北京市大兴区人民法院
民事判决书
（2015）大民初字第17641号
原告：佳龙投资集团有限公司，住所地北京市通州区梨园镇云景东路80号。
法定代表人：付博佳，董事长。
委托诉讼代理人：马贵坡，男，1956年10月11日出生，佳龙投资集团有限公司员工。
委托诉讼代理人：沈月江，北京市开越律师事务所律师。
被告：北京市大兴区房屋管理事务中心，住所地北京市大兴区黄村镇车站北里小区28号楼北侧。
法定代表人李成生，主任。
委托诉讼代理人：郭成，男，1979年12月12日出生，北京市大兴区房屋管理事务中心员工。
被告：北京玉成园林绿化工程集团有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇车站北里南区房管所北区院内。
法定代表人：张玉军，董事长。
委托诉讼代理人：李雪岩，女，1986年7月23日出生，北京玉成园林绿化工程集团有限公司员工。
原告佳龙投资集团有限公司（以下简称：佳龙公司）与被告北京市大兴区房屋管理事务中心（以下简称：房屋管理中心）、被告北京玉成园林绿化工程集团有限公司（以下简称：玉成园林公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佳龙公司的委托代理人马贵坡、沈月江、被告房屋管理中心的委托代理人郭成、被告玉成园林公司的委托诉讼代理人李雪岩到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
佳龙公司向本院提出诉讼请求：1. 判令房屋管理中心与玉成园林公司之间租赁关系无效；判令玉成园林公司将目前所占有的、原告具有所有权的房产腾退给原告；诉讼费由被告承担。事实与理由：位于北京市大兴区黄村镇兴华中路9号富强宾馆南侧占地面积4440.21平方米、总建筑面积1495.10平方米的房屋属原告所有。原告于2009年7月27日取得北京市大兴区人民政府颁发的京兴国用（2009出）第00097号《国有土地使用证》，于2009年11月10日取得北京市住房与城乡建设委员会颁发的京房权证兴字第00005790号《房屋所有权证》，原告是涉案房产的所有权人。经我公司了解，玉成园林公司系从房屋管理中心处承租取得。被告的行为侵犯了原告对涉案房产的占有、使用、收益、处分的权利。涉案房产原属于北京市化学纤维厂，是该厂建设的居民住宅配套商业、服务业网点。1985年1月31日，原大兴县财贸办公室与该厂形成会议纪要，在明确所有权属于北京化学纤维厂的前提下，借给大兴县财贸办公室无偿使用。2000年，北京化学纤维厂依法破产。2001年9月14日，原告经拍卖取得北京化学纤维厂破产财产。此后，原告陆续办理了包括涉案房产在内的房产、土地权属证书。原告经拍卖取得的财产是原北京化学纤维厂包括房产在内的整体、全部破产财产，包括该厂开办的三产企业北京银河工贸总公司财产。2001年9月12日，北京市产权交易中心出具函件，确认涉案房产属于破产财产。上述事实足以证明，原告是涉案房产的合法所有人。原告认为房地产权属的确认属于要式法律行为，以政府相关部门出具的权属证书为准。根据《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，原告是涉案房产无可争议的所有权人。被告之间所有租赁关系丧失合法性，不受法律保护。对于由此造成的侵害原告正常行使权利的行为，被告要承担相应的民事责任。
被告房屋管理中心辩称：我单位将诉争房屋租赁给玉成园林公司，诉争房屋不在原告拍卖所得的房屋中，诉争房屋属于非经营性资产，我单位根据相关文件和批复接收了破产企业北京化学纤维厂非经营性资产，故我单位有权对涉案房屋进行出租，不同意原告的诉讼请求。
被告玉成园林公司辩称：我公司与房屋管理中心之间存在租赁合同关系，并实际使用房屋，同意房屋管理中心的意见，我公司有权继续使用涉案房屋，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：1985年1月31日，大兴县人民政府财贸办公室与北京化学纤维厂形成一份会议纪要，主要内容为：北京化学纤维厂建设的居民住宅配套商业、服务业网点共计六处，总建设面积为2318.02平方米，所有权归北京化学纤维厂，交大兴县财贸办公室长期无偿使用，商业、服务业网点优先为北京化学纤维厂服务。
2000年12月8日，北京市企业兼并破产和职工再就业工作协调小组印发[2002]22号文件《关于同意北京化学纤维厂申请破产的批复》，同意北京化学纤维厂向法院申请破产。
2002年1月12日，北京产权交易中心出具证明，内容为：原北京化学纤维厂破产财产于2001年9月14日经我中心公开拍卖，被佳龙公司以19 350万元的价款竞买成交，该公司已将全部价款交齐，正在办理房地产产权过户手续。
2002年北京化学纤维厂破产清算组与北京市大兴区经济委员会签订《非经营性资产移交接管协议书》（以下简称：《交接协议》），约定：北京化学纤维厂破产清算组将非经营性资产移交给北京市大兴区；非经营性资产的具体情况详见经市协调小组认可的该厂非经营性资产移交处置方案；移交的非经营性资产中原属于划拨的土地，仍按原划拨土地使用权的性质划转；北京化学纤维厂破产清算组负责制订，并经市协调小组认可的该厂非经营性资产移交处置方案作为本协议之附件，与本协议具备同等法律效力。在上述文件中列明的非经营性资产内容中，未明确记载涉案房屋部分。原告佳龙公司主张：根据上述材料，涉案房屋不属于非经营性资产，不应该移交给大兴区。
佳龙公司于2009年7月27日取得北京市大兴区人民政府颁发的京兴国用（2009出）第00097号《国有土地使用证》，该证载明：土地坐落于大兴区黄村镇兴华中路9号富强宾馆南侧，使用权面积为4440.21平方米。佳龙公司于2009年11月10日取得北京市住房与城乡建设委员会颁发的京房权证兴字第00005790号《房屋所有权证》，该证载明房屋坐落于大兴区黄村镇兴华中路9号富强宾馆南侧，建筑面积为1495.10平方米。佳龙公司现主张上述证书载明的房屋包括现由被告所占用的涉案房屋，各被告对诉争房屋位置无异议。
经查阅北京化学纤维厂破产案件相关材料，其中北京正齐源资产评估有限公司出具的京正评报字（2001）第036号《资产评估报告》中与本案有关的内容为：1、评估目的：北京化学纤维厂破产清算组委托北京正齐源资产评估有限公司对该厂因破产所涉及的资产进行评估，确定其在2000年12月29日的清算价格，为完成破产程序提供参考依据。2、评估范围和对象。本次评估范围及对象是根据北京化学纤维厂破产清算组提供的清单所列示的北京化学纤维厂占有的资产和负债，包括流动资产、长期投资、固定资产（房屋建筑物、机器设备、运输车辆）、流动负债和长期负债。依据京政办发[2000]106文件第二章第八条的规定，本次评估的资产内不包括破产企业的非经营性资产。3、评估方法：根据本次评估目的和资产类别采用如下方法评估：其中无形资产，根据委托方提供的清单，无形资产只包括国拨生产用土地，生产用地根据有关规定由北京首佳房地产评估有限公司根据土地管理部门的要求，按出让土地价格另行评估并报市房地产管理局批准后，将其评估价值列入本评估报告。根据委托方的要求，生活用地不纳入评估范围，按京政办发[2000]106号文件有关规定另行处理。4、重要事项说明：根据京政办发[2000]106号文转发的《北京市国有企业破产工作暂行规定》第二章第八条关于非经营性资产不计入破产财产的规定和委托方的委托，本次评估房地产中，职工住房、厂医务室、技校和占用的土地不纳入评估范围，该类建筑物建筑面积119 472.88平方米。5、北京化学纤维厂破产清算组于2001年2月18日出具的《关于剥离非经营性资产的说明》，内容为：北京化学纤维厂因经营不善，连续亏损，经申请于2000年12月29日被北京市高级人民法院依法宣告破产，根据京政办发[2000]106号文件，破产企业的非经营性资产移交破产企业所在地管理，现依据该条文，将上述资产予以剥离，详见附表。经审查，从该附表中体现不出涉案房屋作为非经营性资产剥离的情况。
房屋管理中心与玉成园林公司于2014年4月10日签订房屋租赁协议，对双方当事人租赁涉案房屋的权利义务进行约定。现涉案房屋由玉成园林公司实际使用。
本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据佳龙公司提交的证据材料，可以确认佳龙公司通过破产拍卖程序购买涉案房屋，且现涉案房屋已经登记在佳龙公司名下，应归佳龙公司所有。房屋管理中心抗辩涉案房产并不属于破产财产，但其并未提交有力证据对抗佳龙公司所持有的房产证和土地证。房屋管理中心未经现所有权人同意将涉案房屋出租给玉成园林公司，故应认定房屋管理中心与玉成园林公司之间的租赁关系无效。在上述租赁关系无效的认定下，现占有房产的被告方负有义务将涉案房产腾退给佳龙公司。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：
一、确认被告北京市大兴区房屋管理事务中心与被告北京玉成园林绿化工程集团有限公司于2014年4月10日签订租赁协议所建立的租赁关系无效；
二、本判决生效后十日内，被告北京市大兴区房屋管理事务中心与被告北京玉成园林绿化工程集团有限公司将基于上述租赁关系所占用的房产腾退给原告佳龙投资集团有限公司。
案件受理费4300元，由被告北京市大兴区房屋管理事务中心、被告北京玉成园林绿化工程集团有限公司各负担2150元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 怡 人民陪审员 高新发 人民陪审员 孙学高
二〇一六年十二月二十六日
书记员程飞
