业管理时的价值，且在大唐物业公司履行案涉合同期间，上述设备、设施亦必然存在一定的折旧、磨损等价值损失，案涉合同于2017年10月31日终止后大唐物业公司不再对案涉小区进行物业管理，惠安县公证处于2017年12月19日对案涉小区的消防栓和地面消控室等运行和现状进行公证，两者之间亦存在一定的时间差，且案涉合同于2017年10月31日终止，故对君悦华庭业委会的鉴定申请本院不予准许，对其第二项反诉请求，本院不予支持。3、在审理中，大唐物业公司确认确有结欠君悦华庭业委会场地费81731.55元，故对君悦华庭业委会的第三项反诉请求，本院予以支持。

综上事实，本院认为，大唐物业公司与君悦华庭业委会双方签订的案涉合同，系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方应依协议约定履行各自的义务。第三人集英物业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照国务院《物业管理条例》第二十九条、第三十九条第一款、参照适用《福建省物业管理条例》第十九条、第三十二条、第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

一、惠安县君悦华庭小区业主委员会应于本判决生效之日起十日向返还今日大唐（泉州）物业管理有限公司保证金150000元，并按年利率3.85%支付自2017年11月4日起至实际返还之日止的利息损失；

二、今日大唐（泉州）物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日向惠安县君悦华庭小区业主委员会支付场地费51731.55元；

三、驳回今日大唐（泉州）物业管理有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回惠安县君悦华庭小区业主委员会的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费4029.7元，由今日大唐（泉州）物业管理有限公司负担86.44元（多预交的3943.26元予以退回）；由惠安县君悦华庭小区业主委员会负担3943.26元。反诉受理费6575.97元，减半收取3287.99元，由今日大唐（泉州）物业管理有限公司负担483.58元（应于本判决生效之日起五日内缴交），由惠安县君悦华庭小区业主委员会负担2804.41元（多预交的受理费483.58元予以退回）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应在七日内向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审　判　长　　赵清花

人民陪审员　　贺竞男

人民陪审员　　陈燕丽

二〇二二年二月十八日

书　记　员　　林洁婷

附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：

《福建省物业管理条例》

第十九条业主委员会产生后，建设单位应当向业主委员会提供下列资料:

（一）竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

（三）配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（四）属全体业主共有的房产清单；

（五）物业管理所需的其他资料。

第三十二条物业管理企业承接物业管理服务时，建设单位应当向物业管理企业移交全部物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。发现材料不齐备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，物业管理企业应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。

第三十九条物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料。

物业服务合同终止时，业主委员会与原物业管理企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月23日修正）

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。

第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。

反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。

反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。