福建点景科技股份有限公司、漳州市丰达机动车驾驶员培训有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省漳州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）闽06民终1851号

上诉人（原审被告）：福建点景科技股份有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区金塘路，统一社会信用代码91350602733633681A。

法定代表人：柯志文，董事长。

委托诉讼代理人：郑南铿，北京惠诚（厦门）律师事务所执业律师。

被上诉人（原审原告）：漳州市丰达机动车驾驶员培训有限公司，住所地福建省漳州市芗城区西洋学生公寓****，统一社会信用代码913506007416899412。

法定代表人：杨琼，总经理。

委托诉讼代理人：蒋正星，福建重宇合众（泉州）律师事务所执业律师。

上诉人福建点景科技股份有限公司（以下简称点景公司）因与被上诉人漳州市丰达机动车驾驶员培训有限公司（以下简称丰达公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初5379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

点景公司上诉请求：撤销原审判决第二项和第三项，改判点景公司无需退还剩余租金148634元、无需赔偿丰达公司经济损失293380.5元。诉讼中，其变更诉求为：撤销原审判决第三项，改判点景公司无需赔偿丰达公司经济损失293380.5元。事实与理由：一审法院以“因点景公司提供的租赁物产权存在瑕疵，导致丰达公司在使用过程中被林业局罚款，并被林业局责令限期恢复原状，丰达公司已在该2078平方米林地上硬化浇灌水泥并增设两个半坡起步培训设施，故点景公司对此负有一定责任”，据此认定“双方对丰达公司的上述损失各承担50%的责任”，该认定显然系认定事实错误，适用法律不当。一、一审认定事实与判决自相矛盾。根据双方签订的租赁协议书第八条约定，丰达公司在租赁物上灌溉水泥、修建水泥道路，增设设施，必须“书面”向点景公司提出，经同意后方可建设。本案中，一审法院认定租赁协议书不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。但对丰达公司未以“书面形式”向点景公司提出建设要求并经点景公司同意后的擅自行为，却认为点景公司负有责任，把违约责任强加于点景公司，完全忽视丰达公司“被林业局罚款，并被林业局责令限期恢复原状”完全系其自身擅自行为所致。丰达公司因未获点景公司同意而擅自改变租赁物原状才是导致其受行政处罚的根本原因。如果丰达公司按租赁协议书第八条的约定在建设之前，书面告知点景公司并获得点景公司的许可，完全可以避免处罚，故损失后果应由其自行承担。一审法院一方面认定租赁协议书合法有效，另一方面又无视丰达公司违反协议书第八条约定的行为，所做的判决是自相矛盾的。二、一审判决逻辑推理错误。一审法院以丰达公司在使用租赁物过程中被林业局罚款并被责令恢复原状为由，推断点景公司提供的租赁物产权存在瑕疵，从而认定点景公司存在过错，而无视丰达公司违反租赁协议书第八条的约定，从而导致受处罚的后果。丰达公司被林业局处罚，完全是其不按约履行其在建设前书面告知并获点景公司许可的合同义务所致，丰达公司被处罚与点景公司的租赁物是否有瑕疵没有任何因果关系，更不能由此推定点景公司有过错。

丰达公司辩称，点景公司的上诉请求没有依据，应予驳回。一、本案确实是因点景公司提供的租赁物产权存在问题，才导致丰达公司在使用的过程中被林业部门罚款，点景公司存在明显的过错，故原审法院判决点景公司承担相应的责任是正确的。二、丰达公司承租涉案租赁物的目的是在租赁物上灌溉水泥、修建水泥道路等，在此修建及租赁使用过程中点景公司均是同意的，也没有提供任何异议，只是缺少书面形式，原审法院也以此判决丰达公司承担50%的责任，故点景公司的上诉请求没有事实和法律依据。

丰达公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2017年8月9日签订的《租赁协议书》及其附属的2017年9月18日签订的《临水、临电使用协议》；2、判令点景公司立即向丰达公司退还租金148634元，并自起诉之日起至实际支付之日止按照年利率6%支付逾期付款损失；3、判令点景公司立即向丰达公司赔偿经济损失600814元(其中行政罚款41560元，租赁物上硬化、灌溉水泥、修建水泥道路等的经济损失559254元)。

一审法院认定事实：1、2017年8月9日，点景公司的法定代表人柯志文作为甲方、丰达公司的法定代表人杨琼作为乙方签订一份《租赁协议书》，约定（摘要）：（1）甲方将位于漳州市厂区内约30亩（含公摊）土地的使用权及地上建筑物出租给乙方使用；（2）乙方承租租赁物用于经营汽车驾驶员培训场地训练使用，甲方同意乙方在租赁物上灌溉水泥、修建水泥道路、增设培训设施；（3）租赁物上的水、电由乙方自行敷设，产生的水电费由乙方自行承担；（4）租赁期限三年，从2017年8月9日至2020年8月8日止，考虑到乙方要对租赁物进行整改，甲方同意给乙方免租期1个月，租赁期限届满前若双方均无提出书面意见或申请的，本租赁协议自动顺延1年；（5）租赁期限内每亩租金15000元／年，每期租金固定不变，租金每半年支付一次（半年租金为22.5万元），第一次租金于本租赁协议签订后3日内支付，之后租金在半年届满前30日支付，如逾期付款，乙方应按逾期金额的每日0.5%支付逾期付款违约金，若逾期付款达30天以上的，甲方有权单方解除本合同，乙方仍应按上述约定支付逾期付款违约金，还应赔偿因此给甲方造成的损失；（6）因租赁物使用产生的土地使用税，双方协商确认该税费每年固定金额为5万元，乙方在每次支付半年租金时将半年税费2.5万元一并付给甲方；（7）租赁期限内，因不可抗力或因城市规划建设致使双方解除合同，由此造成的损失双方互不承担责任；租赁期限内双方不得以任何理由解除本租赁协议，同时甲方应保证租赁物所有权可以使用，若因甲方原因导致乙方不能正常使用租赁物的，所造成的经济损失应由甲方承担，若因本租赁协议不能正常履行或期限届满或终止合同，乙方有权将租赁物上的新添、新设的财物搬迁或搬离，最后遗留下来的物品甲方有权自行处置；（8）乙方在租赁物上灌溉水泥、修建水泥道路、增设培训设施需书面向甲方提出，经甲方同意后方可建设，建设费用由乙方负担，如未经甲方同意私自建设，甲方将没收租金，收回土地权及地上所有附属物，由此给甲方造成的经济损失由乙方承担。合同期满，乙方在该地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等均无偿归甲方所有，乙方不得有异议；（9）附件：出租土地平面及地上建筑物、构筑物、附着物情况；土地证复印件；双方当事人营业执照、身份证复印件。诉讼中，经一审法院询问，双方当事人均陈述虽该《租赁协议书》记载的签约双方为柯志文与杨琼，但柯志文与杨琼均系履行职务行为，本案合同双方为点景公司与丰达公司；但关于《租赁协议书》记载的附件，丰达公司主张合同并未附有附件，点景公司主张附有附件，并于2018年6月26日本案第一次开庭时陈述庭后提交附件，但除了点景公司于该次开庭前提供的证据土地使用权证书外，点景公司至今未曾向一审法院提交其所主张的附件。

2、2017年9月18日，点景公司（甲方）与丰达公司（乙方）签订一份《临水、临电使用协议》，约定（摘要）：丰达公司必须安装电表计量及水表计量，电价为点景公司月度总用电量的平均单价，水价为点景公司月度总用水量的平均单价，点景公司按照规定每个月底抄验水、电表并结算水、电费，丰达公司应在当月5日前交清水、电费；丰达公司接入使用前，需缴纳水电费押金5000元。该协议落款处甲方代表人一栏签名为“汤云添”。

3、租赁协议签订后，点景公司依约将租赁土地交付给丰达公司使用。丰达公司于2017年8月9日、2018年2月6日、2018年3月6日依次向柯志文转账支付212500元、41667元、208334元，合计付款462501元。

4、2017年11月17日，漳州市芗城区林业局向丰达公司出具一份芗林罚【2017】3号《林业行政处罚决定书》，记载：丰达公司于2017年8-9月份在芗城区金峰经济开发区金星片区点景集团协议用地范围内进行水泥硬化施工中未批先占用林地，违反了《中华人民共和国森林法实施条例》第十六条的规定，根据现场勘验，丰达公司未经林业主管部门批准擅自改变林地用途面积共2078平方米，据此，漳州市芗城区林业局决定给予如下处罚：责令限期恢复原状，并处非法改变用途林地每平方米20元的罚款41560元（2078平方米×20元）。丰达公司于2017年11月20日缴纳行政罚款41560元。

5、2018年5月期间，丰达公司法定代表人杨琼使用微信号×××与微信号×××（昵称“ｔｏｍ”、备注名“点景汤总”、电话号码139××××0036、133××××8877）就租金退还、林业局罚款41560元以及场地建设投入如何处理进行沟通协调，依据微信聊天记录的记载，2018年5月7日，杨琼说“汤总你好，柯总叫我跟您交接退租金等事宜”，微信号×××答复“好，你手上的合同要拿过来办理”；2018年5月27日，杨琼说“之前都和柯总说好了场地确实是不能用，我们用多久算多久，我们从4月14日搬出来，4月15日之后的租金是一定要退还给我们的，其他可以再协商……”，微信号×××答复“好的”并于该日17时20分发送一张结算清单图片给杨琼，结算清单记载（摘要）：“一、退租金（2018.4.15-8.8）156945元；二、扣水电费：水费1561元、电费6750元，押金5000元，应扣3311元；三、扣损坏电子围栏设施费5000元；四、应退租金余额为156945-3311-5000＝148634元”；杨琼随后表示“场地租金和水电费结算就按照148634元，我们没有意见就按这个处理，另外场地确实因为你们产权不完整造成我们被林业局处罚41560元，还有我们场地建设投入快90万，这个我们看如何处理”，随后双方在微信聊天记录中未对罚款及场地建设投入如何处理达成一致意见。本案诉讼中，丰达公司提供一份话费缴交现金收据，记载电话号码139××××0036（即微信号×××所绑定的电话号码之一）的用户名为“汤＊添”。

6、点景公司提交的漳芗国用（2014）第00748号国有土地使用权证记载，宗地面积20883.51平方米，东至芗城区芝山镇上坂村用地，南至收储用地、芗城区芝山镇上坂村用地，西至规划道路金塘路预留地，北至福建斯力特机动车配件有限公司，该土地证宗地图为一不规则的六边形。

7、2018年4月23日，漳州交警支队驾考中心通报（摘要）：今年2月以来，包括丰达公司在内的13家驾培机构因在小车科目三考试中出现教练员违反考试规定严重破坏考试秩序，经研究决定对以上13家企业负责人进行约谈并暂停受理驾考业务。

8、2018年6月4日，丰达公司诉至一审法院。2018年7月3日，一审法院组织丰达公司、点景公司到涉讼租赁物进行现场勘验，勘验结果如下：丰达公司在点景公司设置的机动车驾驶证科目二考试培训场所为四方形，现状为水泥路面并在上面划线设置科目二考试各项目训练场所；整个培训场所均设置在点景公司的围墙范围内；场所东南角共2078平方米面积即被林业局罚款的林地，丰达公司认为该部分面积在租赁范围内，点景公司认为不在范围内；关于租赁场所范围，丰达公司认为仅为该四方形的培训场所，点景公司认为包括车行通道、围墙外的道路公摊以及四方形培训场所扣除2078平方米林地面积以外的部分。

9、诉讼中，丰达公司申请对涉讼租赁物硬化、灌溉水泥、修建水泥道路的面积进行测绘，并因此支付鉴定费3000元，一审法院依法委托漳州市力远测绘有限公司进行测绘，漳州市力远测绘有限公司出具测绘鉴定报告，结论：（1）租赁物上修建水泥道路范围面积为1634.17平方米【其中出入口水泥道路（围墙外）面积304.17平方米】，（2）租赁物上硬化、灌溉水泥范围面积为14645.34平方米，（3）租赁物上硬化、灌溉水泥、修建水泥道路面积为16279.51平方米。此后，丰达公司申请对租赁物上硬化、灌溉水泥、修建水泥道路、增设培训设施在评估基准日2018年6月4日（即起诉之日）的价值进行评估，并因此支出评估费22000元，一审法院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司出具闽建友评报字第20196003号资产评估报告，结论：委托评估资产在满足本资产评估报告设定的假设条件下的评估值为559254元，其中出入口水泥道路（围墙外）的评估值为14053元（该部分水泥道路已因城市道路规划建设予以拆除）。

一审法院认为，丰达公司与点景公司签订的《租赁协议书》、《临水、临电使用协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，故上述合同合法有效，受法律保护。双方就上述合同的解除以及租金的退还已达成一致意见，故合同应予解除，点景公司应依约退还丰达公司租金148634元，并从起诉之日起至还款之日止按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计付利息。此外，关于被林业局罚款的损失以及丰达公司在租赁物上硬化、灌溉水泥、修建水泥道路、增设培训设施的经济损失，因点景公司、丰达公司对损失结果的产生各有责任，故上述损失由双方各承担50%，即林业局的罚款41560元应由点景公司与丰达公司各承担20780元；租赁物上硬化、灌溉水泥、修建水泥道路、增设培训设施的价值经评估为559254元，其中出入口水泥道路（围墙外）已因城市规划建设予以拆除，依照《租赁协议书》第七条“因城市规划建设造成的经济损失双方互不承担责任”的约定，该部分评估值14053元应予扣除，扣除后的评估值为545201元，点景公司与丰达公司各承担272600.5元；综上，点景公司共应赔偿丰达公司经济损失293380.5元。点景公司辩称丰达公司未举证证明其已对租赁场地进行建设，因经一审法院现场组织勘验，案涉租赁场地上已硬化、灌溉水泥，并增设了半坡起步、场地标志线等培训设施，故对点景公司该主张一审法院不予采纳。点景公司另辩称合同应继续履行、租金不应退还、其不承担林业局罚款和构筑物损失、评估报告不能作为赔偿标准，缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除漳州市丰达机动车驾驶员培训有限公司与福建点景科技股份有限公司于2017年8月9日签订的《租赁协议书》及2017年9月18日签订的《临水、临电使用协议》；二、福建点景科技股份有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还漳州市丰达机动车驾驶员培训有限公司租金148634元，并自2018年6月4日起至还款之日止按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计付利息；三、福建点景科技股份有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿漳州市丰达机动车驾驶员培训有限公司经济损失293380.5元；四、驳回漳州市丰达机动车驾驶员培训有限公司的其它诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15213元，减半收取7606.5元，由丰达公司负担3641.5元、点景公司负担3965元；鉴定费25000元，由双方各负担12500元。

二审中，双方均未提交新证据。对一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。

本案的争议焦点：点景公司应否赔偿丰达公司经济损失293380.5元。对此，本院认为，点景公司应予赔偿。

首先，该部分经济损失已由原审法院委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，损失金额应予确定。

其次，点景公司对丰达公司的罚款损失负有过错，应对丰达公司的罚款损失承担相应的责任。本案《租赁协议书》中记载的租赁物范围仅写明是位于芗城区金峰工业区18号厂区内约30亩（含公摊）土地，范围较为模糊，点景公司并未提供记载有出租土地平面及地上建筑物、构筑物、附着物情况的附图及土地证给丰达公司予以明示，而涉案的2078平方米土地又位于点景公司围墙范围内，且未与其它点景公司产权范围内的土地有明显的区域划割或区分，在丰达公司将涉案的2078平方米土地整改成半坡起步培训场地的期间内，点景公司就在该场地附近办公却并未予以警示或阻止，对丰达公司之后被行政处罚负有一定的过错，应对丰达公司的罚款损失承担相应的赔偿责任。

再次，点景公司对本案合同的解除存在过错，应对租赁物上硬化、灌溉水泥、修建道路的损失承担相应的责任。根据《租赁协议书》第二条约定，涉案租赁物系用于经营汽车驾驶员培训场地训练使用，点景公司同意丰达公司在租赁物上灌溉水泥、修建水泥道路、增设培训设施，因此，即便丰达公司未按约定书面向点景公司提出申请，但点景公司对丰达公司租赁用途及会进行场地整改等已然明知，而丰达公司确实已在租赁物上进行相应的整改。涉案的2078平方米土地是丰达公司整个租赁场所中唯一的半坡起步培训场地，因行政处罚，丰达公司客观上不能再继续使用，无法实现丰达公司租赁涉案场所进行驾驶员培训考试的合同目的，双方因此而解除合同，点景公司对该合同的解除负有一定的过错，应对合同解除的后果承担相应的赔偿责任。

最后，丰达公司在进行灌溉水泥、修建水泥道路增设培训设施等建设前未依照《租赁协议书》第八条的约定书面向点景公司提出申请，未与点景公司详细确认可进行建设的租赁物范围，且在被行政处罚后，也未与点景公司就租赁物的恢复及符合合同目的的使用进行沟通协调，其对损失后果的产生也负有一定的过错，也应承担相应的责任。原审法院在衡量双方当事人过错的基础上，认定双方当事人对上述损失各承担50%的赔偿责任并无不当。

综上所述，点景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但一审认定事实中编号5存在重编，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5700元，由点景公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　林良志

审判员　　***

审判员　　康少敏

二〇一九年八月二十九日

法官助理谢建才

书记员洪东玲

执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。