广西壮族自治区第四地质队与广西高英投资建设有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

民事判决书

（2015）南市民二终字第583号

上诉人（一审被告、反诉原告）：广西高英投资建设有限公司，住所地：南宁市友谊路吴圩段48-1号吴圩凤翔园8栋1单元601号。

法定代表人：***，董事长。

委托代理人：***，南宁市竭诚法律事务所法律工作者。

被上诉人（一审原告、反诉被告）：广西壮族自治区第四地质队，住所地：南宁市江南区五一西路20号。

法定代表人：***，队长。

委托代理人：***，广西广来律师事务所律师。

上诉人广西高英投资建设有限公司（以下简称高英公司）因与被上诉人广西壮族自治区第四地质队（以下简称第四地质队）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市江南区人民法院（2013）江民二初字第1064号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人**公司的委托代理人***，被上诉人第四地质队的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2006年12月1日，高英公司向第四地质队发出《关于租用吴圩水文地质队场地的报告》，请求租用第四地质队的吴圩水文地质队基地用作汽车修理车间和停车场。2007年2月16日，第四地质队作为乙方，高英公司作为甲方，双方就联合经营汽车修理业事宜签订了《联合经营汽车修理业合同书》和《联合经营汽车修理业补充合同书》，约定由第四地质队提供吴圩基地的东地块13866.70m2［国有土地使用证为邕国用（2001）字第17674-1号］和西地块7907.10m2，面积共约21773.8m2［国有土地使用证为邕国用（2001）字第17673-1号］作为联合经营资产，东地块作汽车修理车间使用，西地块作为停车场使用，高英公司负责资金、资质和技术投入，共同联合经营汽车修理业，联营期限6年，自2007年3月1日起至2013年2月28日止，高英公司负责全权经营管理，高英公司向第四地质队支付合同保证金人民币1万元，并在合同期前5年按每年人民币11万元、第6年按人民币12万元支付第四地质队收益分配。高英公司在合同签订之15日内支付第一年度收益金11万元，同时支付1万元的合同保证金，下一年度的收益金应在上一年度12月31日之前支付。联合经营期间所形成的债权债务及其他日常事务支出全部由高英公司负责。在联合经营期间，高英公司同意安排第四地质队现在吴圩基地工作的**、***、***等三名管理人员的工作，编制仍属第四地质队，人员工资待遇按第四地质队同等职工岗位的标准确定，费用由高英公司负责；费用支付办法为第四地质队提供该三人的月工资标准，高英公司按月支付给该三人。如双方长期合作，以上三位职工的工作岗位及费用由高英公司承担至其退休为止。联营合同期满后，高英公司应返还经营场地给第四地质队，高英公司添置的可移动的新物由高英公司自行收回，建筑、装修、地板、道路、水电设施无偿归第四地质队。高英公司结清有关费用后，经第四地质队检查确认高英公司所用和新建扩建房屋、场地及其附属设施、管网设施、地上固定物没有被人故意损坏，仍维持正常使用状态的，第四地质队将合同保证金退还给高英公司，否则，第四地质队有权扣减相应同等金额的合同保证金。合同还约定，2007年2月28日前，居住在基地内的租户尚欠第四地质队的租金和水电费由第四地质队向租户收取并归第四地质队所有，2007年3月1日以后，第四地质队对居住在基地内的租户的权利和义务移交给高英公司，第四地质队同意原租户可与高英公司继续承租，租金归高英公司所有，但高英公司对原租户存在何种关系由高英公司决定、解决。合同签订生效后，高英公司安排人员进驻第四地质队的吴圩基地东地块，在第四地质队的吴圩基地周边开发房地产，但并未按合同约定投资联合经营汽车修理业。而第四地质队一直未能将西地块交付给高英公司。高英公司分别于2007年3月7日向第四地质队支付了合同约定的收益金11万元，2008年4月29日向第四地质队支付联营承包金70000元。此后，高英公司并未向第四地质队支付收益金及工人工资。就支付收益金及工人工资支付问题，双方在2011年至2012年期间曾多次协商，互相发函多份。其中在第四地质队在2012年4月25日发给高英公司的桂地四函（2012）3号关于提前终止合同的函中提到双方曾协商由于西地块未交付，收益金按面积比例计算。2012年4月28日，高英公司给第四地质队的复函中明确补支付给第四地质队收益金6万元，工资9万元，共15万元，时间计到2011年12月31日，2012年1月1日起按合同顺延，收益金按原合同约定计取。第四地质队于2012年10月11日向高英公司发转款函，明确接受了到2011年12月31日止由高英公司向第四地质队支付收益金及人员工资为15万元的意见。2012年10月26日，高英公司向第四地质队支付收益金15万元。2012年5月，高英公司在开发房地产项目过程中，因开发的地块进行基础开挖与第四地质队吴圩基地东地块相邻，向第四地质队发送报告，请求拆除第四地质队吴圩基地的部分围墙进行放坡处理。高英公司对第四地质队的吴圩基地围墙进行放坡处理后，双方就此问题于2012年6月1日达成一份《补偿协议书》，约定：自协议签订之日起十日内，双方根据第四地质队持有的邕国用（2001）字第17674-1号国有土地使用权证的土地边界红线图共同现场确认和标注恢复双方土地边界的定位点和走线，即以第四地质队吴圩基地的东面围墙和南面围墙为基准线，分别从东南两边围墙断开处按直线的交汇处，以此作为修复工程的施工线路，由高英公司负责修复工程，围墙基础的施工与高英公司基础开挖施工同步，确保围墙质量，施工所需的材料、机械和人工等费用全部由高英公司负责。对于施工要求，双方约定：从挖掘形成的现有深度为基础，以片石与混凝土堆砌平至原地面，地面以上用红砖和石灰拌水泥沙浆，双砖并行堆砌围墙，墙体宽度24公分，地面以上高度1.6米，墙帽宽度30公分，每隔4米设一个连接墩，围墙两边以及周围被挖空的地面用原土回填平整至原地面。协议签订之日5日内，高英公司一次性支付给第四地质队经济补偿金6000元。2012年10月26日，高英公司向第四地质队支付了经济补偿金6000元，但并没有按协议对第四地质队的土地进行修复。

一审法院经审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第四地质队与高英公司签订《联合经营汽车修理业合同书》和《联合经营汽车修理业补充合同书》后，高英公司并没有开展经营汽车修理业务，未产生合同约定的经营收益，而是将第四地质队已交付的东地块用于作为开发周边房产的工作人员居住和办公场所，并支付了相应的使用该地块的对价，双方的合同特征符合租赁合同的法律特点，属名为经营实为租赁的合同，应按照租赁的法律规定处理本纠纷。该租赁合同并未违反法律的强制性规定，应合法有效，双方应严格履行合同的约定。双方约定的合同期限届满时间为2013年2月28日，现已逾期，高英公司主张顺延合同期限，第四地质队并不同意，故高英公司继续占用第四地质队的地块无依据，第四地质队要求高英公司立即腾退占用的地块，应予支持。虽第四地质队一直未交付西地块给高英公司，但从双方在2011年至2012年的互相来函看，双方就2011年12月31日前合同的履行情况已协商解决，即按照第四地质队使用地块面积的比例支付对价，并已对支付的工人工资达成一致，且已实际履行，故2011年12月31日前双方应支付的合同对价已处理完毕。双方现争议有问题主要是2012年1月1日至合同期限届满应支付的租金问题。从双方实际履行的情况看，双方对于地块使用的租金是按照实际使用地占合同约定的地块面积比例，结合约定的年收益金计算的，即年租金为12×（13866.70／13866.70＋7907.10）＝7.64万元。这一计算方式公平合理，本院予以确认。故2012年1月1日至2013年2月28日的租金应为12×（13866.70／13866.70＋7907.10）＋12×（13866.70／13866.70＋7907.10）×1／6＝8.91万元。高英公司逾期仍继续占用第四地质队的场地，应比照本标准支付第四地质队场地占用费至本判决确定的履行期限最后一日止。第四地质队主张的工人工资，从双方的来函可以看出，2011年以后，在吴圩基地工作的第四地质队的人员只有***，故尚欠的工资应按1人的标准计付。按照2012年11月20日第四地质队向高英公司提供的工资标准，每月为4492元，则高英公司应付给第四地质队的工人工资（2012年1月1日至2013年2月28日）为62888元。高英公司在使用高英公司的土地过程中，因施工破坏了第四地质队的土地和围墙，且双方就对围墙的修复已达成一致意见，第四地质队亦同意变更第四项诉请为由高英公司按照双方达成的修复协议主张由高英公司进行修复，故对第四地质队土地和围墙宜由高英公司按照双方达成的协议进行修复。由于双方之间是租赁关系，高英公司并未实际经营汽车修理业务，故不存在实际经营损失，故高英公司反诉要求第四地质队赔偿经济损失2401410.34元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百二十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、高英公司于本判决生效内15日内撤离占用第四地质队的吴圩基地［土地使用证号国有土地使用证为邕国用（2001）字第17674-1号］；二、高英公司于本判决生效后15日内支付第四地质队2012年1月1日至2013年2月28日的租金8.91万元；三、高英公司支付第四地质队于2013年3月1日起至实际撤离第四地质队吴圩基地之日止按租金年7.64万元的标准，计付第四地质队场地占用费；四、高英公司于本判决生效后15日内支付第四地质队工人工资62888元；五、高英公司于本判决生效后15日内，按双方达成的协议的内容（即根据第四地质队持有的邕国用（2001）字第17674-1号国有土地使用权证的土地边界红线图共同现场确认和标注恢复双方土地边界的定位点和走线，即以第四地质队吴圩基地的东面围墙和南面围墙为基准线，分别从东南两边围墙断开处按直线的交汇处，以此作为修复工程的施工线路，由高英公司负责修复工程，围墙基础的施工与高英公司基础开挖施工同步，确保围墙质量，施工所需的材料、机械和人工等费用全部由高英公司负责。从挖掘形成的现有深度为基础，以片石与混凝土堆砌平至原地面，地面以上用红砖和石灰拌水泥沙浆，双砖并行堆砌围墙，墙体宽度24公分，地面以上高度1.6米，墙帽宽度30公分，每隔4米设一个连接墩，围墙两边以及周围被挖空的地面用原土回填平整至原地面）为第四地质队修复吴圩基地［土地使用证号国有土地使用证为邕国用（2001）字第17674-1号］；六、驳回第四地质队的其他诉讼请求；七、驳回高英公司的反诉请求。案件受理费19188元（第四地质队已预交），由第四地质队负担9188元，高英公司负担10000元；反诉案件受理费9150元（高英公司已预交），由高英公司负担。上诉人高英公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院判决认定高英公司和第四地质队签订《联合经营汽车修理业合同书》和《联合经营汽车修理业补充合同书》属名为经营实为租赁合同，该租赁合同合法有效是没有事实和法律依据的。1、根据双方当事人于2007年2月26日签订的《联合经营汽车修理业合同书》及《联合经营汽车修理业补充合同书》可以清楚的看到，双方的合作关系是：第四地质队提供吴圩基地的两块地块，即东地块国有土地使用权证号：邕国用2001字第17674-1号，面积13866.70平方米；西地块国有土地使用权证号：邕国用200l字第17673-1，面积7907．10平方米及地上建筑物及其附着物（含水泵及设备）作为联合经营资产，高英公司以资金、资质、技术等作为联合经营资产；其中，东地块作为汽车修理厂车间使用，西地块作为停车场使用。在合同中，还对联合经营的期限及联合经营的管理、收益分配等等各方的权利和义务作了明确的约定。合同的每一条条款没有出现租赁的意思表示。2、双方当事人签订合同后，第四地质队除了西地块未能移交作为联合经营使用之外，已移交了东地块的大部分土地及该地上大部分的建筑物及附着物，并派出的3名工作人员参与了以高英公司为主导的联合体进行管理经营，高英公司也对东地块和***进行了规划、设计，对东地块的土地进行了清理和平整、对房屋进行了装修等相关工作，并根据合同约定履行支付的收益金义务。鉴于以上事实，很显然，双方当事人签订的上述合同，已按合同约定各自履行了义务，双方的行为完全符合合伙即联合经营的法律特征，双方当事人签订的上述合同关系纯属联营合同关系。一审法院判决认定名为经营实为租赁合同明显违法客观存在的事实，认定所谓租赁合同合法有效更是毫无事实和法律依据。二、一审法院判决高英公司支付第四地质队租金、占地使用费及支付工人工资是错误的。1、本案的性质属于联营合同，不是租赁合同，第四地质队主张的租赁关系和一审法院判决认定的名为经营实为租赁合同是没有事实根据的。2、根据双方当事人签订的《联合经营汽车修理业补充合同书》第二条约定，在联营期间，第四地质队采取收取固定数额分配收益的方式收取固定利润，即联合经营前五年为每年收取固定利润11万元，第6年收取12万元，不承担联合经营期间的债务等相关义务，上述约定，明显违反了我国《合伙企业法》关于“共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险。”之规定，该合同的保底条款对双方当事人不具有法律的约束力。双方当事人应在经营取得利润后，按合同第五条约定的收益分配比例，即高英公司占收益的70％，第四地质队占收益的30％的比例进行分配。现联合经营的企业由于第四地质队未移交完整的土地等违约行为，造成第四地质队投资后未产生效益，故第四地质队—审主张租金（收益金）、工人工资不应得到法律支持。3、由于高英公司违约等的原因，约定联合经营的企业无法正常开展运营，双方对联合经营存在的问题经多年多次协商，对高英公司投资损失赔偿未能达成协议情况下，双方只能一直派人共同管理高英公司已投入的资产至今，为此，东地块不存在高英公司占用的问题。一审法院判决高英公司承担支付占地使用费是毫无事实根据的。三、高英公司一审提出反诉，请求第四地质队赔偿高英公司经济损失共计2401410.34是有事实和法律依据的。合同签订后，高英公司已按合同约定对联合经营的汽车修理业进行了规划、设计，并对东地块进行了场地清理和平整土地，共计投资人民币1503593.06元，对房屋进行了装修，共计投资人民币650717.28元，购买空调14615.38元，加上在合伙经营期间，高英公司按合同的保底条款约定已支付第四地质队的相关费用共计人民币33万元，高英公司因联合经营一事，共计投资人民币2401410．34元。但在履行合同期间，第四地质队仅移交东地块大部分场地及大部分建筑物和地上附着物，西地块一直未交出，导致高英公司规划、设计投资后，约定联合经营的汽车修理厂及配套的停车场从始至终无法建立并对外营业，造成高英公司的经济损失。第四地质队的上述行为已构成违约，依法应承担违约责任，根据我国《合同法》的有关规定，第四地质队应赔偿高英公司的经济损失。综上，请求二审法院撤销一审判决的第1、2、3、4、7项，支持高英公司一审反诉请求，第四地质队负担本案诉讼费用。被上诉人第四地质队答辩称：一审判决正确，请二审予以维持。

争议焦点：1、本案合同的性质？2、高英公司应否撤离占用的第四地质队土地，应否支付第四地质队租金和工人工资？3、高英公司的一审的反诉请求应否得到支持？

二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，第四地质队与高英公司签订《联合经营汽车修理业合同书》和《联合经营汽车修理业补充合同书》后，高英公司并没有开展经营汽车修理业务，未产生合同约定的经营收益，而是将第四地质队已交付的东地块用于作为开发周边房产的工作人员居住和办公场所，并支付了相应的使用该地块的对价，双方的合同特征符合租赁合同的法律特点，属名为联营实为租赁的合同，应按照租赁的法律规定处理本纠纷。该租赁合同并未违反法律规定，应合法有效，双方应严格履行合同的约定。虽第四地质队一直未交付西地块给高英公司，但从双方在2011年至2012年的互相来函看，双方就2011年12月31日前合同的履行情况已协商解决，即按照高英公司使用地块面积的比例支付对价，并已对支付的工人工资达成一致，且已实际履行，故2011年12月31日前双方应支付的合同对价已处理完毕。高英公司实际租用的是吴圩基地的东地块，双方约定的合同期限届满时间为2013年2月28日，现已逾期，故高英公司继续占用第四地质队的地块无依据，高英公司应向第四地质队腾退占用的地块，支付租金和工人的工资。高英公司在使用土地过程中，因施工破坏了第四地质队的土地和围墙，且双方就对围墙的修复已达成一致意见，故对第四地质队土地和围墙宜由高英公司按照双方达成的协议进行修复。由于双方之间是租赁关系，高英公司并未实际经营汽车修理业务，故不存在实际经营损失，故高英公司反诉要求第四地质队赔偿经济损失2401410.34元，不予支持。一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。高英公司的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费28338元，由上诉人广西高英投资建设有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

代理审判员***

二〇一五年十二月十五日

书记员***

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违反缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。