***、湖南东润房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0111民初15749号 原告:***，女，1981年12月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：***，湖南湘达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，湖南湘达律师事务所律师。 被告：湖南东润房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段**万境财智中心****。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，湖南天地人律师事务所实习律师。 原告***(以下简称原告)与被告湖南东润房地产开发有限责任公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年11月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人***、**，被告的委托诉讼代理人**、**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期整改使层高达到5.6米或者赔偿层高不足5.6米的损失245434.2元（损失按商铺总价的20%计算）；2.赔偿原告的物业费损失7689.3元（暂从2018年10月1日至2021年12月31日，实际计算至被告整改合格或支付完毕赔偿款之日止）；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月22日，被告与原告签订《长沙市商铺买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于长沙市雨花区房（以下简称该商铺），该商铺层高5.6米，建筑面积43.79㎡，单价28024元／㎡，总房价1227171元。原告按合同约定支付了首付款和按揭贷款，并根据被告的交房通知接收了该商铺。但是在该商铺的使用过程中，原告发现该商铺层高不足5.6米，经测量层高仅为4.915米，即使算上楼板的厚度，也远未达到合同约定的交付标准。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条和第五百七十七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告先后与被告及其销售人员多次联系，但被告工作人员相互推诿，无法落实整改事宜。综上所述，原告为维护自身的合法权益，请求法院依法判决。 被告辩称，一、关于层高的问题。根据《住宅设计规范》规定，层高是指“上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”，原告起诉状中描述的4.915米为室内净高，而并非层高。本案涉案商铺的实际层高为5.1米，合同约定的层高5.6米系工作人员误载。二、原告主张层高不足5.6米的损失245434.2元无法律依据；本案涉案商铺为现房销售，涉案商铺所在**已于2017年12月29日取得《竣工验收备案表》，达到法律规定的交付条件。双方签订的《长沙市商铺买卖合同》附件三特别说明：买受人所购房屋为现铺，在签约前已对房屋现场进行相近地考察，对房屋的结构、质量、装饰装修及设备设施等均予以认可，本交付标准未说明之处以现状交付为准。原告系实地查看过涉案商铺且无异议后才于2018年8月22日与被告签订的《长沙市商铺买卖合同》，且原告在办理房屋交付手续时也未提出任何异议，应视为其认可该商铺的层高误差，现该涉案商铺已出租给第三方经营沙县小吃，该商铺的使用功能实际并非受到该层高问题影响。其主张要求被告按商铺总额的20%赔偿245434.2元无法律依据和合同依据。三、原告要求被告赔偿物业费损失7689.3元无事实和法律依据。根据《补充协议》第二十二条工程质量第1项规定：对于商铺交付时买受人提出的整改意见，出卖人在90天内完成整改，整改期限内，出卖人不承担逾期交房的违约责任，买受人也无需承担物业管理费。该约定针对的仅仅是工程质量问题，本案诉争的层高问题不属于工程质量问题，且原告在商铺交付时未就工程质量问题提出过任何整改意见，故原告应承担相应的物业管理费。其提出该项主张不应得到支持。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 经审理查明，2018年8月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订的《长沙市商铺买卖合同》载明，买受人购买的商铺（以下简称该商铺）为万境蓝山梧桐苑项目中的梧桐苑第24幢-1层-111号房。该商铺的设计用途为商铺，属框剪结构，层高5.6米，该商铺合同约定建筑面积43.79㎡，其中套内建筑面积42.24㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积1.56㎡。按建筑面积计算，该商铺单价为28024元／㎡，总房价1227171元。买受人的商铺仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商铺有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。合同还对产权登记、保修责任等进行了约定。合同附件四《补充协议》关于工程质量的约定：对于商铺交付时买受人提出的整改意见，出卖人在90天内完成整改，整改期限内，出卖人不承担逾期交房的违约责任，买受人也无需承担物业管理费，整改期满后十日内，买受人应自行前往查验整改情况，出卖人不另行通知。出卖人与买受人认识不一致，或买受人认为整改后买受人仍未能解决质量瑕疵的，买受人应当按本补充协议第十五条约定进行鉴定。 合同签订后，原告按约定向被告支付购房款，被告将案涉商铺交付给原告，原告接受案涉商铺后，发现案涉商铺的层高与合同约定的层高不符，与被告沟通后未达成一致意见，遂向本院提起诉讼，请求裁决。 本案在审理过程中，（一）原告为证明案涉商铺层高不足5.6米，提供湖南省建标工程项目管理有限公司出具的《检验报告》，该《检验报告》载明：现场非原房环境下实测室内净高数据如下：1、实测室内楼梯过道处净高为4.915米；2实测门面外柱体处净高为4.9米；3、实测门面入户处瓷砖厚度为5厘米。被告质证认为该报告仅证明净高为4.915米，而并非层高，该商铺实际层高为5.1米。 （二）被告**，案涉商铺层高低于合同约定无法进行整改。 另查明,案涉商铺于2017年12月29日竣工验收。 上述事实，有《长沙市商铺买卖合同》《24栋商铺宣传资料》《交房通知书》《律师函》及邮单、《物业费交费凭证》《检验报告》《竣工验收备案表》，以及当事人**等在卷佐证，足以认定。 本院认为,原、被告签订的《长沙市商铺买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效；当事人均应严格按合同约定履行。本案中，合同约定案涉商铺层高为5.6米,被告答辩时认可交付的商铺实际层高为5.1米，但认为合同书写的层高为5.6米是“误载”；本院认为,被告作为商铺出卖方,该商铺出卖时已经通过竣工验收,其对于商铺具体层高应当是明知的,故被告的该答辩意见，与事实不符，本院不予采纳；被告认为原告所购房屋为现铺，在签约前已对房屋现场进行相近地考察，在办理房屋交付手续时也未提出任何异议，应视为其认可该商铺的层高误差；本院认为，原、被告在商铺交付过程中并未使用层高测量仪器进行测量,被告要求原告通过看房过程仅凭肉眼观察确定层高是否是5.6米过于苛刻原告,故被告的该答辩意见，本院不予采纳。被告明知层高不足5.6米仍然与原告签订层高5.6米的合同,应当认定被告构成违约。鉴于案涉商铺建成后恢复到原定层高已不可能,原告要求被告赔偿损失，本院予以采纳。关于商铺层高降低,赔偿金额确定的问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。案涉商铺的实际层高不符合合同约定,对原告可能产生空间压抑感,而这种空间压抑感是一种精神体验,是无法用金钱来衡量的；同时，原告购买的是营业性商铺，除了层高降低可能产生空间压抑感外,还可能影响房屋的使用价值(对室内上层空间的利用)；另外，原告作为完全民事行为能力人，未尽到谨慎注意义务,也应当承担相应的后果；综上，就案涉商铺层高的降低,本院酌情确定由被告赔偿原告损失100000元，超出部分，不予支持。原告要求赔偿物业费损失7689.3元，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告湖南东润房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起7日内赔偿原告***损失100000元； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5096元，因适用简易程序减半收取计2548元，由被告湖南东润房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年十二月十七日 书记员　　*** 附： 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。