湖南东润房地产开发有限责任公司、***商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘0111民初4142号 原告：湖南东润房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路208号万境财智中心北栋17楼。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，湖南天地人律师事务所律师。 被告：***，男，1979年11月25日出生，瑶族，住湖南省江永县。 原告湖南东润房地产开发有限责任公司（以下简称原告）与被告***（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**、**到庭参加了诉讼；被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年10月24日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130712705）及其附件；2.判令被告向原告返还雨花区××路××段××号××栋××层××号房屋；3.判令被告配合原告办理雨花区××路××段××号××栋××层××号房屋网签注销手续、抵押登记注销手续以及合同备案登记注销手续，并协助办理该房屋不动产权变更登记至原告湖南东润房地产开发有限责任公司名下的手续，由此产生的所有税费由被告承担；4.判令被告向原告支付合同解除违约金13831.75元；5.判令被告支付原告因维权所产生的律师费13800元；6.本案诉讼费、保全***全担保费608.53元由被告承担。案件审理过程中，原告明确第二项诉讼请求为：产权证已经办理，因被告一直没有收房，故无需腾空房屋，但需办理返还手续；明确第三项诉讼请求为：如已登记至被告名下，变更为请求将房屋产权变更登记至原告名下。事实与理由：2014年10月24日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130712705）及其附件，被告购买原告开发的位于湖南省长沙市××路××段××号××栋××层××号房屋，房屋总价款为276635元，其中首付款86635元，银行按揭贷款190000元。被告向上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行申办个人住房按揭贷款，并由原告对被告的银行按揭贷款向贷款银行承担阶段性连带保证担保责任。2017年5月19日，因被告拖欠银行按揭贷款，导致贷款银行直接扣除了原告193674.87元保证金。根据《长沙市商品房买卖合同》补充协议第三条第一款约定：“如果自出卖人向贷款银行支付代偿款之日起60日内买受人未能付清前述款项的，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同并收回该房屋，出卖人选择解除合同的，在扣除相关代偿款、买卖双方印花税及购房总款5%的违约金后三十日内向买受人无息退还已收购房款余额”。截至原告起诉之日，被告仍未履行还款义务。按照前述约定，原告有权解除《长沙市商品房买卖合同》，被告应当向原告支付总房款5%的违约金即13831.75元。另外，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》时，就首付款的支付另行签订了《关于分期支付首付款之补充协议》，约定被告首付款中70000元分三期支付，但被告一直未能按照协议约定支付任何一笔费用。因此，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》后，被告实际仅向原告支付了16635元首付款，综上，被告的行为已严重违反《长沙市商品房买卖合同》及补充协议的相关约定，严重损害了原告的合法权益，故为维护自身合法权益，原告特提起诉讼。 被告未到庭，亦未提交书面答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交相应证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃了质证的权利。对原告提交的上述证据，经与原件核对，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月24日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130712705），约定：由被告购买商品房为位于长沙市雨花区××路××段××号××栋××层××号房屋，规划用途为住宅；该商品房建筑面积43.28㎡，单价为6391.75元／㎡，房屋总价款276635元；首付款86635元于本合同签订之日支付，剩余房款190000采用浦发银行按揭贷款方式支付。附件四“补充协议”就阶段性担保特别约定：1.被告选择贷款方式支付房价款的，如因被告延迟还款而导致原告代为清偿本金、利息、罚息及其他相关费用的，被告应赔偿原告向贷款银行支付的全部代偿款和以该代偿款为基数每日千分之三的违约金，如果自原告向贷款银行支付代偿款之日起60日内被告未能付清前述款项的，原告有权单方解除商品房买卖合同并收回该房屋，原告选择解除合同的，在扣除相关代偿款、买卖双方印花税及购房总额5%的违约金后三十日内向被告无息退还已收购房款余额；2.若因被告不履行还款义务而导致银行向原告行使担保权的，被告应当承担因此给原告产生的损失及相关费用（包括但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告费用、司法鉴定费用、评估、拍卖费用）。被告应于收到原告还款通知起十日内将原告代为偿还款项、违约金及相关费用支付给原告并向原告支付房款总额5%的违约金，原告有权直接在被告缴纳的房款中扣除。合同还就双方其他权利义务等进行了约定。 同日，原、被告签订《关于分期支付首付款之补充协议》，约定：1.被告为购买原告所开发项目五矿·万境水岸和苑的房屋20号栋705室，因资金不足，特向原告申请分期支付；2.被告已支付14000元作为履行本协议的定金，如被告如约履行合同，定金在最后一次付款时抵作合同价款；被告向原告申请分期付款金额为70000元，于2015年11月30日前向原告支付21000元，2016年5月30日前支付28000元，2016年11月30日前支付21000元。原告认可被告支付了首付款16635元，后再未支付过余款。 另查明，原告与上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行（以下简称上海浦发银行）签署了《个人购房按揭授信合作协议书》，约定上海浦发银行为支持原告加快五矿·万境水岸项目的开发和销售，同意向符合条件的购买原告房屋的个人提供购房按揭贷款。协议第六条约定，原告对上海浦发银行发放的关于本项目的每笔个人购房贷款提供不可撤销的连带责任保证担保。后上海浦发银行向被告按约发放了购房按揭贷款。因被告未归还银行贷款，2017年5月9日，上海浦发银行向原告发送《履行担保责任催收函》，要求原告承担担保责任，函告贷款清偿期限已经届满或银行根据情况已经宣布该笔款项提前到期或已经要求被告补足保证金，截至2017年5月8日被告拖欠购房贷款182827.64元、利息及罚息9830.91元。2017年5月19日，上海浦发银行从原告保证金账户中划扣了提前还贷款本金、利息及罚息共计193674.87元。 案涉房屋于2017年12月18日登记在被告名下，坐落描述为雨花区××路××号××栋××，权证号码为×××98，现除本案查封外无其他查封、抵押情况。 2022年1月20日，原告与湖南天地人律师事务所签订了委托代理合同，载明原告拟就其与被告商品房买卖合同纠纷、追偿权纠纷一案提起诉讼，委托该所律师作为代理人，律师代理费13800元，原告在协议生效且收到该所提供的等额有效增值税专用发票后30日内支付代理费的百分之四十即5520元，执行完毕后且出具等额发票后30日内支付代理费的百分之六十即8280元。湖南天地人律师事务所后向原告出具了票面金额为5520元的律师代理费增值税发票,原告确认律师费尚未实际支付。 原告因要求被告解除合同及支付违约金等未果，遂于2022年3月8日诉至本院，请求判如所请。本院向被告送达了起诉状副本等材料，送达之日为2022年3月30日。 案件审理过程中，原告因申请财产保全，***全担保费608.53元。原告另提交2017年3月17日及2017年5月15日《律师函》两份，以此主张委托湖南万和联合律师事务所向被告发送《律师函》，要求被告支付拖欠原告购房款70000元及违约金，并再次发函要求被告向上海浦发银行支付全部贷款本息。但原告未提供上述律师函邮寄凭证。另就合同解除后应退还被告款项，原告陈述因被告还欠付原告代偿款及其他费用，双方互负的债务应当在结算后予以冲减，据其计算，两者相抵扣后被告还应向原告支付款项。 本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130712705）及其附件系双方真实意思表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。 关于解除合同及违约金。原告作为担保人就被告与案外人上海浦发银行的按揭贷款承担保证责任。取得贷款后，在原告承担保证责任的保证期间内，被告未能按照贷款合同约定按期、足额偿还贷款本息，逾期后也未能及时还款，致使贷款人上海浦发银行启动提前收回贷款条款，最终导致原告承担保证责任，代为偿还被告的贷款本金、利息及罚息费用。据此，根据原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议的相关约定，被告的行为已经构成根本违约，原告取得解除《长沙市商品房买卖合同》及附件的权利，在解除《长沙市商品房买卖合同》的情况下，原告有权要求被告赔偿违约金。故，关于原告要求解除原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件，并要求被告办理返还涉案房屋手续、将房屋产权变更登记至原告名下的诉讼请求，证据充足，于法有据，本院予以支持，因被告原因导致产生的过户税费，被告应一并承担。据此，本院确认双方《长沙市商品房买卖合同》于起诉状副本送达被告之日解除，原告另要求被告赔偿违约金13831.75元的诉讼请求，系根据双方补充协议约定的购房总款5%进行主张，本院予以支持。 关于律师***全担保费。补充协议约定了当买受人不履行还款义务而导致银行向出卖人行使担保权的，买受人应当承担给出卖人产生的损失及相关费用。本案保全担保费系因被告不履行合同约定义务，导致原告为实现债权而产生，故原告要求被告承担，本院予以支持；就律师费，因原告尚未实际支付且约定为分期支付，故本案尚不予支持，原告可待实际发生后另行主张。 此外，案涉合同解除后，原、被告各自取得的财产应予返还。因原告主张双方就互负债务冲减后无需向被告退还，且被告未在本案中进行主张，故本案不予处理，当事人可另行结算后确认返还。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第七条、第八条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南东润房地产开发有限责任公司与被告***于2014年10月24日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130712705）及其附件，解除时间为2022年3月30日； 二、被告***应于本判决生效之日起15日内配合原告湖南东润房地产开发有限责任公司办理位于长沙市雨花区××路××号××栋××号房屋的返还手续； 三、被告***应于本判决生效之日起15日内配合原告湖南东润房地产开发有限责任公司将位于长沙市雨花区××路××号××栋××号房屋过户登记至原告名下，办理所需的税费由被告负担； 四、被告***应于本判决生效之日起15日内支付原告湖南东润房地产开发有限责任公司解除合同违约金13831.75元； 五、被告***应于本判决生效之日起15日内支付原告湖南东润房地产开发有限责任公司保全担保费608.53元； 六、驳回原告湖南东润房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序减半收取245元，财产保全费1903元，合计2148元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审　判　员　　** 二〇二二年六月七日 代理书记员　　**