昆明创悦物业管理有限公司、昆明高新技术产业开发区孵化器管理中心等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

云南省昆明市五华区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）云0102民初17862号

原告：昆明创悦物业管理有限公司，住所地云南省昆明市高新区海源中路1088号和成国际B座412室，统一社会信用代码91530100MA6NN4EC21。

法定代表人：李静，总经理。

委托诉讼代理人：胥艳娟，云南靖节律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：杨月婷，云南靖节律师事务所律师，特别授权代理。

被告：昆明高新技术产业开发区孵化器管理中心，住所地昆明市二环西路220号云南软件园产业楼，统一社会信用代码125301155920118536。

法定代表人：鲁旭。

委托诉讼代理人：岳书丞，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：赛志达，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

被告：云南万投环境科技有限公司，住所地云南省昆明市高新区海源中路1088号和成国际A座16层1601号，统一社会信用代码91530100MA6NGY8424。

法定代表人：张勤。

被告：云南嘉浩电力工程有限公司，住所地中国（云南)自由贸易试验区昆明片区经开区洛羊街道办事处云南海归创业园1幢2楼297-15号，统一社会信用代码91530100582352320C。

法定代表人：何坤。

原告昆明创悦物业管理有限公司与被告昆明高新技术产业开发区孵化器管理中心（以下简称：孵化器管理中心）、云南万投环境科技有限公司（以下简称：万投公司）、云南嘉浩电力工程有限公司（以下简称：嘉浩公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胥艳娟，被告孵化器管理中心的委托诉讼代理人岳书丞、赛志达到庭参加了诉讼。被告万投公司、嘉浩公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2019年9月1日-2021年12月31日期间尚欠的物业管理费175560元及逾期付款违约金（违约金以175560元为基数，自逾期之日起，按一年期贷款市场报价利率的4倍计算至款项付清时止，暂计算至2021年8月18日为33739.12元）；2.请求判令律师费8000元由被告承担；3.请求判令诉讼费、保全申请费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2016年10月25日，被告一租赁“和成国际研发中心”3、8、9、10、13、15、16、17、21、22、23、24、25、26、27层房屋用于孵化平台吸引或对外引进符合相关要求的企业入驻，后被告一将“和成国际研发中心”15层、16层房屋转租给被告二使用，被告二将15层分租给被告三使用。2019年4月1日起，原告开始为“和成国际研发中心”全体业主提供物业服务，原被告约定：物业服务费按照建筑面积计价，单价为每月每平方米5元，支付周期按照整年支付，被告租赁的15层办公楼建筑面积为1254平方米。自2019年9月1日起，被告便未向原告支付物业服务费，原告多次催款，但被告一直未支付其欠付的2019年9月1日-2021年12月31日期间的物业管理费175560元，因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。

被告孵化器管理中心辩称，一、孵化器管理中心非涉案房屋业主，亦非涉案房屋实际使用人，不是本案适格被告，依法不承担原告诉请的物业费及违约金；二、原告此前从未向我方书面催缴物业费，且与我方签署《房屋租赁合同》的出租人和成公司及房屋业主未向我方告知物业服务公司更换情况；三、我方依法不应承担原告诉讼请的物业费及违约金，且未与原告签署物业服务合同，原告诉请的律师费无事实及法律依据，依法不应得到支持。

被告万投公司、嘉浩公司未到庭，也未答辩。

原告为支持其诉讼主张，提交了以下证据：

第一组：1.房屋租赁合同；2.房屋租赁协议；3.图片。

第二组：1.情况说明；2.云南省增值税专用发票。

第三组：1.发文登记表；2.和成国际研发中心物管费通知单。

第四组：1.委托协议；2.云南省增值税普通发票；3.云南省非税收入收款收据。

被告孵化器管理中心为支持其诉讼主张，提交了以下证据：

1.房屋租赁合同；2.房屋租赁协议；3.房屋补充租赁协议。

被告万投公司、嘉浩公司未举证，也未质证。

本院认为，被告万投公司、嘉浩公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃对原告及被告孵化器管理中心所举证据进行抗辩的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的图片、情况说明、云南省增值税专用发票、发文登记表、和成国际研发中心物管费通知单、委托协议、云南省增值税普通发票。被告孵化器管理中心对上述证据三性均不予认可。经本院审查认为，图片、情况说明、云南省增值税专用发票、和成国际研发中心物管费通知单、发文登记表能够相互印证，在无反证证明其不真实的的情况下，本院予以采信；委托协议、云南省增值税普通发票形式合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以采信；2.被告孵化器管理中心提交的房屋补充租赁协议。原告不认可上述证据的关联性。经本院审查认为，上述证据有被告万投公司签章，且真实性经原告认可，也能够实现被告孵化器管理公司的证明目的，故本院予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告孵化器管理中心（乙方、承租方）与云南和成投资开发集团有限公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其下属子公司云南和成房地产开发有限公司建设的“和成国际研发中心”部分楼层出租给乙方，其中15层建筑面积为1253.97㎡；租赁期间，乙方因使用租赁房屋产生的水、电、气、供暖、排污、通讯、有线电视、卫生、消防、治安对公共消耗部分（如电损、水损的分摊等费用）等按照相关部门（含物业管理公司）的收费标准由乙方自行承担与支付；物业管理、物业服务费及水电费的标准按照云南融懿物业管理有限公司相关标准执行。

2018年9月4日，被告孵化器管理中心（甲方）与被告万投公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将其承租的和成国际A座的十五层、十六层转租给乙方；物管费由乙方自行向有关部门交纳。2020年4月9日，被告孵化器管理中心（甲方）与被告万投公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定乙方租赁甲方房屋期间的物业费、水电费、清洁费等相关费用，由乙方自愿接受甲方同意委托的物业管理服务公司，签署该房屋物业服务合同并缴纳物业费，乙方租赁房屋期间未及时缴纳上述费用，所造成的一切法律责任与费用，均与甲方无关，导致甲方损失的，对应损失由乙方承担。

2020年1月14日，原告、被告嘉浩公司与云南融懿物业管理有限公司共同出具《情况说明》，确认因云南融懿物业管理有限公司委托合同到期，自2019年3月31日起退出“和成国际研发中心”项目的物业管理工作；自2019年4月1日起，云南和成投资开发集团有限公司授权由原告全权管理“和成国际研发中心”所有事宜；在租赁期内，物业管理服务费按建筑面积每平方米5元收取，建筑面积合计1254㎡，本年物管费时间：2018年9月1日至2019年8月31日，共计75240元；费用支付至原告账号为8719××××0101的账户。

2020年1月17日，原告开具云南省增值税专用发票，确认收到被告嘉浩公司支付的物业管理费75240元。2021年10月12日，被告嘉浩公司法定代表人何坤在原告的《发文登记表》签字，确认收到2020年1月1日至2021年12月31日的两份物业费缴费单。

另查明，原告为实现债权支出律师代理费8000元。

本院认为，被告万投公司、嘉浩公司经本院合法传唤未出庭参加诉讼，故本案的处理以被告万投公司、嘉浩公司无抗辩为前提条件之一。首先，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院》第七条及《物业管理条例》第四十二条之规定，本案中，业主系案外人，经本院释明，原告坚持放弃对业主主张权利。本院认为，对负连带责任的债务人，原告仅向其中一方主张权利，系其权利的自由处分，本院予以确认。其次，关于案涉物业的实际使用人。被告孵化器管理中心作为案涉物业承租人提交了《房屋租赁协议》证明其将该物业转租给被告万投公司，故被告孵化器管理中心并非案涉物业实际使用人。当事人虽未提交证据证明被告万投公司将物业转租给被告嘉浩公司，但原告认可物业实际使用人为被告嘉浩公司，并提交图片予以证明，且原告提交的情况说明、云南省增值税专用发票、发文登记表等均证明原告仅向被告嘉浩公司催收拖欠的截止2021年12月31日的物业服务费，而被告嘉浩公司也支付过2018年9月1日至2019年8月31日的物业服务费，故本院确认案涉物业实际使用人为被告嘉浩公司。原告向被告孵化器管理中心、万投公司主张权利无事实及法律依据，本院对其主张不予支持。再次，关于原告主张物业服务费金额和逾期付款违约金。原告主张的2021年12月的物业服务费虽未到期，但原告主张系先付款后服务。本院认为，在无证据证明双方对付款期限有具体约定的情况下，该主张符合物业管理服务的市场交易习惯，也未超出合理范畴，故本院予以确认。根据《情况说明》确认的物业服务费计收标准，被告嘉浩公司应向原告支付其主张的尚欠2019年9月1日至2021年12月31日的物业服务费175560元（5元/㎡/月×1254㎡×28月）。至于原告主张的逾期付款违约金，因原告未提交证据证明双方对违约责任有明确约定，且原告主张的违约金计算基数包含了尚未提供物业服务期间的物业费，故本院对原告主张的计算标准不予采纳。被告嘉浩公司逾期支付物业服务费，理应会对原告造成损失，故本院酌情将逾期付款违约金调整为尚欠物业服务费的10%即17556元。最后，关于原告主张的律师代理费，因原告未提交证据证明由被告承担该费用，故本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十条，《最高人民法院》第六条、第七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告云南嘉浩电力工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明创悦物业管理有限公司支付物业服务费175560元；

二、被告云南嘉浩电力工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明创悦物业管理有限公司支付逾期付款违约金17556元；

三、驳回原告昆明创悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

已减半收取的案件受理费2280元，由被告云南嘉浩电力工程有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。

审判员　杨　婷

二〇二一年十月二十四日

书记员　吴小梦

履行义务告知：本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人需按期履行义务，不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。如未履行义务，本案进入执行程序的，本条款即为执行通知，履行义务人应当向执行法院报告当前及申请执行之日前一年的财产情况，人民法院可依法对被执行人的财产采取强制措施，并对相关当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。