湖南东润房地产开发有限责任公司

***、湖南东润房地产开发有限责任公司合同纠纷民事一审民事判决书

来源：中国裁判文书网

湖南省长沙市雨花区人民法院

民事判决书

（2021）湘0111民初16592号

原告：***，女，1953年3月16日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。

委托诉讼代理人：秦晨阳，湖南七政律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘蕾，湖南七政律师事务所律师。

被告：湖南东润房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段208号万境财智中心北栋17楼。

法定代表人：陈怀忠，执行董事。

委托诉讼代理人：马超华（系公司员工），男，1992年8月14日出生，汉族，住湖南省武冈市。

委托诉讼代理人：刘蓉（系公司员工），女，1982年9月16日出生，汉族，住湖南省桃源县。

原告***（以下简称原告）与被告湖南东润房地产开发有限责任公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2021年12月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2022年1月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦晨阳和被告的委托诉讼代理人刘蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向法院提出诉讼请求：1、被告继续履行《地下车位使用权转让协议》，立即向原告交付Ａ362号、Ａ363号地下车位；2、被告赔偿原告租金损失25433.44元（租金损失暂计算至2021年11月20日，2021年11月21日至案涉车位实际交付之日的租金损失按照每个车位每年4800元继续计算）；3、被告赔偿原告损失21000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月9日，原、被告签订《地下车位使用权转让协议》，约定被告将位于万境水岸嘉苑Ａ区的车位使用权转让给原告，两车位的转让款均为87000元，原告采取分期付款的方式向被告支付转让款，原告将所有款项付清后，被告向原告交付车位。协议签订后，原告分别于2019年12月15日和2018年7月9日将第Ａ362号、Ａ363号车位使用权转让款付清。因被告存在对诉争车位“两卖”的情形，导致诉争车位被他人占用，至今未正常交付使用。原告由于家中车辆减少，于2018年7月9日提前向被告付清Ａ363号车位使用权转让款后，将该车位转让给案外人黄蕾，因被告原因导致车位无法正常使用，故原告当日退还案外人黄蕾转让款108000元，被告应当赔偿原告间接损失21000元。且根据小区车位租金的情况，被告一车位两卖的行为导致其未能按约交付车位，致使原告遭受租金损失，被告应赔偿原告每年4200-4800元的租金损失。原告已向被告支付全部转让款，根据诉争协议的约定，原告对Ａ363车位的正常使用期应自2018年7月9日起，距今已有三年之久，对Ａ362车位的正常使用期应自2019年12月15日起，距今已有两年之久。被告应继续履行合同义务，立即向原告交付车位、保证原告的正常使用，并就迟延交付车位赔偿原告的损失。

被告辩称，1、原告主张被告继续履行《地下车位使用权转让协议》，立即交付A362、363号地下车位没有事实和法律依据。原告应依协议约定在车位款支付完后向地下车位所在小区物业管理单位办理交付使用手续，被告主张权利对象不适格。原告已接收车位并实际使用、处置；2、原告主张被告赔偿计算至2021年11月20日的租金损失25433.44元和损失21000元无事实和法律依据。被告未侵占也未破坏原告购买的涉案地下停车位，原告主张租金损失和赔偿无事实依据。被告向原告转让涉案地下停车位使用权时享有处分权，系有权处分，不存在一车位二卖的违约行为。被告对原告不存在任何违约行为和侵权行为，相反原告怠于向案外人行使权利维护自身合法权益造成自身产生损失。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院查清事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《地下车位使用权转让协议》、购买发票、（2020）湘0111民初3915号民事判决书、（2020）湘0111民初3916号民事判决书、（2020）湘01民终10661号民事判决书、（2020）湘01民终10662号民事判决书、（2021）湘民申2303号民事裁定书、（2021）湘民申2304号民事裁定书，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：

2017年11月9日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《地下车位使用权转让协议》，约定：1、乙方自愿购买位于万境水岸嘉苑A区地下车位第362号车位使用权；2、甲乙同意车位使用权总价款为87000元，乙方按照下列期限分五期付清，即于2017年11月9日支付1万元，于2018年6月15日前支付2万元，于2018年12月15日前支付2万元，于2019年6月15日前支付2万元，于2019年12月15日前支付17000元；3、乙方所购上述车位之全部发票由甲方保管，直至乙方付清所有分期付款金额时由乙方到甲方处领取；4、该车位只进行使用权的转让，甲方不予办理分户所有权证和其它权属登记。该车位的使用年限与该车位所处的房屋剩余法定使用年限一致；5、乙方凭该协议与该车位转让总价款付款凭证与万境水岸嘉苑物业管理单位办理相关交付使用手续，在交清全部款项及费用前不得使用车位。乙方在使用期间须遵守该车位所在小区物业管理、业主临时公约的相关规定，并按物业管理相关规定交纳相关的物业管理费用；6、交车位的时间：乙方在本协议约定的分期付款期限到期前按期偿清全部分期付款金额后，凭本车位协议、付款凭证与万境水岸嘉苑物业管理单位办理相关交付使用手续。同日，原告因向被告购买位于万境水岸嘉苑A区地下车位第363号车位使用权，双方为此签订《地下车位使用权转让协议》，该协议关于车位使用权合同价款数额、付款方式期限、交车位的时间等内容与本案A362号车位使用权转让协议的约定一致。原告向被告交纳车位款后，被告于2019年12月9日和2019年12月20日向原告分别开具了A363、A362车位使用权的购买发票。原告认为被告未依约向其交付诉争车位，诉至法院，请求依法裁决。

本案在审理过程中，原告陈述其付清A363车位款后于2018年7月9日到物业公司办理了交付手续，当时已录入物业公司系统，物业公司收了材料，A362车位至今未去物业公司办理手续。

原告为证明因被告将一个车位两卖导致诉争两车位长期被他人占用，至今未正常交付使用，被告的行为构成违约，提供了与被告工作人员微信聊天记录、函、车位照片。被告质证认为，对真实性、合法性和关联性均无异议，对证明目的有异议，聊天记录和函件一方面说明被告在积极维护自身合法权益，被告自始至终在积极协助配合原告通过合法途径维护合法权益，被告也告知原告应向正确的、适格的违法人员、侵权人员维护自身合法权益，并主动协调社区、物业公司等相关单位协助原告向违法人员请求返还案涉车位使用权，同时也证明被告享有对车位的处分权，不存在两卖的违约行为，原告实际使用诉争车位且已具备交付条件，但原告怠于向物业公司办理交付手续，也怠于向案外人行使权利。

原告为证明其于2018年7月9日将诉争A363号车位使用权转让款付清后，以108000元的价格转让给案外人黄蕾，因被告未完全履行交付义务，案外人无法正常使用该车位，导致案外人与原告解除合同，给原告造成21000元的损失，A363车位被他人长期占用，提供了退车位说明、收据、车位照片。被告质证认为，对退车位说明的真实性、合法性和关联性均有异议，该证据显示原告与案外人黄蕾之间处理车位转让的资料，原告与黄蕾之间的约定及处置行为，被告不知晓且被告工作人员已明确表示案涉车位系案外人林武和林小俊违法侵占；对收据的真实性、合法性和关联性均有异议，系原告与案外人黄蕾之间的意思表示，被告不知晓，无法核实；照片只能证明该时点车位使用情况，不能证明长期占用的目的，也不能达到车位无法正常使用和给原告造成损失的目的。

原告为证明涉案车位仍被占用，且标注的车牌号为他人的，被告至今未向原告交付涉案车位，提供了照片。被告质证认为，对真实性、合法性和关联性无异议，对证明目的有异议，该照片显示案涉车位上停放了两辆汽车，但无法核实照片上车辆的所有权人，车位上停放的汽车可能是原告及亲属的，也可能是原告允许第三人停放的，即使是案外人停放，原告应找照片中车位上停放的汽车所有权人主张权利，不能达到原告的证明目的。

被告为证明原告主张权利对象不适格，根据协议第4、7条的约定，原告在付清车位转让款后应携带协议约定文件与物业单位办理A362、363车位交付使用手续，而非与被告办理车位交付手续，2017年11月1日至2020年12月3日，A363车位使用者实际使用了该车位，并支付了相关期间的物业管理费，原告要求被告履行车位交付义务为无中生有，多此一举，提供了车位使用权转让协议（A362、363）及物业费收据。原告质证认为，对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，达不到被告的证明目的，合同相对方是原告与被告，物业公司只是协助原、被告完善相关程序，原告有权向被告主张权益，被告才是涉案车位的交付义务人。被告与涉案车位的前买主存在纠纷尚未解决完毕，虽然原告向黄蕾转让车位后，黄蕾使用了一段时间，但该车位还是一直被前买主占用，且车位上的车牌号也还是前买主的车牌号码。由于车位较大，可以停放两台车，黄蕾在原、被告就车位被占用交涉期间还在继续使用车位，为了车辆正常出入小区，缴纳了物业管理费，后来因事情未妥善解决，车位一直被占用，导致黄蕾将车位退还原告，故被告没有完全履行交付义务。

被告为证明原告女儿李薇自2013年8月至2019年9月分别担任被告营销部经理和副总经理以及五矿地产湖南开发有限公司营销客服部副经理、营销策划部副经理，接受五矿地产湖南开发有限公司委派分管原告购买的涉案地下停车位使用权所在小区房屋、车位使用权的销售、策划、客户服务工作，对涉案地下停车位使用权的权属情况、转让情况了如指掌，根据生活常识和经验，原告完全有理由认为被告女儿不可能会让自己母亲受让已转给第三人的地下停车位使用权或者存在权属争议的地下停车位使用权，提供了李薇个人简历及员工信息表、劳动竞赛实施方案、价格类审批表、内资企业登记基本情况表、李薇与被告工作人员聊天记录。原告质证认为，对李薇个人简历及员工信息表的真实性、合法性无异议，其他证据无原件核对，不认可其真实性，对证明目的有异议，原告的女儿李薇虽然是五矿地产的销售部员工，但不意味着李薇知晓车位有纠纷的情况，且李薇仅负责审批，具体的销售计划并非李薇进行，计划也没有很明确包括车位买主、是否有纠纷等内容，如果原告知晓车位有问题就不会购买涉案车位。

被告为证明被告依据前期物业管理服务合同第13.2条的约定，在室内停车场自设施设备竣工验收合格后，交付使用起由物业公司经营，结合原被告签订的诉争转让协议的约定，要求原告与物业管理公司办理车位交付手续相互佐证，车位交付主体为物业管理单位，提供了《五矿·万境水岸（一期）前期物业管理服务合同》。原告质证认为，真实性无法核实，达不到被告的证明目的，系被告与案外人之间的权利义务，向原告交付车位并保证正常使用是被告主要合同义务；其次，被告提交的该合同是物业管理委托合同，物业公司是受被告委托管理经营小区各项事务，交付车位的义务主体还是被告，被告至今未完全履行交付义务，案涉A363车位虽然在物业录过系统，但该车位因被告与前车位买主之间的纠纷尚未解决导致该车位一直被占用，无法正常使用。

另查明，案外人林武、林小俊因本案诉争A362、A363车位的交付于2020年4月28日分别诉至本院【案号：（2020）湘0111民初3915号、3916号】，请求依法判决：被告履行义务办理位于长沙市雨花区五矿万境水岸一期九栋地下一层A362、A363车位交付手续。本院经审理查明后认为，林武、林小俊未按照约定履行付款义务，已构成根本违约，被告有权终止履行协议，且事实上被告已将案涉车位转让给案外人***即本案原告并已实际交付，林武、林小俊已经失去合同履行的基础，故对其诉讼请求不予支持，于2020年5月26日做出（2020）湘0111民初3915、3916号民事判决，判决驳回林武、林小俊的诉讼请求。林武、林小俊不服，提起上诉，长沙市中级人民法院于2020年12月7日做出（2020）湘01民终10661、10662号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。林武、林小俊不服，申请再审，湖南省高级人民法院于2021年9月13日做出（2021）湘民申2304号民事裁定书，裁定驳回林武、林小俊的再审申请。

本院认为，原告与被告签订的诉争《地下车位使用权转让协议》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。

1、关于诉争车位的交付。根据协议约定，原告在协议约定的分期付款期限到期前按期偿清全部分期付款金额后，凭本车位协议、付款凭证与万境水岸嘉苑物业管理单位办理相关交付使用手续。原告陈述其付清A363车位款后于2018年7月9日到物业公司办理了交付手续，当时已录入物业公司系统，A362车位至今未去物业公司办理手续，其原因为被告存在一个车位两卖的违约行为致使诉争车位被案外人占用，根据已生效的（2020）湘0111民初3915号和3916号民事判决书，被告不存在一车位两卖的违约行为，故原告可依据诉争转让协议的约定到物业公司办理相关交付使用手续，在办理相关手续过程中若存在原告主张的车位被他人占用的情形，原告可向侵权人主张权利，且根据审理查明的事实，原告女儿在原告购买诉争车位期间系被告公司负责案涉地下停车位使用权销售、策划等工作的负责人，其对诉争车位的情况应该知晓，根据原告提供的微信聊天记录亦可以佐证，故原告主张被告继续履行诉争协议，向其交付诉争车位，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持；

2、关于租金损失和损失赔偿。原告主张被告向其支付租金损失并赔偿其损失21000元，为此提供了照片、租赁合同、收据等予以佐证，被告对此不予认可，且缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

本案受理费因适用简易程序减半收取480元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　邓红梅

二〇二二年二月二十三日

书记员　　罗　彬

附：

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。