安徽盛世欣兴格力贸易有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省合肥市中级人民法院

民事判决书

（2017）皖01民终1015号

上诉人（原审被告）：安徽盛世欣兴格力贸易有限公司，住所地安徽省合肥市新站区瑶海工业园纬B路，组织机构代码证57572791-3。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：**，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：***，安徽文得律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，男，1972年8月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。

委托诉讼代理人：***，安徽华人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，安徽华人律师事务所律师。

上诉人安徽盛世欣兴格力贸易有限公司（以下简称盛世欣兴公司）因与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0103民初2899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

盛世欣兴公司二审诉讼请求：撤销原判中关于违约金的判决内容，改判驳回**关于违约金的诉讼请求。二审审理中，盛世欣兴公司变更诉讼请求为：撤销原判，改判驳回**全部诉讼请求。事实和理由：一、双方在合同中关于“盛世欣兴公司在合同履行期限内要对外缴纳一切费用（包括，但不限于水、电、气、物业费）由盛世欣兴公司自行承担”的约定，其中由盛世欣兴公司承担的费用是费用，而不是税。该约定的费用是水电费及基于对房屋使用过程中发生的消耗之费，而非税负之税。原审判决对于以上事实认定错误。**提供发票是法定义务，合同没有约定当从法律规定。盛世欣兴公司一直要求**提供合法票据，**一直拖延不予配合是本案基本事实。退言之（仅仅是假设），盛世欣兴公司在本案起诉前没有向**主张提供票据，是否必然导致**提供票据义务之豁免，得出的结论无疑是不可豁免的。

**辩称：一、**暂未开具发票的行为，不属于人民法院民事诉讼受理范围。根据《税收征收管理法》、《发票管理办法》等规定，税务机关是发票的主管机关，**是否负有向盛世欣兴公司开具租金发票以及因未开具发票应承担何种法律责任，应当由税务主管机关依据相关的税收管理法律法规加以认定处理，属于行政管理事项，而不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围。二、**暂未开具发票并不是盛世欣兴公司拒付租金的合法事由。**在该商铺租赁合同中的主要合同目的为收取租金，盛世欣兴公司的主要合同目的为承租合同项下的商铺，用于正常使用和收益，而非取得发票。双方在《商铺出租合同书》中对开具发票并未作出明确的特别约定，且合同中关于“盛世欣兴公司在合同履行期限内要对外交纳的一切费用（包括但不限于水、电、气、物管费）由盛世欣兴公司自行承担”之约定，亦为盛世欣兴公司，即盛世欣兴公司自行承担应付租金的义务。且盛世欣兴公司在**催缴租金时，从未以**未开具发票为由拒付过租金。因此，盛世欣兴公司拒付租金已构成违约。

**向一审法院提出诉讼请求：盛世欣兴公司立即支付**租金2614500元，并承担损失575906元（按年利率24%计算，自2015年5月7日暂计算至2016年4月6日，以后顺延计算至全部租金付清之日止）暂合计3190406元。

一审法院认定事实：2013年5月29日，**与盛世欣兴公司签订《商铺出租合同书》一份，约定**将其所有的位于合肥市宿州路枫林大厦第一层局部（建筑面积97.93平方米）、第二层局部（建筑面积287.43平方米）房屋出租给盛世欣兴公司用于经营格力电器体验店，租赁期限自2013年5月30日起至2018年5月29日；租赁期前两年租金不变，自第三年开始在上一年基础上每年递增5%，具体为：第一年即2013年6月6日至2014年6月6日的租金为2490000元，第二年即2014年6月7日至2015年6月6的租金为2490000元，第三年即2015年6月7日至2016年6月6日的租金为2614500元，第四年即2016年6月7日至2017年6月6日的租金为2745225元，第五年即2017年6月7日至2018年6月6日的租金为2882486元；第一年租金自合同签订后两个工作日内支付至**指定账户，其余租赁期内的租金按年度一次性支付，支付时间为每个租赁期开始时提前一个月支付；盛世欣兴公司在合同履行期限内要对外交纳的一切费用（包括但不限于水、电、气、物管费）由盛世欣兴公司自行承担；合同还对房屋续租、提前退租、违约责任等事项作了详尽约定。上述合同签订之后，**按约向盛世欣兴公司交付了租赁房屋，盛世欣兴公司亦按约向**支付了第一年（2013年6月6日至2014年6月6日）、第二年（2014年6月7日至2015年6月6）的租金合计4980000元。盛世欣兴公司未按照合同约定于2015年5月7日之前支付第三年（2015年6月7日至2016年6月6日）的租金2614500元，**向其催要未果，遂诉至法院。

一审法院认为：**与盛世欣兴公司签订的《商铺出租合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，对盛世欣兴公司未向**支付租赁房屋第三年（2015年6月7日至2016年6月6日）租金2614500元的事实，双方均不持异议，该院予以确认。本案争议焦点为盛世欣兴公司能否以**收取租金后未开具发票为由拒付租金？根据合同法律规定，房屋租赁合同时出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同，即出租人向承租人交付适租房屋、承租人根据合同约定及时足额支付房屋租金是租赁合同的主要义务，本案中，双方在《商铺出租合同书》中对开具发票并未作出明确的特别约定，且合同中关于“盛世欣兴公司在合同履行期限内要对外交纳的一切费用（包括但不限于水、电、气、物管费）由盛世欣兴公司自行承担”之约定，亦为盛世欣兴公司自行承担应付税金的义务，故出租人**即使未开具发票，并不构成盛世欣兴公司应当向出租人**履行支付房屋租金的主要义务之对待给付，同时，盛世欣兴公司未能提供任何证据证实其在**催缴租金时以**未开具发票为由进行过抗辩的事实，故盛世欣兴公司以**未开具发票为由拒付租金的理由不能成立，该院不予支持。盛世欣兴公司还辩称因城市有轨交通建设致使其在租赁房屋经营遭受重大损失，构成情事变更，且其与**达成降低租金的口头协议，该院认为，盛世欣兴公司未能提交任何证据证明因城市有轨交通建设致使其在租赁房屋经营遭受重大损失，亦未提供证据证明其与**之间就租金变更达成任何口头协议，且**对此予以否认，故盛世欣兴公司的该节抗辩理由，无事实和法律依据，该院不予采信。盛世欣兴公司未按照合同约定的期限即于2015年5月7日之前向**交纳第三年度租金2614500元的行为，已经构成违约，**要求盛世欣兴公司支付房屋租金2614500元并承担违约责任的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。关于违约金的计算标准，因双方在合同中对延付租金的违约金数额或者违约金的计算标准未作具体约定，故**要求按照年利率24%的标准计算违约金缺乏依据，该院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，盛世欣兴公司未按约及时足额向**支付租金的行为，给**造成的实际损失应当为应收租金的利息损失，且**未进一步举证证明其存在其他损失，故该院确定违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算，**要求盛世***2015年5月7日起支付违约金至实际付清租金时止，符合法律规定，该院予以支持，故暂计至2016年4月6日的违约金为151532.06元（2614500元×5.35%/年÷12个月×13个月）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、安徽盛世欣兴格力贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告**2015年6月7日至2016年6月6日期间的房屋租金2614500元及违约金151532.06元（以欠付租金2614500元为基数，自2015年5月7日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准暂计至2016年6月6日，此后顺延计算至欠付租金付清之日止）；二、驳回原告**的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费为32323元，由**负担3879元，由安徽盛世欣兴格力贸易有限公司负担28444元。

二审中，盛世欣兴公司提供短信打印件一份，短信内容反映盛世欣兴公司于2016/11月向安徽国税局反映发票情况，国税局予以回复，用以证明盛世欣兴公司多次要求开具增值税发票的事实。**质证意见：对于证据三性及证明目的均有异议，不符合法定证据形式，也不是案件发生过程中形成的，与本案无关联性，只是上诉人单方向税务管理机构反映情况的反馈，税务管理机构并未对此做出处理行为。本院认为，该证据显示日期为2016年11月22日，系原审判决送达之后，内容为盛世欣兴公司曾向庐阳国税局反映未获票据的事实，不足以证明盛世欣兴公司在诉前向**要求开具发票的事实，故对其证明目的不予认可。

二审中，双方当事人对于“盛世欣兴公司在合同履行期限内要对外交纳的一切费用（包括但不限于水、电、气、物管费）由盛世欣兴公司自行承担”之约定的理解发生争议。本院认为，根据该合同文义及列举项目所反映的内容，不足以推断出双方形成税金由盛世欣兴公司承担的合意，故对于原审判决就该项合同约定的认定予以纠正。

对于原审判决认定的其他事实，本院予以确认。

本院认为，**与盛世欣兴公司之间签订的《商铺出租合同书》合法有效，当事人应当按照按约履行。**在合同签订后向盛世欣兴公司按约交付了租赁房屋，然盛世欣兴公司在按约缴纳第一、二年租金后，未及时交付第三年即2015年6月7日至2016年6月6日期间的房屋租金。盛世欣兴公司主张，**在收取租金后未开具发票，故其有权拒付租金。经审查，案涉合同中并未约定开具发票为付款的前提条件，且就本案而言，交付房屋及支付房屋租金系本案的主合同义务，在**已按约履行主合同义务的情况下，盛世欣兴公司以未开发票为由拒付租金缺乏法律依据。**诉请要求盛世欣兴公司承担支付租金及逾期付款违约金的法律责任，依法应予以支持。

综上，盛世欣兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费28928元，由安徽盛世欣兴格力贸易有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长*莉

审判员***

审判员***

二〇一七年五月二日

书记员罗晶

附本案相关的法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。