***、***等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘11民终817号 上诉人（原审原告）：***，男，1985年7月16日出生，汉族，住新田县。 上诉人（原审原告）：***，女，1984年2月10日出生，汉族，住新田县。 委托诉讼代理人：**，湖南火龙联合律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：湖南方大建设有限公司，住所地新田县龙泉镇滨河西路58号。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司职员。 上诉人***、***因与上诉人湖南方大建设有限公司（以下简称方大公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2021）湘1128民初1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 ***、***上诉请求：1、判令方大公司向***、***出示开***城1栋2**6层03号房屋《***工验收合格验收备案表》、《房屋测绘报告》；2、判令方大公司向***、***支付从2020年12月31日起至起诉之日（2021年8月27日）止共240日，每日按原告支付全部房价款万分之三逾期交房违约金人民币43004.30元，并每日按照万分之三承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3、本案一、二审诉讼费用由方大公司承担。事实和理由:一、一审法院认定“涉案房屋满足交房条件”不能成立。1、涉案房屋未经综合验收，不能交付。涉案合同第八条约定商品房交付条件为：（1）商品房已经工程竣工；（2）该商品房已经取得房屋测绘报告。但购买商品房的目的是居住生活，房屋如未达到综合验收合格的条件，则该目的难以实现。房屋验收合格除要求房屋质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需满足正常的居住和生活需要，出卖人交付的房屋应完成工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收，而标的房屋不具备其中任何一项合法有效的验收文件。违反了合同的约定，也违反了国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、十八条，《中华人民共和国消防法》第十条第三款等法律对建筑工程交付民事行为的强制性规定，缺乏法定要件，不能交付使用。方大公司提交的《工程验收报告》不能证明该建设工程已经综合验收合格。2、按照涉案合同第十条的约定:“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件”。而方大公司在庭审时才提交该保证书及说明书，说明在交房时并未向***、***交付上述文件，至今也未取得《竣工验收合格验收备案表》、《房屋测绘报告》。3、标的房屋施工质量验收没有按照国家标准进行，不符合施工质量验收的实质要件。根据相关法律规定，包含施工质量验收在内的一切建设活动均应遵守国家强制性标准的规定，而不符合标准的不能交付使用。方大公司未按照国家标准进行任何验收。二、一审判决对延期交房违约期间的认定错误。一审法院认定延期交房违约金计算期间为“从合同约定的交房时间起至被告通知原告收房时间止”此认定是在，涉案房屋满足交房条件下进行的，其通知形式应符合合同约定的书面形式，以快递、邮寄挂号信的方式送达。但本案涉案房屋并未达到交付条件，也未向***、***出示《竣工验收合格验收备案表》、《房屋测绘报告》。按照合同的约定买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按照《房屋买卖合同》的第十一条处理。即判令出卖人向买受人支付从2020年12月31日起至起诉之日（2021年8月27日）止共240日，每日按原告支付全部房价款万分之三逾期交房违约金人民币43004.30元，并每日按照万分之三承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金。三、一审判决严重违背了《中华人民共和国民法典》规定的自愿、公平、诚实信用的基本原则，随意将合同约定的万分之三违约金调整至万分之一。原合同对违约金的约定公平、合理，不存在过高的情形。1、双方签订的合同是被上诉人提供的格式合同，现被上诉人主张违约金过高，并不合理。2、合同中约定了双方违约责任的内容，且上诉人违约付款的违约责任为需承担每日按合同约定承担万分之三的违约金，上诉人与被上诉人在合同中的违约责任基本相当，可见违约金条款在合同中是一致的、明确的，体现了合同的公平、自由原则，被上诉人理应履约。3、被上诉人在合同约定的期限未能交付房屋，且距今一年时间，属于严重违约，上诉人的合同利益已经受到严重侵害。被上诉人提出损失不存在，减少违约金的主张与事实不符。违约金的支付条件是违约行为的发生，而不是守约方实际损失的发生。违约金条款是当事人约定的条款，在没有证明显失公平的条件下，人民法院应当推定合同当事人地位是平等的、合同权利义务是公正的，因此应当以支持违约金条款的有效为原则。4、在违约方请求减少过高的违约金时，应当按照谁主张，谁举证原则，由违约方承担证明违约金过高的举证责任。 方大公司辩称，商品房买卖合同约定，竣工后即可交付。我方不存在延期交房，根据当时疫情和天气等方面的影响，在2020年2月就已经向购买人进行了公示公告。根据该项目周边同期租金和合同约定计算，把违约金从万分之三调整之万分之一合情合理。 方大公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回原告全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由***、***承担。事实和理由：原审认定事实不清，原审只认定不可抗力因素新冠疫情顺延一个月与实际情况不符。一、一审法院认定的上诉人与被上诉人签订的买卖合同时间为2020年10月3日这一事实未考虑到上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是在县住建部门备案后的格式合同，交房时间等条件都是在备案合同中明确的格式合同中的交房时间上诉人无法更改。因此，双方签订的合同交付时间为2020年12月31日。一审法院未认定不可抗力等因素不符合实际情况。虽双方在发生不可抗力因素后签订合同，但合同中约定交付的房屋建设会受到不可抗力因素影响，并不会因合同签订时间而变化。另签订合同时，方大公司已将《致开元·***全体业主的公开信》**在项目营销中心（为合同签订地点）且在签订合同时口头告知过被上诉人交房时间会顺延一事。二、方大公司将交房时间推迟至2021年7月1日交付房屋不属于逾期交付，系受不可抗力影响，无需承担违约责任。2020新冠疫情暴发，湖南省于2020年1月23日决定按照《湖南省突发公共卫生事件应急预案》启动湖南省重大突发公共卫生事件一级响应，直到2020年3月31日疫情得到控制，实际全面复工时间为2020年4月30日。受疫情影响停工时间长达98天，而非一审认定的30天。且有中、高风险地区回来的人群，导致项目停工5天。上诉人在施工期间受政策影响停工时间长达20天，受老旧小区升级改造影响不能全面施工182天。受极端恶劣天气影响停工长达15天，受雨雪天气影响长达224天。综上，方大公司认为受不可抗力影响停工时间长达138天，受政府行为及异常天气影响406天，期间有所重叠但实际影响也有近120天无法施工，而一审认定受疫情影响顺延一个月与实际情况不符。 ***、***辩称，方大公司认为因为疫情或者天气原因导致延期的理由不能成立。不可抗力的举证责任在于方大公司，需要对不可抗力的事件阻碍工程进度的客观事实、必然的因果关系、影响程度、所受损失等范围进行举证，其有合理期限内通知和证明义务，包括但不限于提供对合同履行产生实际影响的政府或有关部门出台的疫情防控措施的文件，而非等待交房期限届满后再以此为理由规避违约责任，但从方大公司目前的证据看，根本不足以支持其主张。 ***、***向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告出示开***城1栋2**6层03号《***工验收合格验收备案表》、《房屋测绘报告》、《质量保证书》、《住宅使用说明书》；2、请求判令被告向原告支付从2020年12月31日起至起诉之日（2021年8月27日）止共240日，每日按原告支付全部房价款万分之三逾期交房违约金人民币43004.30元，并每日按照万分之三承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2020年10月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同载明“该商品房单价为每平方米4163.41元，总价为597282元，买受人采取贷款方式付款：2020年10月3日前付清全部房款的33%首付款计人民币：197282元整；剩余购房款67%（人民币）400000元整采用向银行或住房公积金贷款（按揭）方式支付；出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房；房屋交付时，买受人应已经付清全部应交款限（含按揭资金等房款、办证和物业相关费及委托安装费用等）；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第八条（商品房交付条件）约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条（商品房设施设备交付条件）约定条件时，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条（逾期交付责任）处理；第八条商品房交付条件：1、该商品房已经工程竣工；2、该商品房已经取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条逾期交付责任：1、逾期未超过120日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之三违约金，合同继续履行。2、逾期超过120天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付首付款197282元，2020年10月19日，原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司新田县支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，贷款金额为400000元；2020年1月23日，湖南省卫生健康委员会发布湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月31日调整为三级；2020年2月11日，被告在项目部**了《致开***城全体业主的公开信》，告知业主原定于2020年12月30日的交房时间将顺延，具体交房时间由被告向业主通告；2021年4月9日，被告取得案涉房屋测绘报告；2021年5月8日，案涉工程进行了“五方责任主体竣工验收签到会”；2021年6月15日，案涉工程经新田县建设工程质量安全监督站确认为工程质量合格；2021年7月1日，被告向业主出具了《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；2021年6月25日，被告向原告发放收房通知书，收房时间为2021年7月1日至2021年7月30日，原告以房屋未达到交房标准为由拒绝收房。 另查明，被告至今尚未取得整栋楼房的《综合验收备案表》。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效。本案中，原告按照合同约定支付了首付款并办理按揭贷款，已经履行了交付房款的义务，被告应当在合同约定的期限内将房屋交付原告使用，现被告逾期交房，应当依法承担违约责任；被告主张因新冠疫情、环保指标督查、考试月、天气骤降等因素导致项目停工，工期应当顺延。法院认为，新冠疫情为不可抗力因素，但双方之合同于疫情发生后签订，故被告主张交房时间需要顺延的辩解意见，法院不予采纳；环保指标督查、考试月、天气骤降不属于不可抗力因素范围，故被告主张交房时间也需要顺延的辩解意见，法院亦不予采纳；双方约定每日万分之三的违约金，明显过高，被告要求调整，根据延迟交房对原告造成的实际损失，法院酌情确认按每日万分之一支付违约金较为适宜；关于本案的交房条件问题，法院认为，虽然被告至今尚未取得楼房交付的《综合验收备案表》，但被告所建的房屋为住宅，其中的消防、绿化验收等为管理性规范，不属效力性规范，被告于2021年6月25日向原告发放收房通知书时，已经满足了双方合同约定的交房条件，即可认定为被告可以交房；关于本案延期交房违约金计算期间确定问题，法院认为，应当从合同约定的交房时间起至被告通知原告收房时间止，即从2020年10月31日起至2021年7月1日止。故原告要求被告支付从2020年12月31日起2021年8月27日止共240日按全部房价款万分之三支付违约金43004.30元，并支付按照每日万分之三从2021年8月28日起至实际交付验收合格房屋之日止违约金的诉讼请求，法院部分予以支持，即由被告支付原告违约金10930元（房款597282元×万分之一×183日）；原告要求判令被告出示开***城1栋2**6层03号房屋《竣工验收合格验收备案表》、《房屋测绘报告》、《质量保证书》、《住宅适用说明书》的诉讼请求，法院认为被告已经提交了《竣工验收报告》、《质量保证书》、《住宅适用说明书》、《房屋测绘报告》，满足了原告的要求，故对原告的该项诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第六百零一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告湖南方大建设有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告***、***从2020年12月31日起至2021年7月1日止延期交房违约金10930元；二、驳回原告***、***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元，减半收取437.50元，由原告***、***负担137.50元，被告湖南方大建设有限公司负担300元。 二审中，方大公司向本院提交“关于开元·***消防达到交付条件的函”拟证明方大公司的房子达到交付条件。 ***、***质证认为于其三性均有异议，因为消防验收必须经过消防机关验收，是否经过验收的证明并非由新田县住建局开具的。 ***、***未向本院提交新证据。 对于方大公司提交的证据，本院认证认为，住房和城乡建设部应急管理部在2019年3月27日发布的《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》第一条规定，“移交承接的范围为各级消防救援机构依据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第106号，第119号令修改）承担的建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查职责”。现消防验收虽由住房和城乡建设局承担，但方大公司提交的不是消防验收意见书，而是住建局以单位名义出具的证明，且该证据不符合证据的形式要件，同时，方大公司提交的是电脑扫描件，不是原件。因此，本院不予采信。 本院二审查明事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为一、案涉房屋是否达到交付条件；二、违约责任的承担。现评析如下： 一、关于案涉房屋是否达到交付条件的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付条件为“1、该商品房已经工程竣工；2、该商品房已经取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。案涉房屋在2021年4月9日，取得测绘报告；2021年5月8日，案涉工程进行了“五方责任主体竣工验收签到会”；2021年6月15日，案涉工程经新田县建设工程质量安全监督站确认为工程质量合格，案涉房屋已工程竣工。且已经取得房屋测绘报告，另方大公司在一审时提交了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，说明案涉房屋已经达到《商品房买卖合同》约定的交付条件。对于***、***提出的涉案房屋未经过消防验收等的主张，如果涉案房屋未经过消防验收等，***、***可以向相关部门反映，由相关部门作出处理。因此，***、***上诉提出涉案房屋未达到交付条件的上诉理由，本院不予支持。 二、关于违约责任的承担。方大公司提出因新冠疫情、政府行为、天气等因素导致项目停工，工期应当顺延不应承担违约责任的上诉理由。本院认为，2020年1月23日新冠疫情发生，但双方的合同在2020年3月20日签订，系疫情发生期间，而在2020年3月31日湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级响应，并全面推进复工复产复学。一审法院酌情予以考虑一个月的顺延期间并无不当。对于方大公司提出因政府行为影响其施工，但其提供的证据不足以证实其主张；对于方大公司提出恶劣天气问题，本院认为，方大公司并未提供证据证实施工期间存在特别反常的天气。同时，作为专门的房地产开发企业，在确定交付时间时，理应预先考虑天气原因可能造成的影响。故对于方大公司的该上诉理由本院不予支持。方大公司应承担违约金责任。***、***上诉提出一审法院认定延期交房违约金计算期间为“从合同约定的交房时间起至被告通知原告收房时间止”错误的上诉理由。本院认为，案涉房屋在2021年7月1日具备收房条件，方大公司虽未以合同约定的书面形式通知***、***，但方大公司在微信上以PDF格式的文件通知***、***，***、***未提出异议，可以视为双方对交房通知形式进行了变更，足以说明***、***已知晓收房事宜。一审法院认定延期交房违约金计算期间为“从合同约定的交房时间起至被告通知原告收房时间止”并无不当，应予维持，***、***的该上诉理由本院不予支持。***、***提出一审判决严重违背了《中华人民共和国民法典》规定的自愿、公平、诚实信用的基本原则，随意将合同约定的万分之三违约金调整至万分之一的上诉理由。本院认为，双方签订的合同虽是方大公司提供的格式合同，***交房对***、***造成多大的损失，***、***未提供证据证实，方大公司认为合同约定的违约金过高，可以依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定要求调整。结合本案实际情况，***、***购买的系套房，方大公司延期交房对其造成的损失主要是因无房居住而租房或将房屋出租给他人造成的租金损失。一审认定方大公司延期交房183天的违约金10930元，符合当地租金标准。因此，***、***该上诉理由本院不予采纳。 综上，上诉人***、***、湖南方大建设有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1750元，由上诉人***、***负担875元，由湖南方大建设有限公司负担875元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年三月二十一日 书记员　　*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。