曲阜市宏光电焊条有限公司与山东圣祥建设集团有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省曲阜市人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁0881民初1400号

原告：曲阜市宏光电焊条有限公司，住所地曲阜市书院街道办事处104国道东侧，统一社会信用代码：91370881169526040K

法定代表人：娄玉祥，该公司经理

委托诉讼代理人；陈丽，山东众立律师事务所律师。

委托诉讼代理人：付鑫茹，山东众立律师事务所律师。

被告：山东圣祥建设集团有限公司，住所地曲阜市孔林东104国道路东，统一社会信用代码：91370881169524467K

法定代表人：张洪生，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王艳梅，山东鲁都律师事务所律师。

第三人：曲阜市书院街道办事处经济发展办公室，住所地曲阜市书院街道办事处院内

负责人：孙玉淑，该单位主任。

委托诉讼代理人：颜世祥，山东曲圣地律师事务所律师。

第三人：曲阜市书院街道办事处

法定代表人：刘立文，该单位主任

委托诉讼代理人：颜世祥，山东曲圣地律师事务所律师

原告曲阜市宏光电焊条有限公司(以下简称宏光公司)与被告山东圣祥建设集团有限公司（以下简称圣祥公司）、第三人曲阜市书院街道办事处经济发展办公室（以下简称街道经发办）、第三人曲阜市书院街道办事处（以下简称书院街道）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏光公司的委托诉讼代理人陈丽、付鑫茹，被告圣祥公司委托诉讼代理人王艳梅，第三人街道经发办负责人孙玉淑，第三人书院街道共同委托诉讼代理人颜世祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宏光公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告圣祥公司与第三人签订的租赁合同无效，判令被告立即停止侵权，将占用原告的房屋土地返还给原告。并自2019年6月起按照每年50000元支付占用费用至房屋返还之日；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：宏光公司成立于1997年11月18日，我公司是根据曲阜市政府改制文件组建形成，股东系原曲阜市电焊条厂员工，由股东出资购买了原曲阜市电焊条厂的房屋、设备等资产，并将所购房屋设备等资产作为股东出资，我公司成立后承接了原电焊条厂的全部债权债务，原电焊条厂的土地由我公司使用。因当时我公司经营规模较小，部分房屋土地闲置，经我公司同意，出租部分房屋土地给曲阜市张洋企业总公司使用，后我公司于2016年4月将厂房和土地收回。2019年6月，被告以第三人将房屋出租给其为由将房屋强占，并出具了一份在2010年3月16日由第三人街道经发办与其签订的租赁合同。我公司找第三人询问，第三人表示对该合同不知情，也从未收取过被告的租金。原告多次要求被告将房屋返还，但被告拒不返还，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现依法起诉提出上述诉讼请求。

被告圣祥公司辩称，1、我公司与第三人街道经发办签订的合同合法有效，我公司对租赁土地及房屋享有合法的使用权。被告现租赁使用的场地及房屋系第三人书院街道集体企业原炭黑厂的经营场所，土地及房屋所有权归第三人书院街道所有，自1997年12月1日至被告租赁使用前由曲阜市张洋企业总公司租赁使用，之后被告租赁使用至今。2010年3月16日，被告与第三人街道经发办签订的《租赁合同》明确约定，第三人书院街道以第三人街道经发办的名义将其所辖的原炭黑厂大门中线以东的场地及车间使用权租赁给被告，该合同系双方真实意思的表示，合法有效，且已经履行多年。因此，我公司对租赁物及房屋享有合法使用权。原告的经营场地自其成立在原炭黑厂大门中心线以西，我公司的经营场地在原炭黑厂大门中心线以东，双方界限明确，且各自独立使用多年，我公司不存在占用原告房屋的侵权行为。2、我公司不存在侵权行为，原告要求我公司停止侵权、返还房屋土地及支付占用费没有任何依据。原告系自然人投资设立的有限责任公司，非集体企业曲阜市电焊条厂改制组建，更不存在承接曲阜市电焊条厂债权债务的事实，原告的经营场地自其成立在原炭黑厂大门中心线以西，我公司的租赁场地在原炭黑厂大门中心线以东，双方界限明确，且各自独立使用多年，我公司不存在占用原告房屋的侵权行为。曲阜市电焊条厂是第三人书院街道所有的集体企业，与原告无关。我公司依法取得炭黑厂大门中心线以东的房屋及土地的使用权，现处于有效期，故原告无权向我公司主张任何权利。综上，本案所涉房屋及土地所有人系第三人书院街道，双方签订的租赁合同合法有效，我公司已依法取得使用权，原告无权向我公司主张任何权利，原告的诉讼请求无任何依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。另外，从2019年7月份开始，原告阻止被告在原分界线，即原炭黑厂大门中心线砌筑界墙，经书院派出所处理，原告认可被告与第三人签订的租赁合同，同意被告在该分界线上砌筑界墙，后该协议签订后，界墙砌筑一半，原告再行阻止，并且在被告租赁使用的土地上堆放杂物，导致被告无法正常使用租赁土地，另原告在界限以西的两米公用部分建设厂房，且该厂房的建设已超过双方的分界线半年有余，形成侵权事实，原告应当停止侵权，排除妨碍，拆除其超过界墙修建的厂房。

第三人街道经发办及书院街道共同辩称：经了解，经发办原工作人员于2010年3月16日签订的合同确实是经发办的工作人员陈桂清所签，至于具体什么情况，当时的分管领导已不在职了，具体情况陈桂清也不清楚，我方认为合同有效。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，原告宏光公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：一、曲阜市审计师事务所验资报告及附件一宗，证明：1、1997年11月12日，曲阜市审计师事务所对曲阜市宏光电焊条有限公司实收资本的真实性及合法性进行了审验，《验资说明事项》载明，宏光公司是根据市政府改制文件组建，注册资本为50万元，娄玉祥、王金生等人实际投入资金500248元，其中以货币资金投入50248元，以购买曲阜电焊条厂的机械设备、房屋作价45万元投入。2、《资产转移证明》、《资产评估明细表》以及附图载明，股东出资45万元购买的曲阜市电焊条厂的资产包括：机械设备78台套，房屋建筑物包括办公室11间，以及大门、迎门墙、生产车间化验室、拔丝车间、大仓棚、园仓库、水泥地、制钉洗钉室、生产车间、配料车间等建筑物，上述资产由曲阜市电焊条厂移交给曲阜市宏光电焊条有限公司。证实本案双方争议的房屋属于原告曲阜市宏光电焊条有限公司所有。二、曲阜市书院乡经济委员会证明一份，证实曲阜市宏光电焊条有限公司所使用的土地权属为书院镇人民政府，由宏光公司无偿使用，使用期40年。证实原告对涉案土地享有使用权。三、租赁合同两份、情况说明一份，证明原告与曲阜市电焊条厂和书院乡经委协商后一致同意将原告闲置的厂房土地出租，租金用于归还曲阜市电焊条厂债务，故在1997年12月1日及1998年3月4日，由书院乡经委和曲阜市电焊条厂(负责人娄玉祥,也是原告的法定代表人)分别与曲阜市张洋企业总公司签订租赁合同，将宏光公司的闲置资产出租给曲阜市张洋企业总公司，租赁期5年，租金每年4.5万元，5年共计22.5万元。曲阜市电焊条厂签署的租赁合同原件由原告留存。证明可参照该租赁合同的租金标准，原告要求被告自2019年6月至归还之日按照每年5万元的标准支付占用费，应予以支持。四、街道经发办与山东圣祥建设集团有限公司签订租赁合同一份。证明：1、任何单位无权处分原告的资产，未经原告同意任何单位所签署的将原告资产出租的租赁合同均为无效合同。2、合同内容虚假不具有客观真实性，1998年该厂房土地的租金是每年4.5万元，而在2010年签署合同每年租金6000元，且十年不用交租金，显然违背正常的交易原则。五、工商登记信息，证明：从企业登记信息上看山东圣祥建设集团有限公司并非是曲阜市张洋企业总公司改制成立的公司。被告庭审中称山东圣祥公司是曲阜市张洋企业总公司改制而来，可见在当时的书院镇集体企业改制均存在以改制的形式成立新的公司，但原公司依然存在的情况，这也解释了为什么原告宏光公司改制成立后，原电焊条厂还存在的情况。六、公证书一份及视频一宗。证明2017年至2019年6月期间，原告已经将场地全部收回自己使用的事实，2019年6月之后，被告强行占用原告资产。

经质证，被告对证据一的真实性无异议，但对证明观点提出异议，认为该验资报告中资产转移证明虽记录设备78台套，办公室11间，生产车间11间作价45万元卖给原告，但没有相应付款证明及该部分资产产权归属原告的相关权属机关出具的权属证明，该证明是原告申请设立单方提供，不能证明支付相应对价取得权属，对平面图的真实性及原告的证明观点均有异议。对证据二提出异议，对原告所使用的土地权属归第三人所有予以认可，该证据租赁使用被涂改为无偿使用，租期改为使用期，出证人未在涂改处加盖公章，在原告无法证明其系无偿使用的情况下，应提供其合法取得土地使用权的有效证据。对证据三的真实性无异议，但认为合同签订的相对方是曲阜市电焊条厂，并非原告，审计报告中其仅购买了曲阜市电焊条厂的部分资产，不能证明合同中所涉的财产属于原告所有。对证据四的真实性无异议，提出异议认为合同明确租赁范围是原炭黑厂大门中线以东的场地使用权，第三人有权出租，该合同合法有效，案涉房屋土地先后由张洋总公司以及被告使用，与原告没有任何关系。对证据五真实性无异议，两企业是否改制而来，不影响被告的待证事实，涉案租赁物先后由张洋总公司和被告使用，原告不享有使用权和所有权，原告主张侵权无任何依据，对证据六的真实性及证明观点均有异议，视频展示是在院内，原告到大门中心线以东是对被告的侵权，原告至今未向法庭提交其对中心线以东的租赁物享有合法的所有权和使用权的证据，其主张被告侵权无任何依据，原告不能证明其展示产品的场地归其合法拥有。

第三人书院街道办事处经济办公室、书院街道办事处对原告提交的证据质证意见如下：对证据一、无异议，但是否真正落实到位，需要看各方举证；对证据二、目前无法查证该证据是否真实，要综合全案证据认定，经济发展办公室的前身是镇经委，至于真假无法表达。对证据三，因没有留存的相关档案，章是真的，其他的不清楚。对证据四、当时陈主任是发展办主任，证据中印章是经济发展办的章，但合同签订我不清楚。对证据五、证据六的表象真实性无异议，其他不了解。

被告为证明其主张提交以下证据：证据一、租赁合同一份，该合同系2010年3月16日曲阜市书院街道办事处经济发展办公室与被告签订，租赁范围及地址为经委所辖的原炭黑厂大门中线以东的场地及车间使用权，租赁期限26年，自2010年3月16日至2036年3月15日，被告维修并垫付现有建筑物的维修费，该维修费抵扣十年的房租，炭黑厂中心线以西是曲阜市电焊条厂，证明：合同所涉租赁标的物属于第三人所有，第三人有权出租，该合同合法有效，且已履行多年，现仍在有效使用期内，原告起诉被告无依据。证据二、原告公司设立的工商登记档案一宗，证明原告并非曲阜市电焊条厂集体企业改制组建，与曲阜市电焊条厂不具有法律上的权利义务承接关系，原告现使用的土地权属及房屋归第三人书院街道所有。证据三、调解协议书及原告公司信息查询各一份，证明原告认可被告与书院街道办事处签订的租赁协议，同意被告以示意图为证，砌筑界墙大门，并保证不干扰被告施工。证据四、照片5张，证明原告自签署协议后，仍然阻碍被告砌筑界墙，并堆放杂物，原告存在侵权事实，原告应停止侵权。证据五、两份租赁合同，证实被告分别于2010年7月1日和2016年12月20日将租赁物转租给了孔祥如、刘长雨使用，租赁期限至2019年12月31日，租赁期限在被告与第三人经发办签订的租赁合同期限内。

原告对上述证据质证意见：对证据一、该合同为无效合同，双方出租地点就是原告购买的曲阜市电焊条厂的资产范围内的厂房和土地。对证据二、真实性无异议，通过工商登记的资产评估明细表能够证实现在被告所租赁使用的大门、办公室、车间都是原电焊条资产，该资产已由娄玉祥、王金生等职工出资45万元购买，并以该资产作为注册资金经曲阜市审计局验资后移交原告公司，原告公司合法拥有评估明细表中所列房屋建筑物的所有权。对证据三不予认可，没有加盖公司印章，不认可被告与经济发展办公室签订合同的效力，对证据四、对照片真实性无法确认，原告是依法维护自身合法财产权益，不存在对被告的侵权。对证据五、真实性不予认可，被告没有证据证明2017年至2019年期间租赁场地由刘长雨使用，对被告的主张不予认可。

第三人书院街道办事处经济发展办公室、书院街道办事处共同质证意见：对证据一、二、三、四无异议。对证据五真实性无异议，其他不了解。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年11月18日，原告宏光公司成立，公司住所地位于曲阜市（曲阜市书院街道办事处东邻），注册资本为人民币50万元，王金生、娄玉祥等股东实际投入资金500248元，其中，以货币资金投入50248元，以购买的曲阜市电焊条厂的机械设备、房屋建筑物作价45万元投入，曲阜市审计师事务所出具的《资产评估明细表--房屋建筑物》显示，房屋建筑物为原曲阜市电焊条厂院内的办公室、大门、迎门墙、生产车间化验室、拔丝车间、大仓棚、园仓库、水泥地、制钉洗钉室、生产车间、配料车间、围墙等，上述资产已由曲阜市电焊条厂移交给原告宏光公司，1997年12月1日、1998年3月4日，经原告同意，由曲阜市电焊条厂、书院乡经委分别与曲阜市张洋企业总公司签订租赁合同，将大门中心线以东的房屋、土地租赁给曲阜市张洋企业总公司使用，租金为每年45000元，租赁期限5年，2010年3月16日，第三人书院经发办与被告圣祥公司签订租赁合同，将原出租给张洋企业总公司的大门中心线以东的房屋、土地出租给被告，每年租金6000元，租赁期间26年，2017年11月至2019年6月期间，原告宏光公司将大门中心线以东的房屋、土地收回自用，2019年7月，被告在大门中心线至迎门墙砌筑界墙，占用大门中心线以东的房屋、土地至今。另查明，第三人书院街道办事处经济发展办公室系书院街道办事处的内设机构，无法人资格。

本院认为，原告宏光公司在注册成立时，娄玉祥、王金生等股东以其购买的曲阜市电焊条厂的办公室、生产车间等房屋建筑物作为注册资本投入到原告宏光公司，且经曲阜市审计师事务所出具的验资报告予以确认,故原告宏光公司对所购房屋建筑物享有所有权，对建筑物范围内的土地享有使用的权利。本案被告圣祥公司认可其现占用房屋、土地的范围与原曲阜市张洋企业总公司租赁的曲阜市电焊条厂的房屋、土地范围一致，《资产评估明细》、平面图及曲阜市电焊条厂与曲阜市张洋企业总公司签订的租赁合同的示意图可以证实，被告现占用的房屋建筑物在原告购买的原曲阜市电焊条厂的房屋建筑物范围之内，故被告关于其未占用原告房屋、土地的辩解不能成立。第三人书院街道办事处经济发展办公室对案涉房屋建筑物及建筑物范围内的土地无再处分的权利，其于2010年3月16日与被告圣祥公司签订的租赁合同为无效合同。原告的诉讼请求，符合法律规定，应予确认和支持，被告圣祥公司应将占用的房屋、土地返还给原告，但原告主张占用费每年50000元证据不足，本院酌情按照曲阜市张洋企业总公司所签租赁合同的租金标准每年45000元确定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条，判决如下：

一、第三人书院街道办事处经济发展办公室与被告山东圣祥建设集团有限公司于2010年3月16日签署的《租赁合同》无效；

二、被告山东圣祥建设集团有限公司于本判决生效后十日内将租赁的房屋、土地返还给原告曲阜市宏光电焊条有限公司。

三、被告山东圣祥建设集团有限公司于本判决生效后十日内按照每年45000元的标准向原告支付占用费（自2019年7月1日起支付至房屋、土地返还之日）。

四、驳回原告曲阜市宏光电焊条有限公司的其他诉讼请求；

如被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费525元，由被告山东圣祥建设集团有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。

审判员　　张昭强

二〇二〇年十一月二十八日

书记员　　吴　迪