广西天狮灵动律师事务所与广西建凯物业服务有限公司、广西建开工程有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）南市民一终字第1078号

上诉人（原审原告）：广西天狮灵动律师事务所，住所地：南宁市青秀区仙湖大道西182-1号开发大厦12层。

法定代表人：潘浩渊，主任。

委托代理人：邓攀，广西天狮灵动律师事务所律师。

委托代理人：施吉强，广西天狮灵动律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广西建凯物业服务有限公司，住所地：南宁市望州南路235号3层。

法定代表人：龙信忠，总经理。

委托代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。

委托代理人：韦燕芸，广西金桂北斗律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：广西建开工程有限公司，住所地：南宁市青秀区仙湖大道西182-1号。

法定代表人：严武明，总经理。

委托代理人：吴静，广西同望律师事务所律师。

委托代理人：齐磊，广西同望律师事务所律师。

上诉人广西天狮灵动律师事务所（以下简称天狮律所）因与被上诉人广西建凯物业服务有限公司（以下简称建凯物业）、被上诉人广西建开工程有限公司（以下简称广西建开）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月22日受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月29日组织各方当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人天狮律所的委托代理人邓攀、施吉强，被上诉人建凯物业的委托代理人彭佩妮，被上诉人广西建开的委托代理人齐磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2011年5月17日，天狮律所（乙方、承租方）与广西建开（甲方、出租方）签订一份租赁合同，合同约定：乙方承租产权属广西建开所有的“广西建设开发公司综合楼第12层”房屋，该房屋位置：南宁市仙葫经济开发区西区；第12层面积811.11平方米（以房产证为准）。租赁期间从2011年5月21日起至2019年8月20日止。合同加盖天狮律所、广西建开公司公章，并由广西建开委托人陈志俭，天狮律所负责人潘浩渊签字。合同签订后，广西建开将房屋交付天狮律所使用。2012年5月13日南宁市降大暴雨，雨水从12楼东面露台安全消防门下方漫过挡水坎溢流入12楼办公区域，造成天狮律所部分桌椅浸泡损坏。

2012年8月30日，天狮律所、建凯物业和广西建开三方召开会议，就5月13日天狮律所办公室被雨水浸泡财产赔偿问题进行协调。会议形成纪要：“（一）事由今年5月13日上午因大雨，整栋大楼楼顶的雨水向东北方向排除，因排水管小，排水慢，导致雨水从消防门流进承租人办公室，将约87张新办公桌椅泡坏。（四）物业公司意见：1、承租人被水泡损失是事实，但是泡水是因为排水的问题而引起，不是我们物业管理的问题。（五）三方最后统一的意见：定于8月31日由三方分别派人到承租人办公室，清点被雨水浸泡损坏的办公桌椅，并制作清单，然后三方再进行如何赔偿问题的协商。”会议纪要由广西建开陈志俭、天狮律所潘浩渊签字，建凯物业未签字。8月31日三方对损坏物品进行清点，并形成一份《办公桌椅泡水损坏清单》载明：“3.2米大班台1张，2脚开裂，碎件脱落；3.2米大班台附柜1张，2脚开裂，发霉；1.8米班台2张，2脚开裂，发霉；3.8米会议桌1张，6脚开裂；1.4米班台1张，2脚开裂；1.4米电脑桌1张，3脚开裂；2米班台7张，4脚开裂、发霉、长虫；2米班台附柜6张，4脚开裂、发霉、长虫；长沙发7张，4脚开裂；长茶几8张，4脚开裂；真皮会议椅10张，脚开裂；窗台柜5个，柜门开裂，发霉（共长7米）；书柜6个，底座开裂、发霉（共长6.8米）；2.4米大班台1张，底座开裂、发霉；方茶几1张，4脚开裂。”清单签名人载明：天狮律所蓝思云、广西建开唐友秋、建凯物业韦丽雅。2012年5月2日天狮律所向建凯物业交纳物业服务费488.7元。广西建设开发公司于2014年8月25日变更名称为广西建开工程有限公司。天狮律所于2014年2月16日申请对上述浸泡的财产受损价值进行评估。一审法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司（以下简称国宏信南宁分公司）评估，2014年11月13日，北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称国宏信公司）出具评估结论书，评估意见：价格评估标的在2012年5月13日价格评估基准日的价格为44040元。因天狮律所、建凯物业、广西建开对损坏财产赔偿事宜未能达成一致，天狮律所遂向一审法院起诉，请求判令：1、建凯物业赔偿天狮律所经济损失77008元；2、广西建开就第一项诉讼请求承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由建凯物业、广西建开承担。一审法院认为，根据《物业管理条例》第三十六条第二款规定“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案天狮律所向建凯物业交纳了物业服务费，双方形成物业服务合同法律关系，合法有效，受法律保护。建凯物业作为涉诉综合楼的物业服务企业，有责任对业主及服务区域内的人身财产安全承担保护义务，物业服务企业违反安全保障义务，造成业主合法权益受到损害的，应当承担相应民事法律责任。故2012年5月13日降大暴雨，雨水从12楼东面露台溢流入12楼办公区域，造成天狮律所部分桌椅损坏，建凯物业应承担损害赔偿责任。但是，建凯物业赔偿损失的范围应在其未履行合同导致损失的范围内进行赔偿，要具体考虑其违约行为与损害结果之间因果关系大小并根据权利义务对等的原则来确定。本案发生雨水溢流入天狮律所办公区域的地方为12楼露台，属于物业公共区域，为建凯物业公司的管理职责范围内，建凯物业未能尽到必要的管理注意义务是导致雨水溢流的因素之一，同时当日雨量过大超过排水管的排水限度亦是事件发生的另一原因。从权利义务相对等的原则来考虑，天狮律所所交的物业服务费并不高，而且建凯物业承担的也只是管理不善造成的违约责任，如果要求其承担全部赔偿责任则过于苛求。经一审法院委托评估公司评估，天狮律所受损财物的价格为44040元。该评估机构是国宏信南宁分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案国宏信南宁分公司是国宏信公司的分支机构，是在总公司的授权下开展业务，其民事责任亦是由国宏信公司承担。故国宏信公司出具的评估结论一审法院予以采信。综合上述情况，一审法院酌情考虑建凯物业承担25%的损坏赔偿责任为宜，即11010元（44040元×25%）。另外，本案是基于物业服务合同所提出的损害赔偿，广西建开并非合同的相对人，其主体不适格，天狮律所要求其承担连带赔偿责任的诉请一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《物业管理条例》第三十六条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、建凯物业向天狮律所赔偿损失11010元；二、驳回天狮律所对广西建开的诉讼请求。本案案件受理费863元，由天狮律所承担740元，建凯物业承担123元。评估鉴定费2500元，天狮律所承担2143元，建凯物业承担357元。上诉人天狮律所上诉称：一、原审判决遗漏认定重要事实：上诉人办公楼东北角消防门的浸水隐患由来已久，本案发生前，上诉人曾被雨水渗进过办公室，当时二被上诉人均派人抢救，上诉人要求为此进行修缮与防范却遭二被上诉人拒绝。二、原审判决以上诉人交的物业费不高为由，认为判决被上诉人承担全部损失过于苛求，判决理由缺乏事实理由和法律依据。物业服务费用是物业服务公司根据所服务房屋面积的大小和政府物价部门核准审批的收费标准进行计算而确定的。该费用应以是否依照核准的标准进行收取或交纳为认定依据，依照了核准审批的标准。上诉人自2011年5月租用被上诉人房屋至今，每月向被上诉人交纳的物业服务费用为488.7元，上诉人没有折扣少交。三、2012年5月13日泡水不属于不可抗力，被上诉人不应减少对上诉人的全额赔偿。请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。

被上诉人建凯物业答辩称：一、建凯物业对天狮律所的办公桌椅损坏无过错。1、2012年5月13日，南宁市降雨量已接近暴雨等级的最高值，已属于不可抗力灾害天气。2、上诉人擅自违规装修，改动房屋排水系统，拆除建筑物的挡水门坎，其重大过错也是导致浸水事件的直接原因。3、浸水事件发生在2012年5月13日，但上诉人至2014年2月16日才申请损失鉴定，2014年8月25日才查看现场，距离浸水事件已经两年多，上诉人正常使用也会导致办公桌椅的损毁，故该鉴定结论不客观属实，不能作为定案依据。二、被上诉人对建筑物自身的瑕疵（包括但不限于排水系统）不承担维修改造的责任。三、被上诉人没有收取任何专项维修资金，所收取的物业费不包括建筑共同部分及设施的修缮费用。但是，出于对上诉成本及维持与物业使用人和谐关系的考量，愿意服从一审判决，请求二审维持原判。

被上诉人广西建开答辩称：1、2012年5月13日的暴雨属于天灾。2、广西建开建设的开发大厦2006年经验收合格，一审已提交证据证实建筑施工符合设计标准，12层东面的露台消防门下方有一道30公分高挡水坎，多年来未发生雨水浸透事故，广西建开认为根据租赁合同约定，出租楼房、土建工程及共有设备设施出现问题由广西建开维修和更换，但本事故的发生非质量问题引起，不适用租赁合同条款。

二审期间，上诉人与被上诉人均没有提交新证据。

本院审理期间，就一审法院鉴定委托书要求北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司对涉案家具的受损值进行评估，而国宏信南宁分公司却出具了涉案办公家具受损前的二手市场价格的评估结论致函国宏信南宁分公司进行调查。国宏信南宁分公司于2015年10月26日向本院作出《回复函》。天狮律所对复函三性无异议。建凯物业对复函真实性、合法性无异议，但仍坚持在一审提交的关于本案《评估价格结论书》的质证意见。广西建开对复函三性无异议，但坚持应按受损前二手价值与受损后的残值差额作为损失的认定依据。受损后的残值应由天狮律所进行评估。由于当事人对复函的真实性、合法性无异议。本院予以确认。

本案争议的焦点是：1、建凯物业对天狮律所的财产损失有无过错，天狮律所的损失如何确定。2、广西建开应否与建凯物业承担连带责任。

一审查明事实客观属实，本院予以确认。

本院另查明：国宏信南宁分公司于2015年10月26日向本院作出《回复函》，内容为：我司接受广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院鉴定委托书的委托，依法对（2014）青民一初字第502号对位于青秀区仙葫大道西×182-1号开发大厦12层被大雨所浸泡的办公家具的受损值进行了价格评估。2014年10月9日青秀区人民法院主办法官组织我司与双方当事人（代理人）到青秀区人民法院对此案件的评估事项进行商讨，因此类材质的办公家具修复较难而且修复的价格会高于市场二手价格，故双方协商决定对标的受损前的市场二手价格和受损后的二手价格进行评估，因受损后的价格可能低于评估费用，建凯物业、广西建开放弃对此项进行评估，只做标的受损前的市场二手价格。

上诉人承租的广西建设开发工程有限公司综合楼第十二层就是邕房权证字第××号房产证上的房屋地址青秀区仙葫大道西182-1号仙湖枫景综合楼12层办公用房。

本院审理期间到天狮律所办公室进行勘验，发现被浸泡的家具有部分仍在使用。

一审法院案卷中2014年10月9日的问话笔录记载只有天狮律所和广西建开到场，双方同意以受损前的二手价格进行鉴定，但是建凯物业当天没有到庭，建凯物业在2014年10月14日的笔录中表示不同意对标的受损前的二手价格进行评估。

本院认为：建凯物业对天狮律所的财产损失有无过错，天狮律所的损失如何确定的问题。天狮律所与建凯物业存在物业服务合同关系，建凯物业作为涉诉综合楼的物业服务企业，有责任对业主及服务区域内的人身财产安全承担保护义务，物业服务企业违反安全保障义务，造成业主合法权益受到损害的，应承担相应的民事法律责任。故2012年5月13日降大暴雨，雨水从12楼东面露台溢流入12楼办公区域，造成天狮律所部分桌椅损坏，建凯物业应承担损害赔偿责任，建凯物业辩称天狮律所的损失是不可抗力造成的，该主张没有依据，本院不予支持。上诉人的桌椅虽然被水浸泡受损，但经本院现场勘验，上诉人受损的桌椅大部分仍在使用，因此其损失并不是因不能使用而需重置的价格，应为被水浸泡前的价值与被浸泡后的残值的差额。一审法院委托国宏信南宁分公司鉴定也是要求对涉案家具的受损值进行评估。但国宏信南宁分公司作出的鉴定却是对涉案家具受损前的二手市场价格作出的鉴定，该鉴定公司称三方均同意变更鉴定，但建凯物业在一审明确表示不同意对涉案家具受损前的二手价格进行评估，故该鉴定公司所做的鉴定报告不能作为本案定案依据。但鉴于上诉人办公桌椅被浸泡发生在2012年5月13日，至今已超过4年，而部分被浸泡的桌椅，上诉人也一直在继续使用，上诉人的使用也会导致该部分桌椅的损耗，重新鉴定也无法区分哪部分是被浸泡导致的损坏，哪部分是正常使用造成的损坏。故对上诉人的损失，一审法院参照国宏信南宁分公司作出的涉案家具受损前二手市场价格为44040元，并鉴于受损桌椅仍能使用的实际情况，酌情判决建凯物业赔偿天狮律所11010元损失，基本合理，本院予以维持。关于广西建开应否与建凯物业承担连带责任的问题，本案是物业服务合同纠纷，广西建开并非该物业服务合同的相对方，上诉人要求广西建开承担连带责任没有依据，本院不以支持。

综上，上诉人天狮律所上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1726元，由上诉人广西天狮灵动律师事务所负担。一审案件受理费的负担按一审判决执行。

本判决为终审判决。

审　判　长　　付　浩

审　判　员　　包林辉

代理审判员　　邓振宇

二〇一六年七月二十九日

书　记　员　　骆春利

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；