青岛建一混凝土有限公司等与江苏南通三建集团股份有限公司承揽合同纠纷执行审查执行裁定书

山东省青岛市即墨区人民法院 执行裁定书 （2025）鲁0215执异296号 案外人：青岛建一混凝土有限公司，住所地青岛市李沧区黑龙江中路3200号，统一社会信用代码91370213770287909C。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东诚泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东诚泉律师事务所律师。 申请执行人：济南正寅工贸有限公司，住所地济南市历城区唐王镇段家村村南工业园区,统一社会信用代码91370112553706521T。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，山东国曜琴岛（青岛高新区）律师事务所律师。 被执行人：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省南通市海门经济技术开发区香港路588号,统一社会信用代码91320684138774017K。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，男，1987年11月20日出生，汉族，住江苏省海门市海门街道亚特香堤雅境102幢605室，公民身份号码3206841987********。系江苏南通三建集团股份有限公司公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，1983年11月1日出生，汉族，住江苏省海门市三星镇新凤村三十九组38号，公民身份号码3206841983********。系江苏南通三建集团股份有限公司公司员工。 本院在执行申请人济南正寅工贸有限公司与被执行人江苏南通三建集团股份有限公司承揽合同纠纷一案中，案外人青岛建一混凝土有限公司向本院提出申请，本院依法组成合议庭审查了本案。现已审查结束。 案外人称，案外人在法院查封房屋前已购买案涉房屋，于2022年12月7日办理网签备案登记。故请求中止（2025）鲁0215执2820号案对位于青岛市城阳区学城路630号11号楼1单元701户房屋的执行，并解除对该房屋的查封。 申请执行人辩称：案外人的情况不属于法律规定的能够排除执行的情况，应驳回案外人的异议请求。 被执行人辩称，对案外人的异议请求无异议。 案外人提交如下证据： 证据一、《债权债务抵消协议书》一份，《预拌混凝土供货合同》三份、《商品混凝土买卖合同》一份、青岛建一混凝土有限公司预拌混凝土结算单九份、《抵房协议》一份、青岛建一混凝土有限公司企业信息一份、青岛建一新材料科技有限公司企业信息一份，证明： 1、2022年10月17日，青岛青特华安置业有限公司与江苏南通三建集团股份有限公司、青岛地铁青特置业有限公司签订《债权债务抵消协议书》，确认青岛地铁青特置业有限公司欠付江苏南通三建集团股份有限公司青特地铁花屿城项目工程款9231386.7元，青岛青特华安置业有限公司欠付江苏南通三建集团股份有限公司青特小镇E项目工程款867811.3元，前述欠付工程款共计10099198元，青岛地铁青特置业有限公司、青岛青特华安置业有限公司以青特云境项目三套房屋抵顶前述工程款，其中包含案涉青特云境项目11-1-701户房屋。 2、2020年7月、8月期间，青岛建一混凝土有限公司与江苏南通三建集团股份有限公司签订三份《预拌混凝土供货合同》，约定由青岛建一混凝土有限公司向江苏南通三建集团股份有限公司提供预拌混凝土，用于青特小镇F区一期项目、二期项目、四期项目工程施工；前述合同金额共计2600万元整。前述合同第六条付款方式及期限均约定：双方约定的供货范围内正负零验收合格后付至结算货款的40%，多层区全部封顶验收合格后付至结算款的60%，高层结构每完成十层付至结算款的60%，结构封顶验收合格后六个月付至结算货款的70%，全部工程竣工验收备案结束后八个月内付至结算款的95%，余5%货款工程全部竣工验收备案结束后2年内付清。2021年7月10日，青岛建一新材料科技有限公司与江苏南通三建集团股份有限公司签订《商品混凝土买卖合同》，约定由青岛建一新材料科技有限公司向江苏南通三建集团股份有限公司提供预拌混凝土，用于青特小镇F区项目现场及江苏南通三建集团股份有限公司指定地点工程施工，合同金额1200万，《商品混凝土买卖合同》第8条第8.5款约定：双方约定的供货范围内正负零验收合格后付至结算货款的40%，多层区全部封顶验收合格后付至结算款的60%，高层结构每完成十层付至结算款的60%，结构封顶验收合格后六个月付至结算货款的70%，全部工程竣工验收备案结束后八个月内付至结算款的95%，余5%货款工程全部竣工验收备案结束后2年内付清。 3、青岛建一混凝土有限公司与青岛建一新材料科技有限公司均为青岛建一控股集团有限责任公司100%控股的公司。 4、案涉青特小镇项目于2023年9月19日全部竣工验收合格，前述货款履行期限已经届满，青岛建一混凝土有限公司、青岛建一新材料科技有限公司与江苏南通三建集团股份有限公司就前述《商品混凝土买卖合同》、《预拌混凝土供货合同》分批办理结算。 5、2022年10月28日，江苏南通三建集团股份有限公司、青岛建一混凝土有限公司、青岛建一新材料科技有限公司三方签订《抵房协议》，约定江苏南通三建集团股份有限公司以青特云境6-3-401房（含车位一个A608号）、11-1-701房（即案涉房屋）及车位B229号（两套房屋合计价款5896999元、车位价款112050元）抵顶对青岛建一混凝土有限公司、青岛建一新材料科技有限公司欠付的材料款。其中案涉11-1-701户房屋面积为142.55㎡、单价17901.51元、总价2551860元。 证据二、更名申请一份、认定购房人申请书一份、《商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号202200241862）、案涉房屋网签信息打印件一份、收款收据一份，证明： 1、前述《抵房协议》签订后，青岛建一混凝土有限公司与江苏南通三建集团股份有限公司共同向青岛青特华安置业有限公司提交了关于案涉房屋的认定购房人申请书以及更名申请，江苏南通三建集团股份有限公司确认购房款2551860元，申请将案涉房屋更名为青岛建一混凝土有限公司。 2、2022年12月7日，青岛青特华安置业有限公司与青岛建一混凝土有限公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同（预售）》，房屋总价款2551860元，交付时间为2023年12月31日前。 3、2022年12月7日，《商品房买卖合同（预售）》办理网签备案，青岛青特华安置业有限公司出具房款收据，确认收到案涉房屋房款2551860元。 证据二证明，青岛建一混凝土有限公司与江苏南通三建集团股份有限公司存在真实的债权债务关系且债务履行期限已经届满。青岛青特华安置业有限公司将案涉房屋抵顶给江苏南通三建集团股份有限公司，江苏南通三建集团股份有限公司又将案涉房屋抵顶给青岛建一混凝土有限公司，双方均签订了《抵房协议》，青岛建一混凝土有限公司与青岛青特华安置业有限公司已就案涉房屋签订《商品房买卖合同（预售）》并进行网签备案，均在法院查封前。 证据三、资料物品签收单一份、收款收据一份，证明：青岛青特华安置业有限公司于2024年7月10日将案涉房屋交付给青岛建一混凝土有限公司，此后由青岛建一混凝土有限公司缴纳案涉房屋的物业费，证明青岛建一混凝土有限公司自2024年7月10日开始占有案涉房屋至今。 证据四、青岛市国土资源和房屋管理局网上备案系统合同查询打印件一份、案涉青特云境项目房屋价格截图打印件一份，证明：2022年下半年，青特云境项目房屋单价在15000元至18000元，案涉房屋单价为17901.51元，案涉房屋的抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。 综合前述证据可以证明：青岛建一混凝土有限公司与江苏南通三建集团股份有限公司存在真实的债权债务关系且债务履行期限已经届满，在法院查封案涉房屋前，青岛建一混凝土有限公司与江苏南通三建集团股份有限公司已签订合法有效的《抵房协议》，并合法占有案涉房屋，案涉房屋的抵债金额与抵债时的价值基本相当。案涉房屋于2022年12月7日办理买卖合同网签备案，根据最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（法释[2025]10号）第十六条之规定，属于“非因案外人自身原因”未办理不动产所有权转移登记。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，应中止对案涉房屋的执行。 申请执行人质证称： 1、对证据一中《债权债务抵消协议书》的真实性无异议；对《预拌混凝土供货合同》三份的真实性无法确认；《商品混凝土买卖合同》系被执行人与青岛建一新材料科技有限公司签署，与本案无关；对预拌混凝土结算单的真实性不认可，均无江苏南通三建集团股份有限公司盖章确认，其中2022年4月1日至4月30日、5月1日至5月31日、6月1日至6月30日、7月1日至7月31日的预拌混凝土结算单中载明的订货方为江苏盛大建设工程有限公司，供货方为青岛建一新材料有限公司，该两公司均与本案无关，不应作为本案的证据；对《抵房协议》的真实性无法确认，抵房金额为5896999元，而案外人提交的预拌混凝土结算单显示其与江苏南通三建集团股份有限公司的结算金额为三百余万元，低于抵房金额；对青岛建一混凝土有限公司、青岛建一新材料科技有限公司企业信息的真实性无异议。 综上，案外人提交的上述证据不能证明其符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及执行异议司法解释第十四、十五、十六条之规定。 2、证据二中更名申请、认定购房人申请书均为复印件，对真实性不认可；对《商品房买卖合同（预售）》、案涉房屋网签信息打印件的真实性无异议，证明事项不认可，该《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应在2023年12月31日之前向买受人交付商品房，第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，案涉房屋于2022年12月7日办理网签手续，但直至2025年5月被法院查封一直未办理商品房所有权转移登记，案外人并未举证证明其存在非自身原因未办理过户登记，故案外人不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 3、对证据三中资料物品签收单的真实性不认可，该签收单业主签字处案外人的盖章下无编码，与案外人提交的其他材料及异议申请书上的公章不一致，该印章系伪造。对收款收据的真实性不认可，该收据载明的物业费缴费期间为2024年1月至12月，而案外人提交的资料物品签收单载明的建房时间为2024年7月10日，该两份证据相互矛盾，且案外人未提供支付物业费的转账凭证及自接房至今的水电费记录，故该证据不能证明案外人已占有案涉房屋。 4、对证据四的真实性无异议，但安居客、贝壳找房等APP上显示的价格为现阶段的房屋价格，无法证明案涉房产2022年12月的价格，且根据案外人提交的证据可知，结算单中的金额远小于《抵房协议》中的金额。 被执行人质证称，对案外人的证据均无异议，我方与案外人签订了真实的买卖合同，且已办理了相关抵房手续。 经本院审查查明，（一）申请执行人与被执行人承揽合同纠纷一案，本院于2025年1月24日作出的（2024）鲁0215民初14244号民事判决书已经发生法律效力。因被执行人未能自觉履行生效法律文书确定的法律义务，申请执行人已向本院申请强制执行，执行案号：（2025）鲁0215执2820号。 （二）在执行过程中，本院于2025年4月8日向青岛青特华安置业有限公司送达履行到期债权通知书，通知青岛青特华安置业有限公司在收到通知后十五日内向济南正寅工贸有限公司履行对江苏南通三建集团股份有限公司的到期债务100万元。 （三）青岛青特华安置业有限公司于2025年4月19日向本院提出异议，称其与江苏南通三建集团股份有限公司就青特小镇E区项目总包施工合同项下款项已结清。 2025年5月20日，青岛青特华安置业有限公司向本院提交其与青岛地铁青特置业有限公司、江苏南通三建集团股份有限公司于2022年10月17日签订的《债权债务抵消协议书》，该协议书约定：青岛青特华安置业有限公司将青特云境11号楼1单元701户房屋以2551860元价格抵顶青岛青特华安置业有限公司、青岛地铁青特置业有限公司对江苏南通三建集团股份有限公司的欠款。 （四）本院于2025年5月26日依法作出（2025）鲁0215执2820号之三执行裁定，并查封青岛青特华安置业有限公司名下案涉房屋。 （五）2020年7月8日、2020年8月24日，青岛建一混凝土有限公司与江苏南通三建集团股份有限公司签订《预拌混凝土供货合同》三份，约定青岛建一混凝土有限公司为江苏南通三建集团股份有限公司的青特小镇F区一期项目、二期项目、四期项目提供混凝土。 2021年7月10日，青岛建一新材料科技有限公司与江苏南通三建集团股份有限公司签订《商品混凝土买卖合同》，约定青岛建一新材料科技有限公司为江苏南通三建集团股份有限公司的青特小镇F区项目等提供混凝土。 （六）2021年9月11日、2021年12月26日、2022年1月8日、2022年6月3日，青岛建一混凝土有限公司与江苏南通三建集团股份有限公司对预拌混凝土结算。 2022年6月3日、2022年6月8日、2022年8月6日，青岛建一新材料科技有限公司与江苏南通三建集团股份有限公司对预拌混凝土结算。 （七）2022年10月28日，江苏南通三建集团股份有限公司与青岛建一混凝土有限公司、青岛建一新材料科技有限公司签订《抵房协议》，约定江苏南通三建集团股份有限公司以其青特云境11号楼1单元701户房屋以2551860元价格抵顶欠付的青特小镇F区项目混凝土款。 （八）青岛建一混凝土有限公司、青岛建一新材料科技有限公司均为独资公司，股东均为青岛建一控股集团有限责任公司 （九）2022年11月2日，江苏南通三建集团股份有限公司向青岛青特华安置业有限公司出具《更名申请》、《认定购房人申请书》，申请将案涉房屋更名为青岛建一混凝土有限公司。 （十）2022年12月7日，青岛青特华安置业有限公司与青岛建一混凝土有限公司签订案涉房屋买卖合同，并办理买卖合同网签备案。 （十一）2024年7月10日，青岛建一混凝土有限公司接收案涉房屋，并缴纳物业费。 本院认为，关于申请执行人与被执行人承揽合同纠纷一案，案外人向本院提出执行异议，结合本案证据分析认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在法院查封案涉房屋之前，已签订合法有效的书面买卖合同，并办理买卖合同网签备案，已支付全部购房款，并占有案涉房屋，未办理过户登记并非案外人自身原因。综上，案外人的异议理由成立，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条之规定，裁定如下： 中止对青岛青特华安置业有限公司名下位于青岛市城阳区学城路630号11号楼1单元701户房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向山东省青岛市即墨区人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十月二十二日 书记员***