原告南京南炼华雄园林实业有限公司与被告某某房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书

江苏省南京市栖霞区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0113民初4101号

原告：南京南炼华雄园林实业有限公司，统一社会信用代码913201131349362264，住所地江苏省南京市栖霞区栖霞街道甘家巷。

法定代表人：鲍建平，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张国平，男，1963年8月8日出生，汉族，南京炼油厂有限公司职工，住江苏省南京市栖霞区。

被告：段琼花，女，1970年10月10日出生，汉族，个体经营业主，住江苏省南京市栖霞区新合村杨庄房队，现住江苏省南京市栖霞区。

委托诉讼代理人：谢民，江苏联勤律师事务所律师。

原告南京南炼华雄园林实业有限公司（以下简称华雄公司）与被告段琼花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告华雄公司的委托诉讼代理人张国平，被告段琼花及其委托诉讼代理人谢民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告华雄公司向本院提出诉讼请求：1.判决原被告双方签订的《企业房地产祖赁合同》于2018年12月31日到期，限期被告撤出，按照协议要求交还原告租赁给被告的资产。2.判令被告支付自2019年1月1日起至实际交还租赁资产期间的占有使用费，费用按照双方签订的企业房地产租赁合同中约定的租金70000元/年计算。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月3日，原被告签订企业房地产租赁合同，将位于栖霞区的房屋出租给被告使用。租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日。因原告出租的资产为金陵石化公司的国有资产，按照国资委的要求，须于2019年1月1日将该资产的产权和管理权移交给地方政府。原告按照合同要求，提前通知被告2019年将不再续签租赁合同，要求被告到期后办理，交还租赁的资产。被告不执行合同，一直未按合同交还租赁的资产。恳请法院支持原告的诉讼请求。

被告段琼花辩称，1.原告的诉讼主体不适格。原告陈述其根据国资委“三供一业”的移交要求，于2019年1月1日将资产产权和管理权移交给了地方政府。如果该说法成立，原告无权主张2019年1月1日以后的租金收益。2.原被告的租赁关系延续五六年之久，以往都是先租用房屋，后于当年五六月以后签订租赁合同。所以双方根据交易习惯，2019年按交易习惯双方也应处于合同存续状态。根据双方签订的合同约定，因原告提供的合同不全，且原告提供的合同没有给被告，被告手上没有合同。合同上第九条第一款约定如果原告方需要提前终止合同，必须出具书面意见，提前三个月通知被告。被告并没有收到任何的书面解除通知。请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2018年12月3日，原告华雄公司（甲方）与被告段琼花（乙方）签订企业房地产租赁合同一份。合同约定，甲方将坐落于南京市栖霞区房屋（建筑面积为230平方米）出租给乙方使用；租赁用途为经营；租赁期限自2018年1月1日起，至2018年12月31日止；年租金为7万元（不含水、电、气、暖等费用），租金按年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方，付款方式：现金；在租赁期满时，必须无条件将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租期满前3个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关手续。华雄公司在合同甲方处盖章，段琼花在合同乙方处签名。落款日期原为2018年12月3日，后更改为2017年12月3日。合同签订当日，段琼花向华雄公司支付房租35000元，华雄公司向段琼花出具收款收据。因国务院国资委、财政部下发《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》，要求国有企业职工家属区供水、供电、供热（供气）及物业管理分离，交由专业化企业或机构实行社会化管理，华雄公司未与段琼花重新签订新的租赁合同，段琼花占有使用上述房屋至今。现华雄公司起诉至法院要求处理。

另查明，涉案房屋原由段琼花的儿子与华雄公司签订租赁合同承租用于商业经营。2017年5月19日，段琼花与华雄公司签订租赁合同，继续租赁该房屋用于经营。经华雄公司出具房屋属性证明，段琼花于2017年9月28日以租赁房屋为经营场所，领取个体工商户营业执照。

审理中，段琼花陈述，其在2018年听说房子要交给社区了，就不愿意交下半年的房租。2019年后，其向华雄公司交纳房租，华雄公司拒绝收取。

本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成一致意见，致调解未果。

上述事实，有当事人的当庭陈述，华雄公司举证的企业房地产租赁合同（2017年12月），段琼花举证的收款收据、南炼集贸市场门面房租赁合同（2014年9月）、企业房地产租赁合同（2017年5月）、华雄公司出具的证明、个体工商户营业执照，以及本案的庭审笔录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。

本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告华雄公司与被告段琼花自愿签订企业房地产租赁合同，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。

合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案租赁合同约定的租赁期限于2018年12月31日届满后，根据国资委及财政部文件要求，华雄公司因需向专业化企业或机构交付案涉房屋，没有与段琼花另行签订租赁合同。案涉租赁合同应于2018年12月31日因租赁期限届满终止，段琼花应当向华雄公司返还租赁房屋。华雄公司要求判决确认租赁合同终止，并要求段琼花返还租赁房屋的请求成立，本院予以支持。本案原被告租赁关系延续多年，租赁合同签订日期亦非租赁合同约定的起始日期之前，但华雄公司在租赁期间自愿与段琼花签订房屋租赁合同，是对前期租赁期间的追认，并不违反法律规定。本案租赁合同约定的租赁期满后，华雄公司未继续与段琼花签订房屋租赁合同，并拒收段琼花的房屋租金，以实际行动表明案涉合同期满后即终止双方的租赁关系。段琼花辩称按交易习惯双方租赁合同处于存续状态的意见不能成立，本院不予采纳；其辩称未收到华雄公司书面解除通知的意见，不能成为其拒绝返还租赁房屋的理由，本院亦不予采纳。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案房屋租赁合同因租赁期限届满而终止，段琼花未向华雄公司返还租赁房屋，华雄公司要求段琼花按租赁合同约定租金标准支付占有使用费的请求成立，本院予以支持。段琼花未能举证证明华雄公司已经向地方政府移交案涉房屋，其辩称华雄公司主体不适格，无权主张租金收益的意见，不能成立，本院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告南京南炼华雄园林实业有限公司与被告段琼花于2018年12月3日签订的关于南京市栖霞区房屋的企业房地产租赁合同于2018年12月31日期满终止；

二、被告段琼花于本判决生效之日起十日内腾空并向原告南京南炼华雄园林实业有限公司返还南京市栖霞区房屋；

三、被告段琼花于本判决生效之日起十日内，按年租金7万元的标准向原告南京南炼华雄园林实业有限公司支付自2019年1月1日起至实际交还房屋期间的占有使用费。

如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1550元，减半收取775元，由被告段琼花负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1550元。

审 判 员　韩栋

二〇一九年八月十二日

法官助理　晋静

书 记 员　尹紫