浙江亿达建设有限公司、山东亿丰实业集团置业有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

山东省青州市人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）鲁0781执异93号

案外人:张秀会，女，汉族，1973年4月23日出生，住青州市。

委托诉讼代理人：李兵，山东亿宁律师事务所律师。

申请执行人：浙江亿达建设有限公司，住所地浙江省嘉兴市南湖区东升东路211号东升大楼1幢101、102室。

法定代表人：陆高良，董事长。

委托诉讼代理人：吴燕滨，浙江嘉诚中天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨国江，浙江嘉诚中天律师事务所律师。

被执行人：山东亿丰实业集团置业有限公司，住所地青州市亿丰义乌小商品城W区36号。

法定代表人:黄贤明，董事长。

本院在执行申请执行人浙江亿达建设有限公司（以下简称“浙江亿达公司”）与被执行人山东亿丰实业集团置业有限公司（以下称“山东亿丰置业公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张秀会对本院以（2019）鲁0781执338号执行裁定书查封青州××路××号房产不服，向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查并举行了听证，案外人张秀会的委托诉讼代理人李兵、申请执行人浙江亿达公司的委托诉讼代理人吴燕滨到庭参加听证。现已审查终结。

案外人张秀会称，2011年10月19日，案外人与被执行人签订商品房买卖合同，案外人购买被执行人开发的位于青州市××街××号房产（云门山北路XXXX号），合同签订当日案外人支付全部购房款。2014年8月25日，被执行人将涉案房产交付给案外人，案外人将涉案房产租赁给第三人使用至今。2016年12月27日，被执行人为案外人开具商铺营业房增值税普通发票。案外人是该案涉房产的实际所有权人，足以能排除申请执行人的执行，为此请求贵院中止对该房产的执行并解除对涉案房产的查封。

申请执行人浙江亿达公司辩称，涉案房产是浙江亿达公司建设的，相应的工程款也是山东亿丰置业公司欠付的，涉案房产是在民事案件审理过程中浙江亿达公司申请保全的，按照相关法律规定，如想排除执行，应提供法院查封之前就已经签订买卖合同、支付全部价款、非因案外人原因导致未办理过户，应由案外人承担举证责任。

被执行人山东亿丰置业公司提交书面答辩状，辩称：案外人与被执行人已经签订合法有效的商品房买卖合同，案外人按照合同约定支付全部购房款，被执行人也已经将案涉房产交付案外人使用至今，案外人对案涉房享有物权。案涉房产之所以没有办理不动产登记手续，是因为案涉房产被申请执行人查封导致，并非案外人原因。案外人对于案涉房产享有排除强制执行的民事权益。

经审查查明，原告浙江亿达公司与被告山东亿丰置业公司建设工程施工合同纠纷一案，潍坊市中级人民法院受理后，于2016年3月30日以（2016）鲁07民初136号民事裁定书查封了山东亿丰置业公司开发的青州××路××号房产，2017年11月30日潍坊市中级人民法院作出（2016）鲁07民初136号民事判决书，判决：一、被告山东亿丰实业集团置业有限公司支付原告浙江亿达建设有限公司工程款16765385.62元及利息，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告山东亿丰实业集团置业有限公司返还原告浙江亿达建设有限公司质量保修金5972844.58元及利息，于本判决生效之日起十五日内付清；三、浙江亿达建设有限公司在被告欠付的工程款及质保金本金22738230.2元范围内，就其施工的被告山东亿丰实业集团置业有限公司开发的青州亿丰时尚之都工程享有折价或者拍卖价款优先受偿的权利。四、驳回原告浙江亿达建设有限公司的其他诉讼请求。因被告未按期履行付款义务，原告浙江亿达公司向潍坊市中级人民法院申请强制执行，潍坊市中级人民法院立案后，于2018年8月24日出具（2018）鲁07执275号执行裁定书，裁定：浙江亿达建设有限公司与山东亿丰实业集团置业有限公司建筑工程施工合同纠纷一案，指定山东省青州市人民法院执行。本院立（2019）鲁0781执338号执行案件，于2019年2月25日以（2019）鲁0781执338号执行裁定书续行查封了被执行人山东亿丰置业公司名下位于青州××路××号房产。

案外人张秀会对本院继续查封青州××路××号房产提出异议，称其于2011年10月19日与山东亿丰置业公司签订商品房买卖合同购买该房产，并支付全部购房款，2014年8月25日该房产交付给其后租赁给第三人使用至今。并提交以下证据：1、商品房买卖合同书载明：张秀会以2853881元向山东亿丰置业公司购买了位于青州××街××号房产（云门山路XXXX号），付款方式一次性付款；2、交房确认书、电表开户及购电明细、物业费收据、房屋租赁合同；3、结婚证、中国银行结算业务申请书及汇款凭证、房款收款收据、维修基金收款收据、山东省增值税普通发票。

本院所确认的上述事实，有潍坊市中级人民法院（2016）鲁07民初136号民事裁定书及查封财产清单、（2016）鲁07民初136号民事判决书、（2018）鲁07执275号执行裁定书，本院（2019）鲁0781执338号案件立案审批表、（2019）鲁0781执338号执行裁定书、协助执行通知书，案外人提交的商品房买卖合同书、交房确认书、电表开户及购电明细、物业费收据、房屋租赁合同、结婚证、中国银行结算业务申请书及汇款凭证、房款收款收据、维修基金收款收据、山东省××房产未办理过户登记的情况说明等证据材料在案为凭，上述证据材料已经当事人质证和本院审查，可以采信。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经审查，本案涉案的青州××路××号房产在潍坊市中级人民法院查封之前案外人张秀会与山东亿丰置业公司已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款；在人民法院查封前案外人已合法占有该房产，非买受人张秀会自身原因未办理过户登记。本案的情形符合最高人民法院上述司法解释的规定，案外人对该房产享有足以排除强制执行的权利，其异议请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对本院以（2019）鲁0781执338号执行裁定书续行查封的被执行人山东亿丰实业集团置业有限公司名下位于青州××路××号房产的执行。

案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　钟　山

审判员　陈晓玲

审判员　刘　军

二〇二一年六月二十一日

书记员　王传成