6753某某与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省连云港市海州区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0706民初6753号

原告：***，男，汉族，住江苏省连云港市海州区

委托诉讼代理人：刘华，江苏田湾律师事务所律师。

被告：**，男，汉族，住江苏省连云港市海州区

委托诉讼代理人：李阳，江苏顺维律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马幸炜，江苏顺维律师事务所实习律师。

第三人：李正明，男，汉族，住江苏省连云港市连云区

第三人：江苏四达装饰有限公司，住所地江苏省镇江市

法定代表人：秦力平，该公司董事长。

委托诉讼代理人：聂经伦，江苏丹慧律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吕连宏。

原告***与被告**、第三人李正明、第三人江苏四达装饰有限公司（以下简称四达公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人刘华、被告**的委托诉讼代理人李阳、马幸炜、第三人李正明、第三人四达公司的委托诉讼代理人聂经伦、吕连宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告150万元及利息（违约金）(以120万元为本金自2012年7月5日起至实际清偿之日止，以30万元为本金自2012年10月5日起至实际清偿之日止，利息按年利率24%计算）；2、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告将其诉讼请求明确为：被告支付原告租金150万元及违约金(违约金计算以120万元为本金自合同签订日即2012年7月5日起至实际清偿之日止，以30万元为本金自房屋实际交还原告之日即201３年10月5日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）。事实和理由：2010年12月29日，镇江市四达装饰有限公司连云港分公司（以下简称四达公司连云港分公司）原负责人**与拟设立的碧海云天公司（签字代表人为李正明）签订《建筑装饰工程施工合同》，双方约定由四达公司承包连云港碧海云天KTV装饰工程二层、三层室内装饰，合同价款330万元。2011年10月13日，双方又签订了《建筑装饰工程施工补充合同》，约定由四达公司承包连云港碧海云天KTV装饰工程一层大堂、305大包厢、四楼办公区及楼梯等工程，合同价款90万元。2011年6月27日，连云港碧海云天KTV装饰工程经过施工单位和建设单位验收，其中建设单位即为拟设立的碧海云天公司，李正明作为建设单位负责人签字确认。2012年1月18日，***以碧海云天公司法人身份签订《抵债协议书》，该协议载明，碧海云天公司（法人***）宝马X6车牌号苏ＧＥ5××××抵押给四达公司，抵押价为100万元，作为碧海云天百老汇KTV装修工程款，剩余工程款130万元在2012年4月底之前支付给四达公司。四达公司连云港分公司于2012年5月7日注销，***在不知情的情况下，于2012年7月5日与**签订《百老汇KTV租赁合同》，约定***将百老汇KTV租赁给**经营场所使用，租期从2012年7月5日起至2013年7月5日，月租金10万元，付款方式为合同签订之日起按年一次性付清，即120万元用于抵***欠四达公司装修尾款130万元，另**剩余10万元作为保证金给***。但四达公司对**的该行为不予认可，在海州区法院提起诉讼。2014年2月25日，海州区法院判决李正明给付130万元及利息。2014年10月15日，江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）作出民事判决，维持原判。因**未将租赁费抵所欠装饰尾款130万元，经法院判决后***才知道真相，经多次催要未果。

被告**辩称：1、本案请求支付租金的权利人应为***。百老汇KTV的实际权利人是***；根据合同相对性，***与**签订的合同应认定为有效合同。2、因***未履行合同义务，导致本案的实际承租时间只有9个月，租金应予扣减。李正明称他们经营百老汇KTV一年，然后转给**，双方对经营权的转让明知且同意，由于**未办理消防证等手续，导致百老汇KTV在**经营过程中被查封。根据法庭调取的证据，查封从2013年5月开始，止于2013年6月17日。根据常识判断，查封开始前几天百老汇营业受到影响，查封结束之后也无法立即恢复营业，且查封到期时间距离合同到期日2013年7月5日十分接近，直接导致**剩余的时间无法经营，剩余未经营时间的租金应予以扣除。3、本案已过诉讼时效，且无重新计算诉讼时效的法定事由，应判决驳回原告的起诉。4、**已将三个月租金及10万元定金交付给***。

第三人李正明辩称，原告***诉求的款项应该全部支付给李正明。

第三人四达公司辩称，四达公司与李正明等建设工程施工合同纠纷一案与本案是基于同一事实引发的案件，二者具有直接利害关系。虽然贵院将四达公司列为无独立请求权第三人，但本案判决的给付价款应当支付给四达公司。

第三人李正明向本院提出诉讼请求：被告支付李正明租金150万元及违约金(违约金计算以120万元为本金自合同签订日即2012年7月5日起至实际清偿之日止，以30万元为本金自房屋实际交还原告之日即201３年10月5日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）。事实和理由：同***案的事实理由基本一致。补充：连云港中院（2014）连民终字第01024号民事判决认定李正明系拟设立的碧海云天公司发起人（或出资人），***向四达公司支付部分工程款并以宝马车冲抵工程款的行为只能系债务加入，《百老汇KTV租赁合同》的租金只能由李正明享有。

原告***对李正明的诉讼请求的答辩意见：1、从碧海云天公司出资到装潢、工程款支付，都是***支付的，李正明仅是给***打工，***以前在银行工作不宜出面。2、四达公司诉李正明工程款纠纷案，两级法院均支持四达公司的诉讼请求，虽然外观确认原则是一种例外，***尊重法院的判决，但***仍认为本案诉求的标的应当归***所有。

被告**对李正明的诉讼请求的答辩意见：本案请求支付租金的权利人应为***；其他答辩意见同对***案的答辩意见一致。

第三人四达公司对李正明的诉讼请求的答辩意见：1、百老汇KTV使用者及受益者都是**，租赁合同中载明的款项未支付也是事实，究竟是***还是李正明有权收取租赁合同的款项，四达公司认为应考虑生效判决书中责任承担的主体。2、诉讼时效是提醒权利人行使权利的，但其目的不是为了消灭权利，是为了保护债权人利益，关于时效的中止、延长都应放宽。3、四达公司与李正明的债权是经生效判决确认的，考虑公平与权利义务对等原则，应将相关租金支付给李正明。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：

一、《百老汇KTV租赁合同》签订及履行情况。

2012年7月5日，***（甲方）与**（乙方）签订《百老汇KTV租赁合同》一份，约定：一、甲方将坐落于连云港市朝阳×路××号新建的凯旋广场一至四层商场楼部分面积1982.26+1557.49平方米的百老汇KTV租赁给乙方作经营场所使用。二、租期从2012年7月5日起至2013年7月5日止（即壹年）。三、月租金10万元整，乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金。四、KTV租赁合同生效当天，乙方应向甲方交付10万元押金（不计利息），合同期满押金退回（如中途退租，则不退还押金）。五、付款方式：合同签订之日起按年一次性付清，即120万元（不含房租）此租金用于抵甲方所欠镇江四达装修尾款130万元；另乙方剩余10万元作为保证金给甲方。六、由甲乙双方共同盘点设备、库存物品，双方签字认可列表交接，乙方在合同期满不再续租后，应按所列清单归还相应设备物品，若不能归还，则亦可折价赔偿给甲方。合同还对其他事项进行了约定。

合同签订后，**经营百老汇KTV，但**并未支付百老汇KTV租金、押金或定金。百老汇KTV所占用的房屋系案外人所有，**自认曾向房东支付3个月的房屋租金，该房屋租金与本案合同项下百老汇KTV租金无关，10万元押金亦未支付给***。

2013年5月20日，连云港市公安消防支队（以下简称消防支队）向江苏碧海云天文化娱乐有限公司（以下简称碧海云天公司）作出《临时查封决定书》，载明：“我支队于2013年5月16日派员对你单位进行了消防监督检查，发现你单位（场所）经营的百老汇KTV存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：1、该场所内防排烟系统故障、火灾自动报警主机故障，不再具备防火灭火功能；2、采用可燃地毯和软包装修，可能导致重大人员伤亡。……现决定对你公司经营的百老汇KTV予以临时查封。查封部位、场所的范围：江苏碧海云天文化娱乐有限公司经营的百老汇KTV第一、二、三层。查封期限：2013年5月17日15时57分至2013年6月17日15时57分，逾期未能消除火灾隐患的，不受查封期限的限制”。经本院工作人员到消防支队了解情况，百老汇KTV整改一个月后，整改当时符合规定，未再对其采取查封等措施；除上述查封决定书外，消防支队未再出具其他文件。

2013年10月12日，案涉百老汇KTV实际交接给了碧海云天公司负责人李正明，**退出。2016年3月17日，镇江市四达装饰有限公司经工商登记变更企业名称为江苏四达装饰有限公司。

二、关联案件判决情况。

（一）（2013）新民初字第3107号民事判决情况。

2013年6月26日，四达公司诉李正明、第三人***、**建设工程施工合同纠纷一案在连云港市新浦区人民法院（以下简称新浦法院）立案。2014年2月25日，新浦法院就四达公司诉李正明、第三人***、**建设工程施工合同纠纷一案作出（2013）新民初字第3107号民事判决书，判令被告李正明给付原告四达公司130万元及利息。该判决中查明如下事实：

四达公司连云港分公司为原告四达公司依法设立的分公司，该分公司已于2012年5月7日注销，原负责人为第三人**。碧海云天公司为拟设立的公司，根据2011年1月17日江苏省工商行政管理局名称核准通知书其名称保留期至2011年7月26日，被告李正明为该拟设立公司的发起人,出资额为500万元。后碧海云天公司未能设立成功。2010年12月29日，四达公司连云港分公司（签字代表人为**）与拟设立的碧海云天公司（签字代表人为李正明）签订《建筑装饰工程施工合同》，双方约定由原告四达公司承包连云港碧海云天KTV装饰工程二层、三层室内装饰，合同价款130万元。2011年10月13日，原告四达公司（签字代表人为**）与拟设立的碧海云天公司（签字代表人为李正明）又签订了《建筑装饰工程施工补充合同》,双方约定由原告四达公司承包连云港碧海云天KTV装饰工程一层大堂、305大包厢及四楼办公区及楼梯等工程，合同价款为90万元。2011年6月27日，连云港碧海云天KTV装饰工程经过了施工单位和建设单位验收，其中建设单位即为拟设立的碧海云天公司，李正明作为建设单位负责人签字确认。

2012年1月18日，原告四达公司与拟设立的碧海云天公司签订《抵债协议书》，第三人***以碧海云天公司法人身份签字确认，该协议书载明，碧海云天公司（法人***）宝马X6车牌号为苏ＧＥ5××××车辆抵押给四达公司，抵押价为100万元，作为碧海云天百老汇KTV装修工程款，剩余工程款130万元在2012年4月底之前支付给四达公司。但是至今原告四达公司仍未收到130万元工程款。

2012年7月5日，第三人***（甲方）与**（乙方）签订《百老汇KTV租赁合同》……但是原告四达公司对于第三人**的行为不予认可。2012年9月11日，在第三人**的见证下，被告李正明、第三人***与李渊暖、胡佐英签订《协议书》约定，2012年9月至2013年7月房租费由**按2010年8月6日原租赁合同所约定的金额及付款方式交付给李渊暖等事项。

该判决认为：“被告李正明、第三人***虽称碧海云天公司的实际出资人为第三人***，但是根据江苏省工商行政管理局名称核准通知书，拟设立的碧海云天公司发起人（或出资人）为被告李正明，原告四达公司亦明确表示要求被告李正明承担给付工程款责任，因此，被告***是否为实际出资人并不影响本案被告李正明承担给付工程款的责任。第三人***与**虽然签订了《百老汇KTV租赁合同》并约定以工程款130万元冲抵租金，但是该租赁合同的签订时间是在四达公司连云港分公司注销之后，原告四达公司对于第三人**的行为亦不予确认，因此，第三人**的个人行为不能代表原告四达公司，被告李正明、第三人***主张以工程款抵消租金的观点，本院不予采纳”。

（二）（2014）连民终字第01024号民事判决情况。

李正明不服，提起上诉。2014年10月15日，连云港中院作出（2014）连民终字第01024号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决认为：“在合同履行过程中原审第三人***向四达公司支付部分工程款并以宝马车冲抵工程款的行为，只能系债务加入，但不能据此免除李正明承担债务的责任，故对上诉人认为***系碧海云天公司的实际投资人和发包人，应由***承担责任的上诉请求，本院不予支持”。

三、原告***向被告**主张权利情况。

***因刑事犯罪被判刑，其刑期从2013年3月1日起至2015年12月31日止。2018年12月12日，***找到**，明确是因为李正明的事情向**主张《百老汇KTV租赁合同》项下权利。

2020年6月5日，本院与王某作笔录。王某系***的舅舅，其称原系百老汇KTV工作人员，负责后勤、采购，其证明于2016年3月、6月受***委托与李正明一同到海州区东盛阳光大厦十楼最东边**办公室向**主张过百老汇KTV租金。***、李正明及四达公司对于该证言无异议。**质证意见为：证人王某未经***授权，不能代表***向**主张权利，另证人所述办公地址是错的，百老汇办公室是东盛名都广场十楼，证人证言虚假；该办公室于2015年已给连云港尤努斯投资有限公司（以下简称尤努斯公司）使用，**真实办公地点在东盛名都广场A座917，并提供工商登记信息显示尤努斯公司注册地址为海州区朝阳东路21-1号楼1023室。对此，李正明及四达公司均确认：**目前仍在东盛名都广场十楼办公；2019年，李正明、四达公司的赵经理、吕连宏经理及聂经伦律师还在上述**办公室与**商谈欠款事宜。

诉讼中，原告***明确同意本案租金收取等相关权利由李正明行使。

本案争议焦点为：1、百老汇KTV租金的权利人是***还是李正明；2、**欠付的百老汇KTV租金应如何计算，是否应予以扣减，如何扣减，违约金能否得到支持；3、权利人主张权利是否已超过诉讼时效。

针对第一个争议焦点，百老汇KTV租金的权利人是***还是李正明问题。本院认为，百老汇KTV租金的权利人是李正明，应判决将租金支付给李正明。理由如下：

1、综合本案事实，能够认定拟设立的碧海云天公司的实际控制人及出资人系***，***出面与四达公司签订抵债协议，给付装修工程款。由于***当时是银行职工，不方便以其名义设立营利性公司，故由李正明出面以李正明名义设立公司，并出面洽谈、办理相关事宜，工商登记载明李正明为碧海云天公司发起人。前期案涉工程款结算及付款、抵债，均由***负责并付款。后期本亦应由***继续承担付款责任，但后期***因涉嫌犯罪被刑事拘留，在此背景下，四达公司以李正明系碧海云天公司发起人为由，选择由李正明承担责任，而不再要求***承担责任。后生效判决判令李正明承担了130万元工程款及利息的付款责任。李正明显明，***隐名，二人从事的经营活动具有利益一体性。

2、根据权利义务相对等原则，既然四达公司选择了李正明承担义务，那么由未付工程款而引申出来的，以租金抵销装修工程款为目的而签订的《百老汇KTV租赁合同》中的租金收取权亦应由李正明所享有；并且，诉讼中，***对租金收益权利归李正明享有并无异议。如此认定，能够达到权利义务的对等与平衡。否则，若判令租金权利人为***，会出现权利由***享有，义务却完全由李正明承担的权利义务明显失衡的情形。综上，本院认为百老汇KTV租金的权利人是李正明，应判决将租金支付给李正明。

针对第二个争议焦点，**欠付的百老汇KTV租金应如何计算，是否应予以扣减，如何扣减，违约金是否得到支持问题。本院认为，**应将欠付的百老汇KTV租金支付给李正明，但应扣减被临时查封期间31天的租金，具体分析如下：

1、租赁的实际起止时间问题。根据《百老汇KTV租赁合同》约定，租期从2012年7月5日起至2013年7月5日止，但实际于2013年10月12日百老汇KTV才返还，故被告**应支付自2012年7月5日起至2013年10月12日止共计464天的租金。

2、租金扣减问题。***在将百老汇KTV承包给**前，已对百老汇KTV装修并经营了大约一年时间，KTV作为特殊行业，对消防安全存在更高要求；***作为拟设立的碧海云天公司实际控制人，负有义务使得百老汇KTV满足消防要求。鉴于百老汇KTV因存在火灾隐患，被消防支队临时查封31天，该查封时间内的租金应予扣减。至于被告**辩称由于查封原因，实际经营9个月，剩余未经营时间租金予以扣除的观点，本院认为，百老汇KTV已在临时查封的31天时间内整改完成且整改符合规定，故消防支队在查封到期后未再对其采取处罚措施，在此种情况下，**完全可以正常经营，本院对其上述抗辩观点不予采信。**应支付433天（464天-31天）的租金。

3、违约金能否得到支持问题。《百老汇KTV租赁合同》第三条约定“月租金10万元整，乙方（**）必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金”，原告据此条款主张违约金。本院认为，如前述分析，合同并未约定具体付款时间且签订该合同的目的就是用租金冲抵装修工程款，根本无需直接支付租金，并不存在所谓的未依约交付租金违约问题，故***、李正明诉求的违约金，均没有事实与法律依据，本院不予支持。

综上，被告**应向李正明支付租金1423561.64元（120万/年÷365天×433天）。原告***的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。

针对第三个争议焦点，李正明主张权利是否已超过诉讼时效问题。本院认为，李正明主张权利未超过诉讼时效。分析如下：

1、鉴于《百老汇KTV租赁合同》未约定租金的具体付款时间，且通过前文分析，百老汇KTV租金实际无需直接支付，双方签订该合同的目的就在于抵消装修工程款。***根据合同约定不能直接要求对方付款，直至四达公司诉李正明案二审判决于2014年10月15日作出后，才最终确定租金不能直接冲抵装修工程款，合同约定的冲抵债务目的无法实现。李正明及***收到该二审判决后才确切知道无法直接冲抵债务，才能起算租金的诉讼时效。现有证据未能查明李正明及***收到该判决的确切时间，但即便从二审判决作出日即2014年10月15日起算2年诉讼时效，鉴于证人王某能够证明曾于2016年3月份与李正明一同到**办公室主张权利，构成诉讼时效中断，诉讼时效重新起算；即便证人陈述略有瑕疵，但并不影响其证明目的。

2、根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。民法总则系于2017年10月1日施行，故根据上述规定，应适用三年诉讼时效期限，李正明的诉讼时效应至2019年3月份届满；但***于2018年12月12日曾向**主张权利，李正明、***在案涉租金事宜方面具有利益一致性，***向**主张权利亦构成诉讼时效的中断。结合李正明于2019年8月申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，向**主张权利的实际情况，本院认定李正明主张权利未超过诉讼时效。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论、研究决定，判决如下：

一、被告**于判决生效之日起十日内给付第三人李正明租金1423561.64元；

二、驳回第三人李正明的其他诉讼请求；

三、驳回原告***的诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费38800元、保全费5000元（原告***均已预交），均由原告***自行负担。案件受理费9150元（第三人李正明已预交），由第三人李正明负担467元，由被告**负担8683元，被告**于本判决生效后十日内将8683元一并给付第三人李正明。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：1044××××9094（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。

审　判　长　　卜玉霞

人民陪审员　　张春梅

人民陪审员　　于银华

二〇二〇年十月十日

法官　助理　　董延磊

书　记　员　　相　媛

法律条文和上诉须知

一、法律条文

（一）《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（二）《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》

第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。

（三）《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

二、上诉须知

根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：

当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。

上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。

本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。

收款人：江苏省连云港市中级人民法院

账号：1044××××9094

开户行：连云港市农业银行苍梧支行