北京顺亚邦物流有限责任公司、河北东塔汽车部件有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

河北省沧州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）冀09民终4702号

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京顺亚邦物流有限责任公司，住所地北京市顺义区李遂镇太平辛庄村遂太路2号。

法定代表人：朱静，系公司总经理。

委托诉讼代理人：张永刚，系公司员工。

委托诉讼代理人：李静，天津时晟律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：河北东塔汽车部件有限公司，住所地河北省沧州市渤海新区中捷产业园区布拉格广场A栋B-B4-01-03。

法定代表人：朴正基，系公司总经理。

委托诉讼代理人：李静，天津时晟律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：华油飞达集团有限公司，住所地河北省沧州市新华区沧州经济开发区新华园区。

法定代表人：曹振军，系公司董事长。

委托诉讼代理人：闫晓东，河北卓强律师事务所律师。

原审被告：朴正基，男，1962年10月7日出生，朝鲜族，住吉林省吉林市永吉县。

上诉人北京顺亚邦物流有限责任公司（以下简称顺亚邦公司）、河北东塔汽车部件有限公司（以下简称东塔公司）与被上诉人华油飞达集团有限公司（以下简称华油公司）、原审被告朴正基房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人顺亚邦公司委托诉讼代理人张永刚、上诉人东塔公司委托诉讼代理人李静、被上诉人华油公司委托诉讼代理人闫晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

顺亚邦公司、东塔公司上诉请求：1、撤销（2020）冀0902民初169号《民事判决书》，依法改判上诉人不支付被上诉人10万元租金及赔偿损失；改判解除上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同，并返还上诉人被扣留在厂房的物品；改判被上诉人返还上诉人超额支付的租金129363.6元及利息或者发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、上诉人书写付款计划是因为被上诉人己经停水、停电，且承诺帮助上诉人办理通行证，保证上诉人能够正常使用租赁厂房。但是上诉人在履行付款计划的过程中，被上诉人突然在2019年9月3日将厂房上锁，并且用车辆堵门，不仅没有帮助上诉人办理通行证，且阻止上诉人正常向外运输厂房内的物品（对此被上诉人当庭表示认可，称发现上诉人偷运东西），而上诉人的租赁费己经交到2019年11月9日，被上诉人应当将多收取的租赁费予以返还。因此上诉人书写付款计划并非在交警限行不能正常使用厂房的情况下自愿履行2019年的合同，而是在被上诉人保证帮助上诉人办理通行证，能够正常使用厂房的情况下愿意继续屨行。2、在客观上，上诉人不能正常使用租赁房；在主观上，双方的矛盾己经激化，没有继续履行的可能性，且因交警在必经路段对货车限行，被上诉人锁门、堵门，上诉人根本无法正常使用，尤其今年1月份开始，疫情导致上诉人彻底无法经营，不可抗力导致涉案合同无法继续履行，己经达到解除的条件，应当依法解除，并由被上诉人返还上诉人被其扣留的物品。3、被上诉人提交的视频是经过剪接的，没有将被录人员的全部语言和表述出示给法庭，且该证据是在当庭提交，己经过了举证期，上诉人要求给时间核实并己经将被录人请到法庭，但是主办法官拒绝证人出庭作证，接受双方和法庭的质询，在事实不清的情况下，原审法官非法认定上诉人雇佣的门卫仍在看房，以此认定门不是被上诉人锁的（门卫明确是在看守自己单位被被上诉人锁在厂房的物品，门是被上诉人锁的），明显倾向被上诉人一方，认定事实错误。4、上诉人在一审中，提出被上诉人对涉案的厂房没有所有权，被上诉人没有提供产权证，涉案厂房属于违法建筑，本案不属于法院管辖，即使属于法院管辖，也因违法而解除，法院不应该支持违法的合同，但是原审判决中没有对此表述和说明，明显认定事实不清且程序严重违法。二、原审判决适用法律错误。原审判决因认定事实错误，直接导致适用法律错误。三、原审判决程序严重违法。1、本案涉及反诉，不适用简易程序，原审法院对本案适用简易程序属于程序严重违法。2、被上诉人迟延到当庭交视频证据，导致上诉人没有时间核实，且在上诉人通知被录的人员来到庭审现场，要求出庭作证，被原审法院粗暴拒绝，并以被上诉人经过剪接的视频作为定案依据，驳回上诉人的诉求，明显程序违法。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序严重违法，恳请二审法院依法改判或者发回重审，以示公正！

被上诉人华油公司辩称，1、原判决认定事实清楚，适用法律正确。不存在上诉人所说的停水停电问题，而且在一审过程中上诉人也没有证据证实存在该事实。2、关于承诺办理通行证问题，这一事实不存在，作为被上诉人我们出租的是厂房，双方的权利义务应仅限于租赁合同约定的范围，该合同中没有办理通行证的约定。3、关于上诉人所称2019年9月3日上锁，这一事实不存在。关于欠租金的事实，其法定代表人朱静曾经向被上诉人出具了付款计划承诺书，该计划书承诺于2019年9月30日前支付剩余的10万元租金，朴正基于2019年8月19日向被上诉人出具了担保书，承诺如果顺亚邦公司还不了钱，由河北东塔汽车部件公司和朴正基本人负责偿还。以上两份证据足以证明上诉状中第一项不存在。4、关于上诉状理由第二项，我们认为其理由不能成立，依法成立的合同应当依法履行，被上诉人在合同履行中没有任何违反合同的行为发生，上诉人称交警限行以及疫情的影响，均不是被上诉人所为，并且上诉人方也未提交足以证实这两项行为影响租赁物使用的有效证据。5、关于被上诉人提交的视频，没有经过任何剪辑，该证据足以证实在录制视频时租赁物仍处于上诉人管理之下，能够正常使用。6、关于适用程序问题，我方认为一审判决程序合法，不存在上诉人所称的违反法律程序的问题。

华油公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告共同支付原告租金10万元，并支付迟延交付而给原告造成的损失1万元；2、请求依法判令被告支付水电费8263元；3、本案诉讼费用由被告承担。

反诉原告顺亚邦公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人华油公司在2016年签订的厂房租赁合同，并由被反诉人华油公司返还反诉人被其扣留在厂房的物品（详见清单）。2、判令被反诉人华油公司返还反诉人超额支付的租金129363.6元，并按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2019年9月3日起支付利息至还清之日止。3、诉讼费用由被反诉人华油公司承担

一审法院认定事实：2016年，原告华油公司（甲方）与被告顺亚邦公司（乙方）签订《厂房租赁合同书》，合同约定甲方为出租方，乙方为承租方；甲方将位于甲方办公楼北面的厂房及仓库（面积4562平方米）、办公区（面积212平方米）及厂房内的附属设施（行车等）出租给乙方使用；租赁期限为五年，即从2016年7月1日起至2021年6月30日止；厂房及仓库年租金合计每年租金为704742元；租期2016.7.1到2016.12.31，租金352371元在2016年6月30日前支付租金；租期20170.1.1-2020.12.31租金每年支付一次，均在上年度12月1日之前支付；租期2021.1.1到2021.6.30，租金352371元在2020年12月1日前支付租金；如果合同提前解除，提出方向对方支付违约金35万元；因不可抗力造成的乙方不能生产，甲方应退还乙方未履行合同期内的租金。2019年1月23日，被告顺亚邦公司向原告华油公司支付2019年度部分租金404742元。因被告顺亚邦公司延期支付租金，被告顺亚邦公司的法定代表人朱静向原告华油公司出具付款计划承诺书一份，内容为：“①2019年7月18日前付电费54214元。②2019年7月31日前付租金10万。③2019年8月31日前付租金10万。④2019年9月30日前付租金10万。”2019年8月19日，被告朴正基出具担保书一份，内容为：“我是河北东塔汽车部件有限公司代表，朴正基同志担保北京顺亚邦物流有限责任公司欠华油飞达集团有限公司租金费用，有朴正基负责还款。如有顺亚邦无能力付款，有河北东塔汽车部件有限公司来负责交款。特此证明。担保人：朴正基。2019年8月19日。”被告顺亚邦公司出具付款计划承诺书后，于2019年7月18日向原告华油公司支付电费54214元，于2019年7月29日向原告华油公司支付租金10万元，于2019年8月23日向原告华油公司支付租金10万元。因被告顺亚邦公司未按照约定支付剩余10万元租金，原告诉至一审法院。

被告顺亚邦公司主张，因交警部门发布了货运车辆限行区域，而本案厂房所涉及的地点在限行区域范围内，导致被告顺亚邦公司的货车不能正常通行，司机离职，处理违章的费用高达3万余元，经济损失惨重，因此本案系因不可抗力导致双方的租赁合同无法继续履行，且原告已于2019年9月3日把厂房上锁，因此要求解除厂房租赁合同，并要求原告华油公司返还扣留在厂房内物品、返还超额支付的租金129363.6元并支付利息。

原告华油公司为证明其主张向一审法院提交证据如下：1、厂房租赁合同书。2、被告顺亚邦公司法定代表人朱静书写的付款计划承诺书。3、被告东塔公司法定代表人朴正基书写的担保书以及朴正基的身份证复印件。4、电表的照片两张，拟证明截止到拍照之时被告欠电费的事实。5、视频资料两份，拟证明租赁房屋的大门由被告顺亚邦公司的工作人员负责管理，租赁物仍在被告的控制管理之下。

被告顺亚邦公司为证明其主张向一审法院提交证据如下：1、厂房租赁合同书。2、限行照片4张，拟证明合同无法继续履行。3、违章处罚决定书60张，拟证明合同无法继续履行。4、照片22张，拟证明原告2019年9月7日将涉案房屋已经锁上，但实际锁房的时间是2019年9月3日。5、缴费的电子回单3份，拟证明被告顺亚邦公司已经履行合同。6、电子凭证和回单4份，拟证明被告顺亚邦公司要求返还多支付房租的事实和依据。7、电子缴费凭证3份，拟证明最后一次交电费是2019年8月6日，电费已经交到了2019年7月。8、扣押物品清单一份。

一审法院认为，原告华油公司与被告顺亚邦公司签订的《厂房租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。根据被告顺亚邦公司法定代表人朱静书写的付款计划承诺书以及被告顺亚邦公司支付部分房租、电费的银行电子回单等证据可以证实被告顺亚邦公司尚欠2019年度部分房租10万元，被告顺亚邦公司应当按照约定予以支付。关于原告华油公司要求被告顺亚邦公司支付水电费8263元的主张，因原告提交的电表照片不足以证实被告顺亚邦公司欠缴水电费的金额且被告顺亚邦公司不予认可，因此对于原告的该项主张，一审法院不予支持。关于原告主张的延迟交付租金给原告造成的损失1万元，该部分损失应当为利息损失，因被告顺亚邦公司欠付房租的行为已构成违约，被告顺亚邦公司应当予以赔偿，一审法院支持自2019年10月1日起至被告履行完毕之日止，以不超过1万元为限，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算原告的损失。因被告东塔公司的法定代表人出具担保书，承诺顺亚邦公司欠原告的租金由朴正基、东塔公司负责还款，因此被告朴正基、东塔公司应当对上述债务承担连带清偿责任。关于被告（反诉原告）顺亚邦公司提出的反诉请求。首先，被告顺亚邦公司主张因交警部门发布了货运车辆限行区域，而涉案厂房所涉及的地点在限行区域范围内，导致被告顺亚邦公司的货车不能正常通行，司机离职，处理违章的费用高达3万余元，经济损失惨重，并提交限行照片、违章处罚决定书等证据予以证明。但是被告顺亚邦公司提交的违章处罚决定书显示违章大多发生在2018年8月-2018年9月期间，少数发生于2019年1月-2019年2月期间，然而被告顺亚邦公司在发现大量违章后未及时要求解除合同，且仍由其法定代表人朱静出具付款计划承诺书承诺支付2019年度房租，因此即使涉案厂房处于限行范围之内也应视为被告顺亚邦公司明知该情况并自愿继续履行2019年度的合同义务。其次，被告顺亚邦公司主张原告已于2019年9月3日把厂房上锁，并提交照片22张予以证明。但是其提交的照片不足以证明涉案厂房被锁的时间以及是被谁锁的，且原告提交的视频资料显示被告顺亚邦公司雇佣的门卫于2020年6月份仍在涉案厂房处看门，因此被告顺亚邦公司提交的证据不足以证实原告锁死厂房的事实。综上，对于被告（反诉原告）顺亚邦公司提出的解除厂房租赁合同，要求原告华油公司返还扣留在厂房内物品、返还超额支付的租金129363.6元并支付利息的反诉请求，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告（反诉原告）北京顺亚邦物流有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）华油飞达集团有限公司支付租金10万元并赔偿损失（损失以不超过1万元为限，自2019年10月1日起至本判决履行完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告河北东塔汽车部件有限公司、被告朴正基对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告（反诉被告）华油飞达集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京顺亚邦物流有限责任公司的反诉请求。案件受理费1332.63元（本诉），由被告（反诉原告）北京顺亚邦物流有限责任公司、被告河北东塔汽车部件有限公司、被告朴正基承担；案件受理费2370.23元（反诉），由被告（反诉原告）北京顺亚邦物流有限责任公司承担。

本案二审期间，上诉人提交视频两份，证实涉案的仓库在被上诉人掌控中，上诉人根本没有占有使用仓库，而且仓库门上的锁是被上诉人锁的，被上诉人的门卫在看守，上诉人一行到了仓库也进不去门。视频是2020年9月3日15时30分、2020年12月1日17时42分。

东塔公司发表质证意见：同北京顺亚邦物流有限责任公司意见。

被上诉人华油公司发表质证意见：对两份视频资料不认可。2020年9月3日15时30分视频资料中，录的老头本身就是顺亚邦公司原来看租赁厂房的看门人，他已经出现被上诉人提供的视频资料里，所以他用自己的员工来证明厂房不属于他管理，本身就不存在客观真实性，在被上诉人提供视频里老头已经说的很清楚，他是顺亚邦公司派来看门的，他负责管理大门，录视频时是2020年6月份，当时视频显示租赁的厂房还处于顺亚邦公司门卫管理之下。关于2020年12月1日17时42分的视频资料，看不清视频里回答问题的人是谁，不能证实他是被上诉人的员工，另外从谈话内容看，他对这块儿不知道，只是要求找厂领导，他不确定大门处于哪个公司管理之下。

上诉人顺亚邦公司申请证人祁某、郭某、尹某出庭作证，以查清案件事实。

上诉人针对证人证言发表质证意见：证人证言具有三性，应当作为定案依据。

被上诉人华油公司针对证人证言发表质证意见：对三份证人证言均不认可，虚假证据。1、三个证人都是上诉人员工，具有利害关系。2、第一个证人祁某的陈述与我们提供的现场视频明显不符，视频中他自称出租厂区的大门由他管理，进出车辆都由他负责，他在作证中承认是在2020年冬季才从出租的厂房撤离，而他工作日期是在2016年7月份，这日期和租赁合同约定的租赁期间是相符的。3、第二个证人和第三个证人和以上观点一致，第三个证人陈述的事实自相矛盾，第一个证人描述的工作时间上看印证了被上诉人陈述的上诉人使用租赁仓库到2020年12月。综合上诉人方整个诉讼过程，在一审阶段上诉人是在2020年5月25日提起反诉要求解除合同，不是上诉人说的2020年5月15日，要求解除合同的理由就是因为车辆限行，因此与被上诉人多次协商未果，在二审中又提出疫情影响合同无法履行，我们认为疫情影响由于未在一审提出，二审不应进行审理。

本案其他案件事实本院审理查明与原审法院查明一致。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”综合上诉人顺亚邦公司在一审庭审中提交的证据来看，上诉人顺亚邦公司在发现合同目的不能实现的情况下未及时要求解除合同，且仍由其法定代表人朱静出具付款计划承诺书承诺支付2019年度房租，因此原审法院认定顺亚邦公司自愿继续履行2019年度的合同义务具有事实依据，本院予以支持。上诉人顺亚邦公司就自己的上诉请求没有提供出足够的证据和法律依据，应当承担不利的后果。

综上所述，顺亚邦公司、东塔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3744元，由上诉人北京顺亚邦物流有限责任公司、河北东塔汽车部件有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘晓莉

审判员　　张友僧

审判员　　穆庆伟

二〇二一年八月三十一日

书记员　　于雪纯