上海汉希建筑装饰有限公司与上海申江农业生产资料供应站土地租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）青民三(民)初字第5087号

原告(反诉被告)：上海汉希建筑装饰有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：徐豪杰，总经理。

委托诉讼代理人：潘龙，上海律凯律师事务所律师。

被告(反诉原告)：上海申江农业生产资料供应站，住所地上海市。

法定代表人：赵远建，副站长。

委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。

第三人：上海市监狱管理局农业技术推广总站，住所地上海市青浦区青东农场果园路**。

法定代表人：赵远建，副站长。

委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。

原告上海汉希建筑装饰有限公司诉被告上海申江农业生产资料供应站土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2016年1月25日、4月11日两次公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐豪杰及其委托代理人潘龙、被告委托代理人丁书洪到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭进行审理。本案于2016年7月11日第三次公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐豪杰及其委托代理人潘龙、被告委托代理人丁书洪到庭参加诉讼。为查明案件事实，依照被告申请，本院依法追加案外人上海市监狱管理局农业技术推广总站为本案第三人。本案于2016年11月3日第四次公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐豪杰及其委托代理人潘龙、被告及第三人共同委托代理人丁书洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海汉希建筑装饰有限公司诉称：原告分别于2005年3月24日及2015年4月1日与上海申江农业生产资料供应站签订场地租赁合同，合同约定自2005年4月1日起至2018年3月31日止，土地面积4.5亩(约三千平米)。租金如合同所示，合同第四条、第五条分别约定：出租方同意承租方建设砖瓦结构的厂房及办公用房及围墙。租赁期内，如遇政府行为造成违约，承租方所有投资建设的项目，应补偿给承租方。合同履行至2015年9月24日，被告以拆除违章建筑为由向原告发出了拆违通告，限原告在本年12月底拆除并搬迁。现该块土地仍有数家企业在正常经营中，如按照上述日期搬迁将给承租人造成巨大经济损失。上述法律行为发生后，原告多次向被告要求协商解决，但双方未达成一致意见。综上所述，被告在合同违约的前提下拒不履行违约责任，给承租人带来巨大损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付地上建筑物补偿款人民币150万元整；2、被告支付搬迁费用10万元整；3、支付因搬迁造成营业损失的赔偿款10万元整；4、诉讼费用由被告负担。审理中，原告认为厂房已经被拆除，无继续履行的可能，且原告已经搬离。故增加一项诉讼请求：要求解除原、被告于2015年4月1日签订的场地租赁合同。

被告上海申江农业生产资料供应站辩称：除同意解除合同之外，不同意原告的其他诉请。针对诉请1，关于补偿部分，原、被告之间没有约定，原告该项主张没有事实和法律依据，且计算150万元补偿款也无依据。原、被告场地租赁合同约定租赁的是场地而不是房屋，自2005年4月1日至2015年3月31日，第一份场地租赁合同约定的租赁期限已经届满，原告合同目的已经实现，双方对于原告的添附归属没有约定。被告认为该添附的权利人应当转归为被告。原告所搭建的是临时建筑，应予以拆除，且该建筑存续已经有十一年之久，不具有任何残值。原告在搭建现有的建筑时拆除了被告原有的闲置仓库3栋，鸭棚1栋，实际上是原告将现有建筑与被告建筑的置换。该建筑现在为拆违，而不是动迁，所以原告所依据的合同第五条建筑物补偿归原告土地补偿归被告并不适用。针对诉请2、3，要求支付搬迁费及停产停业损失没有法律依据，该场地及建筑物已经转租给第三人，原告并无经营，所以没有搬迁费及停产经营损失。被告还认为，2005年3月24日原告与被告为签订《场地租赁合同》一份，约定原告向被告租赁位于青东农场果园路桥南东侧，范围东起河边至中心路与苗圃围墙接齐，北起河边至苗圃北围墙，面积4.5亩场地。租赁期限自2015年4月1日至2015年3月31日。合同签订时有闲置仓库3栋，鸭棚1栋。合同签订后原告将仓库和鸭棚拆除后翻建。合同到期后2015年4月1日双方又签订了《场地租赁合同》一份，租赁期限自2015年4月1日至2018年3月31日，租金每年4.5万元。因原告自行翻建建筑属违法建筑，应予以拆除。鉴于原告未支付场地针对使用费，及系争土地为农业用地，现在原告用作厂房，不符合使用用途。被告提起反诉，请求判令：1、确认反诉人与被反诉人于2015年4月1日签订的《场地租赁合同》无效；2、原告立即腾退系争土地；3、被反诉人支付反诉人土地使用费55,500元(从2015年4月1日计算至2016年6月25日，以每年4,5000元标准计算)；4、判令被反诉人支付反诉人垫付电费29,528.10元。审理中，被告认可已经收回场地，故撤回要求原告立即腾退系争土地的反诉请求，其他反诉请求不变。

反诉被告上海汉希建筑装饰有限公司对反诉原告上海申江农业生产资料供应站的反诉辩称：不同意反诉原告的反诉请求。针对诉请1，无法律依据，无论土地性质如何，双方意思表达真实，且实际履行多年，并无法定无效事由，作为土地承租人无法确定土地性质。反诉原告同意我方翻建砖瓦结构的厂房及办公用房，即为反诉原告对于我方租赁用途的明示，故该土地租赁合同应当有效。租赁关系是合法有效的，所以不存在租赁关系无效的法律依据。针对诉请3，土地使用费反诉被告同意计算至2015年12月31日，反诉被告2015年12月31日已经撤离系争场地，反诉被告是打电话通知反诉原告，只是反诉原告没有及时接收，反诉被告转租的五户案外人何时搬离反诉被告不清楚，也无法做通工作。反诉被告搬离时与反诉原告没有进行场地交接。针对诉请4，反诉被告无异议，所欠电费反诉被告同意支付。

第三人上海市监狱管理局农业技术推广总站述称：针对原告本诉部分，第三人对解除合同无意见，其他意见为：第三人为被告上级单位，本次青东农场生态环境综合整治过程中对违法建筑进行拆除，对系争土地上的违法建筑拆除无论是第三人还是被告，都未获得任何部门的任何补偿，所以原告诉请没有事实依据，补偿款根本不存在。其他意见同被告答辩意见一致。针对反诉部分，意见为：同反诉原告意见一致。

经开庭审理查明：2005年3月24日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订场地租赁合同一份，合同约定：一、甲方同意将现有的晒场租赁给乙方作为生产装饰材料产品之用途。二、晒场位于青东农场果园路桥南东侧，范围东起河边至中心路与苗圃西围墙接齐，北起河边南至苗圃北围墙。面积为4.5亩，现有闲置仓库3栋、鸭棚1栋。三、租赁期限为10年，自2005年4月1日起至2015年3月31日至。租金前3年为每年2.5万元，第4-5年为每年3万元，后5年每年为4万元。四、乙方可以在原建筑用地上翻建砖瓦结构的厂房和办公用房，新建围墙，但不能建钢筋混凝土永久性建筑物。五、合同期满后，租金上调幅度双方再行商议，原则上不超过50%。乙方有续签优先权。如遇国家征用土地和主管局政策性调整需要等其他不可抗拒因素影响，合同应提前终止。建筑物补偿部分归乙方，土地补偿归甲方。六、乙方有义务自觉遵守《环保法》，不得从事有污染性的生产项目。如有违反，甲方有权终止合同。七、甲方有义务帮助解决水、电供应条件。水电费用乙方自理。九、租金于每年3月底之前一次付清，一年一付。合同签订后，经被告同意，原告即将仓库3栋、鸭棚1栋拆除后进行了翻建厂房、办公用房及围墙，但翻建厂房、办公用房没有合法建造的手续及产权证。上述合同到期后，原、被告双方于2015年4月1日再行签订场地租赁合同一份，该合同内容约定：一、甲方同意将现有的晒场租赁给乙方作为生产装饰材料产品之用途。二、晒场位于青东农场果园路桥南东侧，范围东起河边至中心路与苗圃西围墙接齐，北起河边南至苗圃北围墙。面积为4.5亩，现有闲置仓库3栋、鸭棚1栋。三、租赁期限为3年，自2015年4月1日起至2018年3月31日至。租金为每年4.5万元。四、乙方可以在原建筑用地上翻建砖瓦结构的厂房和办公用房，新建围墙，但不能建钢筋混凝土永久性建筑物。五、合同期满后，租金上调幅度双方再行商议，原则上不超过10%。乙方有续签优先权。如遇国家征用土地和主管局政策性调整需要等其他不可抗拒因素影响，合同应提前终止。建筑物补偿部分归乙方，土地补偿归甲方。六、乙方有义务自觉遵守《环保法》，不得从事有污染性的生产项目。如有违反，甲方有权终止合同。七、甲方有义务帮助解决水、电供应条件。水电费用乙方自理。九、租金于每年3月底之前一次付清，一年一付。购买苗木形式开发票。原告租金缴付至2015年3月31日，之后的租金未付。

2015年9月24日第三人上海市监狱管理局农业技术推广总站向原告发出关于拆除违法建筑的通知，通知内容为：“近期，上海市政府、市监狱管理局作出《关于青东地区生态环境综合治理》的工作布置。要求各单位对违法排污、违法建筑、违法用地等情况进行清查整顿。根据有关规定，对于一切违法建筑，必须在2015年12月30日之前，全部予以无条件拆除。根据上述规定和要求，我站位于青东农场果园路东侧无名河南岸，占地面积约3,000平方米的所有违法建筑，必须在限定期限内进行拆除。请原告公司予以积极配合，在今年年底前完成此项工作。”该通知是2015年10月8日左右由被告向原告作了送达。

2016年6月26日被告对系争厂房及办公用房等进行拆除，并于2016年6月30日拆除完毕，收回了系争场地。

另查明，原告在使用系争厂房及场地过程中，2015年7月之后产生电费金额29,528.10元，该笔电费已由被告代原告缴付，原告对此予以认可，也同意支付给被告。

以上事实，有原、被告及第三人的陈述、场地租赁合同、上海市房地产登记簿、关于拆除违法建筑的通知、电力发票等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院予以确认。

审理中，原告认为，所涉厂房有6幢，两层的办公楼及住房，职工住房1栋，配件房1栋，面积为3,000平方米左右，均为原告搭建。在租赁过程中，除系争场地及厂房的30%到40%部分自用之外，其余部分系争场地及厂房转租给了五家承租人，转租的租金收益一年大概是十五、六万元。2015年年底被告方采取停电停水断道路的措施，2015年12月底原告的生产经营已经完全停止，人员已经陆续撤离，至2015年12月31日搬离，但阁楼上及厂房内还有原告存放的部分模具及产品。原告搬离时没有与被告进行交接。另有转租的3家承租人是在2016年3月搬离，有2家承租人是在2016年5月搬离。该五户承租人也是在无法正常经营的情况下自行撤离。系争厂房等在原告没有收到任何通知的情况下已经被被告于2016年6月26日开始强制拆除，至2016年6月30日全部拆除。被告确认系争场地及厂房是由原告转租其他五户承租人，其他承租人于2016年5月底全部撤离，也确认被告于2016年6月26日开始强制拆除系争场地及厂房，于2016年6月30日全部拆除后收回了该场地。鉴于原告搬离时没有与被告办理过交接手续。被告现同意按照2016年2月29日作为原告搬离时间。所涉地块厂房是否涉及动拆迁或土地减量化补偿，原、被告均未提供相应的证据予以证实，被告认为其主动拆除系争厂房等系响应相关的政策，被告至今未获得任何补偿。

关于原告主张解除原、被告于2015年4月1日签订的场地租赁合同及被告主张该合同无效的问题。原告认为该合同是双方真实意思表示，租赁符合相关法律规定，主张合同有效，且无论合同有效无效，原告都同意按照2015年10月8日即被告转交原告关于拆除违法建筑的通知之日作为合同终止之日。被告在先前庭审中认为系争土地为农业用地，现在原告用作厂房，不符合使用用途。故主张合同无效。之后庭审中，被告又认为该租赁合同有效，同意解除，解除时间为2015年10月8日。即使无效，也要求以2015年10月8日作为双方终止租赁合同之日。关于该场地的权属性质及来源，被告认为该场地属于上海市监狱管理系统，属于司法用地，土地性质为国有土地，没有相应的权证，包括地上物都没有相应的权证。该地块之前由案外人上海东江实业有限公司与第三人、被告共同管理，案外人上海东江实业有限公司与被告、第三人均是上海市司法用地使用方，三者是独立法人，但一直由被告负责管理。原告提供了2009年第三人曾出具证明一份，该证明载明：该站外青松公路XXX号属第三人自用建筑房屋，无房屋产权证。原告明确该证明系为了办理相关配套公共设施所需。被告及第三人都该证据均无异议。

关于原告诉请要求被告支付补偿款150万元的问题，原告明确该笔款项全部为主张的动迁补偿款，不存在财产损失赔偿部分。150万元为原告自行估算，包括地上建筑物材料款，具体指厂房、装修及路面、地、地基等职工住房、仓库、厂房共11栋，面积共计3,050平米，要求被告补偿，金额目前计算为150万元，没有相关依据，系自行预估。补偿的依据是场地租赁合同第五条。关于搬迁费10万元。原告认为被告提出搬迁并通知我方搬迁，肯定需要搬迁费用，该笔款项也系原告预估，没有相应的凭证。关于营业损失的赔偿款10万元。原告认为，原告根据被告要求搬迁，造成原告生产经营无法进行，目前租期未到。营业损失原告按照每月1万元利润计算，没有专业的财务报表等相关证据来印证营业收入。为此，原告向本院提供了原告自行绘制的系争土地及房屋平面图及相应的照片和自行制作的造房成本投资表以及相应的图纸上对应的投资金额等证据。被告对房屋平面图及相应的照片真实性予以确认，但对其他证据不予认可。被告不同意支付原告主张的补偿款及赔偿其搬迁和营业损失，认为原告主张均无依据。庭审中，原、被告及第三人均表示，如法院认为被告应承担责任，原、被告及第三人均同意上述款项由法院酌情确定。

根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，关于场地租赁合同效力问题，庭审中，原、被告及第三人均未提供该场地属于农业用地，不符合用于租赁生产使用之用途的证据。被告确认该租赁合同中，被告向原告计算的租金是按照土地出租来计算，而不是按照厂房出租来计算，年租金为4.5万元，按照场地1万元/亩计算而来。综合原、被告及第三人的意见及相关证据，本院认为，原、被告双方所签订的场地租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。合同有效的情况下，现双方均同意按照2015年10月8日为合同解除之日，本院予以准许。合同解除之前，被告从2015年4月1日开始拖欠的租金理应支付，故被告主张原告支付相应的租金，本院予以支持，原告应向被告支付从2015年4月1日起至2015年10月8日的租金，租金计算方式为4.5万元/年。合同解除之后，原告仍占用系争场地，原告也应向被告支付相应的场地占有使用费，但对支付的期间及金额，原、被告存在争议。原告对场地租金计算标准无异议，同意计算至2015年12月31日，认为原告于2015年12月31日已经撤离系争场地，原告搬离时没有与被告进行交接。另有原告转租的3家承租人是在2016年3月搬离，2家承租人是在2016年5月底搬离。被告确认原告上述所述转租情况及5家承租人搬离日期属实，但鉴于原告搬离时没有与被告办理过交接手续。被告现同意按照2016年2月29日作为原告搬离时间。根据本案的实际情况，本院认为，被告主张的场地占用使用费，从2015年10月9日计算至2016年2月29日为宜，计算标准参考4.5万元/年。关于电费29,528.10元。被告的该项主张，原告无异议，本院予以支持。关于原告主张的补偿款、搬迁费用及营业损失问题。被告均不同意支付。本院认为，原告主张补偿款系依据场地租赁合同第五条的约定。根据该合同第五条约定：合同期满后，租金上调幅度双方再行商议，原则上不超过50%。原告有续签优先权。如遇国家征用土地和主管局政策性调整需要等其他不可抗拒因素影响，合同应提前终止。建筑物补偿部分归原告，土地补偿归被告。被告认为其主动拆除系争厂房等系响应相关的政策，被告至今未获得任何补偿。所涉地块及厂房是否涉及动拆迁或土地减量化补偿，原、被告均未提供相应的证据予以证实。对于原告主张的搬迁费用及营业损失，原告也未提供充分的证据，故原告依据不足，本院对原告上述费用的主张均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条及及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

原告上海汉希建筑装饰有限公司与被告上海申江农业生产资料供应站于2015年4月1日签订的场地租赁合同于2015年10月8日予以解除；

反诉被告上海汉希建筑装饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告上海申江农业生产资料供应站租金(以每年人民币45,000元为标准，从2015年4月1日起计算至2015年10月8日止)；

反诉被告上海汉希建筑装饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告上海申江农业生产资料供应站场地占有使用费(以每年人民币45,000元为标准，从2015年10月9日起计算至2016年2月29日止)；

反诉被告上海汉希建筑装饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告上海申江农业生产资料供应站电费人民币29,528.10元；

驳回原告上海汉希建筑装饰有限公司的其他诉讼请求；

驳回反诉原告上海申江农业生产资料供应站的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币20,180元，由原告负担人民币20,100元，由被告负担人民币80元；本案反诉受理费人民币962.85元，由反诉原告负担人民币193.75元，由反诉被告负担人民币769.10元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　高金登

代理审判员　　林　青

人民陪审员　　钱　江

二〇一六年十二月二十九日

书　记　员　　王　菲

附：相关法律条文

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。