安徽省华顺钢结构工程有限公司与合肥中达机械制造有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省肥西县人民法院

民 事 判 决 书

(2020)皖0123民初3679号

原告:安徽省华顺钢结构工程有限公司,住所地肥西县上派工业园区,统一社会信用代码91340123793587584T。

法定代表人:王宏全,总经理。

委托诉讼代理人：曹明，安徽徽航律师事务所律师。

被告:合肥中达机械制造有限公司,住所地肥西县上派镇工业聚集区,统一社会信用代码9134012379811599X0。

法定代表人:沈红霞,公司经理。

委托诉讼代理人：黄婷玉，公司员工。

原告安徽省华顺钢结构工程有限公司（以下简称华顺公司）诉被告合肥中达机械制造有限公司（以下简称中达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，本案当事人均到庭参加诉讼，现已审理终结。

原告华顺公司提出以下诉讼请求：1、请求法院依法判决确认被告合肥中达机械制造有限公司于2020年7月1日向原告安徽省华顺钢结构工程有限公司送达的解除租赁合同通知书无效，后变更为要求继续履行合同，不解除租赁合同;2、本案的案件受理费用由被告负担。事实与理由:2019年12月1日,原告安徽省华顺钢结构工程有限公司（以下简称华顺公司）与被告合肥中达机械制造有限公司（以下简称中达公司）签订租赁合同,约定华顺公司租赁中达公司的位于肥西县综合办公楼120ｍ,租赁期限自2019年12月1日至2020年11月31日止,租金221047.2元,租金提前一个月按半年一个节点支付。同年12月30日,华顺公司与中达公司再次签订租赁合同,约定华顺公司另承租中达公司在该工业园区的联合厂房700ｍ,租赁期限自2019年12月30日至2020年12月29日止,租金54855.36元,付款方式同上。合同签订后,华顺公司按照约定支付全部租金。中达公司于2020年7月1日向华顺公司送达解除上述两份租赁合同,并要求华顺公司于2020年8月1日之前搬离。双方于2020年4月20日又签订一份租赁合同，租赁面积为1600平方，租赁期限自2020年4月20日至2021年4月19日原告已支付租金及相关税金131014元。原告华顺公司认为,被告中达公司违反租赁合同约定,单方提出解除租赁合同,明显违反最基本的诚实信用原则。如果被告中达公司欲解除合同,从有利于企业生存、发展、减少企业损失角度考虑,被告中达公司应在年初原告华顺支付其租金时就应该提出,或者至少在今年的疫情期间提出,这样原告华顺公司一方面可以将损失减少到最低,另一方面在因疫情停产期间也有时间去另找合适厂房,安装机械设备,再行组织生产。另原告华顺公司认为,租赁合同第十三条的约定应属无效约定,故该约定的解除合同条件不成就,无法达到被告中达公司单方提前解除租赁合同的目的。原告华顺公司为维护自身的合法权益,故起诉至贵院,望判如所请。

被告中达公司辩称，原告诉讼请求不符合规定，向原告下达的通知书应为有效，请求驳回原告诉讼请求。

经过庭审以及原被告举证质证，本院认定如下事实：华顺公司与中达公司签订三份租赁合同,第一份合同为华顺公司租赁中达公司位于肥西县综合办公楼120㎡,租赁期限自2019年12月1日至2020年11月31日止,租金221047.2元。第二份合同为华顺公司承租中达公司的联合厂房700㎡,租赁期限自2019年12月30日至2020年12月29日止,租金54855.36元。第三份合同为2020年4月20日双方签订的租赁合同，原告租赁被告另一处联合厂房1600㎡，租赁期限自2020年4月20日至2021年4月19日，租金131014元。该三份合同第十三条均约定了“免责条款”，即“租赁期间因水灾，地震，园区开发，厂房整体转让，出卖，转型等不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失，甲乙双方互不承担责任，甲方需提前30天通知乙方搬离承租地方，因上述原因解除终止合同租赁费用按实际租赁时间计算”。合同签订后，原告按合同约定支付了该三份租赁合同的租金及相关税金221047.2元、54855.36元、131014元。2020年6月1日，中达公司向原告下达缴费通知，通知原告缴纳前二份合同的租赁费共计276262.56元，而该租赁费原告已于通知前通过银行转账方式支付给被告。2020年7月1日，被告向原告寄送《解除租赁合同通知书》，载明“现因我司转型需要，依据《租赁合同》第三条约定，现通知贵司解除《租赁合同》，请贵司于2020年8月1日前搬离上述场地”。为证明公司转型，被告提供与合肥永建工程机械有限公司（以下简称永建公司）签订的《资产重组协议》，证明被告通过资产重组的方式将上述二份合同中涉及的厂房投入永建公司，协议第二章第4点约定“本次重组增资应自本协议签订后6个月内完成”，第三章声明和保证约定“甲乙双方保证在相关期间内：（1）按照原有的正常方式从事业务活动，所有的资产应按照正常的经营方式加以使用和维护；…”。

本院认为，被告以与永建公司签订的《资产重组协议》证明公司转型，从而主张适用租赁合同第十三条免责条款解除合同，能否成立？首先，要看“转型”是否属于不可抗力，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为，社会异常事件等。《资产重组协议》证明被告将前二份租赁合同中涉及的厂房作价投入永建公司，即变更后涉案厂房为永建公司所有，虽然取得所有权不是通过买卖方式实现，但是可以参照买卖中的租赁关系，适用“买卖不破租赁”原则，原告继续租赁该厂房，因此，“转型”并非不能克服；原告诉称因被告未通知，直接与他人签订资产重组协议而使自己丧失了优先购买权，虽然资产重组不为变卖，但是如果被告提前告知原告，由原告决定是否购买或者参与重组，“转型”也并非不能避免，故被告所胃的“转型”不属不可抗力，不能适用免责条款。二是该重组增资协议未有签订时间存在瑕疵，协议约定在协议签订后六个月内完成，故完成时间不确定，而前二份合同分别于2020年11月31日、2020年12月29日到期，被告在完成时间不确定的情况下于2020年7月1日向原告提出解除合同，理由不充分。三是被告于2020年6月1日向被告发缴费通知书要求缴纳后半年租金，在原告实际早已支付全部租金的情况下，又于2020年7月1日向原告寄送《解除合同通知书》，要求解除合同，该行为违背了交易过程中的诚实信用原则，未能考虑原告的生产经营实际情况以及可能造成的损失，有失公允。四是该协议第三章声明和保证约定“甲乙双方保证在相关期间内：（1）按照原有的正常方式从事业务活动，所有的资产应按照正常的经营方式加以使用和维护；…”。即资产重组期间，所有资产按照原有的方式不变，即涉案厂房可以继续保持原租赁合同不变。综上，被告主张解除合同理由不充分，也无证据支持，在双方未违约的情况下应继续履行上述二份租赁合同，故对于原告的诉请，应予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，第一百一十八条之规定，判决如下：

继续履行原告安徽省华顺钢结构工程有限公司与被告合肥中达机械制造有限公司于2019年12月1日以及于2019年12月30日签订《租赁合同》至合同期届满。

案件受理费100元减半收取50元，由被告合肥中达机械制造有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判长　　曾凡玲

二〇二〇年八月十一日

书记员　　唐　芮

附1:原被告举证

原告华顺公司为支持其诉讼请求，提交如下证据：

一、合肥中达机械制造有限公司租赁合同两份，证明:1、2019年12月1日,原告华顺公司与被告中达公司签订租赁合同,约定华顺公司租赁中达公司的位于肥西县综合办公楼120ｍ,租赁期限自2019年12月1日至2020年11月31日止,租金221047.2元,租金提前一个月按半年一个节点支付;2、2019年12月30日,原告华顺公司与被告中达公司再次签订租赁合同,约定原告华顺公司另承租被告中达公司在该工业园区的联合厂房700ｍ,租赁期限自2019年12月30日至2020年12月29日止,租金54855.36元,付款方式同上。

二、中达公司缴费通知一份、华顺公司支付租金电子转账凭证三份，证明:1、根据中达缴费通知,华顺公司应支付2020年6月1日至2020年12月1日租金221014.2元;应支付2020年7月1日至2021年1月1日租金54855.36元,合计276262.56元（被告6月1日通知缴费）;2、华顺公司已经全额转账支付中达公司租金276262.56元。

三、解除租赁合同通知书一份、EMS快递单据一份，证明:2020年7月1日,中达公司通过邮寄,向华顺公司送达解除租赁合同通知书,单方要求解除上述两份租赁合同。

四、租赁合同，租期为2020年4月20日至20221年4月19日，面积为1600平方，缴费通知一份，银行转账两份、证明：原告租赁被告厂房共计三处，被告仅解除其中两份合同，导致原告无法正常组织生产，另原告已经按照合同约定支付3份合同约定的全部租赁及相关税金费用（当庭提交）。

被告中达公司为支持其辩解意见，提交如下证据：

资产重组协议，证明本案所涉及的两处厂房办公楼及附属设施已按照资产重组协议作为净资产入股合肥永建工程机械有限公司，被告失去了履行租赁合同的基础本证据符合两份租赁合同第13条免责条款约定（当庭提交）。

附2：本案适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。