南京金磊机电成套设备有限公司与南京市江宁区禄口街道石埝民族社区村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

（2016）苏01民终5014号

上诉人（原审被告、反诉原告）：南京市**区禄口街道石埝民族社区村民委员会，住所地南京市**区禄口街道石埝社区。

法定代表人：翟存宝，该社区主任。

委托诉讼代理人：***，江苏永元律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京**机电成套设备有限公司，住所地南京市**区禄口街道石埝民族产业发展基地。

法定代表人：***，该公司经理。

委托诉讼代理人：***，江苏丰硕律师事务所律师。

上诉人南京市**区禄口街道石埝民族社区村民委员会（以下简称石埝社区）因与被上诉人南京**机电成套设备有限公司（以下简称**公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市**区人民法院（2015）**民初字第3660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

石埝社区上诉请求：1.依法改判本案双方互不承担法律责任，即撤销一审法院判决的第一项，维持一审法院判决第二、三项，或维持一审判决第一、二项，改判一审法院判决第三项为**公司赔偿上诉人损失76000元；2.判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.本案诉争合同无效，被上诉人**公司应当赔偿上诉人信赖利益损失，即农户土地租金、青苗补偿费、土地平整费、土地闲置损失以及校舍拆除损失等；2.涉案土地的租赁已经经过村民会议讨论决定，由于人数众多，会议记录仅由村民代表签字；3.合同无效，双方应当承担同等责任，**公司明知土地为农用地性质而与上诉人签订合同，应当对合同无效与上诉人承担同等责任；4.本案55000元土地租金系2011-2012年度的租金，双方签订租赁合同后，涉案地块已经交给了**公司，**公司因合同的履行获得了占有收益，故上诉人不应向其返还租金。

**公司辩称，1.对于一审判决其没有上诉，但是并不能代表一审法院的判决已经弥补了被上诉人的损失，被上诉人不上诉只是不想将损失继续扩大；2.上诉人的上诉请求以及事实理由均不能成立。一审法院认定双方签订的合同无效，对此被上诉人没有异议，但上诉人是涉案土地的出租方，对土地的性质以及土地能否租赁都应当清楚，将土地平整至可以出租的状态也是上诉人应当承担的必要义务，所以上诉人应当对合同无效承担全部责任。请求法院驳回上诉人的所有请求。

**公司向一审法院起诉请求判令石埝社区：1.返还土地租赁费55000元；2.赔偿经济损失600500元（变压器198000元、节能评审费20000元、环评费10000元、厂房设计费239000元、咨询费18000元、增资费用105000元、工商审批费用7700元、审计费2800元）；3.支付违约金110000元。

石埝社区向一审法院反诉要求：1.**公司向其赔偿农户土地租金、青苗补偿费、土地平整费、土地闲置损失及校舍拆迁损失一半中的461918.4元；2.**公司承担诉讼费用。

一审法院认定事实：2011年8月1日，**公司（乙方）与石埝社区（甲方）签订《土地租赁协议》1份，双方约定：石埝社区将位于社区原小学，南京朗业照明北侧（规划中西至宁铜公路、北至农田、东至学校原址），占地30亩（折算为20000平方米）的土地出租给**公司用于生产经营使用，石埝社区应当为租赁土地上的相关建设办证提供必要的便利，并协调解决**公司的相关问题；租赁期限自2011年7月1日起至2031年6月30日止，平整土地和建设厂房期间免收2个月租金，正式计租期自2011年9月1日起算；土地租赁费用按每平方米5元/年计算，年租金总额为100000元整，采用一年一付，先交后租方式，每五年租金上调一次，调增幅度在20%以内；石埝社区负责填土平整工程及土地上青苗清理补偿工作，应保证在承租期内使用权明确；**公司使用该土地可自行设计、自行规划、自行建设，但规划方案必须报经社区、街道审核同意后方可建设；如有违约，违约方必须承担对方的直接经济损失，同时承担违约金的数额为本协议年租金的两倍。同日，双方又签订了《关于南京**机电成套设备有限公司落户石埝民族产业发展基地的补充协议》，约定：石埝社区自愿将土地租金中的部分返还给**公司，以支持其发展，返还额度为每亩1500元；石埝社区在提供土地过程中，所涉及的农户青苗补偿、土地补偿均由社区自己负责；石埝社区在拆除原有学校让地时，**公司不承担拆迁费用。合同签订后，**公司于2011年11月28日向石埝社区支付了第一年度租金55000元。2011年8月3日，南京市节能评审中心与环境保护部南京环境科学研究所根据**公司的申请分别出具了《节能评估报告书》和《建设项目环境影响报告表》。**公司持有2011年8月3日向南京市节能评审中心支付20000元节能评审费以及2011年8月5日向环境保护部南京环境科学研究所支付10000元环评费的发票两张。

2013年10月21日，石埝社区向**公司出具一份《关于石埝社区与南京**机电成套设备有限公司合同未履行的情况说明》，载明：为落实合同，石埝社区先期征地40亩，支付青苗113687元；拆除原占地7亩的石埝小学校舍及院落面积，其中校舍建筑面积3200平方米、支付土地平整费45000元，每年支付农地土地租金27340元；为了能够在该土地上建标房，石埝社区多次到省民委和区政府请求规划方案的审批，但一直未能办理；由于土地政策因素，厂房不容许建设，合同目前无法履行。**公司一直未能使用涉案土地。**公司2015年8月就本案诉至一审法院。

一审法院审理中，**公司就其主张的厂房设计费提交：1.签订日期为2011年9月28日的《建设工程设计合同》一份，载明的发包人为**公司，设计人为江苏省建筑园林设计院有限公司（以下简称园林公司），载明由园林公司承担**公司厂区工程设计，并对项目名称、规模、阶段、投资及设计费等内容作了规定。其中约定，**公司应于合同签订日向园林公司提交相关资料及文件，园林公司应在资料齐全后30天向**公司交付施工图。设计费分四次交付，一次付费46593.6元为预付款，于合同签订后五日内交付；二次付费93187.2元为进度款，于规划设计完成后五日内交付；三次付费81538.8元为进度款，于施工图完成后五日内交付；四次付款11648.4元为保留款，于工程竣工后五日内交付。2.开票日期为2015年8月27日，金额为232968元的设计费发票。3.2015年9月22日人民币结算业务申请书，由**公司向园林公司汇款232968元。4.光盘1张，**公司陈述内有园林公司的设计成果文件。石埝社区质证后对真实性不予认可，认为发票金额与**公司主张的该项损失的数额不符，根据设计合同约定设计发生在2011年，而人民币结算业务申请书反映的支付时间为2015年9月，二者并不对应。**公司就其主张的咨询费提交收据1张，石埝社区质证后对真实性不予认可。**公司就其主张的增资费用、工商审批费用以及审计费并未提交证据。石埝社区提交：1.石埝社区会议记录，以证明其向**公司出租土地经合法程序。2.2011年至2014年征收补偿表、农户土地流转面积租金名单，以证明其支出的土地租金。3.支付凭证、收据，以证明其支出的青苗补偿。4.校舍园地平面图、校产登记表、价值评估表、照片，以证明校舍拆除损失。石埝社区还申请证人出庭作证，以证明前述证据与本案的关联性以及校舍拆除的事实。**公司质证后对校舍园地平面图、校产登记表的真实性予以认可，但认为与本案无关联性，对其余证据的真实性、关联性均不予认可。

一审法院组织双方至涉案土地进行现场勘验，涉案地块南面为朗业照明公司、西邻宁铜公路、东含原石埝社区小学原址，北至10KV曹村七二号高压电线杆，系集体土地，其中原石埝社区小学地块系建设用地，其余地块系农用地。**公司主张已安装的变压器，现场未见。一审法院依职权至园林公司调查，园林公司工作人员陈述：《建设工程设计合同》属实，图纸设计好已于开具发票时交付给**公司，2011年至2015年期间园林公司与**公司之间一直在洽谈、调整方案，直至2015年才完全交付设计成果；**公司已经于2015年9月向其支付了合同约定的全部价款。

一审法院认为：《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八项规定：以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的事项，经村民会议讨论决定方可办理。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，确认建设用地使用权。本案中，**公司与石埝社区签订的《土地租赁协议》所涉土地属于集体土地，根据上述规定需经过村民会议讨论决定方可办理，村民会议的召开程序及通过决定的要求在《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条有明确的规定，石埝社区提供的会议记录并不是村民会议记录，不符合村民会议的召开程序以及通过决定的要求，且未提交其他证据证明涉案土地的租赁经过村民会议讨论决定，故**公司与石埝社区签订的《土地租赁协议》因未经民主议定程序，违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效。另，本案所涉土地大部分系农用地，石埝社区将涉案土地出租给**公司用于生产经营使用，即用于非农业建设，现无证据证实双方办理了转用登记手续，亦违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，本案所涉土地租赁协议无效。石埝社区作为租赁物的出租方负有保证租赁物可合法出租的义务，其明知涉案土地性质且未经过民主程序以及登记程序即与**公司签订协议，对协议无效应当承担主要责任。**公司作为租赁物的承租人在签订租赁协议之前应当对租赁物的状况、属性进行核实，其未尽审慎义务，对协议无效应当承担次要责任。

根据合同法的规定，认定无效的合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于**公司主张的变压器购置费198000元，其未提供购买合同与支付凭证，现场也未见变压器，其仅提供发票无法证实与本案的关联性，故对**公司主张的该项损失不予支持。对于**公司主张的节能评审费20000元与环评费10000元，《节能评估报告书》、《建设项目环境影响报告表》的出具时间与发票开具时间吻合，与本案协议签订时间吻合，故对该项损失予以认定。对于**公司主张的厂房设计费239000元，其提交的《建设工程设计合同》约定的付款方式、期限与其陈述的付款方式、期限不符；发票以及人民币结算业务申请书均形成于本案诉讼过程中；园林公司工作人员陈述双方一直在就涉案土地建设厂房的设计方案进行洽谈、调整，直至2015年才完全交付设计成果，而石埝社区2013年已书面告知**公司协议无法履行，**公司不及时终止设计，仍然进行设计洽商、支付设计费用与常情不符，该项费用与本案的关联性存疑，故对**公司主张的该项损失，不予认定。对于**公司主张的咨询费18000元，其仅提供收据，不足以证实真实性，不予认定。对于**公司主张的增资费105000元、工商审批费7700元以及审计费2800元，其均未提供证据证实，不予认定。综上，**公司损失30000元，由石埝社区承担70%的赔偿责任，即21000元。对**公司要求石埝社区返还55000元租金的请求，因**公司一直未能使用涉案土地，石埝社区应将该费用返还**公司。土地租赁协议无效，协议中约定的违约条款亦无效，**公司主张的违约金110000元，于法无据，一审法院不予支持。对于石埝社区主张的农户土地租金、青苗补偿费、土地平整费、土地闲置损失及校舍拆迁补偿费损失，系其为使土地达到合同的使用目的进行必要整治而支出的费用，不属于因为合同无效遭受的损失，与本案没有关联性，不予支持。判决：一、南京市**区禄口街道石埝民族社区村民委员会于判决发生法律效力之日起十日内向南京**机电成套设备有限公司返还租金55000元并赔偿损失21000元；二、驳回南京**机电成套设备有限公司的其他诉讼请求；三、驳回南京市**区禄口街道石埝民族社区村民委员会的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取5727.5元，反诉案件受理费4115元，合计9842.5元，由**公司负担5158.5元，由石埝社区负担4684元。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案上诉人主张涉案土地租赁已经经过村民会议讨论，但并未提供相应的证据，其主张一审中提交的《石埝社区会议记录》虽仅有村民代表签名但系村民会议的记录，与常理不符，故本院对其主张不予支持。上诉人还主张涉案土地已经交付被上诉人占有使用，但并未提交证据证明，故其主张涉案租金55000元不应返还没有依据，本院对此亦不予支持。关于涉案合同无效的责任分担问题，因本案双方对**公司的损失均有过错且石埝社区过错较大，故原审法院认定由石埝社区承担70%的赔偿责任并无不当。关于上诉人主张的信赖利益损失，因涉案合同无效，故上诉人主张信赖利益损失没有法律依据，且上诉人主张的农户土地租金、青苗补偿费、土地平整费、土地闲置损失以及校舍拆迁损失等，系其利用涉案土地支出的必要费用，故本院对其主张亦不予支持。

综上所述，石埝社区的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1700元，由上诉人石埝社区负担。

本判决为终审判决。

审判长夏海南

代理审判员***

代理审判员*凡

二〇一六年八月四日

书记员倪辉