芜湖市南方道路工程有限责任公司、芜湖恒宏机电设备有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省芜湖市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）皖02民终3184号

上诉人（原审本诉被告、反诉原告）:芜湖市南方道路工程有限责任公司，住所地安徽省芜湖市弋江区。

法定代表人:李超，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：朱梦，广东广和（芜湖）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴献南，广东广和（芜湖）律师事务所律师。

被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：芜湖恒宏机电设备有限公司,住所地安徽省芜湖市弋江区。

法定代表人:叶超燕，该公司总经理。

委托诉讼代理人：裴明，安徽夏薇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴娟娟，安徽夏薇律师事务所律师。

上诉人芜湖市南方道路工程有限公司（以下简称“南方公司”）因与被上诉人芜湖恒宏机电设备有限公司（以下简称“恒宏机电公司”）租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2020）皖0203民初2531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

南方公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判其公司不支付恒宏机电公司拆迁补偿款1289520元，或者发回重审；2.撤销一审判决第三项，改判恒宏机电公司按照租金双倍标准支付其公司计算至2020年3月11日的场地占用费867920元，并按照411120元/年的标准支付其公司自2020年3月11日起计算的场地使用占用费直至恒宏机电公司将场地清场后交付给其公司为止，暂计至2020年7月10日为137040元，或将本案发回重审；3.一、二审诉讼费由恒宏机电公司承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误，恒宏机电公司未交付使用的场地给其公司，其公司与恒宏机电公司于2011年8月3日签订《场地使用协议书》，约定协议届满终止之日，或者提前届满之日，恒宏机电公司应当在清除垃圾后将借用的场地移交给其公司接收，如恒宏机电公司未按期向其公司移交场地的，必须按租金标准加倍支付场地占用赔偿金。本案仍有部分仓库未被拆迁，恒宏机电公司占用至今，造成其公司不能对外出租，恒宏机电公司应当继续承担该部分仓库场地占用费。2.恒宏机电公司获得拆迁补偿款的证据不足。恒宏机电公司仅凭《价格评估报告书》不能认定建造仓库价值，《价格评估报告书》中对于仓库的评估价值实际上包含土地的使用价值，只是未以土地的使用价值表述出来，被拆迁钢棚价值明显不可能达到1289520元，该部分补偿款实际上是对其公司搬离案涉场地的一种补偿，并非直接补偿给恒宏机电公司。恒宏机电公司合同到期后不搬离场地，作为违约方不能因此获利。

恒宏机电公司辩称，1.其并未违约，其未能将仓库拆除的原因是南方公司占用了仓库，是南方公司过错导致，南方公司主张其承担责任没有依据。2018年8月10日合同到期未续租后，其搬离仓库，因已纳入拆迁范围，实际上是双方都在等待拆迁。在合同期内及等待拆迁过程中，南方公司陆续将其物品存放在仓库，直到2019年7月，其见始终未拆迁，准备将钢架仓库拆除时发现南方公司仍然未将存放的物品移除，在通知南方公司移除后至2020年6月3日其拍照取证时仍未移除，导致仓库无法拆除，该事实其提供的现场照片及短信内容可以证明。2.南方公司没有任何损失，相反却因其建造仓库获利，自2018年8月10日双方合同到期后，一直是南方公司占用仓库堆放物品，仓库拆迁后，因仓库产生的物品搬迁费和停产损失费以及其建造的活动板房拆迁补偿款一审法院已判决归南方公司所有。3.其有权获得拆迁补偿款。其是诉争被拆迁仓库的所有权人，拆迁补偿款应当归其所有，一审法院已经查明诉争被拆迁仓库是其出资建设，《场地使用协议书》第八条明确约定拆迁补偿款归其，不论仓库实际建造价格多少，不影响其获得拆迁补偿款的权利，实际上，其在10年前将20亩土地平整、硬化、搭建钢棚仓库，所需成本即使没有任何票据或合同也能知道是巨额的。《价格评估报告书》是芜湖市弋江区澛港街道办事处对南方公司进行拆迁补偿的依据，评估报告中明确写明评估的是建筑仓库的价格，协议书中写的也是钢棚价值。

恒宏机电公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令南方公司支付其拆迁补偿款1446648.7元；2.南方公司承担该案诉讼费用。

南方公司向一审法院提出反诉请求：1.判决恒宏机电公司双倍支付其场地占用费867920元（2018年8月11日至2020年3月10日）；2.判决恒宏机电公司按照411120元/年（27.408万×75%）的标准支付其自2020年3月11日起计算的场地使用占用费直至恒宏机电公司将场地清场后交付给其为止，暂计至2020年7月10日为137040元；3.判决恒宏机电公司将占用场地清场后交付给其；4.该案诉讼费用由恒宏机电公司承担。

一审法院认定事实：2011年8月3日，南方公司（甲方）与恒宏机电公司（乙方）签订《场地使用协议书》（以下简称“协议书”）一份，约定：甲方同意将坐落于南方公司储油罐后的场地借给乙方作为仓储使用，面积20亩左右；借用时间暂定4年，即自2011年8月10日起至2015年8月10日止；乙方借用甲方场地的使用费为每年32万元整；甲方为乙方使用场地提供水、电接口，以及出入道路，其余按现状交付；场地内地面平整和硬化，水、电管线铺设由乙方自理；乙方需搭建仓储房棚等设施的，甲方可协助出具相关申报手续；本协议届满终止之日，或者提前届满之日，乙方须在清除垃圾后将借用场地移交给甲方接收；除政府拆迁给予的地面附属物及附属设施（不含围墙）拆迁补偿支付给乙方外，甲方对乙方撤场不承担任何补偿费用；乙方没有按期向甲方移交场地的，须加倍支付场地占用赔偿金；本协议期满，如乙方需要继续借用，甲方应予优先考虑。2013年8月8日，南方公司（甲方）与恒宏机电公司（乙方）签订《土地租赁补充协议》，确认出租土地面积为17.13亩，并更改租金为每年27.408万元。2017年9月20日，南方公司（甲方）与恒宏机电公司（乙方）签订《土地租赁临时协议》（以下简称“临时协议”）一份，载明双方于2011年8月10日签订场地租赁合同，合同期满后，甲方目前正在向上级单位申报，请示是否可以续租给乙方，由于相关程序办理需要一定的时间，为保障双方权益，现签订本临时协议如下：本临时协议租赁时间暂定一年,自2017年8月11日起至2018年8月10日止；本协议签订时，乙方向甲方按照原协议租金金额预交一年的租金(原协议一年的租金为27.408万元)；如上级单位同意将土地自2017年8月11日至2018年8月10日继续租给乙方，双方则重新签订正式租赁协议，租金按照第三方评估机构的评估价确定,预收的租金多退少补；如上级单位不同意续租，乙方无条件退还场地，甲方根据实际使用时间，退还多余的预收租金。租赁期间，恒宏机电公司依约支付了全部租金。2018年2月8日，南方公司向恒宏机电公司发出《关于土地租赁期满不再续租的函》，载明：根据我公司与你公司2017年9月30日签订的土地租赁临时协议，土地租赁期到2018年8月10日期满，因我公司已纳入弋江区棚户区征收范围，并且芜湖市国资委已批复同意土地置换，根据芜湖市公路管理局《芜湖市公路管理局资产出租管理办法》之规定,我公司租赁给你公司的土地在合同期满后不再续租，请提前做好搬迁准备，并按照合同约定履行相关手续。临时协议期满后，恒宏机电公司将设备物品等搬离了租赁场地，其搭建的钢结构仓库未拆除。在临时协议期满后至拆迁前，南方公司曾将其公司物品、车辆放在恒宏机电公司搭建的钢结构仓库内。2020年6月5日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具编号为皖中信估字（2020）AZ1-0047号《价格评估报告书》，对芜湖市南方道路工程有限公司所属位于芜湖市弋江区九华南路建筑物征收补偿价值进行评估，其中建筑物评估明细表中载明：一处钢结构原料工棚建筑面积为1680.64㎡，评估总价为786540元，两处钢结构仓库建筑面积分别为2242.35㎡、562.90㎡，评估总价分别为975422元、314098元，四处简易结构活动板房建筑面积分别为67.5㎡、18.3㎡、40.20㎡、32.04㎡，评估总价分别为24773元、6716元、14753元、11759元，一处钢结构钢架棚建筑面积53.90㎡，评估总价为10942元，一处钢结构车棚建筑面积为280.84㎡，评估总价为80039元；价格评估结论：经评估，截止于评估基准日2020年3月10日，芜湖市南方道路工程有限责任公司所属的位于芜湖市弋江区九华南路的建筑物征收补偿价值为2225042元。南方公司在庭审中认可上述两处建筑面积分别为2242.35㎡、562.90㎡的钢结构仓库系恒宏机电公司搭建。根据上述评估结果，弋江区澛港街道办事处与南方公司签订《协议书》，载明：因皖赣扩能改造工程外部环境整治项目涉及到乙方钢构棚七处（面积4820.63㎡），活动板房4间（面积158.04㎡）需要拆除，经甲乙双方协商，达成以下协议：根据市铁办委托的安徽中兴评估公司评估，钢棚价值为人民币贰佰贰拾贰万伍仟零肆拾贰元整（￥2225042.00元)，棚内设备及物品搬迁费为人民币伍万玖仟柒佰肆拾肆元零肆分（4978.67×12元/m2=59744.04元），给予乙方因车间拆除造成的停产损失费为壹拾万陆仟捌佰零贰元零贰分（2225042×12%×4=106802.02元），共计人民币贰佰叁拾玖万壹仟伍佰捌拾捌元零陆分（￥2391588.06元）；甲方在收到市铁办的转账后三日内转至乙方指定账户；乙方在本合同签订后三日内腾空上述所有房屋交甲方拆除。现案涉租赁土地上部分仓库及设施已拆除，恒宏机电公司与南方公司就场地租赁及拆迁补偿问题协商未果，遂成讼。

一审法院认为，民事主体的财产权利受法律保护，其动产和不动产因公共利益需要被征收、征用的，依法应给予补偿。该案中，被征收的两处建筑面积分别为2242.35㎡、562.90㎡的钢结构仓库系由恒宏机电公司搭建，由此产生的拆迁补偿款1289520元（975422元+314098元）应由恒宏机电公司获得，故对恒宏机电公司主张南方公司支付拆迁补偿款1289520元的诉请予以支持。恒宏机电公司主张四处简易结构活动板房系其搭建，但并未提供充分证据加以证明，南方公司对此亦不予认可，故对恒宏机电公司主张四处简易结构活动板房的拆迁补偿款的诉请不予支持。另恒宏机电公司主张棚内设备及物品搬迁费和停产损失费，根据该院查明事实，恒宏机电公于2018年8月10日临时协议期满后已将棚内设备及物品搬走并结束经营生产，其搬迁和停产的直接原因是合同期届满，虽然其因征收原因不能续租，但根据临时协议的约定，如上级单位不同意续租，恒宏机电公司应无条件退还场地，并未约定合同届满后不再续租需向恒宏机电公支付相应补偿，且在案涉项目拆迁安置时，恒宏机电公司实际上早已不再生产，棚内也无其公司的设备及物品，故其主张棚内设备及物品搬迁费和停产损失费缺乏事实依据，该院不予支持。关于南方公司主张恒宏机电公司支付场地占用费的诉请。双方于2011年8月3日签订的协议书约定的租赁期间为自2011年8月10日起至2015年8月10日，其关于双倍支付占用费的约定并不当然适用于该租赁期限届满以后的日期，且双方于2017年9月20日签订的临时协议中对此并无约定，故南方公司要求恒宏机电公司双倍支付2018年8月11日至2020年3月10日期间的场地占用费的主张没有依据。另一方面，根据双方2011年8月3日协议书的约定，南方公司同意恒宏机电公司在租赁场地上搭建仓储房棚等设施。临时协议期满后，恒宏机电公司已依约将设备物品等搬离了租赁场地，仅剩搭建的钢结构仓库未拆除，而其搭建的钢结构仓库又构成了案涉租赁土地上的附着物，双方对该附着物的处理并无约定。若南方公司认为恒宏机电公司未拆除仓库构成违约或给其造成损失，应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。现没有证据证明租赁期满后，南方公司曾向恒宏机电公司主张拆除仓库或要求其支付占用费或采取了其他措施防止其认为的因仓库未拆除造成的损失扩大，相反，南方公司还曾使用仓库堆放其公司物品及停放车辆，现恒宏机电公司起诉要求其支付拆迁款，其方才提出要求支付占用费的主张，于法不应得到支持。另南方公司主张恒宏机电公司将占用场地清场后交付给其，对此恒宏机电公司在答辩中表示同意在南方公司不再占用仓库和附属用房后，将未拆迁的仓库和附属用房清理撤场，故对该诉请该院予以支持。在恒宏机电公司清场过程中，如有需要南方公司提供方便之处，南方公司应当依照《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定予以必要的协助。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、芜湖市南方道路工程有限责任公司于该判决生效之日起十日内芜湖恒宏机电设备有限公司拆迁补偿款1289520元；二、芜湖恒宏机电设备有限公司于该判决生效之日起十日内，将坐落于芜湖市南方道路工程有限责任公司储油罐后的租赁场地上未拆迁的仓库和附属用房清理撤场；三、驳回芜湖恒宏机电设备有限公司、芜湖市南方道路工程有限责任公司其他诉讼请求。本诉案件受理费17820元，由芜湖恒宏机电设备有限公司负担1936元，芜湖市南方道路工程有限责任公司负担15884元；反诉案件受理费13925元，由芜湖市南方道路工程有限责任公司负担13845元，芜湖恒宏机电设备有限公司负担80元。

二审期间，南方公司向本院提交律师函一份、EMS投寄记录一份，证实南方公司曾于2019年6月19日向恒宏机电公司发出律师函，要求其搬迁，恒宏机电公司已收到该律师函。恒宏机电公司质证称，该证据不属于新证据，系南方公司单方制作，与实际内容不符，其提交的现场照片能够证明南方公司占用了其建造的仓库，不是律师函所述拒不搬迁，EMS投寄记录不能证明该律师函已送达给恒宏机电公司，不能达到证明目的。本院认证认为，该证据不属于二审新证据，且均系复印件，律师函系南方公司制作、EMS投寄记录亦未加盖邮政公司公章，真实性无法确定，依法不予采信。经查阅原审卷宗、询问当事人，对一审法院认定的其他事实予以确认。

本院认为，二审应当围绕争议的部分进行审理。

关于恒宏机电公司是否应当支付仓库占用费用。南方公司与恒宏机电公司签订场地使用协议，约定南方公司将坐落于南方公司储油罐后的场地借给恒宏机电公司使用，恒宏机电公司支付一定的借用费，2018年8月10日协议到期后，恒宏机电公司即搬离案涉厂房，仅剩其搭建的钢结构仓库未拆除，南方公司称恒宏机电公司未向其交付使用的场地，与事实不符。双方2011年签订的《场地使用协议书》虽约定，恒宏机电公司未按期向南方公司移交场地的，必须按照借用费标准加倍支付场地占用赔偿金，但移交场地是否意味着拆除案涉仓库并不明确，恒宏机电公司搬离时，双方亦未就此协商。2020年3月拆迁前，南方公司不但未向恒宏机电公司主张仓库占用费用，反而使用该仓库堆放物品，并因征收获得搬迁等补偿，直至恒宏机电公司向其诉求案涉仓库拆迁补偿款，其才反诉要求恒宏机电公司支付仓库占用费用，显然有违情理、依据不足。

关于恒宏机电公司能否获得拆迁补偿款。土地上增设物补偿款应当归属于增设物建造者，被征收的两处钢结构仓库系恒宏机电公司搭建的事实得到双方当事人认可，争议双方《场地使用协议书》亦明确约定，政府拆迁给予的地面附属物及附属设施拆迁补偿归恒宏机电公司。在卷《价格评估报告书》显示，案涉两处仓库评估价共计1289520元，系根据仓库面积及单价对该仓库单独作出的价格评估，不包含土地价值。且案涉地块系集体土地，2018年2月8日南方公司向恒宏机电公司发出《关于土地租赁期满不再续租的函》，其中明确表示，芜湖市国资委批复同意土地置换，南方公司上诉称该1289520元包含土地价值没有依据。一审法院判决南方公司支付恒宏机电公司1289520元拆迁补偿款并无不当。

综上，芜湖市南方道路工程有限责任公司的上诉请求不能成立，不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费25156元，由上诉人芜湖市南方道路工程有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　肖　珍

审判员　王利民

审判员　陈　勇

二〇二〇年十二月二日

法官助理江群

书记员冯杨艳

附：本案适用法律条款

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。