广东地球村计算机系统股份有限公司、广东南湖旅游中心有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)粤01民终28313号

上诉人（原审被告）：广东地球村计算机系统股份有限公司，住所地：广州市天河区高新技术产业开发区首期工业园建中路**第****。

法定代表人：邹阳，该公司董事长。

委托诉讼代理人：罗艳娟，该公司员工。

委托诉讼代理人：桂菊平，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：广东南湖旅游中心有限公司，住所，住所地：广州市白云区同和路**div>

法定代表人：李薇，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李滔，广东君直律师事务所律师。

上诉人广东地球村计算机系统股份有限公司(以下简称地球村公司)因与被上诉人广东南湖旅游中心有限公司（以下简称南湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初24730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人罗艳娟、桂菊平、被上诉人委托代理人李滔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

地球村公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回南湖公司全部诉讼请求。3.一审、二审的全部诉讼费由南湖公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。本案是南湖公司暴涨房租，刻意制造事件，企图侵占地球村公司所有投入。涉案房屋建筑面积达2000平方米，因房屋破败不堪，完全不具备使用条件，2014年南湖公司以月租金1万元出租给地球村公司。2014年双方协商签订合同时，南湖公司告知地球村公司该房屋随时可能被拆除进行开发利用，需每年签订一次租赁合同。七年来，双方遵照约定每年续签一次合同，房租实际涨幅平均每年不超过11%，从2014年1万元至2020年17640元。2020年9月24日，南湖公司通知地球村公司要以招投标的方式续签合同，并于2020年11月20日张贴招租公告，公告写明房屋在短时间内未有开发利用计划，租期五年，租金每月7.5万元起，租金涨幅较上一年达325%。如此暴涨房租，任意承租方均不可能接受。涉案房屋从原状价值月租金1万元，到现状评估价值月租金7.5万元起，是由于地球村公司连续七年投资近900万元，对房屋的基本使用功能做了全面的修缮，而南湖公司没有任何投入。南湖公司精心策划了地球村公司不可能接受之条款，利用合同一年一签的形式，企图侵吞地球村公司所有投入。更有甚者，南湖公司采用断水断电等方式强行驱赶地球村公司，致使地球村公司40余名工作人员在无水无电状况下生活长达十个月，影响地球村公司的正常工作和生活，造成不可估量的损失，一审判决侵害地球村公司的合法权益。综上，请求二审法院判如所请。

南湖公司二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案二审争议焦点在于南湖公司与地球村公司就涉案场地的租赁合同关系是否已经终止，地球村公，地球村公司能否继续侵占南湖公司涉案的场地于2019年12月28日签订的租赁合同，对涉案场地的具体位置、租金、租赁期限、违约责任等内容作了明确的约定，并加盖双方公章予以确认，意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同第2.1条已明确约定租赁期限为2020年的1月1日至2020年12月31日止。租赁期限届满后，如南湖公司同意继续出租地球村公司在同等条件下享有优先承租权，另行签订书面合同。本案中地球村公司没有参与涉案房屋租赁合同的投标，已丧失在同等条件下的优先承租权。南湖公司与地球村公司签订的租赁合同，已于2020年12月31日自然终止，地球村公，地球村公司继续侵占涉案场地已无依据地球村公司恶意侵占南湖公司涉案地块，严重侵害了南湖公司的合法权益，严重影响国有资产的回收利用。

南湖公司于2021年7月2日向一审法院起诉请求：1.地球村公司立即搬离涉案场地，并向南湖公司交还涉案场地及办理交接手续；2.地球村公司向南湖公司支付自2021年1月1日起至交还场地之日的占用费暂计为421,381.94元（以场地物业租金评估价75,000元/月、管理费为6,452.07元/月为标准，从2021年1月1日计至2021年4月9日共计266,076.76元；从2021年4月10日起，按第三方招租平台招租结果的租金标准152万元/年计算即126,666.66元/月、管理费6,452.07元/月，从2021年4月10日暂计至2021年5月15日共计155,305.18元）；3.本案诉讼费由地球村公司承担。

一审法院认定事实：2019年12月28日，南湖公司（出租方，甲方）与地球村公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意按下述条款和条件将位于广州市白云区xx路xxx号xxxxxx中心内原三号楼除大会议室之外的场地（以下简称涉案场地）出租给乙方使用，建筑面积约为2000平方米；甲方同意乙方将承租的房产用于公司临时办公室和内部培训基地；除非甲乙双方按第九章提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限，即自2020年1月1日至2020年12月31日止，2020年1月1日为租金计算起始日；本合同约定的租赁期限届满后，如甲方同意继续出租，乙方在同等条件下有优先承租权。新的租赁合同将由双方另行协商后书面订立；租赁房产2020年1月1日至2020年12月31日的租金及物业管理费为302,400元/年，其中租金211,680元，物业管理费90,720元，即月租金为17,640元，月物业管理费7,560元；甲方自2014年3月1日按房产现状向乙方移交该租赁场地（乙方已明确知晓该房产的产权状况、各项技术条件与现场环境），由于甲方提供的租赁场地有被随时开发或利用的可能，乙方明确知晓所承租物业的临时性质，因此甲方有权根据自身的经营需要，随时提前三个月要求收回该租赁场地并中止合同履行，甲方可根据乙方已缴纳的租金扣除已发生的费用后，多退少补……本合同如提前终止、解除或届满后二十天内，乙方应按当时房屋的实际状态交回房屋，乙方对房屋所做的不可移动的装修改造等归甲方所有。乙方有权拆除及取回乙方所有可移动的设施、设备（消防、电力设施除外）；合同到期或依约解除合同，乙方应按本合同约定时间向甲方返还租赁场地，办理交接手续。逾期不还或不办理移交手续，除补交租金外，还应每日按当月租金总额的5%支付违约金等。

上述合同签订后，地球村公，地球村公司继续将涉案场地用于临时办公和内部培训基地v>

2020年9月24日，南湖公司向地球村公司发出《三号楼租赁场地评估招租告知书》，主要内容为：贵公司自2014年3月租赁我中心三号楼场地至今，关系融洽，合作愉快，现由于集团公司要求对所有出租物业提出更加规范化管理，我中心将于2020年10月-11月期间，根据旅控集团下发的《物业出租经营管理规定》对贵租赁场地进行第三方租金评估，大约在12月份将根据评估结果进行场地招租，租金将经过酒店班子综合考虑后，同等条件下价高者得。考虑到长期以来与贵公司有着良好的租赁关系，我中心将严格按照租赁合同约定，在同等条件下保留贵公司对房产的优先承租权。因考虑到贵公司租赁场地的实际经营情况，请贵公司自接到本告知书之日起，从租金承担能力或场地内人员撤离和物资搬迁等方面提前做好准备。地球村公。地球村公司的法定代表人邹阳在该告知书上签收并备注望贵司考虑我司装修的巨额投入。

2020年12月8日，南湖公司向地球村公司发出《三号楼租赁场地退场通知书》，主要内容为：贵公司自2014年3月份租赁我中心三号楼场地至今，关系融洽，合作愉快。现由于集团公司要求对出租物业提出更加规范化管理，我中心已于2020年11月27日至12月3日期间对该租赁场地进行重新招标，由于贵公司没有参与投标，因此在原合同第二章之2.2条约定的同等条件下的有限续租权已经丧失，新的承租单位已于2020年12月7日初步确定，拟于2020年1月1日进场对租赁场地进行装修改造，请贵公司接到此通知后，在2021年1月1日之前全部腾空租赁场地，否则，根据合同相关规定，我公司将视为贵公司已经放弃场地内遗留物资的所有权，悉收我方所有，任由我方单方面自行处理。如贵公司逾期撤场或存在阻扰新承租单位进场的情况，我公司将依法追究公司的法律与经济赔偿责任，请贵公司尽快作出安排。

2020年12月11日，地球村公，地球村公司向南湖公司发出《联系函》司表达双方就续租事宜数次口头协商，南湖公司一直没有明确答复。在双方尚未开始正式协商，甚至张贴投标公告前，南湖公司多次带人看场地的行为已严重影响其司的正常工作。要求南湖公司给出合理的解释，并就其司对三号楼的长期投入及安全使用给出明确的答复。

2020年12月16日，南湖公司向地球村公司发出《关于的复函》，对地球村公司发出的《联系函》作出回复，主要内容为：1.自2014年3月份以来，在与贵司签订的《租赁合同》中均有明确：租赁场地有被随时开发或利用的可能，贵公司明确知晓所承租物业的临时性质，因此在租赁合同中均有明确不承担贵公司的任何经济赔偿和补偿责任。2.自2019年以来，我中心均有与贵公司口头沟通，多次发出警示，要求贵公司尽快到别处物色适合的场地，贵公司也一直表示会重视，直到今年6月份，我公司多次催促，但贵公司仍没有搬迁的意向。直到2020年9月24日，我公司发函告知贵公司，我公司将对三号楼进行第三方租金评估，大约在12月份将根据评估结果进行场地招租，同时承诺同等条件下，贵公司对房产的优先承租权。2020年11月20日，我中心开始发布招标公告，开始招标，在期间也多次告知贵公司积极参与投标，但贵公司一直未予响应……4.2020年12月8日，我公司完成了正常的招投标手续，由于贵公司没有参与投标，因此我中心正式函告贵公司按照租赁合同相关约定做好退场工作……5.根据贵我双方的《租赁合同》将于2020年12月31日期满的事实，我公司再次明确，不再与贵公司续签合同，请贵公司提前做好撤场准备……。

后地球村公司未搬离涉案场地，并要求南湖公司补偿装修投入损失，双方协商未果，遂成讼。

诉讼中，南湖公司提交广州市房地产证（穗房地证字第**），拟证明涉案场地的产权情况，该房地产证显示，位于白云区xx镇xxxx路**楼的权属人为广东南湖旅游中心。地球村公。地球村公司对上述证据无异议提交：1.三号楼租金评估报告书、2.竞价成交截图、3.承租方组织签约通知书，拟证明涉案场地评估的市场租金价值为907,392元/年，2021年4月9日，通过公开招标最后成功竞价为152万元/年，故合同到期后，地球村公，地球村公司应根据上述评估和竞拍的租金标准分段计付向其支付的场地占用费评估报告书记载，涉案场地在实地勘查日2020年10月20日的市场月租金市场价值为75,616元，年租金市场价值为907,392元。上述竞价成交截图和组织签约通知书显示涉案场地通过竞价拍卖，广州弘基时尚生活科技有限公司于2021年4月9日以152万元/年的租金价格竞得涉案场地的承租权。地球村公。地球村公司对上述证据的真实性无异议上述证据的关联性。

一审法院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。

南湖公司与地球村公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。

涉案租赁合同已于2020年12月31日到期，根据租赁合同约定，地球村公，地球村公司需要续租出租涉案场地的新签订续租合同，如在合同终止前双方未能重新签订新的租赁合同，则合同自期满之日起终止。因南湖公司、地球村公、地球村公司在涉案租赁合同到期前未达成一致协议签订新的租赁合同租赁合同自2020年12月31日已终止。合同终止后，地球村公，地球村公司继续占用涉案场地已无依据司要求地球村公司搬离腾空交还涉案场地有据，一审法院予以支持。合同终止后，地球村公，地球村公司仍继续占用涉案场地湖公司对涉案场地使用的权益，现南湖公司要求地球村公司支付自2021年1月1日起的场地占用费和管理费有据，一审法院予以支持。因地球村公司交还涉案场地的时间无法确定，对于场地占用费的支付存在不确定性，故一审法院仅处理至本案法庭辩论结束之日，即2021年7月14日的场地占用费和管理费，对于2021年7月14日之后的场地占用费和管理费，南湖公司可另行据实向地球村公司主张。

关于场地占用费的计算标准认定问题。根据双方签订的《租赁合同》约定“合同到期或依约解除合同，乙方应按本合同约定时间向甲方返还租赁场地，办理交接手续。逾期不还或不办理移交手续，除补交租金外，还应每日按当月租金总额5%支付违约金。”，由此表明，双方对于合同到期后逾期未返还涉案场地，地球村公，地球村公司应承担的后果已有明确约定主张地球村公司支付合同期限届满后的场地占用费不应超过上述约定的违约金标准。根据上述约定，除当月租金17,640元外，还应支付的违约金为17,640元×0.05×30=26,460元，即合同到期后，地球村公，地球村公司逾期未交还涉案场地的每月共计44,100元的场地占用费。现南湖公司主张自2021年1月1日至2021年4月9日按75,000元/月计，自2021年4月10日起按126,666.66元/月计算的标准均已超过上述约定，故南湖公司主张超出44,100元/月计算的意见不符合约定，一审法院予以驳回。南湖公司要求地球村公司支付自2021年1月1日至2021年7月14日期间的场地占用费共计44100×6+44100÷30×14=285,180元有据，一审法院予以支持。南湖公司主张管理费按每月6,452.07元计算，该标准低于合同约定，地球村公，地球村公司对此亦未提出异议予以采纳。故南湖公司要求地球村公司支付管理费共计6452.07×6+6452.07÷30×14=41,723.26元有据，一审法院予以支持。

据此，一审法院依照依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年9月27日判决如下:一、判决生效之日起三十日内，广东地球村计算机系统股份有限公司向广东南湖旅游中心有限公司交还位于广州市白云区xx路xxx号xxxxxx中心内原三号楼除大会议室外的场地；二、判决生效之日起五日内，广东地球村计算机系统股份有限公司向广东南湖旅游中心有限公司支付2021年1月1日至2021年7月14日期间的场地占用费共计285,180元及管理费41,723.26元；三、驳回广东南湖旅游中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,810.36元，由广东南湖旅游中心有限公司负担708.36元，广东地球村计算机系统股份有限公司负担3,102元。

经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审中，地球村公，地球村公司向本院提交以下证据招租公告，拟证实南湖公司2020年11月20日发布的招租公告中写明房屋在短时间内尚未有开发利用计划、租期五年，租金定为每月不低于7.5万元；2.2018年、2019年、2020年《租赁合同》，拟证实租金水平和涨幅情况，其中2018年租金为每月11760元，2019年租金为每月16800元，2020年租金为每月17640元；3.证人吕某出具的证言，拟证实2014年租赁房屋的原状，以及双方合同一年一签的原因、合同条款磋商过程。

南湖公司质证认为：证据1、2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；证据3的关联性不予确认。根据证人证言所述，在2014年2月签订合同之前，南湖公司已经明确向地球村公司表示案涉场地仅是临时占用，随时可能被开发利用收回，案涉合同也已明确约定了南湖公司有权根据自身经营需要，随时提前三个月要求收回租赁场地，并终止合同履行。

本院二审另查明：南湖公司（甲方）与地球村公司（乙方）于2019年12月28日签订的《租赁合同》中第10.1条约定：本合同有效期届满，乙方需要续租出租房产的，应于有效期届满之日前六个月向甲方提出续租要求，甲方如需出租，在同等条件下乙方对房产有优先承租权。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新签订续租合同。如在本合同终止前双方未能重新签订租赁合同，则本合同自期满之日起终止。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案争议的焦点是：南湖公司与地球村公司之间的租赁合同关系是否已终止，以及南湖公司主张地球村公司搬离涉案场地并支付场地占用费是否成立。现评析如下：

南湖公司与地球村公司于2019年12月28日所签订的《租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。该合同已明确约定租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日止，同时关于合同续租问题也已明确约定双方就续租达成协议的，需重新签订续租合同，如若未能重新签订租赁合同则该合同自期满之日起终止。现根据本案事实，在上述合同期满前，双方曾就续租问题进行沟通，但因地球村公司无法接受南湖公司所提出的续租租金标准，而未能达成续租协议。故依据上述合同约定，双方之间的租赁合同关系已于2020年12月31日合同期满时终止。地球村公。地球村公司在合同终止后已丧失继续占有使用案涉场地的合法依据要求其搬离租赁场地并支付相应占有使用费具有充分事实和法律依据，本院予以确认。对于地球村公司上诉提出其投入巨资装修以及南湖公司暴涨租金侵害其权益等问题，本院认为，地球村公，地球村公司二审所提供证据仅能反映双方此前存在按年度签订租赁合同的事实同约定的租金标准仅适用于当时合同履行期间，并不能据此认定双方已对南湖公司每年段收取租金的涨幅作出限制性约定。至于地球村公司所称装修投入损失即便确有发生，亦应循合法途径向南湖公司主张权利，但不得以此为由侵占他人场地。因此，地球村公，地球村公司以南湖公司无权暴涨租金为由主张继续享有承租权依据，本院不予采纳。

综上所述，地球村公，地球村公司的上诉理由不成立求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费6204元，由上诉人广东地球村计算机系统股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　　莫　芳

二〇二一年十二月二十三日

法官助理　　杨　希

书 记 员　　叶小琳