***、湖南方大建设有限公司商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省新田县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1128民初1639号 原告：***，男，1988年11月13日出生，汉族，湖南省新田县人，住新田县。 委托诉讼代理人：**、**（特别授权），湖南火龙联合律师事务所律师。 被告：湖南方大建设有限公司，住所地新田县。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***（特别授权），男，1983年11月30日出生，汉族，湖南省新田县人，住新田县。该公司职员。 委托诉讼代理人：***，男，1993年10月24日出生，汉族，湖南省新田县人，住新田县。该公司职员。 原告***与被告湖南方大建设有限公司（以下简称方大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***之委托诉讼代理人**，被告方大公司之委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告出示开***城*栋****层***号《***工验收合格验收备案表》、《房屋测绘报告》、《质量保证书》、《住宅使用说明书》；2、请求判令被告向原告支付从2020年12月31日起至起诉之日（2021年8月27日）止共240日，每日按原告支付全部房价款万分之三逾期交房违约金人民币37819.4元，并每日按照万分之三承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由： 2020年1月30日，原告与被告湖南方大建设有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以525270元的价格购买被告开发的开***城*栋****层***号房屋，被告应按照购房合同第十条约定于2020年12月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十一规定支付从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2020年2月5日支付首付款105270元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已将42万元按揭贷款全额支付被告，至此原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未按照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告及其他业主多次催促，被告处工作人员于2021年6月25日在微信上通知原告办理交房、入住手续，但相应配套基础设施并未完善，也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》及任何验收备案文件。原告认为，被告延迟交房，即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求支付原告的全部诉讼请求。 被告湖南方大建设有限公司辩称，1、原告所要求提供《***工验收备案表》的诉讼请求无法律规定和合同约定。《房屋测绘报告》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》为原告自己不予领取，涉案商品房于2021年5月8日在县住建局质安站的监督下已进行五方主体竣工验收，验收结果为合格。原告要求提供的《房屋测绘报告》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》我方均能按照合同要求提供。我方于2021年6月25日通知原告接收房屋，但原告一直未办理收房手续，也未领取相关文件。2021年4月，我方就通知原告已经可以进场装修，但原告截止目前也未进场装修。另在通知原告收房前，我方已将房屋交付标准报县房屋保障中心进行备案，该单位对房屋交付标准未提出任何异议；2、我方通知原告于2021年7月1日接受房屋不属于逾期交付，不存在任何违约行为，为不可抗力应诉影响，无需承担违约责任。开***城项目的工程施工人员基本都是外来务工人员，项目于2020年1月18日过小年时放假停工，接踵而来的情况是新冠疫情（按停工三个月计算）。受疫情影响，项目实际全面复工已经是2021年4月30日以后。因上述因素影响我方已在营销中心张贴公开信，明确告知业主原定于2020年12月30日的交房时间将顺延，具体交房时间根据实际情况另行告知。我方作为国有企业，对执行政府下达的通知和承担社会责任一致是走在最前列的。2020年期间政府部门多次因各项环保指标督查，通过电话、微信、口头等通知要求项目停工，我方均是积极配合，项目前后停工长达20天。同时在2020年、2021年考试月期间，根据县质安站的要求前后停工共计20天。***项目在2021年1月因天气骤降，又接到县质安站停工通知，根据统计，2020年共有140天的雨雪天气无法施工，从项目开始建设至2021年6月验收完毕，正常施工建设期间也有224天收到雨雪天气限制，无法正常施工。综上情况，我方受不可抗力因素影响无法施工的时间长达230余天，延缓施工时间长达400天左右。3、我方因不可抗力因受素影响，延期交房未给原告造成任何损失，不应支付违约金。原告购买***房屋是用于自身居住和使用，其要求及时交付房屋的要求也是合情合理的，因此我方在项目具备装修条件时通过销售人员告知其可以先行进场装修，但原告至今仍无装修的打算，就此可言我方因不可抗力因素延迟交房，并未对原告带来任何损失。即使我方存在违约情形，《商品房买卖合同》约定的违约金也过高，根据目前湖南省各地的判例，违约金基准线也应在万分之一左右。综上，我方将房屋交付时间从2020年1月30日变更为2021年7月1日并非恶意拖延时间，而是确有不可预料、不可克服的困难所导致，房屋交付时间推后完全合情合理合法，不存在违约情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2020年1月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同载明“该商品房单价为每平方米4340元，总价为525270元，买受人采取贷款方式付款：2020年2月5日前付清全部房款的20%首付款计人民币：105270元整；剩余购房款80%（人民币）420000元整采用向银行或住房公积金贷款（按揭）方式支付；出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房；房屋交付时，买受人应已经付清全部应交款限（含按揭资金等房款、办证和物业相关费及委托安装费用等）；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第八条（商品房交付条件）约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条（商品房设施设备交付条件）约定条件时，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条（逾期交付责任）处理；第八条商品房交付条件：1、该商品房已经工程竣工；2、该商品房已经取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条逾期交付责任：1、逾期未超过120日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之三违约金，合同继续履行。2、逾期超过120天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付首付款105270元，剩余购房款原告***已采用按揭的方式履行完毕，贷款金额为420000元；2020年1月23日，湖南省卫生健康委员会发布湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月31日调整为三级；2020年2月11日，被告在项目部张贴了《致开***城全体业主的公开信》，告知业主原定于2020年12月30日的交房时间将顺延，具体交房时间由被告向业主通告；2021年4月9日，被告取得案涉房屋测绘报告；2021年5月8日，案涉工程进行了“五方责任主体竣工验收签到会”；2021年6月15日，案涉工程经新田县建设工程质量安全监督站确认为工程质量合格；2021年7月1日，被告向业主出具了《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；2021年6月25日，被告向原告发放收房通知书，收房时间为2021年7月1日至2021年7月30日，原告以房屋未达到交房标准为由拒绝收房。 另查明，被告至今尚未取得整栋楼房的《综合验收备案表》。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《房款发票》、《收房通知书》、《竣工验收报告》、《房屋使用说明书》、《住房质量保证书》、《五方责任主体竣工验收签到表》、《建设工程监督报告》、《房屋实测报告》、《湖南省卫健委文件》、《致开***城全体业主的公开信》、《收房通知书》及原、被告的陈述加以证明。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效。本案中，原告按照合同约定支付了首付款并办理按揭贷款，已经履行了交付房款的义务，被告应当在合同约定的期限内将房屋交付原告使用，现被告逾期交房，应当依法承担违约责任；被告主张因新冠疫情、环保指标督查、考试月、天气骤降等因素导致项目停工，工期应当顺延。本院认为，新冠疫情为不可抗力因素，双方之合同于疫情发生期间签订，故被告主张交房时间需要顺延的辩解意见，本院予以采纳，并酌情顺延3个月；环保指标督查、考试月、天气骤降不属于不可抗力因素范围，故被告主张交房时间需要顺延的辩解意见，本院不予采纳；双方约定每日万分之三的违约金，明显过高，被告要求调整，根据延迟交房对原告造成的实际损失，本院酌情确认按每日万分之一支付违约金较为适宜；关于本案的交房条件问题，本院认为，虽然被告至今尚未取得楼房交付的《综合验收备案表》，但被告所建的房屋为住宅，其中的消防、绿化验收等为管理性规范，不属效力性规范，被告于2021年6月25日向原告发放收房通知书时，已经满足了双方合同约定的交房条件，即可认定为被告可以交房；关于本案延期交房违约金计算期间确定问题，本院认为，应当从合同约定的交房时间起并考虑疫情因素顺延3个月至被告通知原告收房时间止，即从2020年4月1日起至2021年7月1日止。故原告要求被告支付从2020年12月31日起2021年8月27日止共240日按全部房价款万分之三支付违约金37819.4元，并支付按照每日万分之三从起诉之日至实际交付验收合格房屋之日止违约金的诉讼请求，本院部分予以支持，即由被告支付原告违约金4779.9元（房款525270元×万分之一×91日）；原告要求判令被告出示开***城*栋****层***号房屋《竣工验收合格验收备案表》、《房屋测绘报告》、《质量保证书》、《住宅适用说明书》的诉讼请求，本院认为被告已经提交了《竣工验收报告》、《质量保证书》、《住宅适用说明书》、《房屋测绘报告》，满足了原告的要求，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第六百零一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 限被告湖南方大建设有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告***从2020年4月1日起至2021年7月1日止延期交房违约金4779.9元； 驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费745元，减半收取372.5元，由原告***负担172.5元，被告湖南方大建设有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，另一方当事人应向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，以分期履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员　** 二〇二二年一月二十一日 法官助理　** 书 记 员　** 附本民事判决书援引的法律条文原文如下： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第六百零一条出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。